Jedro

Tožnice so bile sospornice. Zahtevki tožnic so se namreč opirali na bistveno istovrstno dejansko in pravno podlago, in tudi stvarna in krajevna pristojnost je bila enaka za vsak zahtevek. Kupci so vsi kupili stanovanja od istega prodajalca v isti soseski, kar navaja celo pritožba tožene stranke sama. Vsa stanovanja in garaže so bile prevzete na isti dan od istega prodajalca, ki je v tem sporu tožena stranka.

Tožena stranka ne more odpraviti zgolj sorazmernega dela napake v velikosti deleža posameznega kupca na celotnem skupnem delu zgradbe. Odpravi lahko le vso napako ali pa nič. Obveznost tožene stranke je torej v razmerju do tožnic nedeljiva.

Kupcem ni treba opisati vzroka napake.

Tožena stranka in zanjo izvajalec sta ravnala tako, da je nastal vtis, kot da bo napaka odpravljena. Bilo bi nepošteno, če bi se sedaj tožena stranka sklicevala na prekluzivni rok v položaju, ko je ravnaje tožene stranke bilo takšno, da je kupce zavedlo v prepričanje, da bo napaka odpravljena.

Zamakanje strehe je nedvomno takšna napaka, ki je napaka v solidnosti gradnje. Zaradi zamakanja je ogrožena normalna uporaba stanovanj, ki so tik pod streho. Poleg tega lahko zaradi zamakanja pride tudi do oslabitve stropa, ki je pomemben konstrukcijski del tudi za statiko objekta.

Odpadanje ometa, razpokanje fasade objekta, odstopanje zgornjega sloja fasade je napaka v solidnosti gradnje. Fasada ni zgolj okras, temveč služi varovanju pred vremenskimi vplivi vseh vrst, varuje konstrukcijske dele gradbe in varuje pred izgubo toplote.

Luščenje betona z znaki zamakanja od tal navzgor je napaka v solidnosti gradnje. Zamakanje od tal navzgor je takšna napaka, ki lahko prizadene steno kot bistveni nosilni del in je zato prizadeta solidnost gradbe.

Tudi napaka v termoizolaciji strehe je napaka v solidnosti gradnje. Termoizolacija strehe je takšen bistveni del gradbe, ki omogoča ključno dejavnost, ki se odvija v stanovanju, in to je bivanje.

Napaka v zvezi z odtokom meteornih voda iz balkonov ni očitna napaka. Bila bi lahko kvečjemu, če bi na dan prevzema deževalo dovolj močno.

Prodajalec je tisti, ki mora poskrbeti za to, da se napaka odpravi, če to zahteva kupec. Kupec pa ne more od prodajalca zahtevati določenega načina odprave napake. Za kaj takšnega ni pravnega temelja ne v ZVKSES, ne v OZ.

Stranski intervenient se sicer pridruži eni od strank, ne postane pa stranka postopka. Lahko je sicer upravičen do povračila pravdnih stroškov, ne more postati zavezanec za povračilo pravdnih stroškov nasprotni stranki

Izrek

I. Pritožba tožene stranke zoper točko II izreka prvostopenjske odločbe se zavrne in se izpodbijana odločba v tem delu potrdi.

II. Pritožbi: tožene stranke zoper točko III., podtočke 1, 2, 3, 4, 5, 6 in 7 izreka prvostopenjske odločbe se delno ugodi in se izpodbijana odločba delno spremeni tako, da se rok „30 dni“ zamenja z rokom „2 mesecev“; stranskega intervenienta zoper točko III, podtočka 4.9 izreka se delno ugodi in se izpodbijana odločba delno spremeni tako, da se odslej glasi: „odpada omet na fasadi, fasada objekta je razpokala, odstopa zgornji sloj fasade, kar naj tožena stranka odpravi tako, da odpravi vzrok za odpadanje in razpokanje fasade“.

V izpodbijanem, vendar pa nespremenjenem delu III. točke izreka se pritožbi tožene stranke in stranskega intervenienta zavrneta in se v tem delu izpodbijana sodba potrdi.“

III. Pritožbi tožeče stranke zoper točko IV, podtočke 1.7, 2.8, 3.7, 4.7, 5.7 in 6.7 izreka se delno ugodi in se izpodbijana sodba v teh delih razveljavi, kolikor se nanašajo na nezadostno toplotno zaščito objekta v stikih strešne konstrukcije z obodnimi zidovi in v sami strešni konstrukciji, v podtočkah 1.10, 2.11, 3.10, 4.11, 5.10 in 6.10 pa v celoti, in se zadeva v tem obsegu vrne prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje.

V izpodbijanih, vendar pa nerazveljavljenih delih točke IV, podtočke 1.7, 2.8, 3.7, 4.7, 5.7 in 6.7 izreka (ki se nanašajo na toplotno zaščito na stikih horizontalnih stropov in vertikalnih zunanjih obodnih sten) se pritožba tožeče stranke zavrne in se v tem delu izpodbijana sodba potrdi.

IV. Pritožbi tožene stranke in stranskega intervenienta zoper točko V izreka prvostopenjske odločbe se ugodi, izpodbijana sodba se v tem delu razveljavi in se zadeva vrne prvostopenjskemu sodišču v novo odločanje.

V. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Tožeča stranka je zahtevala odpravo številnih napak, ki naj bi bile na stanovanjih in na stanovanjem pripadajočih skupnih delih zgradb.

2. Tožena stranka je bila prodajalec stanovanj. Kot stranski intervenient je v pravdo stopil izvajalec, ki je za toženo stranko zgradil stanovanjske hiše, v katerih so stanovanja in njim pripadajoči skupni deli.

3. Na strani tožeče stranke je bilo 238 oseb. Z vsemi zahtevki so tožnice zahtevale odpravo različnih napak. Zahtevki so se nanašali na 6 različnih zgradb, ki so bile v naravi v 5 različnih stanovanjskih stavbah (Xc in Xd, Yb, Zc, Zd, Ze), in v za vsa stanovanja skupni garažni hiši (garažnem objektu). Vse stavbe so v Ljubljani.

4. Kupci stanovanj v posamezni zgradbi so zahtevali odpravo napak, za katere so trdili, da obstajajo bodisi na kupljenih stanovanjih, bodisi na skupnih delih v tej zgradbi. Končno so vsi kupci skupaj zahtevali še odpravo napak na garažah. Za številne napake so tožniki trdili, da se pojavljajo na vseh stanovanjskih zgradbah, le manjši del se naj bi pojavljal le na posamičnih zgradbah.

5. Prvostopenjsko sodišče je odločilo s sklepom in s sodbo.

6. S sklepom je postopek delno ustavilo (točka I izreka) in dovolilo objektivno spremembo tožbe (točka II izreka).

7. S sodbo pa je prvostopenjsko sodišče delno ugodilo nekaterim zahtevkom na odpravo napak (točka III izreka), druge je zavrnilo (točka IV izreka, kakor je bila popravljena s popravnim sklepom) in odločilo o stroških prvostopenjskega postopka (točka V izreka, kakor je bila popravljena s popravnim sklepom).

8. Prvostopenjsko sodišče je ugodilo zahtevkom na odpravo napake, ki je bila v tem, da se vhodna steklena vrata težko odpirala, da kot odpiranja vrat ni dosegel 90 stopinj, in da so se na steni pojavljale poškodbe zaradi udarjanja samozapirala v steno objekta; so se pojavljale rjaveče pike na žlebovih in kovinskih policah, ograjah teras in balkonov lož; je bil odtok meteornih voda iz balkona napačno izpeljan tako, da meteorna voda iz balkona, ki je nad teraso, odteka na uporabno površino terase; v stanovanja in skupne prostore zaradi slabe zvočne izolacije prehaja zvok iz skupnih prostorov in iz drugih stanovanj; je zamakala streha objekta.

Prvostopenjsko sodišče je ugodilo tem zahtevkom, ki so bili vsi enaki za vse stanovanjske zgradbe. Poleg tega je ugodilo še zahtevkom na odpravo zamakanja po fasadi stanovanjske stavbe na Xd, po kateri je zamakala meteorna voda, ki je zbrana s površin balkonov in lož na kovinskih konstrukcijah (točka III, podtočka 2.1 izreka) in odpadanja ometa na fasadi stanovanjske stavbe na Zc, razpok, odstopanja zgornjega sloja fasade, kar se naj bi odpravilo tako, da se odpravi vzrok za odpadanje in pokanje fasade ter da se izdela v celoti novo fasado na objektu (točka III, podtočka 4.9 izreka).

9. Prvostopenjsko sodišče je ugodilo tudi zahtevkom za odpravo napak na garažni stavbi, ki so bile v tem, da se: je levo od prehoda iz garažnega objekta v objekt Z in Ze v dolžini okoli 2 metrov luščil in odpadal beton, vidni so bili tudi ostanki zamakanja stene od tal navzgor (točka 7.1 izreka); se v garaži luščijo talne oznake (točka 7.2 izreka), požarna drsna vrata za ločevanje požarnih sektorjev ne zapirajo ob sproženem alarmu in se po resetiranju sistema požarne varnosti ne vrnejo samodejno v prvotni položaj (točka 7.3 izreka); protipožarna vrata na prehodih iz garaže v stanovanjske stavbe ne zapirajo dobro (točka 7.4 izreka).

10. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da je bila tožena stranka naročnik gradnje stanovanj in z njimi povezanih garaž v okviru soseske Q. II. faza. Zgrajenih je bilo pet stanovanjskih stavb. Pet stavb je razdeljenih na 6 zgradb (1. odstavek 105. člena SPZ), poleg njih obstaja še garažna hiša (garažni objekt). Ta je skupna. Naslovi teh zgradb so: Xc in Xd, Yb, Zc, Zd, Ze. Vse zgradbe so v Ljubljani (prvostopenjski sklep in sodba, r. št. 14).

11. Tožena stranka je prodala stanovanja kupcem, ki so postali tudi etažni lastniki stanovanj. Pravni temelj za prodajo stanovanj je bil ZVKSES v povezavi z OZ .

12. Prevzem kupljenih stanovanj je bil opravljen 10. 11. 2006. Rjaveče pike na žlebovih in drugih kovinskih delih, luščenja talnih oznak, nezapiranje požarnih drsnih vrat in slabo zapiranje protipožarnih vrat, in še nekatere druge napake, je tožeča stranka grajala 22. 1. 2007. Grajo je tožena stranka prejela. Tožba na odpravo napak je bila vložena 21. 1. 2008. Napake je tožena stranka začela odpravljati, na kar je bilo mogoče sklepati iz „Seznama iz vsebine izvedeniškega poročila 14. 1. 2008“ z dne 23. 1. 2009; priloga B21/5; v nadaljevanju: Seznam). Zato ne more uveljavljati ugovora, da z napakami ni bila seznanjena pravočasno in pravilno (prvostopenjski sklep in sodba, r. št. 27).

