Jedro

Če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je dala aro, sme druga stranka po lastni izbiri bodisi zahtevati izpolnitev pogodbe, če je to še mogoče, in povrnitev škode, aro pa všteti v odškodnino ali vrniti, bodisi se zadovoljiti s prejeto aro (prvi odstavek 65. člena OZ). Če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je prejela aro, sme druga stranka po lastni izbiri zahtevati bodisi izpolnitev pogodbe, če je to še mogoče, bodisi povrnitev škode in vrnitev are, bodisi vrnitev dvojne are (drugi odstavek 65. člena OZ).

Za neizpolnitev predpogodbe oziroma za to, da ni prišlo do sklenitve glavne pogodbe, odgovoren toženec, ki je prejel aro 10.000,00 EUR. Tožnik ima pravico zahtevati vrnitev dvojne are. Ker je bilo 10.000,00 EUR že nesporno vrnjenih, mu toženec dolguje še 10.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe do plačila.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

II. Tožena stranka mora tožeči stranki v 15 dneh povrniti 373,32 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da mora tožena stranka v 15 dneh tožeči stranki plačati znesek 10.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 11. 10. 2017 do plačila. Kar je tožeča stranka zahtevala več, je zavrnilo (zakonske zamudne obresti od 24. 7. 2017 do 11. 10. 2017). Toženi stranki je še naložilo, da mora tožeči stranki v 15 dneh povrniti pravdne stroške v znesku 2.168,20 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od dneva poteka roka za prostovoljno izpolnitev.

