Jedro

Znižanje najemnine je mogoče zahtevati le za v naprej.

Tožnica je tožencu opomin poslala s priporočeno pošiljko, vendar ta pošiljke ni prevzel, zato mu je vrnjeno pošiljko sama vročila v nabiralnik.Bistvenega pomena je, da se je imel toženec z opominom možnost seznaniti in v opominu očitano kršitev odpraviti. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožnica v zvezi z vročitvijo opomina naredila vse, kar je kot fizična oseba lahko, in je z zadostno stopnjo verjetnosti izkazala, da je bil toženec o vsebini opomina obveščen.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sklep ter delna sodba sodišča prve stopnje potrdita.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je dovolilo spremembi tožbe, nato pa razsodilo, da se odpove najemna pogodba z dne 1. 12. 2010 z aneksom z dne 10. 1. 2011, sklenjena med pravdnima strankama za najem stanovanja v hiši in vrta, vse na naslovu F., in je toženec dolžan izprazniti in izročiti predmet najema v 60 dneh. Zahtevek za krajši izpolnitveni rok je zavrnilo. Glede denarnega dela zahtevka (3.300,00 EUR s pripadki) je postopek prekinilo do pravnomočne odločitve v postopku zaradi znižanja najemnine, ki se vodi pred istim sodiščem pod opr. št. IV P 1686/2012. 2. Toženec v pravočasni pritožbi, vloženi po pooblaščenki, navaja, da je sodišče predlog za prekinitev postopka zavrnilo, češ da se v tem postopku odpoveduje najemna pogodba zaradi krivdnega razloga neplačevanja najemnine od julija 2011 do marca 2012, toženec pa zahteva znižanje najemnine od 20. 6. 2012 in lahko znižanje doseže le za naprej. S tem se ne strinja, saj bi se v tistem postopku (če bi tožnik z zahtevkom uspel) utegnilo izkazati, da je tožnica v najem oddala nepremičnino, ki ni bila primerna za bivanje, kar je v nasprotju z 92. členom SZ-1. Tako bi bilo dokazano, da je prejela iz naslova najemnine plačilo, do katerega ni bila upravičena, saj svojih obveznosti iz najemne pogodbe ni izpolnila. Posledično ne bi bili utemeljeni njena odpoved pogodbe in zahteva za izpraznitev nepremičnine zaradi neplačevanja najemnine. Sodišče je prekršilo določbe ZPP, ko je tožnici dovolilo modifikacijo tožbenega zahtevka brez privolitve toženca, ker je ocenilo, da je to smotrno za dokončno ureditev razmer med strankama. To ne more biti smotrno, saj je prišlo do prekinitve postopka, po katerem bo sodišče odločalo še o denarnem delu zahtevka. Sporna razmerja tako še niso rešena. Tožnica ni dokazala, da je pravilno pisno opozorila najemnika, da krši najemno pogodbo (tretji odstavek 103. člena SZ-1). Sodišče je ugotovilo, da je tožnica 19. 3. 2012 opomin s priporočeno pošto posredovala tožniku. Ker ga ni prevzel, ga je potem, ko ji je bila vrnjena pošiljka, 6. 4. 2012 kar sama vložila v predalčnik in od takrat naprej naj bi tekel 60-dnevni rok za odpravo krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe. Za tako odločitev ni pravne podlage. Tožnica ni dokazovala, kaj je vsebina opomina niti kaj je vsebina odpovedi pogodbe. Če je odpoved pogodbe tožencu res že poslala, je njen zahtevek na odpoved najemne pogodbe neutemeljen. Glede odpovedi pogodbe v spisu tudi ni potrdila o priporočeni pošiljki. Predlaga spremembo, podredno razveljavitev izpodbijane sodbe.