13. Napake v zvezi s steklenimi vrati, namreč težko odpiranje vrat, da kot odpiranja vrat ni dosegel 90 stopinj in da samozapiralo udarja v steno zgradbe, je tožeča stranka grajala v predajnem zapisniku (10. 11. 2006, priloga B2 do B7; prvostopenjski sklep in sodba, r. št. 28). Napaka je bila očitna in tožena stranka je po prejemu obvestila o napakah začela z odpravljanjem napake, kar je razvidno iz Seznama. Zahtevek na odpravo te napake je bil postavljen s tožbo z dne 21. 1. 2008 (prvostopenjski sklep in sodba, r. št. 28).

14. Glede odtoka meteornih voda iz balkonov, ki je speljan tako, da teče voda na uporabno površino terase, prehajanja zvoka (hrupa), toplotne zaščite na stikih stropov in zunanjih obodnih sten in v stikih strešne konstrukcije z obodnimi zidovi in v sami strešni konstrukciji ter zamakanja meteorne vode po fasadi na Xd, in še nekaterih drugih napak je tožeča stranka podala grajo 31. 3. 2008 (priloga B21/1), tožena stranka je grajo prejela 1. 4. 2008. Te napake so bile ugotovljene v 2 letih od prevzema. Zahtevke je tožeča stranka uveljavljala s spremembo tožbe z dne 11. 12. 2008 (prvostopenjski sklep in sodba, r. št. 31). Pravočasno pa je tožeča stranka uveljavljala zahtevek tudi zato, ker je tožena stranka začela odpravljati napake, kar izhaja iz Seznama. Ker je tožena stranka začela odpravljati napake, bi niti ne mogla uveljavljati, da z napakami ni bila seznanjena pravočasno in pravilno.

15. Zamakanje strehe na stanovanjskih hišah je tožeča stranka grajala s pismoma z dne 2. 12. 2009 in 9. 12. 2009 (prilogi A55 in A54). Odpadanje ometa na fasadi Zc in luščenje betona (s sledovi zamakanja) je tožeča stranka grajala 24. 3. 2010. Končno je grajala še napako, ki je v pomanjkljivi termoizolaciji strehe, in sicer 23. 4. 2010. Da je graje napak tožena stranka prejela, je potrdila s pismi z dne 10. 12. 2009, 29. 3. 2010 in 29. 1. 2010 (priloge A59, A58 in A75). Po graji napak je tožena stranka napake začela odpravljati, zato ne more več trditi, da z napakami ni bila pravočasno seznanjena (prvostopenjski sklep in sodba, r. št. 32). Odpravo napak glede zamakanja strehe, odpadanja ometa na fasadi in s tem povezanih napak na Zc, luščenja betona in znakov zamakanja stene od tal navzgor je tožeča stranka zahtevala s spremembo tožbe z dne 2. 12. 2011. Po presoji prvostopenjskega sodišča je ravnala tako pravočasno, ker je šlo za napake v solidnosti gradnje (prvostopenjski sklep in sodba, r. št. 33 in 36).

16. S spremembo tožbe z dne 9. 3. 2012 pa so tožniki uveljavljati tudi odprave napake, ki je v slabi termoizolaciji strehe objekta. Tudi ta napaka je napaka v solidnosti gradnje (prvostopenjski sklep in sodba, r. št. 35).

17. Tožena stranka se je (s pomočjo izvajalca) sama lotila odprave zatrjevanih napak, ki so se glede na vsebino pisem z dne 24. 1. 2012 (priloga B28) in 9. 5. 2012 (priloga B30) takrat še vedno odpravljale, niso pa bile odpravljene. Tožena stranka zato ne more ugovarjati, da so tožniki kot kupci zamudili rok za vložitev tožbe, ker bi bilo nepošteno. Tožena stranka je namreč tožnike s svojim ravnanjem zavajala, da se napake odpravljajo. Iz razlogov, ki so na strani tožene stranke in izvajalca, pa napake niso bile odpravljene. Tožena stranka se zato ne more sklicevati na zamudo roka za vložitev tožbe (prvostopenjski sklep in sodba, r. št. 36).

18. Izjemo glede presoje pravočasnosti postavitve zahtevka s tožbo pa je prvostopenjsko sodišče napravilo glede termoizolacije strehe. Glede te napake ni tožena stranka zavajala tožnic, da jo odpravlja. Postavitev zahtevka s spremembo tožbe z dne 9. 3. 2012 je bila torej prepozna, ker je bila vložena po preteku prekluzivnega roka.

19. Številne zahtevke je prvostopenjsko sodišče zavrnilo. Zlasti je zavrnilo zahtevke za odpravo napake, ki naj bi bila v tem, da naj bi bila na vseh stanovanjskih stavbah toplotna izolacija nezadostna na vseh stikih horizontalnih stropov in vertikalnih zunanjih obodnih sten ter v stikih strešne konstrukcije z obodnimi zidovi in v sami strešni konstrukciji (zahtevki v točki IV, podtočke 1.7, 2.8, 3.7, 4.7, 5.7 in 6.7 prvostopenjskega sklepa in sodbe).

termoizolacija strehe izvedena slabo, zato naj bi nastali toplotni mostovi, ki naj bi potekali iz stanovanj skozi streho objekta in iz skupnih prostorov skozi streho objekta (zahtevki v točki IV, podtočke 1.10, 2.11, 3.10, 4.10, 5.10 in 6.10 prvostopenjskega sklepa in sodbe).

Obe navedeni napaki se naj bi pojavljali na vseh stanovanjskih stavbah.

20. Zoper prvostopenjsko sodbo sta vložili pritožba obe stranki in stranski intervenient. PRITOŽBA TOŽEČE STRANKE

21. Tožnice so v pritožbi izpodbijale le odločitev glede zahtevkov, ki se nanašajo na točko IV, podtočke 1.7, 2.8, 3.7, 4.7, 5.7 in 6.7 in na podtočke 1.10, 2.11, 3.10, 4.10, 5.10 in 6.10 izreka prvostopenjskega sklepa in sodbe.

22. Kolikor se pritožba nanaša na zahtevke, s katerimi so tožnice očitale nezadostno toplotno zaščito na stikih stropov in zunanjih obodnih sten in stikih strešne konstrukcije z obodnimi zidovi in v sami strešni konstrukciji (točka IV, podtočke 1.7, 2.8, 3.7, 4.7, 5.7 in 6.7 prvostopenjske sodbe), so tožnice navedle, da je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da obstajajo toplotno šibka mesta, ki se jih z veliko verjetnostjo lahko pripiše površni izvedbi. Sodišče bi lahko ugodilo zahtevku, kolikor je bil utemeljen, zavrnilo pa bi ga lahko v presežku. Pritožba še navaja, da je tožeča stranka sprva sporočila po tri stanovanja na vsako zgradbo, ki jih naj pregleda izvedenec. Ko pa je izvedenec izrazil mnenje, da sklepanja o obstoju napak ne more posplošiti na celoten objekt, in bi bilo potrebno pregledati najmanj 1/3 vseh stanovanj, je tožeča stranka takšen predlog tudi podala, predlagani dokaz pa kljub temu ni bil izveden.

23. V delu, v katerem se pritožba nanaša na zahtevke v zvezi s slabo termoizolacijo strehe in nastankom toplotnih mostov (točka IV, podtočke 1.10, 2.11, 3.10, 4.10, 5.10 in 6.10 prvostopenjske sodbe) pritožnice navajajo, da so ravnale v zvezi s temi napakami enako kot v zvezi z vsemi drugimi. Grajale so jih le toženi stranki. V spremembi tožbe so navedle, da je tožena stranka v pismu z dne 29. 4. 2010 odgovorila, da bo napake odpravil stranski intervenient. Tožena stranka naj bi torej obljubila, da bodo napake odpravljene, zato zavrnitev zahtevka ni bila utemeljena.

PRITOŽBA TOŽENE STRANKE

24. Tožena stranka je vložila pritožbo zoper izrek prvostopenjskega sklepa in sodbe v točkah II, III, IV in VI, podredno pa tudi zoper točko V. Ker pa je bila točka VI izreka s popravnim sklepom preštevilčena v točko V izreka, je torej pritožba vložena zoper (sedanjo) točko V izreka. V njej je bilo odločeno o stroških postopka.

25. Kolikor se pritožba nanaša na točko II izreka prvostopenjske odločbe, pa ji očita, da ni obrazložila, zakaj naj bi bili objektivni spremembi tožbe smotrni za dokončno ureditev razmerja med strankama. Sodišče naj ne bi obrazložilo, zakaj ni izvedlo še ostalih predlaganih dokazov. Dokazni sklep naj bi bil nejasen in nepopoln, ker prvostopenjsko sodišče ni navedlo, katere listine naj bi prebralo, zato naj bi tožena stranka sodbe ne mogla preizkusiti. Opravilo naj bi tudi ne dokazne ocene izvedenskih mnenj. Tožniki naj ne bi imeli pravice, uveljavljati zahtevke kot sosporniki. Tožeča stranka tudi ni predložila Pogodbe o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki, iz katere bi bil razviden dogovor glede nastopanja etažnih lastnikov v pravnem prometu. Tožniki naj bi uveljavljali zahtevke za celotno naselje, čeprav naj bi na primer etažni lastnik na Xc ne mogel zahtevati odprave napak na skupnih delih stavbe na Ze. Posamezni lastnik lahko po mnenju tožeče stranke zahteva odpravo napak na skupnih delih le v višini svojega solastniškega deleža na stavbi.

26. Roki za uveljavljanje napak naj bi bili prekluzivni. Tožeča stranka bi morala v zvezi z vsako zatrjevano napako izkazati, ali je bila napaka pravočasno grajana, in pa tudi, ali je bila tožba pravočasno vložena. Napake naj ne bi bile individualizirane, in ni mogoče določiti, kateri del se nanaša na posamezno stanovanjsko enoto in katerega tožnika.

27. Zahtevek zoper toženo stranko naj bi bil neutemeljen, ker naj bi sama ne bila gradbenik, temveč le investitor. Za izpolnitev zahtevkov na odpravo napake naj ne bi imela potrebnega znanja.

28. Posebej pritožba še izpodbija odločitev glede odprave napak na steklenih vratih, pri kateri naj bi prvostopenjsko sodišče kršilo določbe o prekluzivnosti rokov.