2. Proti obsodilnemu in stroškovnemu delu sodbe se je pravočasno pritožil toženec zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Ne strinja se z zaključkom sodišča prve stopnje, da trditev toženca, da je tožnik zavlačeval s podpisom pogodbe, ni pravnorelevantna, ker se nanaša na čas pred sklenitvijo aneksa. Sodišče je zmotno uporabilo materialno pravo, ker ni upoštevalo v pravni teoriji in praksi sprejetega stališča, da mora pogled preseči samo pogodbo. Iz dejstev, ki jih razkriva tekst, se je treba ozreti še na ozadje pogodbe, na njeno nastajanje in rojevanje pogodbenih obveznosti ter na razmere, v katerih je bila pogodba sklenjena in so z njo tesno povezane. Brez upoštevanja zunanjih okoliščin, ki sodijo v pogodbeno razmerje, ga ni mogoče pravilno razumeti in rekonstruirati prave volje strank ter posledično tudi pravilno opredeliti obveznosti strank in njihove zahtevke. V obravnavanje je treba pritegniti celoten spekter okoliščin, ki so spremljale obligacijsko razmerje med tožnikom in tožencem tudi pred sklenitvijo aneksa k predpogodbi z dne 25. 5. 2017. Sodišče je zato napačno in nepopolno ugotovilo in presodilo dejansko stanje. V sodbi zato tudi niso navedeni razlogi o odločilnih dejstvih, oziroma so ti razlogi nejasni in med seboj v nasprotju ter ne utemeljujejo odločitve sodišča prve stopnje, s čimer je podana kršitev iz 14. točko drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Toženec je izpostavljal in z dokazi podkrepil, da je tožnik pred sklenitvijo aneksa k predpogodbi deloval v smeri, da se prodajna (glavna) pogodba ne sklene. Tožnik je želel, da se sklene aneks, s katerim bi se podaljšal rok za sklenitev glavne pogodbe. Ker so bili pogoji za sklenitev glavne pogodbe izpolnjeni že v času pred sklenitvijo aneksa, je toženec že v tej fazi, torej pred sklenitvijo aneksa, dvomil, ali bo sploh prišlo do sklenitve glavne pogodbe. Tožencu niso bili znani razlogi, zaradi katerih kljub temu, da so bili za sklenitev glavne prodajne pogodbe izpolnjeni že vsi pogoji, tožnik te ni želel skleniti. To kaže, da so bili pri izpolnjevanju obveznosti iz predpogodbe na strani tožnika podani elementi ravnanja, ki so v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja in znotraj njega še zlasti v nasprotju z načelom varstva zaupanja nasprotne stranke. Ravnanje tožnika je bilo nasprotujoče prevzeti obveznosti, da bo sklenil glavno pogodbo. Toženec je ves čas ravnal v dobri veri, zaradi česar ne more biti podan temelj za njegovo odgovornost, da ni prišlo do sklenitve glavne pogodbe. Tožnik ne more zahtevati plačila zneska v višini are, če je do neizpolnitve prišlo iz vzroka, za katerega toženec (izključno) ne odgovarja. Tudi po sklenitvi aneksa k predpogodbi se je na strani toženca kmalu pojavila negotovost in pomanjkanje zaupanja, da bo prišlo do sklenitve glavne pogodbe, zato je lahko povsem utemeljeno in v dobri veri verjel, da ga predpogodba ne veže več. Pravni posli, ki jih je toženec sklepal po tem trenutku, ne morejo biti več pravno upoštevni, saj je bila predpogodba razvezana že zaradi ravnanj tožnika, ki kljub izpolnjenim pogojem za sklenitev glavne pogodbe, le te ni želel skleniti. Že po splošnih pravilih pogodbenega prava je imel toženec pravico odstopiti od pogodbe, saj je postala izpolnitev obveznosti tožnika negotova. Ker predpogodba ni bila več veljavna, je odpadel temelj za plačilo are, ki je akcesorne narave. Zavlačevanje tožnika je povzročilo, da pogoji iz predpogodbe niso mogli biti več izpolnjeni, saj je eden od upnikov pri notarju dvignil izbrisno pobotnico, zaradi česar predpogodba toženca ni več vezala že iz tega razloga. Zaključek sodišča, da je bila dne 7. 6. 2017 pri notarju še vedno deponirana za ta postopek relevantna izbrisna pobotnica, je v nasprotju s tem, kar je upnik J. J. po telefonu sporočil tožencu in kar je toženec lahko razbral iz potrdila o dvigu iz vpisnika DK. Tožnika je to še dodatno utrdilo v prepričanju, da do sklenitve glavne pogodbe ne bo prišlo. Del odgovornosti za ravnanje tožnika je nesporno moč pripisati tudi postopanju upnika J. J. Dejstvo, da so bili na dan 7. 6. 2017 izpolnjeni vsi pogoji za sklenitev pogodbe, se izkaže za nebistveno. Zaključek sodišča, da je toženec odgovoren za to, da ni prišlo do sklenitve glavne pogodbe, ker je ni podpisal, je pavšalen in nekritično sledi zgolj argumentom tožnika. Ravnanje tožnika, ki je odlagal sklenitev prodajne pogodbe in je bilo zaradi njega treba skleniti aneks k predpogodbi in določiti nov rok za sklenitev glavne pogodbe ter dejstvo, da do sklenitve glavne pogodbe ni prišlo, sta dve okoliščini, ki sta med seboj povezani v odnosu vzroku - posledica. To zvezo bi moralo sodišče prepoznati kot bistveno v pravno vrednostnem smislu. Ne more biti dvoma, da do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo zgolj in samo zaradi okoliščin na strani toženca. Ker je bila krivda za neizpolnitev predpogodbe vsaj delno tudi na strani tožnika, je s tem odpadel temelj za prejeto aro. Tudi vpis zaznambe vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice ne more spremeniti dejstva, da je tudi tožnika prispeval k temu, da glavna pogodba ni bila sklenjena. Tudi če bi zaznamba vrstnega reda lahko ogrozila pravni položaj tožnika, je bil pravni položaj toženca zaradi neutemeljenega obotavljanja tožnika in njegovega nepredvidljivega ravnanja ogrožen ves čas od trenutka, ko so bili izpolnjeni pogoji za sklenitev prodajne glavne pogodbe. Tožnik nikoli pred 7. 6. 2017 ni bil pripravljen skleniti glavne pogodbe in ni deloval v smeri, da bi jo sploh želel skleniti, zato se je toženec podvomil v to, ali je bil tožnik sploh sposoben izpolniti svojo obveznost podpisa glavne pogodbe z vsebino, kot je bila dogovorjena v predpogodbi. Del odgovornosti za to, da ni prišlo do sklenitve glavne pogodb, je obstajal zunaj sfere toženca, zaradi česar samodejno preneha temelj pravice tožnika zahtevati plačilo še enega zneska are. Sodišče prve stopnje niti na enem mestu ne razloguje o odgovornosti tožnika in njegovega prispevka k temu, da ni prišlo do sklenitve glavne pogodbe.

