Jedro

Tožbeni zahtevek za povrnitev vlaganj najemnika v poslovni objekt najemodajalca, ki temelji na pogodbeni podlagi, po vsebini ni enak zahtevku iz naslova neupravičene obogatitve najemodajalca. Pri zahtevku, ki temelji na neupravičeni obogatitvi, je namreč potrebno upoštevati tudi koristnost vlaganj za najemodajalca.

Izrek

Revizija se v delu, ki se nanaša na odločitev o zahtevku po tožbi, zavrže. V ostalem delu se revizija zavrne.

Tožena stranka krije sama svoje stroške revizijskega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ohranilo v veljavi nalog za izpraznitev najetih prostorov v delu, v katerem je bila odpovedana najemna pogodba in za stroške postopka. Razsodilo je, da mora tožena stranka tožeči stranki izročiti oseb in stvari prosto nepremičnino v petnajstih dneh. Nalog o izpraznitvi je razveljavilo v delu, v katerem je bila tožena stranka tožeči stranki dolžna izročiti najete prostore do 27. 2. 2008. Tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi (za plačilo 796.482,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi) je zavrnilo.

2. Sodišče druge stopnje je prvostopenjsko sodbo potrdilo.

3. Zoper sodbo sodišča druge stopnje tožena stranka vlaga revizijo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da revizijsko sodišče reviziji ugodi, sodbi sodišč prve in druge stopnje razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

4. Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

5. Revizija je delno nedovoljena, delno pa neutemeljena.

Glede nedovoljenosti revizije zoper odločitev o zahtevku po tožbi:

6. Revizija v delu, ki se nanaša na odločitev o zahtevku po tožbi, ni dovoljena. Revizija je v gospodarskih sporih dovoljena le, če vrednost izpodbijanega dela pravnomočne sodbe presega 200.000,00 EUR (490. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP) ali če jo na predlog stranke dopusti Vrhovno sodišče (tretji odstavek 367. člena ZPP). Vrednost spornega predmeta tožbe je ocenjena na 20.000,00 EUR in tako ne presega revizijskega praga iz 490. člena ZPP, zato je Vrhovno sodišče revizijo v delu, ki se nanaša na odločitev o zahtevku po tožbi na podlagi 377. člena ZPP zavrglo.

7. Tožena stranka v reviziji navaja, da naj Vrhovno sodišče, če revizija zoper odločitev o zahtevku po tožbi ne bi bila dovoljena, navedbe v tem delu obravnava kot predlog za dopustitev revizije.

8. Po prvem odstavku 367.b člena ZPP mora stranka predlog za dopustitev revizije vložiti v tridesetih dneh po vročitvi pravnomočne sodbe sodišča druge stopnje. Predlog je po drugem odstavku 367.b člena ZPP treba vložiti pri Vrhovnem sodišču. Tožena stranka je drugostopenjsko sodbo prejela 19. 8. 2013. Revizijo (z navedbami naj se v delu glede odločitve o zahtevku po tožbi obravnava kot predlog za dopustitev revizije) je vložila na Okrožno sodišče v Mariboru 16. 9. 2013, na pristojno sodišče pa je vloga prispela decembra 2013, kar je po izteku tridesetdnevnega roka. Predlog je zato prepozen. Pri tem ni mogoče upoštevati datuma vložitve predloga pri okrožnem sodišču, ker v skladu z ustaljeno sodno prakso njegove vložitve pri nepristojnem sodišču ni mogoče pripisati nevednosti tožene stranke ali njeni očitni pomoti (osmi odstavek 112. člena ZPP), če jo v postopku zastopa odvetnik.(1)

9. Glede na navedeno se Vrhovno sodišče do revizijskih trditev, ki izpodbijajo odločitev o zahtevku po tožbi, vsebinsko ni opredeljevalo.