29. Odločitev v delu, v katerem se nanaša na napake, ki se tičejo solidnosti gradnje, naj bi bila neobrazložena. Napake naj bi tudi ne bile takšne, da bi se nanašale na solidnost gradnje. Rok v dolžini 30 dni, v katerih naj bi tožena stranka odpravila napake, naj bi bil prekratek.

30. Za vrsto napak trdi v pritožbi tožena stranka, da je najprej treba preizkusiti, ali je odpravo napak sploh mogoče izvesti. Gre za odpravo napak v zvezi s steklenimi vrati, odtokom meteornih voda iz balkonov na teraso, zapiranjem požarnih vrat ob alarmu in slabim zapiranjem požarnih vrat. 31. V zvezi z rjastimi pikami na žlebovih in drugih kovinskih delih tožena stranka trdi, da je „verjetno stanje glede na čas vložitve tožbe … in današnje stanje drugačn(o).“ Žlebove in drugi kovinske dele naj bi bilo potrebno čistiti in vzdrževati in površinsko zaščiti vsakih 5 do 8 let; zadnje naj bi bila naloga tožnic.

32. Pritožba še nadalje trdi, da naj bi se v zvezi z zamakanjem strehe že opravljala določena dela, izvedba del naj bi bila predvidena v skladu s Sporazumom o sanaciji skupnih prostorov objekta z dne 7. 4. 2015. Luščenje betona in zamakanje naj bi bilo že delno odpravljeno v skladu z istim sporazumom.

33. Po trditvah pritožbe naj ne bi bilo mogoče odpraviti zamakanja meteorne vode po fasadi, ki se zbere iz površin balkonov in lož na kovinskih konstrukcijah na Xd.

34. Prvostopenjska sodba naj ne bi določila, katere talne oznake se luščijo, zato naj je ne bi bilo mogoče izvršiti.

35. Glede zvočne izolacije pa tožena stranka meni, da sodišče ni odpravilo obsega odprave napak, sodba naj bi bila nerazumljiva in neizvršljiva. Glede hrupa so bile opravljene preiskave s strani sodnih izvedencev, in te bi morale biti temelj za predmetno sodbo.

PRITOŽBA STRANSKEGA INTERVENIENTA

36. Stranski intervenient je vložil pritožbo zoper točki III in VI izreka. Ker pa je bila točka VI izreka s popravnim sklepom preštevilčena v točko V izreka, je torej pritožba vložena zoper (sedanjo) točko V izreka.

37. Pritožba stranskega intervenienta najprej graja, da naj bi prvostopenjsko sodišče neutemeljeno ugodilo zahtevkom glede steklenih vrat, saj naj bi bila tožba vložena prepozno. Šlo naj bi za očitno napako. Opore za odločitev prvostopenjskega sodišča, da je bila tožeča stranka preslepljena, naj ne bi bilo.

38. Rjaveče pike na žlebovih in drugih kovinskih delih naj bi nastale zaradi neustreznega vzdrževanja s strani tožeče stranke. Rjaveče pike naj bi bile posledice poteka časa, saj naj bi bili kovinski deli podvrženi koroziji in naj bi jih bilo potrebno občasno zamenjati.

39. Napaka v zvezi z odtokom meteornih voda iz balkonov naj bi bila očitna, saj naj bi jo bilo mogoče ugotoviti, ob prevzemu stanovanj ob prvem dežju. Tožeča stranka ni bila preslepljena, saj naj bi bila dela izvedena po načrtu, s tem pa naj bi bili tožniki seznanjeni ob prevzemu.

40. Nepravilna naj bi bila tudi odločitev glede prehajanja zvoka. Izvedenec naj bi ugotovil, da je bila zvočna izolacije med hodniki in bivalnimi prostori v 83 % ustrezna, za ostalo neizolativnost pa naj bi odgovornosti ne bilo mogoče pripisati toženi stranki. Prekomerne (pravilno: premajhne) izolativnosti v prostorih kopalnic in stranišča pa naj ne bi bile pomembne, ker naj bi glede na pravilnik takšen hrup ne bil prekomeren. Dejansko stanje glede hrupa dvigal naj bi prvostopenjsko sodišče tudi ne ugotovilo pravilno, ker hrup lahko povzročajo dvigala, ko so „lahko neustrezno vzdrževana ali poškodovana“. Tudi odgovornosti za prekomeren hrup domofona naj ne bi bilo mogoče pripisati toženi stranki.

41. Nepravilno naj bi bili izvedeni dokazi v zvezi z zamakanjem meteorne vode po fasadi in zamakanjem strehe stavb, ker je bil ogled z izvedencem opravljen v odsotnosti stranskega intervenienta.

42. Prvostopenjsko sodišče naj bi nepravilno naložilo toženi stranki izdelavo celotne nove fasade. Takšna posledica naj bi bila pretirana. Sodni izvedenec M. naj bi namreč ugotovil, da je potrebno sanirati poškodbo na fasadi, ki ne presega niti 1 m2. 43. Tožena stranka naj ne bi odgovarjala niti za luščenje barve v garažni hiši, saj naj bi bila normalna lastnost barve, da se s potekom časa obrablja ali delno tudi lušči. Poleg tega je luščenje barve, glede na ugotovitev sodnega izvedenca M., posledica lastnosti barve.

44. Prvostopenjsko sodišče naj bi v zvezi z garažnimi vrati ne ugotovilo pravilno dejanskega stanja. Naj ne bi šlo za napako, temveč naj bi se protipožarna vrata zgolj nepravilno uporabljala. Stranski intervenient naj bi namreč že v letu 2008 priskrbel navodilo izvajalca protipožarne zaščite. Izvajalec D. naj bi namreč opozoril, da mora stanovalec vrata zapreti za seboj, če deluje ventilacija v garaži. 45. Tožena stranka je na pritožbo tožeče stranke odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

46. Pritožbe so delno utemeljene. Pritožbeno sodišče jim je delno ugodilo in prvostopenjsko sodbo bodisi spremenilo, bodisi razveljavilo in zadevo delno vrnilo v novo sojenje (1. odstavek 354. člena in 358. člen ZPP). V preostanku pa je pritožbo zavrnilo in potrdilo prvostopenjsko sodbo. Pravni temelj za delno zavrnitev pritožb tožene stranke in stranskega intervenienta je v 353. členu ZPP.

I. ODLOČITEV O PRITOŽBAH TOŽENE STRANKE IN STRANSKEGA INTERVENIENTA A. PRITOŽBA TOŽENE STRANKE ZOPER TOČKO II IZREKA PRVOSTOPENJSKE SODBE (ODLOČITEV O SPREMEMBI TOŽBE)

47. Prvostopenjsko sodišče je pravilno presodilo, da sta obe spremembi tožbe smotrni. Iz siceršnje obrazložitve je jasno razvidno, da so tožnice postavljale zahtevke v zvezi s stvarnimi napakami na zaokroženem kompleksu v Ljubljani, poznanem kot Q II. faza. Glede na to je bilo vsekakor smotrno, da se o vseh morebitnih stvarnih napakah odloči z eno samo sodbo in ni bilo nobene potrebe po obširnejšem utemeljevanju odločitve. V čem pa naj bi bila odločitev prvostopenjskega sodišča zaradi kratke obrazložitve razlogov, da se sprememba tožbe dovoli, škodljiva za pravilnost njegove odločitve (1. odstavek 339. člena ZPP) pa pritožba tako ali tako ne navaja. Neutemeljena je zato še iz tega razloga.

B. PRITOŽBA TOŽENE STRANKE ZOPER TOČKO III IZREKA PRVOSTOPENJSKE SODBE Odločitev o pritožbenih razlogih iz poglavja X pritožbe

48. Navedbe v poglavju X pritožbe so se nanašale na izrek sodbe v nekdanjih točkah IV in V. Tožena stranka je predvsem predlagala izdajo popravnega sklepa, s katerim se naj bi odpravilo očitno pisno napako pri oblikovanju izreka. Le podredno je vložila pritožbo. Prvostopenjsko sodišče je izdalo popravni sklep in samo odpravilo očitano pomanjkljivost. Označbo izreka z rimsko številko V je izbrisalo iz izreka. Poprej s število VI označeno točko izreka pa je preštevilčilo v točko V izreka. Potreba po preizkusu nekdanjih točk IV in V izreka glede razumljivosti (sedaj točka IV izreka) je tako prenehala. Pritožbeno sodišče pa je vseeno moralo preizkusiti, ali niso utemeljeni ostali pritožbeni razlogi, ki se nanašajo na točko III izreka prvostopenjskega sklepa in sodbe.

Odločitev o pritožbenih razlogih iz poglavij II – V pritožbe

49. Tožena stranka je sicer vložila pritožbo zoper odločitev sodišča, da opusti izvedbo dokazov. Bistveno kršitev postopka pa je zgolj zatrjevala, ni pa je dokazala (1. odstavek 339. člena ZPP). Pritožnica ni namreč niti navedla, kateri so tisti dokazi, katerih izvedba je bila opuščena, niti, kako naj bi po njenem mnenju vplivali na pravilnost odločitve prvostopenjskega sodišča. 50. Prej zapisano velja tudi za očitek, da sta bila dokazni sklep in zaključek prvostopenjskega sodišča sodišča nejasna in nedoločena (pritožba, str. 10).

51. Podobno nedoločen kot očitek prvostopenjskemu sodišču glede dokaznega sklepa je tudi očitek glede dokazne ocene izvedenskih mnenj in njihovih dopolnitev. Bistveno kršitev postopka pa je tožena stranka zgolj zatrjevala, ni pa je dokazala (1. odstavek 339. člena ZPP). Pritožbeno sodišče ne najde namreč v pritožbi ničesar, s čimer bi tožena stranka konkretno izpodbijala presojo prvostopenjskega sodišča, da so izvedenska mnenja in dopolnitve dovolj kakovostne, da lahko služijo za ugotovitev dejanskega stanja.

52. Tožena stranka poskuša v svoji pritožbi prepričati pritožbeno sodišče, da tožnice niso mogle biti sospornice v tej zadevi. Svoje mnenje, da tožnice ne morejo biti sospornice, opira na trditev, da glede sosporništva tožnice niso trdile ničesar. Tožnice naj bi tudi ne predložile Pogodbe o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki, šele iz nje naj bi bil razviden dogovor o nastopanju etažnih lastnikov v pravnem prometu.

