Jedro

Določila, kot ga sedaj vsebuje drugi odstavek 116. člena SPZ, da pogodba o medsebojnih razmerjih učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku, ZTLR ni vseboval, ker etažne lastnine sploh ni urejal. Res je sicer, kot navaja pritožnica, da pogodba (po OZ) učinkuje inter partes. Vendar namen skleniteljev Pogodbe je bil urediti medsebojna razmerja lastnikov posameznih delov v skupni zgradbi, torej na nepremičnini, kar pa ni materija OZ. S Pogodbo so (so)lastniki določili upravnika in se dogovorili za način upravljanja solastne zgradbe. Upoštevajoč zgoraj povzeta določila 15. člena ZTLR so to lahko storili. Zato Pogodba tudi po presoji pritožbenega sodišča velja za vsakega kupca, kateremu solastnik proda svoj solastninski delež. To tem bolj, ker je toženka kupila svoj etažni del v času veljavnosti SPZ. Taka pa je tudi starejša sodna praksa. Torej je nepomembno, da je bila Pogodba sklenjena 25. 11. 1996, ko SPZ še ni veljal.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se prvostopenjska sodba v izpodbijani I. in III. točki izreka potrdi.

II. Tožnica sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

**Izpodbijana sodba**

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora toženka plačati tožnici 1.529,23 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od sedmih zneskov, razvidnih iz I. točke izreka od zapadlosti do plačila, višji tožbeni zahtevek (za 103,85 EUR s pripadki) pa je zavrnilo (II. točka izreka). Hkrati je odločilo, da mora toženka povrniti tožnici na 165,00 EUR odmerjene pravdne stroške s pripadki (III. točka izreka).

2. Iz obrazložitve sodbe je razvidno, da je tožnica upravnica zgradbe na naslovu ... v N., v kateri ima toženka svoje poslovne prostore. Med njima je sporno, ali je toženka dolžna plačevati _stroške upravljanja, obratovanja, režijske stroške in stroške opominov_. Ker teh stroškov ni plačevala, jih tožnica vtožuje v tej pravdi.

3. V dokaznem postopku je sodišče prve stopnje ugotovilo: (1) da je toženka poslovne prostore kupila od družbe R., d. o. o. – v stečaju, (2) da tožnica naloge upravnika opravlja na podlagi Pogodbe o urejanju medsebojnih razmerij z dne 25. 11. 1996 (A7, v nadaljevanju: Pogodba), (3) da je v Pogodbi določeno, da cena za opravljanje pogodbenih storitev upravnika v zvezi _z vzdrževanjem objekta in funkcionalnega zemljišča_ znaša 19,00 SIT/m2 mesečno na poslovno enoto, (4) da se cena valorizira z rastjo cen na drobno, (5) da cena za opravljanje nalog v zvezi _z obratovanjem objekta_ znaša 9,00 SIT/m2 mesečno na poslovno enoto, (6) tudi ta cena se valorizira z rastjo cen na drobno, (7) da za posamezna opravljena dela in storitve v zvezi z opravljanjem in obratovanjem zaračunava upravnik 7 % _režijski strošek_, (8) da storitve v zvezi z obratovanjem objekta zajemajo dela, vezana na uporabo skupnih prostorov, delov in naprav objekta, (9) da je prodajalka poslovnih prostorov družba R., d. o. o. Pogodbo podpisala in med drugim (10), da toženka redno plačuje stroške elektrike, izvajanje požarnega reda ter stroške pregleda gasilnih aparatov, ki odpadejo na skupne prostore ter da plačuje tudi stroške ogrevanja.

4. Na podlagi teh dejstev je presodilo, da toženko Pogodba zavezuje, četudi je ni podpisala. Presojo o pretežni utemeljenosti tožbenega zahtevka po višini je oprlo na izračune, ki jih je samo opravilo na podlagi podatkov, pridobljenih na spletni strani Statističnega urada RS (SURS).1 Presojo o utemeljenosti tistega dela tožbenega zahtevka, ki se nanaša na stroške ogrevanja, je sodišče utemeljilo z ugotovitvijo, da toženka ni predložila nobenega dokaza o plačilu stroškov ogrevanja. Ker pa pravdni stranki poslujeta izključno preko poslovnih transakcijskih računov, je dokazni predlog za zaslišanje A. A. kot neprimeren zavrnilo.

**Pritožba toženke in odgovor tožnice**

5. Proti tistemu delu sodbe, s katerim je sodišče ugodilo tožbenemu zahtevku (I. in III. točka izreka) se je toženka pravočasno pritožila. Uveljavljala je pritožbena razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlagala je spremembo izpodbijanega dela sodbe tako, da pritožbeno sodišče tožbeni zahtevek v celoti zavrne ter tožnici naloži v plačilo vse stroške postopka, podrejeno pa, da sodbo v tem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

6. V odgovoru na pritožbo pa je tožnica predlagala zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijane sodbe ter povrnitev svojih stroškov pritožbenega postopka.

**K odločitvi o pritožbi**

7. Pritožba ni utemeljena.

8. Na odločilne pritožbene navedbe je odgovorjeno v nadaljevanju.

_Posebnosti postopka v sporih majhne vrednosti_

9. Tožbeni zahtevek se nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR. Zato je sodišče ta gospodarski spor na podlagi določila 495. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vodilo po določbah za spore majhne vrednosti (v nadaljevanju: SMV). O pritožbi je na podlagi petega odstavka 458. člena ZPP odločila sodnica posameznica. V pritožbenem postopku je odločitev, ki jo sprejme sodišče prve stopnje, mogoče izpodbijati le iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in absolutne bistvene kršitve določil pravdnega postopka (prvi odstavek 458. člena ZPP). Iz tega sledi, da je pritožbeno sodišče na dejanske ugotovitve vezano, na relativne postopkovne kršitve pa se ne ozira.