3. Toženec je pravočasno vložil tudi zelo obsežno laično dopolnitev pritožbe, v kateri zatrjuje številne kršitve Ustave RS (2., 22. člena), EKČP (6., 13. člena), in sodišču prve stopnje očita številne nepravilnosti. Kot bistveno in pravno pomembno navaja, da sodišče ni odločilo o njegovi prošnji za podaljšanje roka za odgovor na vlogo nasprotne stranke, čeprav ga je vložil pravočasno. Sodišče je, ko je presojalo, ali je podan krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe, upoštevalo le del plačane najemnine na črno, hkrati pa glede teh plačil ni izvedlo dokaza z zaslišanjem prič T. in J. Ti bi izpovedali tudi glede krive izpovedbe tožnice, za kar je vložil kazensko ovadbo. Sodišče bi moralo postopek prekiniti do konca kazenskega postopka v tej zadevi. Problematizira samo dejstvo, da je tožnica prejemala del plačil na črno. Sodišče v zvezi s tem nepravilno ni naredilo poizvedb na upravni enoti niti ni zaslišalo priče Š. Na več mestih opozarja, da sodišče ni upoštevalo, da tožnica predmetne nepremičnine ni predala v uporabljivem stanju, zato je bil upravičen izvesti nujna dela. V skladu s SZ-1 je angažiral tudi stanovanjsko inšpekcijo. Dejanska višina najemnine še ni znana/ugotovljena, toženec pa jo je v dogovorjeni višini plačeval iz previdnosti. Sodišče neupravičeno ni ugodilo njegovemu predlogu za prekinitev postopka do odločitve v zadevah IV P 1686/2012 (glede znižanja najemnine) in IV P 420/2012 (zaradi izvedbe nujnih vzdrževalnih del). Predlagal je tudi oceno ustavnosti SZ-1, ker ta določa, da so nekateri postopki prednostni. Glede sklenitve najemne pogodbe nasprotuje zaključkom sodišča in navaja, da aneks ne more zavezovati pred obojestranskim podpisom, pred njim gre namreč za ponudbo. Sklenjen je bil pogojno, za primer da bo objekt predan v uporabljivem stanju, na njem pa ni bilo datuma, česar sodišče ni upoštevalo. Nasprotuje načinu, na katerega je sodišče razlagalo pojem štirih neplačanih najemnin, in izpodbija izračun neplačanih najemnin, saj je sodišče ignoriralo toženčeva potrdila. Graja še ugotovitve sodišča glede pravilne izvedbe opominjevalnega postopka, saj bi tožnica opomin lahko posredovala na drugačen način. Večkrat navede, da je sodišče pristransko, sodniku pa očita dogovor s tožnico in družinske vezi.

4. Tožnica je na pritožbo pravočasno odgovorila in predlaga njeno zavrnitev.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta pravdni stranki 1. 12. 2010 sklenili najemno pogodbo za najem stanovanja v hiši in vrta na naslovu F. (priloga A 2), nato pa 10. 1. 2011 še aneks (zadnja stran priloge A 2). Obe listini je sestavil toženec sam. V pogodbi je bila določena mesečna najemnina 300,00 EUR, z aneksom pa sta stranki določili, da ta znaša 500,00 EUR.(1) V drugi polovici leta 2011 je toženec postopoma opuščal plačila najemnine, konec leta 2011 pa je začel tožnici groziti z odškodninskimi zahtevki, navajal, da v hiši ne more opravljati dejavnosti, da je zaradi zastrupitve z ogljikovim monoksidom ogrožena njegova eksistenca, ter samovoljno znižal najemnino za 200,00 EUR. V najemni pogodbi je določeno, da lahko najemodajalec odpove pogodbo iz krivdnega razloga in zahteva izpraznitev predmeta najema, če najemnik ne plača štirih najemnin. Tožnica je tožencu s priporočeno pošto 19. 3. 2012 poslala opomin, ker je plačal premalo najemnine za mesece julij in december 2011, januar-marec 2012, nato pa mu je 15. 6. 2012 poslala še pisno odpoved najemne pogodbe. Nobenega izmed pisanj ni želel prevzeti, zato ju je tožnica pustila v poštnem nabiralniku.