53. Ni povsem jasno, na kaj meri zadnja pritožbena navedba. Tožnice so predložile pooblastila, ki so jih kupci dali naravnost pooblaščencu (priloge A1 – A 43), ki je torej imel pravico do zastopanja kupcev v tem postopku. Glede pravice zastopanja po upravniku pa je vse bistveno obrazloženo že v prvostopenjskem sklepu in sodbi (r. št. 16). Tožnice so kupci stanovanj, prodajalec je bila tožena stranka (prvostopenjski sklep in sodba, r. št. 14). Kupci so postali tudi etažni lastniki stanovanj. Za samo prodajo stanovanj se je uporabljal ZVKSES kot najspecialnejši predpis, poleg njega pa še OZ. Pri prodaji so se uporabljali tudi Splošni pogoji prodaje. 21. člen Splošnih pogojev prodaje je upravniku nalagal dolžnost grajati napake, vendar pa mu je tudi podeljeval upravičenje za uveljavljanje zahtevkov zaradi stvarnih napak. Takšno upravičenje je imel upravnik tudi na temelju 29. člena ZVKSES. Pogodbe o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki tožeči stranki vsekakor ni bilo treba predložiti, tožnice je lahko zastopal že upravnik.

54. Prvostopenjsko sodišče je pravilno presodilo, da so bile tožnice sospornice. Zahtevki tožnic so se namreč opirali na bistveno istovrstno dejansko in pravno podlago, in tudi stvarna in krajevna pristojnost je bila enaka za vsak zahtevek (2. točka 1. odstavka 191. člena ZPP). Kupci so vsi kupili stanovanja od istega prodajalca v isti soseski (Q II. faza), kar navaja celo pritožba tožene stranke sama (str. 13). Vsa stanovanja in garaže so bile prevzete na isti dan (10. 11. 2006) od istega prodajalca, ki je v tem sporu tožena stranka.

55. Tožnice so trdile, da so napake obstajale tako na posameznih stanovanjih, kot tudi na njim pripadajočih skupnih delih. Kolikor so se zahtevki nanašali na napake na posamezni zgradbi (v pravnem smislu) so takšne zahtevke uveljavljale kot tožnice le kupci stanovanj v tej zgradbi in so bili sosporniki le te tožnice. Ker pa je garaža skupna vsem kupcem stanovanj, so zahtevke v zvezi z garažo uveljavljale vse tožnice. Pravni temelj za uveljavljanje zahtevkov zaradi zatrjevanih napak je bil vselej isti: 23. člen in nasl. ZVKSES, 458, 468. člen in nasl OZ. V zahtevkih so opisale napake in zahtevale njihovo odpravo. S tem so jih opredelile dovolj konkretno.

56. Tožnice so tudi sicer svoje zahtevke uveljavljale na materialnopravno pravilen način. To velja zlasti za uveljavljanje napak na skupnih delih zgradb in na garaži. S sklenitvijo prodajne pogodbe so namreč pridobile obveznostnopravno pravico na (celotnem) stanovanju, glede skupnih delov zgradbe in glede garaž pa je nastala zgolj skupnost pravic (1003. člen in nasl. OZ). Po pridobitvi lastninske pravice je nastala etažna lastnina na stanovanju in solastnina na skupnih delih (1. odstavek 105. člena SPZ). Vendar pa kupci uveljavljajo pravice, ki jih imajo na temelju prodajne pogodbe. Te pravice so prešle tudi na vsakega poznejšega pridobitelja (28. člen ZVKSES). Tožena stranka ne more odpraviti zgolj sorazmernega dela napake v velikosti deleža posameznega kupca na celotnem skupnem delu zgradbe. Odpravi lahko le vso napako ali pa nič. Obveznost tožene stranke je torej v razmerju do tožnic nedeljiva (2. odstavek 416. člena OZ). Tožnice so v skladu s tem tudi zahtevale odpravo napak na skupnih delih, namreč v korist vseh tožnic.

57. Tožnice so uveljavljale zahtevke vselej tako, da so zahtevale odpravo napake na tistih stanovanjih, katerih kupci so bile in na njim pripadajočih skupnih delih. To je jasno razvidno iz navedbe tožnic, kakor so navedeni pri posameznih zahtevkih. Ker je bil garažni objekt skupen za vse tožnice, so bile v zvezi z garažnim objektom tožnice vsi kupci. Napake so bile tudi tako individualizirane, da so se nanašale na kupce, ki so bili že opisani kot etažni lastniki, in se je zahtevala odprava napak bodisi na skupnih delih, bodisi na stanovanjih teh etažnih lastnikov.

58. Seveda pa mora tožena stranka za morebitne stvarne napake odgovarjati kot prodajalec. Že OZ, enako pa ZVKSES, odrejajo odgovornost prodajalca za napake. Navedena zakona, in poleg njih še na primer ZVPot, ne delajo prav nobene razlike med prodajalcem, ki zna odpraviti napake, in tistim, ki je ne zna. To pomeni v tej zadevi, da ni pomembno, da prodajalec ni gradbenik in da nima za odpravo napake potrebnega znanja. Napako bo vseeno moral odpraviti. Glede na to, da na trgu nastopa dovolj gradbenih podjetij, ki znajo graditi, vendar pa tudi odpraviti napake, pritožbeno sodišče ne dvomi, da je napake mogoče odpraviti tudi s tujo pomočjo.

Odločitev o pritožbenih razlogih iz poglavij IV, VI in VIII pritožbe, kolikor se nanašajo na napake

59. Pritožba meni, da bi morala tožeča stranka v zvezi z vsako zatrjevano napako dokazati, da je bila napaka pravočasno grajana in tudi tožba vložena pravočasno. Roki naj bi bili prekluzivni. Tožena stranka naj ne bi bila dolžna trditi nasprotno glede nepravočasnosti vložitve tožbe.

60. Pravilno je sicer mnenje, da so roki za grajanje očitnih (1. in 2. odstavek 461. člena OZ) in skritih napak (1. in 2. odstavek 23. člena ZVKSES) ter rok za uveljavljanje zahtevkov, če prodajalec po graji napake ne odpravi (3. odstavek 25. člena ZVKSES) izključevalni. O tem, ali nosi tožena stranka trditveno in dokazno breme glede pravočasnosti rokov, se pritožbenemu sodišču ni treba izreči. Prvostopenjsko sodišče o tem namreč ni odločalo, ker niti ni bilo potrebno. Da pa je tožeča stranka izkazala, da je roke spoštovala, je prvostopenjsko sodišče presodilo v r. št. 27, 28 in nasl., 31, 32, 34 in nasl. in 37 prvostopenjske odločbe; njegova obrazložitev v teh delih je natančna in je napravljeno skrbno. Nanjo, kot tudi glede ostalih ugotovljenih dejstev, se pritožbeno sodišče zato sklicuje. Pritožbeni očitek, da tožeča stranka ni izkazala, da je roke spoštovala, je neutemeljen. Le glede termoizolacije strehe je prvostopenjsko sodišče presodilo, da ni bila tožba vložena pravočasno, in je zato tožbeni zahtevek zavrnilo (prvostopenjski sklep in sodba, r. št. 37).

61. Napake same so bile opredeljene dovolj natančno: kupci so opisali, kakšno napako so zaznali. Ker jim ni treba opisati še vzroka napake, je bil opis napak dovolj natančen.

62. Pritožbeno sodišče se strinja tudi s presojo prvostopenjskega sodišča glede tega, da tožnice niso kršile rokov. Ugotovitev prvostopenjskega sodišča glede prevzema, grajanj napak, odpravljanja napak, pomena Seznama in postavitve zahtevkov na odpravo napake (s tožbo ali katero od dveh sprememb tožbe) pritožba ne izpodbija in je nanje pritožbeno sodišče vezano. Pritožbeno sodišče bo povzelo razloge, zaradi katerih prekluzivni roki niso bili kršeni.

63. Ker sta materialnopravna temelja za odločitev v tej zadevi ZVKSES in OZ, velja naslednje: o očitnih napakah morajo kupci obvestiti prodajalca nemudoma, če je bil opravljen ogled v prisotnosti strank, sicer pa v 8 dnevih (1. in 2. odstavek 461. člena OZ). Jamčevalni rok za skrite napake znaša praviloma 2 leti od prevzema (1. odstavek 23. člena ZVKSES). Rok za postavitev zahtevka zoper prodajalca na odpravo napak znaša 1 leto dni, razen v primeru prevare (1. odstavek 480. člena OZ).

64. Jamčevalni rok za skrite napake v solidnosti gradnje je daljši, in znaša 10 let od prevzema nepremičnine (2. odstavek 23. člena ZVKSES). Glede roka za postavitev zahtevka zoper prodajalca ni posebnosti: rok za postavitev zahtevka zoper prodajalca na odpravo napak znaša leto dni, razen v primeru prevare (1. odstavek 480. člena OZ). O tem, kako si je doslej sodna praksa razlagala ta pojem, in podobnega v 663. členu OZ, bo pritožbeno sodišče v nadaljevanju še pojasnilo (glej r. št. 72.)

65. Prevzem stanovanj je bil opravljen 10. 11. 2006. 66. Rjaveče pike na žlebovih in drugih kovinskih delih, luščenje talnih oznak, nezapiranje požarnih drsnih vrat in slabo zapiranje protipožarnih vrat, ter še nekatere druge napake, je tožeča stranka grajala 22. 1. 2007 (prvostopenjski sklep in sodba, r. št. 27). Vse te napake so bile skrite tudi po presoji prvostopenjskega sodišča. Grajo je tožena stranka prejela. Tožba na odpravo napak je bila vložena 21. 1. 2008, torej pravočasno že glede na 1. odstavek 480. člena OZ. Napake je poleg tega tožena stranka začela odpravljati, na kar je bilo mogoče sklepati iz Seznama. Tudi zato tožena stranka ne more uveljavljati ugovora, da z napakami ni bila seznanjena pravočasno in pravilno.

67. Glede odtoka meteornih voda iz balkonov, ki je speljan tako, da teče voda na uporabno površino terase, prehajanja zvoka (hrupa), toplotne zaščite na stikih stropov in zunanjih obodnih sten in v stikih strešne konstrukcije z obodnimi zidovi in v sami strešni konstrukciji ter zamakanja meteorne vode po fasadi na Xd, in še nekaterih drugih napak je tožeča stranka podala grajo 31. 3. 2008 (priloga B21/1), tožena stranka je grajo prejela 1. 4. 2008. Te napake so bile ugotovljene v 2 letih od prevzema, torej pravočasno. Zahtevke je tožeča stranka uveljavljala s spremembo tožbe z dne 11. 12. 2008, znotraj enoletnega roka za uveljavljanje zahtevkov in pravočasno. Pravočasno pa je tožeča stranka uveljavljala zahtevek tudi zato, ker je tožena stranka začela odpravljati napake, kar izhaja iz Seznama. Ker je tožena stranka začela odpravljati napake, bi niti ne mogla uveljavljati, da z napakami ni bila seznanjena pravočasno in pravilno.