Glede neutemeljenosti revizije zoper odločitev o zahtevku po nasprotni tožbi:

10. Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje, na katere je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena ZPP), izhaja, da sta pravna prednica tožeče stranke kot najemodajalka in tožena stranka kot najemnica 26. 4. 1985 sklenili najemno pogodbo za celotno poslovno zgradbo. Tožena stranka je v nepremičnino, na kateri se nahajajo poslovni prostori, vlagala med leti 1979 in 2006. 11. Tožeča stranka je odpovedala najemno pogodbo in zahtevala izpraznitev najetih prostorov, tožena stranka pa je z nasprotno tožbo zahtevala povrnitev vlaganj v poslovno zgradbo oziroma plačilo na podlagi neupravičene obogatitve.

12. Sodišči prve in druge stopnje sta zavrnili tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi. Presodili sta, da je del zahtevka tožene stranke že zastaral (del, ki se nanaša na vlaganja, izvedena med leti 1979 in 2002), preostali del zahtevka (vlaganja po letu 2002) pa naj ne bi bil utemeljen, saj tožena stranka za vlaganja ni imela soglasja tožeče stranke.

Glede zahtevka, ki se nanaša na vlaganja po letu 2002:

13. Tožena stranka je svoj zahtevek po nasprotni tožbi utemeljevala na dveh pravnih podlagah: 1. na dogovoru s tožečo stranko (soglasju tožeče stranke k vlaganjem ter njeni zavezi za povrnitev stroškov, ki bi s tem nastali) ter 2. na neupravičeni obogatitvi.

14. Sodišči sta presodili, da na pogodbeni podlagi zahtevek ni utemeljen, saj tožeča stranka z vlaganji v poslovno zgradbo ni soglašala ter se ni zavezala toženi stranki povrniti vlaganj, česar tožena stranka v reviziji ne izpodbija.

15. Revidentka trdi, da je sodišče druge stopnje spregledalo, da je zahtevek uveljavljala tudi na podlagi neupravičene obogatitve. Čeprav se pritožbeno sodišče do navedenega res ni izrecno opredelilo, s tem še ni zagrešilo bistvene kršitve določb ZPP. Tožbeni zahtevek za povrnitev vlaganj najemnika v poslovni objekt najemodajalca, ki temelji na pogodbeni podlagi, po vsebini ni enak zahtevku iz naslova neupravičene obogatitve najemodajalca. Pri zahtevku, ki temelji na neupravičeni obogatitvi, je namreč potrebno upoštevati tudi koristnost vlaganj za najemodajalca. Tožena stranka bi zato morala konkretno zatrjevati, v čem in za koliko je tožeča stranka obogatena ter katera vlaganja so bila zanjo koristna, da bi bilo zahtevek na podlagi neupravičene obogatitve sploh mogoče preizkusiti. Odsotnost teh trditev preizkus zahtevka onemogoča. Sodišče druge stopnje zato ni zagrešilo bistvene kršitve določb pravdnega postopka s tem, ko je iz njegove obrazložitev izostala opredelitev do navedenih (očitno pomanjkljivih) trditev tožene stranke.

Glede zahtevka, ki se nanaša na vlaganja do leta 2002:

