Jedro

Zakupno razmerje je prenehalo s potekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, saj zakupnik ni pravočasno vložil zahtevo za njeno podaljšanje (2. alineja 8. člena zakupne pogodbe), pri čemer je tožeča stranka po poteku zakupnega razmerja dala toženi stranki jasno vedeti, da nasprotuje temu, da bi se zakupno razmerje še naprej nadaljevalo.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka mora v petnajstih dneh povrniti tožeči stranki stroške pritožbenega postopka v višini 628,80 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (od šestnajstega dne).

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da mora tožena stranka v petnajstih dneh izročiti tožeči stranki del zemljiške parcele št. 3849/2 k.o. I. v velikosti 200 m², ki jo je tožena stranka uporabljala na podlagi zakupne pogodbe z dne 22.2.2008 in sicer prosto vseh začasnih objektov, ki jih je postavila tožena stranka. Poleg tega je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo tudi odločilo, da mora tožena stranka v petnajstih dneh povrniti tožeči stranki pravdne stroške v višini 1.025,88 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku paricijskega roka dalje.

Zoper to sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožena stranka po svojem pooblaščencu in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi tožena stranka opozarja, da je tožbeni zahtevek glede odstranitve vseh začasnih objektov, ki jih je postavila tožena stranka, nedoločen. Tožena stranka ni postavila nobenih začasnih objektov. Objekt H. se nahaja na zemljišču že dolgo let, torej je bil postavljen pred sklenitvijo sporne zakupne pogodbe. Te trditve nasprotna stranka ni zanikala. Moralo bi tudi iti za začasni objekt, ki je postavljen brez pisnega soglasja zakupodajalca, kot to zahteva 9. člen zakupne pogodbe. Sodbe se v tem delu ne da preizkusiti, kar pomeni, da je podana kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Za odpoved zakupne pogodbe je treba upoštevati 9. člen zakupne pogodbe, ki določa vsebinske pogoje za odpoved pogodbe.

Tožeča stranka je po svojem pooblaščencu podala obširen odgovor na pritožbo tožene stranke in predlagala pritožbenemu sodišču, da pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. V tej zvezi je tožeč stranka priglasila tudi stroške pritožbenega postopka.

Pritožba tožene stranke ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje pravilno in popolno ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva, na tako ugotovljeno dejansko stanje pa je tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Pri tem ni zagrešilo tudi nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka; niti take, na katero opozarja obravnavana pritožba, niti take, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je na sporni nepremičnini tožeče stranke, ki jo je imela v zakupu tožena stranka, prav tožena stranka v času trajanja večletnega zakupnega razmerja postavila začasni leseni objekt (gostinski obrat H.). Tožena stranka je v tej zvezi v odgovoru na tožbo jasno navedla, da gre za objekt tožene stranke, ki že vrsto let obratuje na zemljišču tožeče stranke na podlagi sklenjene in podaljševane zakupne pogodbe. Tožena stranka se torej v pritožbi spreneveda, kolikor zatrjuje, da omenjenega začasnega objekta ni postavila, češ da se na spornem zemljišču nahaja že vrsto let in je bil torej postavljen pred sklenitvijo sporne zakupne pogodbe, ki je trajala od 1.1.2008 do 31.12.2008. Med pravdnima strankama tudi ni bilo sporno, da je predmet tožbenega zahtevka odstranitev prav tega začasnega objekta, ki ga je postavila tožena stranka, zato ne drži pritožbeni očitek, da tožbeni zahtevek v tem delu (glasi se na odstranitev vseh začasnih objektov, ki jih je postavila tožena stranka na spornem zemljišču) ni dovolj določen. Prav tako ima tožbeni zahtevek v tem delu pravno podlago v določbi četrtega odstavka 604. člena Obligacijskega zakonika (OZ). Če zakupnik med zakupom izvrši na zakupljeni stvari kakšne spremembe, jo je dolžan vrniti v takšnem stanju, v kakršnem je bila, ko jo je dobil v zakup. Vrnitveni del tožbenega zahtevka tudi ni nesklepčen, saj je tožeča stranka v postopku na prvi stopnji izpostavila, da ima pravno podlago tudi v določbi drugega odstavka 9. člena zakupne pogodbe (odstranitev objekta postavljenega brez pisnega soglasja zakupodajalca), pri čemer pa je bilo na toženi stranki trditveno in dokazno breme, da spornega začasnega objekta po prenehanju zakupa ni dolžna odstraniti, ker je zanj v času zakupa pridobila pisno soglasje zakupodajalca. Takšnega procesnega gradiva pa tožena stranka ni podala, zato je sodišče prve stopnje v obravnavanem primeru pravilno uporabilo tudi omenjeno pogodbeno določilo.

V tretjem odstavku 2. člena zakupne pogodbe sta se pravdni stranki dogovorili, da se zakupna pogodba sklene za čas od 1.1.2008 do 31.12.2008. Če hoče zakupnik to razmerje podaljšati, mora najkasneje 15 dni pred potekom veljavnosti, pri pristojnem občinskem uradu vložiti vlogo za podaljšanje pogodbe. Sodišče prve stopnje je v tej zvezi pravilno ugotovilo, da tožena stranka v konkretnem primeru tega upravičenja ni izkoristila, po drugi strani pa je tožeča stranka z dopisom z dne 31.1.2009 obvestila toženo stranko, da je zakupna pogodba z 31.12.2008 potekla in jo pozvala k vrnitvi v zakup dane stvari. Zakupno razmerje je torej prenehalo s potekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, saj zakupnik ni pravočasno vložil zahtevo za njeno podaljšanje (2. alineja 8. člena zakupne pogodbe), pri čemer je tožeča stranka po poteku zakupnega razmerja dala toženi stranki jasno vedeti (upoštevaje ob tem, da omenjeni gostinski lokal v mesecu januarju 2009 tudi ni obratoval), da nasprotuje temu, da bi se zakupno razmerje še naprej nadaljevalo. Zato so povsem pravilni dejanski in pravni zaključki sodišča prve stopnje, da v konkretnem primeru niso podani pogoji za molče obnovljeni zakup po prvem odstavku 615. člena OZ, spričo česar je sporno zakupno razmerje s potekom časa (31.12.2008) prenehalo. Iz tega razloga tudi ni pravno pomembna pritožbena navedba, da bi moralo sodišče prve stopnje za odpoved zakupa upoštevati pogoje, določene v 9. členu zakupne pogodbe.

Pritožbeno sodišče je zaradi navedenega pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje.

Pritožbeno sodišče je tožeči stranki priznalo stroške za odgovor na pritožbo v znesku 628,80 EUR (odgovor na pritožbo po tarifni številki 3210 Zakona o odvetniški tarifi – ZOdvT v 504,00 EUR, pavšalni strošek poštnih, telekomunikacijskih in ostalih stroškov po tarifni številki 6002 ZOdvT v višini 20,00 EUR in 20% DDV na odvetniške storitve), skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka paricijskega roka dalje. Pavšalnega stroška za izdelavo in izročitev dokumentov v višini 10,00 EUR pa pritožbeno sodišče tožeči stranki ni priznalo, ker ni v tej zvezi ničesar konkretno specificirala oz. izkazala.