68. Zamakanje strehe na stanovanjskih hišah je tožeča stranka grajala s pismoma z dne 2. 12. 2009 in 9. 12. 2009 (prilogi A55 in A54). Odpadanje ometa na fasadi Zc in luščenje betona (s sledovi zamakanja) je tožeča stranka grajala 24. 3. 2010. Končno je grajala še napako, ki je v pomanjkljivi termoizolaciji strehe, in sicer 23. 4. 2010. Da je graje napak tožena stranka prejela, je potrdila s pismi z dne 10. 12. 2009, 29. 3. 2010 in 29. 1. 2010 (priloge A59, A58 in A75; prvostopenjski sklep in sodba, r. št. 32 in nasl.). Vse te napake so napake v solidnosti gradnje, zato za njih velja daljši, desetletni jamčevalni rok. V nadaljevanju bo pritožbeno sodišče to odločitev še obrazložilo. Odpravo napak glede zamakanja strehe, odpadanja ometa na fasadi in s tem povezanih napak na Zc, luščenja betona in znakov zamakanja stene od tal navzgor je tožeča stranka zahtevala s spremembo tožbe z dne 2. 12. 2011, torej že po preteku enoletnega roka iz 1. odstavka 480. člena OZ.

69. Po graji napak je tožena stranka napake začela odpravljati, kar izhaja iz navedenih (njenih) pisem (priloge B26 do B30, podrobnosti v prvostopenjskem sklepu in sodbi, r. št. 36), zato ne more več trditi, da z napakami ni bila pravočasno seznanjena. Uporaba prekluzivnega roka bi bila v nasprotju s 1. odstavkom 480. člena OZ, vendar pa tudi v nasprotju s 1. odstavkom 5. člena OZ, ker je tožena stranka napake začela odpravljati, s svojim ravnanjem pa je tožnike zavajala, da napake odpravlja. Končno jih ni odpravila, vendar za to ni imela utemeljenega razloga.

70. S spremembo tožbe z dne 9. 3. 2012 pa so tožniki uveljavljati tudi odprave napake, ki je v slabi termoizolaciji strehe objekta. Tudi ta napaka je napaka v solidnosti gradnje. Odpravo te napake je tožeča stranka zahtevala po preteku enoletnega roka (1. odstavek 480. člena OZ), vendar pa še pravočasno. Razloge za to bo podalo pritožbeno sodišče v zvezi s pritožbo tožeče stranke.

71. Konkretna pa je graja tožene stranke glede napak v zvezi s steklenimi vrati. Steklena vrata se namreč odpirajo težko, kot odpiranja vrat ne doseže 90 stopinj, samozapiralo vrat pa povzroča na steni poškodbe pri odpiranju. Pritožba meni, da tožeča stranka ni zatrjevala prevare, prvostopenjsko sodišče naj bi odločalo mimo trditev tožeče stranke.

72. Prvostopenjsko sodišče je svojo odločitev glede odločitve o napakah na steklenih vratih oprlo na 1. odstavek 480. člena OZ. Ni bilo potrebno, da bi se tožeča stranka sklicevala prav na prevaro, dovolj je bilo, če so bila v postopku ugotovljena dejstva, iz katerih je bilo mogoče sklepati na prevaro s strani tožene stranke. 1. odstavek 480. člena in 1. odstavek 5. člena OZ sta materialno pravo, ki ga mora sodišče pravilno uporabiti po uradni dolžnosti. Po sodni praksi glede prevare pri prodajni pogodbi zadošča, da je prodajalčevo ravnanje kupca zavedlo v prepričanje, da bo napaka odpravljena brez pravde, to pa se potem ne uresniči (odločba VS RS, opr. št. II Ips 489/99). Podobna je tudi sodna praksa pri podobni določbi v zvezi z gradbeno pogodbo (3. odstavek 663. člena OZ): če tožena stranka ustvari vtis, da bo napako odpravila prostovoljno, se na prekluzivni rok ne more sklicevati (VS RS, opr. št. II Ips 7/2011). Takšna pa je bila sodna praksa VS RS celo že, še preden je bil dodan 3. odstavek 663. člena OZ; ZOR namreč takšne določbe še ni imel. Izvajalec gradbenih del, ki je pokazal pripravljenost odpraviti napake, ali jih je že začel odpravljati, se ne more sklicevati na rok iz 2. odstavka 645. člena ZOR (VS RS, III Ips 69/92); isto velja, če je izvajalec pokazal, da je voljan odpraviti napake ali pa jih je celo že začel odpravljati sam ali po podizvajalcu (VS RS, II Ips 309/2005).

73. Glede odpravljanja napak je prvostopenjsko sodišče sodišče ugotovilo, da je tožena stranka po vložitvi tožbe opravljala dejanja tudi za odpravo napake na steklenih vratih, kar naj bi izhajalo iz Seznama (17. točka). Napake ni odpravila (prvostopenjski sklep in sodba, r. št. 28 in 30). Teh ugotovitev prvostopenjskega sodišča pritožba konkretno niti ne izpodbija, nanje pa je pritožbeno sodišče vezano. Tožena stranka in zanjo izvajalec sta ravnala tako, da je nastal vtis, kot da bo napaka odpravljena. Bilo bi nepošteno, če bi se sedaj tožena stranka sklicevala na prekluzivni rok v položaju, ko je ravnaje tožene stranke bilo takšno, da je kupce zavedlo v prepričanje, da bo napaka odpravljena.

74. Prvostopenjsko sodišče je sicer odločilo, da so določene napake imele lastnost napak v solidnosti gradnje (2. odstavek 23. člena ZVKSES). Da je bila tožba vložena pravočasno kljub temu, da je bil prekoračen enoletni rok (1. odstavek 480. člena OZ), je že bilo obrazloženo. V nadaljevanju bo pritožbeno sodišče še obrazložilo, zakaj so bile nekatere napake takšne, da so zadevale solidnost gradnje.

75. Te napake so bile: zamakanje strehe na stanovanjskih hišah, odpadanje ometa na fasadi Zc (in ostale napake v zvezi s fasado), luščenje betona z znaki zamakanja od tal navzgor na prehodu iz garažnega objekta v zgradbo na Zd in Ze ter pomanjkljiva termoizolacija strehe. Takšna presoja je pomembna zaradi tega, ker za jamčevanje za takšne napake velja daljši, namreč desetletni rok, navedene napake pa so bile grajane že po preteku dveletnega splošnega jamčevalnega roka za skrite napake (1. odstavek 23. člena ZVKSES). Svoje presoje prvostopenjsko sodišče ni posebej obrazložilo, kar je pritožba utemeljeno grajala. To bo sedaj storilo pritožbeno sodišče. 76. Literatura zagovarja razmeroma široko razumevanje pojma „napaka v solidnosti gradnje“. Kot razlog je navedena okoliščina, da so gradnje trajne dobrine in ne porabne reči. Zato naj bi pojem napake v solidnosti gradnje obsegal vse napake na vitalnih delih gradbe, ki bi v desetletnem roku ne smeli pokazati znakov običajne obrabe zaradi uporabe. Takšni deli so vsi tisti deli, ki omogočajo, da gradba služi svojemu namenu, ki je v bivanju ali pa v opravljanju kakšne druge dejavnosti (Juhart/Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, Ljubljana 2004, kom. k 662. členu OZ, pod 1.2. - str. 1045 in 1046). Literatura meni torej, da so napake v solidnosti gradnje napake na vseh za uporabo bistvenih delih gradbe. Temu predlogu so že sledile posamezne odločbe (npr. odločba VSL, opr. št. I Cpg 83/2014, r. št. 29).

77. Zamakanje strehe je nedvomno takšna napaka, ki je napaka v solidnosti gradnje. Zaradi zamakanja je ogrožena normalna uporaba stanovanj, ki so tik pod streho. Poleg tega lahko zaradi zamakanja pride tudi do oslabitve stropa, ki je pomemben konstrukcijski del tudi za statiko objekta. Podobni odločbi sta, očitno glede hidroizolacije ravne strehe izšli že v zvezi z ZOR (Juhart/Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, Ljubljana 2004, kom. k 662. členu OZ, str. 1050, odločbi št. 8 in 9), odkar pa velja OZ, pa odločba VSM, ki pa se ne nanaša na ravno streho (VSM, opr. št. I Cp 306/2015 - r. št. 8).

78. Odpadanje ometa, razpokanje fasade objekta, odstopanje zgornjega sloja fasade je napaka v solidnosti gradnje. Fasada ni zgolj okras, temveč služi varovanju pred vremenskimi vplivi vseh vrst, varuje konstrukcijske dele gradbe in varuje pred izgubo toplote. Da je napaka na fasadi, če pride do zamakanja, napaka v solidnosti gradnje, je bilo odločeno v sodbi odločba VSM opr. št. I Cp 306/2015 (r. št. 8); nobenega razloga ni, da bi odpadanje ometa, odstopanje zgornjega sloja fasade ali pa razpokanje fasade obravnavali kako drugače. 79. Luščenje betona z znaki zamakanja od tal navzgor je napaka v solidnosti gradnje. Zamakanje od tal navzgor je takšna napaka, ki lahko prizadene steno kot bistveni nosilni del in je zato prizadeta solidnost gradbe; potrebno je odpraviti napako samo in njeno posledico, ki je v luščenju betona.

80. Tudi napaka v termoizolaciji strehe je napaka v solidnosti gradnje. Termoizolacija strehe je takšen bistveni del gradbe, ki omogoča ključno dejavnost, ki se odvija v stanovanju, in to je bivanje (podobno, za termoizolacijo fasade, že odločba VSL, opr. št. I Cpg 83/2014, r. št. 19).

81. V poglavju VIII pritožbe je tožena stranka večinoma trdila, da določenih napak ni mogoče odpraviti (npr. glede zamakanja po fasadi, točka 2.1 izreka prvostopenjskega sklepa in sodbe). Za nekatere druge napake je menila, da je potrebno najprej preizkusiti, ali jih je mogoče odpraviti. Takšna je na primer navedba glede tega, ali se lahko steklena vhodna vrata odpirajo do kota 90 stopinj.