16. V reviziji tožena stranka nasprotuje tudi stališču sodišč prve in druge stopnje, da je zahtevek iz nasprotne tožbe v delu, ki se nanaša na povrnitev vlaganj, ki so bila izvedena pred letom 2002, že zastaral. Sodišče druge stopnje je presojalo, ali je zastaral zahtevek, ki ga je tožeča stranka utemeljevala na zatrjevanem soglasju najemodajalca za izvedbo investicij ter njegovi zavezi za povrnitev stroškov, ki bi toženi stranki v zvezi z vlaganji nastali. Revidentka trdi, da bi morali sodišči kot začetek teka zastaralnega roka upoštevati trenutek, ko je posest na nepremičnini, dani v najem, prešla nazaj na tožečo stranko kot najemodajalca. Očitek ni utemeljen. Terjatve, ki izvirajo iz povrnitve vlaganj v nepremičnino, zastarajo v splošnem zastaralnem roku petih let (371. člen Zakona o obligacijskih razmerjih, v nadaljevanju ZOR, ki se v tej zadevi uporablja na podlagi 1060. člena Obligacijskega zakonika). Zastaranje začne teči prvi dan po dnevu, ko je imel upnik pravico zahtevati izpolnitev obveznosti, če za posamezne primere ni z zakonom določeno drugače (prvi odstavek 361. člena ZOR). Pri zahtevku za povrnitev vlaganj, ki temelji na dogovoru med najemnikom in najemodajalcem, najemnik od najemodajalca zahteva povrnitev stroškov za popravila oziroma izboljšave, ki jih je izvedel na najetem prostoru z njegovim soglasjem. Če rok ni določen, in tudi namen posla, narava obveznosti in druge okoliščine ne zahtevajo za izpolnitev nekega roka, lahko upnik zahteva takojšnjo izpolnitev obveznosti, dolžnik pa po svoji strani od upnika, da izpolnitev takoj sprejme (314. člen ZOR). Navedeno pomeni, da terjatev najemnika za povrnitev vlaganj, ki jih je najemnik opravil z najemodajalčevim soglasjem, zapade že s samo opravo investicije oziroma izvršitvijo popravila. S tem trenutkom začne teči tudi zastaralni rok.

17. Sodišči prve in druge stopnje sta sicer res presodili, da zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve najemodajalca (ki je lahko ob odsotnosti pogodbenega dogovora glede vlaganj v najete prostore obogaten na račun najemnika) začne teči z zaključkom vlaganj, kar ne drži. Pri zahtevku, ki temelji na neupravičeni obogatitvi najemodajalca, začne zastaranje teči šele s prehodom posesti z najemnika na najemodajalca. Dokler ima posest na nepremičnini najemnik, ki je vanjo investiral, namreč do prehoda koristi ne pride, saj najemodajalec ne uživa koristi od vlaganj najemnika v nepremičnino (razen, če zaradi povečane vrednosti nepremičnine najemodajalec že v času izvrševanja najema zviša najemnino, do česar v konkretnem primeru ni prišlo).(2) Vendar pa (kot je bilo pojasnjeno v 15. točki obrazložitve te sodbe) za presojo zahtevka na podlagi neupravičene obogatitve tožena stranka ni podala zadostnih trditev. Presoja glede začetka teka zastaralnega roka za uveljavitev zahtevka, ki temelji na zatrjevanem pogodbenem dogovoru med pravdnima strankama, pa je pravilna. Ker je 5-letni zastaralni rok tako že potekel, je bil v tem delu tožbeni zahtevek iz nasprotne tožbe tudi pravilno zavrnjen.

18. Ker je odločitev sodišč prve in druge stopnje, da tožena stranka nima zapadle terjatve zoper tožečo stranko, pravilna, je posledično pravilen tudi njun zaključek, da tožena stranka nima retencijske pravice na sporni nepremičnini.

19. Ker razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena, niso podani (371. člen ZPP), je Vrhovno sodišče sodišče revizijo v delu, ki se nanaša na odločitev o zahtevku po nasprotni tožbi na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo kot neutemeljeno.

Odločitev o stroških revizijskega postopka:

20. Na podlagi prvega odstavka 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP je Vrhovno sodišče odločilo, da tožena stranka sama krije svoje stroške revizijskega postopka.

Op. št. (1): Glej tudi sklepa Vrhovnega sodišča RS II Ips 727/2005 z dne 6. 3. 2008 in II DoR 67/2012 z dne 24. 5. 2012. Op. št. (2): Glej odločbo Ustavnega sodišča RS U-I-108/01 z dne 7. 11. 2002 ter sodbi Vrhovnega sodišča RS II Ips 330/2004 z dne 29. 9. 2005 in II Ips 296/2010 z dne 13. 9. 2012.