7. Pritožbeni očitek, da bi sodišče prve stopnje moralo prekiniti postopek do zaključka postopka, v katerem je toženec zahteval znižanje najemnine (IV P 1686/2012), ni utemeljen. Sodišče prve stopnje je namreč v 13. točki izpodbijane sodbe pravilno obrazložilo, da je znižanje najemnine mogoče zahtevati le vnaprej (ex nunc). Zaradi enakega razloga je bila pravilna tudi odločitev sodišča, da ne prekine postopka zaradi postopka po tožbi zaradi zagotovitve normalne uporabljivosti (IV P 420/2012), kar pritožnik očita v laični dopolnitvi pritožbe – tudi ta obveznost bi v primeru toženčevega uspeha učinkovala le vnaprej. Zaradi tega ugotovitev, da tožnica za nazaj ne bi bila upravičena do plačila najemnine, sploh ni mogoča. 8. Za presojo okoliščin v zvezi z obveznostjo zagotavljanja normalne uporabe predmeta najema in stanjem nepremičnine (na kar se pritožnik obsežno sklicuje tudi v laični dopolnitvi pritožbe, pri čemer se sklicuje tudi na sodbo Upravnega sodišča I U 1150/2012 – priloga A 198) so v obravnavanem primeru pomembne okoliščine sklepanja pogodbe. Sodišče prve stopnje je te obširno in pravilno obrazložilo v 29. do 33. točki izpodbijane sodbe, zato se pritožbeno sodišče v izogib ponavljanju na ta del obrazložitve v celoti sklicuje. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je toženec sam dal pobudo za sklenitev najemne pogodbe, pri tem vztrajal in to kljub temu da je tožnica v začetku sklenitvi pogodbe izrecno nasprotovala. Predmet pogodbe je majhna, 80 let stara in slabo vzdrževana hiša. Toženec je bil, kar dokazuje njegov dopis, seznanjen s tem, da je najemnina 500,00 EUR in da v hiši ni kurjave (priloga B 95). Sodišče prve stopnje je pravilno navedlo, da je sicer pogodbena obveznost najemodajalca, da odda nepremično v brezhibnem stanju (kar je obligacija uspeha), razen če ni dogovorjeno kaj drugega (in v obravnavanem primeru je očitno bilo, saj je bil toženec seznanjen s stanjem nepremičnine, vztrajal je pri sklenitvi pogodbe in aneksa, besedilo obeh pa je tudi sam sestavil). Pri tem je velik (če ne celo izključen) del odgovornosti za neuspešnost sanacije tudi na tožencu (s tem ko je oviral izvedbo nujnih del in ker se ni javljal obrtnikom na telefon), hkrati je ravnal premalo skrbno, ker je želel na vsak način najeti neadaptirano hišo (in s tem nase prevzel del rizika za morebitno neuspešnost adaptacije), postavil več rokov za adaptacijo, še pred iztekom tega roka se je sam lotil prezidav itd. Pritožbeno sodišče ocenjuje, da je ravnanje toženca v obravnavanem pogodbenem razmerju v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja (5. člen OZ), saj iz njegovega ravnanja izhaja očiten namen škodovati tožnici in izigra(va)ti obstoječe najemno razmerje v svojo korist. Takemu ravnanju sodišče ne more in ne sme nuditi pravnega varstva. Zaključek sodišča prve stopnje, da je s stanjem soglašal kljub slabemu stanju nepremičnine in ne more zahtevati znižanja najemnine za nazaj, je zato povsem pravilen.(2)