82. V bistvu je tožena stranka bodisi uveljavljala ugovor nemožnosti odprave napake ali pa, da je mogoče napaka neodpravljiva. Ni navedla, da bi takšne trditve podala že v teku prvostopenjskega postopka, niti da bi prvostopenjsko sodišče opustilo izvedbo kakšnega dokaza. Pritožba ni zadostila minimumu glede konkretnosti navedb, da bi pritožbeno sodišče sploh lahko preizkusilo prvostopenjsko sodbo. Sicer pa so vse pritožbene navedbe te vrste nove, saj niti niso bile dane v teku prvostopenjskega postopka do prvega naroka za glavno obravnavo. Opravičila za šele v pritožbenem postopku postavljene trditve pritožba ni navedla. Kot takšne so te navedbe neupoštevne še iz tega razloga (1. odstavek 337. člena ZPP).

83. Tožena stranka je glede določenih napak, na katera se nanaša pritožba v poglavju VIII navedla, da so bodisi že odpravljene, ali da se odpravljajo. S tem v zvezi je navajala tudi Sporazum o sanaciji skupnih prostorov objekta z dne 7. 4. 2015. Ta naj bi bil temelj za že končano odpravo ali za odpravljanje napak v teku. Takšne so bile navedbe tudi v zvezi s točko III, podtočko 2.0, izreka vendar te podtočke izreka pritožbeno sodišče ni našlo. Tudi v zvezi s temi trditvami tožena stranka ne očita, da bi prvostopenjsko sodišče spregledalo pravočasne navedbe tožene stranke, ali opustilo izvedbo dokazov. Pritožba ni zadostila minimumu glede konkretnosti navedb, da bi pritožbeno sodišče sploh lahko preizkusilo prvostopenjsko sodbo. Sicer pa so vse pritožbene navedbe te vrste nove, saj niti niso bile dane v teku prvostopenjskega postopka, opravičila za šele v prvostopenjskem postopku podane trditve pa pritožba ni navedla. Kot takšne so te navedbe neupoštevne še iz tega razloga (1. odstavek 337. člena ZPP).

84. Pritožbene navedbe v zvezi z rjavečimi pikami na žlebovih in kovinskih policah ograj teras in balkonih lož (točke 1.2, 2.3, 3.2, 4.2, 5.2 in 6.2 izreka) so, da je sedanje stanje verjetno drugačno, in da je treba navedene površine redno čistiti in vzdrževati, ter površino zaščititi vsakih 5 do 8 let. To naj bi bila naloga tožnic, tožena stranka pa naj ne bi bila dolžna odgovarjati za posledice opustitev tožnic.

85. Glede tega, kakšno je verjetno sedanje stanje, pritožbeno sodišče ne bo ugibalo, ker to ni njegova dolžnost. S takšno navedbo ni bila povezana nobena konkretna graja postopanja ali odločanja prvostopenjskega sodišča. Tožena stranka tudi ne trdi, da je prvostopenjsko sodišče spregledalo kakšno (pravočasno) podano trditev ali opustilo izvedbo predlaganega dokaza. Vendar pa je pritožbeni očitek neutemeljen še iz drugega razloga. Prevzem kupljenih stanovanj (in pripadajočih skupnih delov) je bil opravljen 10. 11. 2006. Napaka je bila grajana že 22. 1. 2007 (prvostopenjski sklep in sodba, r. št. 27, graja je v prilogi A43) in tožena stranka je pristopila k odpravljanju teh napak, kar je bilo razvidno iz „Seznama iz vsebine izvedeniškega poročila 14. 01. 2008“ z dne 23. 1. 2009. Zunanji kovinski deli morajo biti zaščiteni pred korozijo. Četudi zaščita učinkuje le omejeno obdobje, pa se je v konkretnem primeru rjavenje pokazalo v razmeroma kratkem času po prevzemu, vsekakor pa znotraj jamčevalnega roka. Morebitna opustitev čiščenja in zaščite na pojav rje po presoji pritožbenega sodišča ni moglo imeti odločilnega vpliva. Če pa tožena stranka meni drugače, bi morale biti njene trditve o opustitvah tožnic precej konkretnejše. Sicer pa celo tožena stranka sama trdi, da je potrebno površino zaščititi vsakih 5 do 8 let; rja pa se je pokazala veliko prej.

86. Kar se tiče talnih oznak, je pritožba tožene stranke v VIII. poglavju navedla, da naj bi bila napaka sicer odpravljiva. Sodba naj bi bila nerazumljiva in neizvršljiva, ker naj ne bi bilo navedeno, na katerih talnih oznakah naj bi bilo potrebno odpraviti napako. Pritožbeno sodišče takšne nedoločnosti tožbenega zahtevka ne najde. Tožeča stranka je namreč določno zahtevala odpravo napake, ki je v luščenju talnih oznak. Prostorsko je svoj zahtevek omejila na garažni objekt Q II. faza.

87. Neutemeljena je pritožba tudi v delu, v katerem se nanaša na slabo zvočno izolacijo, zaradi katere naj bi prehajal zvok v stanovanja in skupne prostore, iz drugih stanovanj in skupnih prostorov. V tem delu pritožba navaja, da trajna odprava napak ni mogoča, in pa, da sodišče ni določilo obsega odprave napak.

88. Glede nemožnosti odprave napak v zvezi z zvočno izolacijo velja, kar je že bilo zapisano v zvezi z drugimi napakami, za katere je tožena stranka tudi ugovarjala nemožnost odprave. Tožena stranka ne trdi, da je pravočasno trdila, da ni mogoče odpraviti napak, ali pa, da je bilo kršeno procesno pravo v zvezi s to zatrjevano napako. Pritožbene navedbe ostajajo povsem splošne, tako da preizkus po pritožbenem sodišču niti ni mogoč. Da je nemogoče odpraviti takšno napako, je tudi pritožbeno novo dejstvo. Za tako pozno navajanje tožena stranka ni navedla nobenega opravičila (1. odstavek 337. člena ZPP). Razloga, zaradi katerega bi moralo sodišče določiti obseg odprave napake, pa pritožba tudi ne navede. Je nedoločna in neutemeljena še v tem delu.

Odločitev o pritožbenih razlogih iz poglavja VII pritožbe

89. Pač pa je utemeljena pritožba, kolikor se nanaša na rok za odpravo napak. Prvostopenjsko sodišče je določilo tridesetdnevni rok. Ta rok je, glede na število in vrsto napak, v resnici prekratek, pritožba pa v tem delu utemeljena.

90. Pritožbeno sodišče se je pri odločitvi glede dolžine roka za odpravo napak oprlo prav na isto določbo kot pred njim že prvostopenjsko sodišče, namreč na 2. odstavek 25. člena ZVKSES. Ta določa, da mora prodajalec napako odpraviti v 2 mesecih. Ker je takšen rok določil zakonodajalec kot rok za prostovoljno odpravo napake, mora biti primeren tudi za določitev roka za odpravo napake, ki ga sodišče določi s sodno odločbo. V tem delu je pritožbeno sodišče pritožbi tožene stranke ugodilo in prvostopenjski sklep in sodbo v točki III spremenilo tako, da je rok podaljšalo na 2 meseca (358. člen ZPP).

Preizkus po uradni dolžnosti

91. Tožena stranka je vložila pritožbo zoper celotno točko III izreka prvostopenjskega sklepa in sodbe. Ta je sestavljena iz številnih podtočk. Pritožbene navedbe so se nanašala le na posamezne podtočke izreka. Pritožbeno sodišče je preizkusilo pravilnost odločitev še glede preostalih podtočk izreka po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), in presodilo, da je odločitev v teh delih pravilna.

C. PRITOŽBA STRANSKEGA INTERVENIENTA

92. Pritožba stranskega intervenienta je delno utemeljena, kolikor se nanaša na točko III, podtočko 4.9 izreka. V tem delu ji je pritožbeno sodišče ugodilo in je prvostopenjsko sodbo razveljavilo, zadevo pa v tem obsegu vrnilo v nov postopek (355. člen ZPP). V preostanku pa je neutemeljena, zaradi česar jo je je pritožbeno sodišče zavrnilo.

93. Neutemeljena je pritožba, kolikor se nanaša na steklena vrata. Da gre za očitno napako, je presodilo že prvostopenjsko sodišče. Z njegovo presojo se strinja tudi pritožbeno sodišče. V zvezi s pritožbo tožene stranke je že bila podana celotna obrazložitev, da je tožeča stranka pravilno uveljavljala zahtevke za odpravo napak in je zato ni treba ponavljati. Vsekakor pa sodišču ne bi bilo potrebno opreti svoje odločitve na 635. člen OZ, ker med tožečo in toženo stranko ni bila sklenjena gradbena pogodba. Takšno pogodbo sta sicer sklenila tožena stranka in stranski intervenient, ne pa tudi tožniki in tožena stranka. Ti so namreč sklenili prodajne pogodbe. Prav tako je nepomembno, ali je stranski intervenient ravnal po projektu. To samo po sebi ni noben razlog, ki bi kazal na to, da ni tožena stranka zavajala tožeče stranke. Glede prekluzivnosti samega roka za uveljavljanje napak, pa je pritožbeno sodišče že podalo obrazložitev v delu, v katerem je odločilo o pritožbi tožene stranke. Na te razloge se tu sklicuje (glej r. št. 72. in nasl.).

94. Pritožbeno sodišče tudi ne bo ničesar dodatno obrazložilo v zvezi z rjavečimi pikami na žlebovih in na drugih zunanjih kovinskih delih. Pritožba stranskega intervenienta namreč ne navaja nobenega dodatnega razloga, ki ga ne bi že pritožba tožene stranke. Na te navedbe je pritožbeno sodišče že odgovorilo.

95. Glede odtoka meteornih voda iz balkonov (točke 1.4, 2.5, 4.4, 5.4, 6.4 in 6.6 izreka prvostopenjskega sklepa in sodbe) naj bi bila tožba vložena prepozno, saj naj bi bila napaka očitna.

96. Napaka v zvezi z odtokom meteornih voda iz balkonov pač ni očitna napaka. Bila bi lahko kvečjemu, če bi na dan prevzema deževalo dovolj močno. Česa takšnega pa stranski intervenient niti ne trdi. Pokazala se je lahko šele kasneje, vendar pa so tudi takrat kupci (sedaj tožniki) rabili nekaj časa, da so to napako prepoznali kot takšno, ki ni neznatna. Ključno pa je, da je tožena stranka sama začela odpravljati napako. Sedaj se tožena stranka ne more več sklicevati na to, da napake niso bile grajane pravočasno. Glede tega je pravilno odločilo že prvostopenjsko sodišče v svojem sklepu in sodbi, r. št. 31). Smiselno isto velja tudi za zamakanje meteorne vode po fasadi, glede česar je prvostopenjsko sodišče pravilno odločilo prav tako v r. št. 31. Zanjo velja še toliko bolj, da so tožniki rabili nekaj časa, da so sploh ugotovili, da zamakanje fasade pač ni posledica na primer močnega deževja, temveč da je vzrok za napako v stvari sami.