3. Tožnik je odgovoril na pritožbo in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Med pravdnima strankama je bila dne 16. 2. 2017 sklenjena prodajna predpogodba1, s katero sta se dogovorili, da bosta najkasneje do 1. 5. 2017 sklenili glavno prodajno pogodbo za nepremičnino ID znak: del stavbe 3 in ID znak: parcela 20. Tožnik je na podlagi predpogodbe plačal tožencu aro v znesku 10.000,00 EUR. Dne 25. 5. 2017 sta pravdni stranki sklenili aneks št. 1 k prodajni predpogodbi, s katerim sta se dogovorili, da se rok za sklenitev glavne pogodbe podaljša do 7. 6. 2017. V aneksu sta še ugotovili, da so pogoji za sklenitev prodajne pogodbe izpolnjeni. Med pogoji za sklenitev glavne pogodbe je bilo dogovorjeno tudi deponiranje izbrisnih pobotnic za na nepremičnini vknjižene hipoteke, med drugim tudi upnika J. J. Toženec je dne 2. 6. 2017 vložil predlog za vpis zaznambe vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice pri nepremičnini, ki je ni prenesel na tožnika.

6. Do sklenitve glavne pogodbe ni prišlo. Tožnik je trdil, da je za to odgovoren toženec, ker je nepremičnino obremenil z zaznambo vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice in ker dne 7. 6. 2017 ni pristopil k podpisu pogodbe in mu posledično dolguje še 10.000,00 EUR glede na to, da je izročeno aro v istem znesku že vrnil. Toženec je trdil, da je bila predpogodba razvezana po samem zakonu brez njegove krivde, ker je upnik J. J. dne 7. 6. 2017 dvignil izbrisno pobotnico, poleg tega pa je kriv tudi tožnik, ki je zavlačeval s sklenitvijo glavne pogodbe.

7. Če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je dala aro, sme druga stranka po lastni izbiri bodisi zahtevati izpolnitev pogodbe, če je to še mogoče, in povrnitev škode, aro pa všteti v odškodnino ali vrniti, bodisi se zadovoljiti s prejeto aro (prvi odstavek 65. člena OZ). Če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je prejela aro, sme druga stranka po lastni izbiri zahtevati bodisi izpolnitev pogodbe, če je to še mogoče, bodisi povrnitev škode in vrnitev are, bodisi vrnitev dvojne are (drugi odstavek 65. člena OZ).

8. Pritožbeno sodišče najprej pritrjuje presoji sodišča prve stopnje, da so vse navedbe toženca o domnevnem zavlačevanju tožnika s sklenitvijo pogodbe, ki se nanašajo na čas pred sklenitvijo aneksa, to je pred 25. 5. 2017, nerelevantne. Z aneksom je bil rok za za sklenitev glavne pogodbe sporazumno podaljšan do 7. 6. 2017 in do takrat je obstajala obveznost toženca skleniti glavno pogodbo s tožnikom.

9. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da je toženec tudi po sklenitvi aneksa lahko utemeljeno verjel, da ga predpogodba zaradi „okoliščin, ki so spremljale pravni odnos pravdnih strank“ ne veže več, ker naj bi bila zaradi ravnanj tožnika razvezana po samem zakonu. Ravnanj tožnika pritožnik ne konkretizira, ampak le na splošno ponavlja, da je tožnik zavlačeval s sklenitvijo glavne pogodbe oziroma je ni želel skleniti, čeprav so bili za to pogoji že izpolnjeni. Tudi v dokaznem postopku pred sodiščem prve stopnje ni bilo ugotovljeno nobeno takšno ravnanje tožnika, ki bi predstavljalo realno osnovo za zatrjevano toženčevo prepričanje, da je izpolnitev tožnikove obveznosti postala negotova. Če s temi pritožbenimi trditvami toženec meri na položaj, ki ga ureja 107. člen OZ2, mu je treba pojasniti, da bi moral odstopiti od (pred)pogodbe, ne pa se le ne udeležiti za dne 7. 6. 2017 dogovorjenega termina za podpis pogodbe.