9. Pritožnik neutemeljeno graja odločitev o dovolitvi spremembe tožbe. Sodišče prve stopnje jo je namreč v 11. točki obrazložitve prepričljivo obrazložilo s tem, da je namen dovoljenja v tem, da se prepreči nove pravde. Četudi bi sodišče prve stopnje prvotni tožbeni zahtevek kot nesklepčnega zavrnilo, bi tožnica lahko takoj vložila novo tožbo za odpoved najemne pogodbe, saj ne bi šlo za odločanje o istem zahtevku (in s tem za res iudicata) in bi bila končna posledica - odpoved najemne pogodbe zaradi krivdnega razloga - enaka. Pomembna razlika, ki jo je sodišče prve stopnje upoštevalo, bi bila v ekonomičnosti, saj so se sporna vprašanja med strankama tako razrešila v tem postopku. Na ta zaključek nima vpliva dejstvo, da se je predmetni postopek prekinil glede denarnega dela zahtevka, saj gre za vsebinsko ločena postopka, ki ju je smotrno ločeno obravnavati.

10. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje za svojo odločitev o pravilni izvedbi opominjevalnega postopka ni imelo pravne podlage. Pritožbeno sodišče se pridružuje izjemno natančni obrazložitvi sodišča prve stopnje v 54. do 59. točki obrazložitve izpodbijane sodbe in se nanjo v celoti sklicuje. Sodišče prve stopnje je namreč, da bi ugotovilo, ali je tožnica pred odpovedjo najemne pogodbe (skladno s tretjim odstavkom 103. člena SZ-1) predhodno pisno opozorila toženca o njegovih kršitvah najemne pogodbe, izvedlo dokazni postopek, na podlagi katerega je prepričljivo utemeljilo, zakaj sledi tožničini izpovedbi o tem, kako je tožencu vročila opomin. Tožnica je izpovedala, da je tožencu opomin poslala s priporočeno pošiljko, vendar ta pošiljke ni prevzel, zato mu je vrnjeno pošiljko sama vročila v nabiralnik. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je bistvenega pomena, da se je imel toženec z opominom možnost seznaniti in v opominu očitano kršitev odpraviti. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožnica v zvezi z vročitvijo opomina naredila vse, kar je kot fizična oseba lahko (3), in je z zadostno stopnjo verjetnosti izkazala, da je bil toženec o vsebini opomina obveščen. Sodišče sicer soglaša s pritožbeno navedbo, v kateri je smiselno navedeno, da tožničina odpoved pogodbe z dne 15. 6. 2012 nima pravnih učinkov, saj se najemno pogodbo, skladno s tretjim odstavkom 103. člena SZ-1, odpoveduje sodno, a to na pravilnost odločitve sodišča prve stopnje v ničemer ne vpliva. Tako so neutemeljeni tudi vsi ostali očitki v zvezi z (odvečno) vročitvijo odpovedi.

11. Pritožbeni očitki v laični dopolnitvi pritožbe toženca glede kršitve 2. in 22. člena Ustave RS ter EKČP sami zase niso zadosti konkretizirani, da bi moralo pritožbeno sodišče nanje posebej odgovarjati, zato v nadaljevanju odgovarja le na posamezne (z vidika obravnavane zadeve pravno relevantne) navedbe.

12. Sodišče prve stopnje toženčeve pravice do izjave v postopku ni kršilo. Vsa pravno relevantna dejstva iz toženčevih pravočasnih vlog so bila namreč vsebinsko obravnavana. Na očitek, da sodišče ni odločilo o toženčevi prošnji za podaljšanje roka za odgovor na vlogo nasprotne stranke (list. št. 148 z dne 11. 10. 2013), čeprav jo je vložil pravočasno, je sodišče prve stopnje odgovorilo v 15. točki izpodbijane sodbe. Kot je sodišče pravilno navedlo, se dejstvo, da sodišče na prošnjo za podaljšanje roka, na katero sodišče ni odgovorilo, razlaga tako, da podaljšanje roka ni bilo odobreno.

13. Pritožbeni očitek, da v dokaznem sklepu z glavne obravnave niso bile zajete vse listine, ki jih sodišče prve stopnje navaja v navedbi izvedenih dokazov v izpodbijani sodbi, je pavšalen, saj toženec ne pove, kako bi to lahko vplivalo na pravilnost sodbe. Enako velja za pritožbeni očitek glede očitane ne navedbe vseh opravljenih glavnih obravnav.