97. Sicer pa je glede pravilnega uveljavljanja zahtevka na odpravo napak v zvezi z odtokom meteornih voda iz balkonov in glede zamakanja meteorne vode po fasadi že bila podana obrazložitev kot odgovor na pritožbo tožene stranke. Te na tem mestu zato ni treba ponavljati.

98. Pritožba stranskega intervenienta ni utemeljena niti, kolikor se nanaša na prehajanje zvoka zaradi slabe zvočne izolacije. Stranski intervenient je opozoril na to, da je sodni izvedenec Z. ugotovil, da je bila zvočna izolacija med hodniki in bivalnim prostori v veliki meri (v 83 % primerov) ustrezna. Premajhna je bila sicer v straniščih in kopalnicah, toda tam naj bi glede na Pravilnik o zvočni zaščiti stavb zvok ne bil prekomeren. Ti prostori namreč niso bivalni. Vzrok za prekomeren hrup pa bi lahko bila več let stara in lahko neustrezno vzdrževana ali poškodovana dvigala. Tudi za prekomeren hrup domofona naj bi tožena stranka ne mogla biti odgovorna.

99. Prvostopenjsko sodišče je odločitev o obstoju napake oprlo na izvedensko mnenje sodnega izvedenca (Z.). Njegove ugotovitve je prvostopenjsko sodišče povzelo v sklepu in sodbi v r. št. 46 (3. odstavek). Teh ugotovitev pritožba ne izpodbija. Izvedenec je sicer ugotavljal napako le na vzorcu, toda ta vzorec je bil po njegovem mnenju reprezentativen (Dodatek k poročilu, l. št. 680).

100. Prvostopenjsko sodišče je moralo tudi presoditi, kaj je vzrok za prekomeren hrup. S tem je odločilo tudi o tem, ali obstaja vzročna zveza med ravnanjem tožene stranke in prekomernim hrupom. Napaka je namreč podana le, če je mogoče pripisati vzrok za napako prodajalcu, ki je v tej zadevi tožena stranka. To presojo je opravilo prvostopenjsko sodišče v zadnjem odstavku r. št. 46 sklepa in sodbe. Odločilo je, da obstaja vzročna zveza. Prekomerni hrup nastaja zaradi slabe izolirnosti vhodnih vrat, (premočnega) prehajanja hrupa v medetažnih konstrukcijah (stropovih) in zaradi hrupa dvigala v nočnem času.

101. Da je hrup prekomeren v medetažnih konstrukcijah, pritožba niti ne omenja, in torej te ugotovitve kot vzrok za hrup niti ne izpodbija.

102. Da vhodna vrata prekomerno prepuščajo hrup v 7 od 9 primerov pritožba prav tako ne izpodbija. Takšen hrup je v nasprotju s Pravilnikom o zvočni zaščiti stavb, in torej prekomeren sam po sebi. Res je, da je izvedenec tudi ugotovil, da v 5 od 6 stanovanj (v 83 % primerov) hrup v bivalnem prostoru ni prekomeren, ker je očitno zvočna izolacija med hodnikom in bivalnim prostorom zadovoljiva (izvedensko mnenje, l. št. 584). Ne glede na to pa vhodna vrata niso dovolj izolativna in to pomeni napako samo po sebi, saj raven hrupa presega mejno vrednost v navedenem pravilniku. Tudi ni videti kakšnega posebnega vzroka, da bi moral kupec stanovanja prenašati premočan hrup v vmesnem prostoru med vhodnimi vrati in bivalnim prostorom. Res je tam hrup manj moteč kot v bivalnem prostoru, vendar pa ne pomeni, da sploh ni moteč.

103. V izvedenskem mnenju je sicer izvedenec zapisal, da je lahko izolirnost vrat v znatni meri odvisna od vzdrževanja vrat (l. št. 584). Na zaslišanju pa je izvedenec izpovedal, da na vratih ni zasledil znakov slabega vzdrževanja ali nepravilne uporabe (poleg prvostopenjske sodbe in sklepa gl. tudi l. št. 723 spisa). Prima facie dokaz glede obstoja hrupa in je bil torej uspešen za tožečo stranko. Niti tožena stranka niti stranski intervenient nista potem zanikali obstoja hrupa, niti dali dokaznih predlogov, na primer v smeri izdelave še ene dopolnitve izvedenskega mnenja. Na zaslišanju izvedenca sta ostali povsem nedejavni.

104. Kar se tiče prekomernega hrupa dvigal v nočnem času, pa je izvedenec na zaslišanju 14. 1. 2016 navedel vrsto mogočih vzrokov za prekomerni hrup: projektantsko zasnovo, izvedbo, nepravilno delovanje, strojne instalacije in tudi nepravilno vzdrževanje (l. št. 723). Izvedenec je ugotovil, da hrup obstaja. Na zaslišanju pa je izjavil, da ni zasledil, da bi na dvigalih bile vidne posledice slabega vzdrževanja ali napačne uporabe (prvostopenjski sklep in sodba, r. št. 46; l. št. 724). Na to je pooblašečenec tožeče stranke pripomnil, da ni bilo očitka z nasprotne strani, da bi bilo dvigalo slabo vzdrževano (l. št. 724). Temu pooblaščenca tožene stranke in stranskega intervenienta nista niti nasprotovala, niti dala dokaznega predloga. Prima facie dokaz glede obstoja hrupa in je bil torej uspešen za tožečo stranko. Ob odsotnosti kakršnegakoli nasprotovanja s strani tožene stranke, je torej prvostopenjsko sodišče pravilno sklepalo, da je vir prekomernega hrupa dvigalo.

105. Prvostopenjsko sodišče ni oprlo svoje odločitev glede obstoja napake, to je prekomernega hrupa na ugotovitev, da je hrup domofona prekomeren. Morebitna odločitev o prekomernem hrupu domofona za odločitev o obstoju napake, ki je v prekomernem hrupu, ni pomembna. Ne glede na to pa bo na ta očitek pritožbeno sodišče odgovorilo. Sodni izvedenec je res odgovoril, da je hrup mogoče odpraviti na primer z nastavitvijo domofona na nižjo moč zvoka. S tem je izvedenec tudi že pojasnil, s kakšno metodo je hrup mogoče odpraviti. Ni pa s tem zanikal, da bi bil vzrok za hrup v domofonu. Napaka kot takšna obstaja, ne glede na to, da jo je mogoče odpraviti na preprost način.

106. Pritožba ima prav, da je izvedenec ugotovil, da izolirnost pred zvokom ni dovolj velika v kopalnicah in straniščih, hrup pa tam ni prekomeren, ker prostori niso bivalni. Vendar pa prvostopenjsko sodišče na ugotovitev o premajhni izolirnosti kopalnic in stranišč svoje sodbe, da premočno prehaja zvok v stanovanje, sploh ni oprlo. Ugotovitev izvedenca je bila torej brez vpliva na odločitev prvostopenjskega sodišča. Je tudi brez vpliva na odločitev pritožbenega sodišča, ki se s prvostopenjskim sodiščem strinja, da prekomeren hrup obstaja in da bo morala tožena stranka napako odpraviti v prostorih, kjer je bila ugotovljena.

107. V zvezi z zamakanjem meteorne vode po fasadi in zamakanjem strehe meni stranski intervenient, da je bila kršena 8. točka 2. odstavka 339. člena ZPP zato, ker ni bil prisoten na ogledu, ko ga je opravljal izvedenec.

108. Nobena določba ZPP v zvezi z izvedenstvom (243. člen ZPP in nasl.) ne daje ne stranskemu intervenientu in celo niti ne stranki pravico do udeležbe pri pregledu predmeta. Že zato je pritožba neutemeljena. Poleg tega je povsem pavšalna. Stranski intervenient namreč niti ne trdi, kaj v zvezi z zamakanjem naj bi bilo nepravilno ugotovljeno.

109. Delno utemeljena pa je pritožba, kolikor se nanaša na odpadanje ometa na fasadi. Pritožba sicer ne zanika obstoja napak na fasadi. Očitek v pritožbi je, da je sodišče neutemeljeno naložilo toženi stranki v izdelavo celotno fasado, čeprav je napaka takšna, da poškodba fasade ne presega niti m2. 110. Tožnice so zahtevale odpravo napake na fasadi, ki naj bi bil v tem, da: „4.9 odpada omet na fasadi, fasada objekta je razpokala, odstopa zgornji sloj fasade, kar naj tožena stranka odpravi tako, da odpravi vzrok za odpadanje in razpokanje fasade ter da izdela v celoti novo fasado na objektu“.

111. Da napaka obstaja, je prvostopenjsko sodišče ugotovilo (prvostopenjski sklep in sodba, r. št. 51). Pritožba stranskega intervenienta ne zanika, da bi napaka obstajala, nasprotuje le temu, da bi bilo zaradi odprave napake izdelati v celoti novo fasado.

112. Izvedenec M. je na zaslišanju res izpovedal, da je treba odpraviti poškodbo, ki je v tem, da odpada omet (prepis zvočnega posnetka z dne 20. 11. 2014, str. 8 = l. št. 401). Po spominu je opredelil, da bi lahko obseg takšne napake ne presegal 1 m2. Na ostale napake (razpokanje fasade in odstopanje zgornjega sloja) se njegova izjava ni nanašala.

113. Zahtevek tožeče stranke se v točki 4.9 razlikuje od vseh ostalih zahtevkov prav v tem, da je tožeča stranka kar sama določila, da je potrebno napraviti celotno novo fasado. Prodajalec je tisti, ki mora poskrbeti za to, da se napaka odpravi, če to zahteva kupec (3. odstavek 25. člena ZVKSES). Kupec pa ne more od prodajalca zahtevati določenega načina odprave napake. Za kaj takšnega ni pravnega temelja ne v ZVKSES, ne v OZ.

114. Tožnice pa so točki 4.9 toženi stranki prav določile način za odpravo napake. Za takšen zahtevek nimajo pravnega temelja, in je v tem delu pritožbeno sodišče delno ugodilo pritožbi tožene stranki in delno spremenilo prvostopenjsko sodbo v navedeni točki (358. člen ZPP). Posledica takšne spremembe je, da bo tožena stranka morala odpraviti napako, ne bo pa ji potrebno izdelati celotne nove fasade, če to ne bo potrebno za odpravo napake.