10. Tudi pritožbeno stališče, da toženca predpogodba ni več vezala, ker je eden od upnikov dne 7. 6. 2017 (zadnji dan za sklenitev glavne pogodbe) dvignil izbrisno pobotnico, je neutemeljeno. Eden od pogojev za sklenitev glavne pogodbe je bil res tudi deponiranje izbrisnih dovoljenj hipotekarnih upnikov, vendar je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bil ta pogoj na dan 7. 6. 2017 izpolnjen3. Sodišču prve stopnje se zato ni bilo treba ukvarjati z vprašanjem ali je do neizpolnitve toženčeve obveznosti in s tem do kršitve predpogodbe prišlo iz razloga, ki je zunaj njegove sfere (primerjaj 240. člen OZ).

11. Pravilen je tudi zaključek sodišča prve stopnje, da do sklenitve glavne pogodbe ni prišlo tudi zato, ker je toženec še pred zapadlostjo svoje obveznosti iz predpogodbe (pred 7. 6. 2017), to je 2. 6. 2017 vložil predlog za vpis zaznambe vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice pri nepremičnini, ki je bila predmet pogodbe. S tem vrstnim redom je bila kasneje vpisana tudi lastninska pravica na drugega kupca. Ravnanje toženca, ki zaznambe vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice ni prenesel na tožnika, je v nasprotju s 5. členom predpogodbe, v katerem se je toženec zavezal da nepremičnin ne bo odtujil ali obremenil oziroma razpolagal z nepremičninami ali spreminjal zemljiškoknjižnega stanja. Učinki zaznambe vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice, ki jih je sodišče prve stopnje podrobno opisalo v 18. točki obrazložitve4, ne da bi bila zaznamba prenesena na tožnika, so tudi po presoji pritožbenega sodišča ogrozili njegov pravni položaj. Do opisane zaznambe je prišlo brez vednosti tožnika, zanjo nista vedela niti nepremičninska posrednika obeh strank, ki sta jo opazila šele 7. 6. 2017, ko sta pripravljala dokumentacijo za podpis pogodbe.

12. Po povedanem je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je za neizpolnitev predpogodbe oziroma za to, da ni prišlo do sklenitve glavne pogodbe, odgovoren toženec, ki je prejel aro 10.000,00 EUR. Tožnik ima pravico zahtevati vrnitev dvojne are. Ker je bilo 10.000,00 EUR že nesporno vrnjenih, mu toženec dolguje še 10.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe do plačila (378. in 299. člen OZ).

13. Ker niso utemeljeni pritožbeni razlogi in ker višje sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

14. Izrek o stroških temelji na 165. členu ZPP. Tožnik s pritožbo ni uspel (154. člen ZPP), tožencu pa mora povrniti njegove stroške pritožbenega postopka, in sicer 500 točk za odgovor na pritožbo po tar. št. 21/1 v zvezi s tar. št. 18 OT, materialne stroške v višini 2% po 11. členu OT in 22% DDV, kar skupaj znaša 373,32 EUR.

1 Predpogodba je takšna pogodba, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba (prvi odstavek 33. člena Obligacijskega zakonika - OZ). 2 Ki določa, da če je pred iztekom roka za izpolnitev obveznosti očitno, da ena stranka ne bo izpolnila svoje obveznosti iz pogodbe, lahko druga stranka odstopi od pogodbe in zahteva povrnitev škode. 3 Ugotovljeno je bilo, da je upnik J. J. deponiral tri izbrisne pobotnice. Relevantna je bila datirana na dan 13. 4. 2017 z naročilom, da se hrani pri notarju do 5. 8. 2017 in je bila na dan 7. 6. 2017 še deponirana. Če se je toženec zanesel na (napačne) podatke, ki naj bi mu jih upnik J. J. povedal po telefonu, mora sam nositi posledice svojega premalo skrbnega ravnanja. 4 Vpisi po zaznambi učinkujejo pod razveznim pogojem, ki nastopi, če je dovoljena vknjižba pridobitve lastninske pravice v zaznamovanem vrstnem redu (drugi odstavek 73. člena ZZK-1).