14. Glede ponavljajočih se pritožbenih navedb, da sodišče neutemeljeno ni zaslišalo prič T. in J., ki bi izpovedala o dodatnih plačilih „na črno“, ki jih sodišče prve stopnje ni upoštevalo, pritožbeno sodišče ugotavlja, da toženec tega dokaznega predloga ni ustrezno substanciral. Poleg tega sodišču prve stopnje tega dokaza ni bilo treba izvesti, saj se ob podrobnem pregledu dokazil o izvedenih plačilih, na katere se toženec sklicuje ((prilogi A 9 in B 50), iz katerih naj bi izhajalo 13 neupoštevanih plačil „na črno“ po 200,00 EUR v obdobju 1. 1. 2011 do 31. 1. 2012, skupaj 2.600,00 EUR), namreč izkaže, da se toženec dejansko sklicuje na svojo pobotno izjavo, v skladu s katero naj bi bila višina najemnine vsak mesec dejansko 200,00 EUR nižja in bi torej znašala le 300,00 EUR. Kot je navedlo že sodišče prve stopnje, samovoljno znižanje najemnine s strani najemnika nima pravnih učinkov, zato je sklicevanje, da je bil del (vsakokratnega) plačila pogodbeno določene najemnine (500,00 EUR), v znesku 200,00 EUR (tj. razliki med pogodbeno dogovorjeno višino in samovoljno znižano višino najemnine 300,00 EUR) dejansko preplačilo (oziroma, kot se izrazi toženec „na črno“), neutemeljeno: toženec je bil dolžan plačevati pogodbeno določeno najemnino.

15. Zaradi navedenega (in tudi sicer) niso utemeljeni pritožbeni očitki o zmotni/nepolni ugotovitvi dejanskega stanja gleda izračuna plačila spornih najemnin s strani sodišča prve stopnje (preglednica pod 43. točko izpodbijane sodbe), saj se ob izračunu opravljenih plačil s strani toženca v spornem obdobju izkaže, da se pritožnik bodisi sklicuje na svoja zatrjevana preplačila najemnine (A 9 in B 50) bodisi da pri izračunu ne upošteva svoje tekoče obveznosti plačevanja najemnine (prim. preglednica A na strani 39 in preglednica C na strani 45 laične dopolnitve pritožbe (4). Sodišče prve stopnje je tudi pravilno razložilo, da ni običajni namen varščine, da bi se z njo „pokrivala“ najemnina, sicer pa v konkretnem primeru toženec niti ni dokazal, da bi bil med strankama sprejet kakšen drugačen dogovor.

16. Pritožbeni očitki v smeri krive izpovedbe tožnice (in s tem povezanim kazenskim postopkom) so neutemeljeni. Tako kot vsi drugi dokazi je tudi izpovedba strank predmet dokazne ocene, v pravilnost katere pritožbeno sodišče v obravnavani zadevi ni podvomilo. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi (predvsem točke 23, 24, 29, 44, 53 in 57 obrazložitve izpodbijane sodbe) za obe pravdni stranki prepričljivo utemeljilo, kje jima verjame ter zato sledi in kje ne. Posledično je neutemeljen pritožbeni očitek, da bi moralo sodišče prve stopnje prekiniti postopek do konca kazenskega postopka zoper tožnico.

17. Pritožbeni očitki v zvezi z (ugotovljenim) dejstvom, da se je del plačil najemnine plačal „na črno“, niso utemeljeni. Sodišče prve stopnje je pravilno navedlo, da morebitna kršitev davčnih predpisov na odločitev v tem postopku ne vpliva. Sodišče je tako pravilno zavrnilo s tem povezano izvedbo dokazov s poizvedbami na upravni enoti in zaslišanjem priče Š., saj ti niso bili predlagani v zvezi s pravno relevantnimi dejstvi.