115. Vsi bistveni razlogi v zvezi z luščenjem talnih oznak so bili zapisani že v zvezi s pritožbo tožene stranke, zlasti glede tega, kdaj se je napaka začela pojavljati. Seveda se talne oznake sčasoma začnejo luščiti, enako kot začnejo tudi sicer zaščiteni kovinski deli sčasoma rjaveti, celo če so npr. zaščiteni s plastjo cinka. Toda talne oznake so se začele luščiti v razmeroma zelo kratkem času po svojem nanosu in še znotraj jamčevalnega roka. V tem času bi do luščenja na razmeroma malo obremenjenih površini, kot je v garažni stavbi, ne smelo priti.

116. Za luščenje talnih oznak odgovarja tožena stranka, če je njeno ravnanje vzrok za luščenje oznak. Povsem vseeno je zato, ali je luščenje talnih oznak posledica slabe kakovosti barve, kar trdi tožena stranka v pritožbi, nepravilnega nanosa barve ali pa kakšnega drugega vzroka. Za luščenje talnih oznak torej odgovarja tožena stranka, ker je vzrok na njeni strani, in ne na strani tožeče stranke.

117. Kolikor se pritožba nanaša na požarna drsna vrata in protipožarna vrata na prehodih iz garaže, pa stranski intervenient trdi, da je bilo dejansko stanje ugotovljeno nepravilno. Obstoj napake zanika, nastanek motenj pa pripisuje nepravilni uporabi. Že v letu 2008 naj bi posredoval navodilo izvajalca D., ki naj bi pojasnilo vzroke za nastanek domnevne napake. Če deluje prezračevalna naprava v garaži, naj bi bilo treba v skladu z navodili vrata zapreti za seboj in domnevne napake ne bi bilo več.

118. Stranski intervenient ne trdi, da je trditve o navodilih izvajalca D. in vzrokih za nedelovanje obeh vrst vrat postavil pravočasno v teku prvostopenjskega postopka. V času do konca prvega naroka za glavno obravnavo tega vsekakor ni storil. Ker gre za nove trditve, za katere ni nobenega opravičila, so te trditve neupoštevne in nanje niti ni treba odgovarjati (1. odstavek 337. člena ZPP). Poleg tega je namen protipožarnih vrat ločevanje prostorov med seboj, s čimer se naj prepreči širjenje požarov. Zato se morajo vrata zanesljivo in z lahkoto zapirati, neodvisno od prezračevalne naprave. Če takšno delovanje ni zagotovljeno, ne služijo svojemu namenu in imajo napako.

119. Stranski intervenient je vložil pritožbo zoper celotno točko III izreka prvostopenjske sodbe, ki pa je sestavljena iz številnih podtočk. Pritožbene navedbe so se nanašala le na posamezne podtočke izreka. Pritožbeno sodišče je preizkusilo pravilnost odločitev še glede preostalih podtočk izreka po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), in presodilo, da je odločitev pravilna.

II. ODLOČITEV O PRITOŽBI TOŽEČE STRANKE

120. Tožniki so vložili pritožbo le zoper del odločitve v okviru točke IV izreka, in sicer konkretno zoper podtočke 1.7 in 1.10, 2.8 in 2.11, 3.7 in 3.10, 4.7 in 4.11, 5.7 in 5.10, 6.7 in 6.10. Te podtočke odločitve se nanašajo na toplotno zaščito strešne konstrukcije in na termoizolacijo strehe.

121. Pritožba je delno utemeljena. Pritožbeno sodišče je deloma razveljavilo prvostopenjsko sodbo in vrnilo zadevo v novo sojenje (355. člen ZPP), preostalem delu pa je pritožbo zavrnilo in potrdilo prvostopenjsko sodbo.

Pritožba zoper odločitev o toplotni zaščiti objekta (točka IV izreka, podtočke 1.7, 2.8, 3.7, 4.7, 5.7 in 6.7)

122. Tožniki so zahtevali odpravo napak, ki so bile v tem, da naj bi bila nezadostna: „toplotna zaščita objekta … na vseh stikih horizontalnih stropov in vertikalnih zunanjih obodnih sten objektov in v stikih strešne konstrukcije z obodnimi zidovi in v sami strešni konstrukciji“.

123. Takšni zahtevki so bili zavrnjeni v točki IV, podtočke 1.7, 2.8, 3.7, 4.7, 5.7 in 6.7 izreka prvostopenjskega sklepa in sodbe.

124. Očitno so tožniki zahtevali odpravo dveh različnih vrst napak. Pri prvi so trdili, da je bila nezadostna toplotna zaščita objekta na stikih horizontalnih stropov in navpičnih obodnih sten. Pri drugi so trdili, da obstajajo napake v zvezi s toplotno zaščito strešne konstrukcije.

125. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da stiki stropov in zunanjih niso slabo izolirani (prvostopenjski sklep in sodba, r. št. 47). Te ugotovitve pritožba sploh ne izpodbija. Tudi preizkus pravilnosti po uradni dolžnosti glede same odločitve prvostopenjskega sodišča ni pripeljal do sklepa, da bi bila zavrnitev tožbenega zahtevka v tem delu nepravilna. V tem delu je pritožbeno sodišče zavrnilo pritožbo tožeče stranke.

126. Pritožba tožeče stranke je navedla razloge za nepravilnost odločitve prvostopenjske sodbe le v delu, ki se nanaša na toplotno zaščito strešne konstrukcije. V tem delu je tudi utemeljena. Opozorila je na to, da so tožniki že takrat, ko so pristali na to, da izvedenec pregleda le po tri stanovanja na zgradbo, napovedali da bodo predlagali pregled vseh stanovanj, če ugotovitve o napakah ne bo mogoče posplošiti na vsa stanovanja (l. št. 441), pri čemer je pobuda za takšno omejitev izvedbe dokazov prišla s strani sodišča. Ker je sodni izvedenec končno ugotovil, da izidov dokaznega postopka ni mogoče posplošiti (l. št. 719), so tožniki predlagali pregled 1/3 stanovanj, kakor je predlagal izvedenec (l. št. 699). Opustitev izvedbe dokaza so grajali nemudoma. Takšen dokaz je bil, glede na tek dokaznega postopka dopusten in pravočasen. Prvostopenjsko sodišče naj dopolni dokazni postopek in predlagani dokaz v ponovljenem postopku izvede, če bodo seveda tožniki izpolnili še ostale predpostavke zanj in odloči o zahtevku.

127. Pritožbeno sodišče pa pritrjuje prvostopenjskem sodišču, da porušitvena metoda ni primerna metoda za ugotovitev napake že iz razlogov, ki jih je zapisalo prvostopenjsko sodišče. Pritožbeno sodišče zgolj še dodaja, da bi s porušitveno metodo, četudi bi pripeljala do zanesljive ugotovitve o obstoju napake, prišlo do uničenja dela predmeta preiskave. Tožena stranka bi končno prišla v položaj, ko napake ne bi več mogla odpraviti, saj ne bi bilo več dela predmeta, na katerem se naj bi napaka odpravila. Vodila pa bi porušitvena metoda poleg tega do sorazmerno visokih stroškov, ki jih uveljavljana vrsta napake pač ne opravičuje.

Pritožba zoper odločitev o termoizolaciji strehe (točka IV izreka, podtočke 1.10, 2.11, 3.10, 4.10, 5.10 in 6.10)

128. Utemeljena je pritožba tudi, kolikor se nanaša na termoizolacijo strehe. Tožeča stranka je v vlogi z dne 9. 3. 2012 navedla (l. št. 105), da je 23. 4. 2010 pri toženi stranki grajala napako glede termoizolacije strehe. Navedla je še, da je toženec odgovoril, da bo napako odpravil stranski intervenient (pismo z dne 29. 4. 2010, priloga A75). Odpravo napake je zahtevala tožeča stranka šele s spremembo tožbe z dne 9. 3. 2012. 129. Prvostopenjsko sodišče je v izpodbijani odločbi (r. št. 37) navedlo, da je tožena stranka posredovala dopis izvajalcu (stranskemu intervenientu), da začne obravnavati napako; na tem temelju je presodilo, da tožena stranka ni zavajala tožeče stranke, da bo napaka odpravljena. Vendar pa je bila odločilna trditev tožeče stranke drugačna, namreč da je tožena stranka obljubila, da bo napako odpravila po stranskem intervenientu. Tožeča stranka je takšno trditev res postavila (l. št. 105), tožena stranka pa je ni prerekala. Tožena stranka je pokazala pripravljenost, da bo napaka odpravljena, kar pa je glede na sodno prakso VS RS že dovolj (glej obrazložitev v r. št. 72. in nasl.).

130. Tožena stranka se je posebej sklicevala na prekluzijo (zapisnik z naroka z dne 7. 12. 2012, str. 2 = l. št. 177). Glede na obljubo, da bodo napake odpravljene, se na pretek enoletnega roka za postavitev tožbenega zahtevka zoper toženo stranko ne more sklicevati niti tožena stranka, niti je ne more upoštevati sodišče po uradni dolžnosti (1. odstavek 480. člena OZ).

131. V ponovljenem postopku naj prvostopenjsko sodišče dopolni dokazni postopek in presodi, ali je tožbeni zahtevek v tem delu utemeljen.

III. ODLOČITEV O STROŠKIH POSTOPKA

132. Zoper odločitev o stroških prvostopenjskega postopka je obrazloženo pritožbo vložil le stranski intervenient. Graja odločitev prvostopenjskega sodišča, s katero je bilo solidarno plačilo stroškov postopka naloženo toženi stranki in stranskemu intervenientu.

133. O stroških prvostopenjskega postopka sicer pritožbenemu sodišču ni treba odločiti, ker zaradi delne razveljavitve odločbe prvostopenjskega sodišča še o njih še niti ni mogoče odločiti. Odločitev o stroških pritožbenega postopka pa temelji na 3. in 4. odstavku 165. člena ZPP.

134. Pri ponovnem odločanju pa naj prvostopenjsko sodišče upošteva, da je stranski intervenient v svoji pritožbi zavzel pravilno stališče, da namreč ne more nositi pravdnih stroškov tožeče stranke. Stranski intervenient se sicer pridruži eni od strank (1. odstavek 199. člena ZPP), ne postane pa stranka postopka. Lahko je sicer upravičen do povračila pravdnih stroškov (1. odstavek 154. člena ZPP), ne more postati zavezanec za povračilo pravdnih stroškov nasprotni stranki (Betetto v Ude/Galič (redaktorja): Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 2. knjiga, Ljubljana 2010, kom. k 154. členu ZPP, r. št. 9 = str. 33).