18. Glede pobud toženca za oceno ustavnosti določb SZ-1 pritožbeno sodišče odgovarja, da se mu pri odločanju dvom v ustavnost citiranih določil zakona ni porodil, zato postopka za oceno ustavnosti (skladno s prvim odstavkom 23. člena ZUstS) ni sprožilo.

19. Pritožbene navedbe glede okoliščin sklepanja pogodbe in veljavnosti aneksa niso utemeljene. Sodišče prve stopnje je nanje prepričljivo odgovorilo v 21. do 28. točke izpodbijane sodbe. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta pravdni stranki 1. 12. 2010 sklenili najemno pogodbo (A 2), s katero je bila določena mesečna najemnina 300,00 EUR, k tej pogodbi pa sta sklenili še aneks (zadnja stran A 2), s katerim se je najemnina zvišala na 500,00 EUR. Aneks je bil s strani toženca podpisan, ožigosan in poslan tožnici 10. 1. 2011, dejansko pa je do soglasja volj prišlo že prej, kar poleg izpovedi tožnice izhaja tudi iz toženčevega dopisa z dne 1. 12. 2010 (A 53). Sodišče je na vse toženčeve ugovore glede veljavnosti aneksa (tj. da je bil sklenjen pogojno, da ni veljaven do obojestranskega podpisa, da je dejansko šlo za ponudbo itd.) prepričljivo odgovorilo (27. in 28. točka izpodbijane sodbe), zato se pritožbeno sodišče na to sklicuje in ugotavlja, da je sodišče naredilo pravilen zaključek, da je bil aneks veljavno sklenjen in je višina najemnine od januarja 2011 naprej znašala 500,00 EUR.

20. Pritožbeni očitek glede domnevne nepravilne razlage pogodbenega določila 'štiri neplačane najemnine' ni utemeljen. Sodišče prve stopnje je to podrobno razložilo v 40. in 41. točki izpodbijane tožbe, pritožbeno sodišče se tem razlogom v celoti pridružuje. Sodišče se je ob izpostavljeni pomenski nejasnosti in interpretacijski odprtosti (ali morajo ostati štiri najemnine v celoti neplačane ali se za neizpolnitev šteje že delno neplačilo najemnin) namreč pravilno oprlo na nesporno dejstvo, da je pogodbo sestavil toženec (in se torej morebitna nejasnost pogodbenih določil razlaga njemu v škodo) in ratio zakonskih in pogodbenih določb o odpovedi najemne pogodbe v primeru neplačevanja najemnine. Tako je pojasnilo, da je poglavitni najemodajalčev interes pri najemni pogodbi redno prejemanje najemnine, in prepričljivo zaključilo, da pogodbena obveznost najemnika do najemodajalca izpolnjena le, če je najemnina plačana v celoti in je torej v konkretnem primeru zadoščalo, da so ostale štiri najemnine delno neplačane. Nasprotne pritožbene navedbe niso utemeljene.

21. S pritožbo uveljavljeni razlogi niso utemeljeni, prav tako pa niso podani pritožbeni razlogi, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in delno sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

(1) Veljavnosti aneksa je toženec sicer v postopku oporekal, toda sodišče prve stopnje na njegove navedbe prepričljivo in v celoti odgovorilo v točkah 27. in 28. izpodbijane sodbe.

(2) Primerjaj sodbo Vrhovnega sodišča RS z dne 5. 9. 1996, opr. št. II Ips 63/95. (3) Primerjaj sodbo Višjega sodišča v Ljubljani z dne 12. 12. 2012, opr. št. I Cp 1465/2011. (4) Pri sklicevanju na stanje plačil na dan 15. 11. 2011, kjer naj bi bil toženec 150,00 EUR v dobrem (B 60) pritožnik zanemari, da je za najemnino v tem mesecu (do)plačal le še 300,00 EUR (B 7), kar je dejansko 50,00 EUR premalo.