_O istovrstnih zahtevkih je že bilo pravnomočno odločeno_

10. Pritožbeno sodišče uvodoma ugotavlja, da je o identičnih zahtevkih tožnice proti toženki, vendar za različno obdobje, isto prvostopenjsko sodišče razsodilo že s sodbo Pg 111/2019 z dne 10. 9. 2020. Odločitev je bila tam smiselno enaka, kot v tej zadevi. Višje sodišče v Ljubljani je v tisti zadevi pritožbo toženke s sodbo II Cpg 27/2001 z dne 11. 2. 2020 zavrnilo in izpodbijani del prvostopenjske sodbe potrdilo.

_O položaju pravnega naslednika naslednika glede na Pogodbo_

11. V tej zadevi ni bilo pomembno vprašanje, ali lahko večina solastnikov sklene tovrstno pogodbo tako, da bi zavezovala tudi tiste lastnike, ki pogodbe niso podpisali. Zato s pritožbeno navedbo o tem vprašanju pritožbeno sodišče ne polemizira. Pač pa je bilo pomembno, ali Pogodba zavezuje samo njene podpisnike, ali pa tudi njihove pravne naslednike.

_O zavezi Pogodbe, katere toženka ni podpisala_

12. Po pritožbenem stališču je presoja sodišča prve stopnje, da Pogodba z dne 25. 11. 1996 predstavlja pogodbo v smislu 116. člena SPZ in zato zavezuje tudi toženko, čeprav je ni podpisala, pravno zmotna. Ta pogodba je bila sklenjena v času veljavnosti ZTLR, ta zakon pa ni določal, da lahko tovrstno pogodbo sklene večina solastnikov tako, da bi zavezovala tudi solastnike, ki pogodbe niso podpisali.

13. Drži, da v trenutku sklenitve Pogodbe 25. 11. 1996 Stvarno pravni zakonik (v nadaljevanju SPZ) še ni veljal2. Veljal pa je 2013, ko je toženka sporne prostore kupila od družbe R. d. o. o. - v stečaju. Takrat veljavni Zakon o temeljnih lastninsko pravnih razmerjih - ZTLR, (Uradni list SFRJ, št. 6/80, 20/80 – popr. 36/90), katerega je nadomestil SPZ, pogodbe o medsebojnih razmerjih ni urejal, pa tudi etažne lastnine ne. Zato bi po stališču pritožbenega sodišča za presojo, ali Pogodba zavezuje (tudi) toženko, utegnila biti relevantna tista določila ZTLR, ki govorijo o solastnini, kot meni tudi sodišče prve stopnje.

14. Solastniki so imeli skladno s takrat veljavnim prvim odstavkom 15. člena ZTLR pravico skupno upravljati stvar. Skladno s petim odstavkom istega člena pa so upravljanje solastnine lahko zaupali enemu ali več solastnikom ali komu drugemu. V zadnjem odstavku tega člena je enako kot sedaj 68. člena SPZ, ZTLR določal, da stroške uporabe, upravljanja in vzdrževanja stvari in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, trpijo solastniki v sorazmerju z velikostjo svojih delov in da lahko vsak solastnik sam razpolaga s svojim solastniškim delom. Takega določila, kot ga sedaj vsebuje drugi odstavek 116. člena SPZ, da pogodba o medsebojnih razmerjih učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku, ZTLR ni vseboval. To je logično, saj kot rečeno, etažne lastnine sploh urejal ni. Res je sicer, kot navaja pritožnica, da pogodba (po OZ) učinkuje inter partes. Vendar namen skleniteljev Pogodbe je bil urediti medsebojna razmerja lastnikov posameznih delov v skupni zgradbi, torej na nepremičnini, kar pa ni materija OZ. S Pogodbo so (so)lastniki določili upravnika in se dogovorili za način upravljanja solastne zgradbe. Upoštevajoč zgoraj povzeta določila 15. člena ZTLR so to lahko storili. Zato Pogodba tudi po presoji pritožbenega sodišča velja za vsakega kupca, kateremu solastnik proda svoj solastninski delež. To tem bolj, ker je toženka kupila svoj etažni del v času veljavnosti SPZ. Taka pa je tudi starejša sodna praksa.3 Torej je nepomembno, da je bila Pogodba sklenjena 25. 11. 1996, ko SPZ še ni veljal. 15. Iz zgornjih razlogov se pritožbeno sodišče do pritožbenega stališča, iz katerega izhaja, da toženka s podpisom sklepa o odpovedi Pogodbe ni priznala veljavnost te pogodbe, ne opredeljuje.

_Glede višine prisojenega zneska_

16. Pritožnica v zvezi z višino tožbenega zahtevka navaja, da tožnica zahtevka po višini ni opredelila niti ga ni izkazala v pripravljalni vlogi, ter bi morala vse trditve podati že v tožbi, ne pa šele v pripravljalni vlogi.

17. Drži pritožbena ugotovitev, da je sodišče prve stopnje samo izračunalo zneske, ki jih je naložilo v plačilo toženki. Drži tudi, da je pri svojem preračunu indeksacije prišlo do drugačnih zneskov, kot tožnica. Katero kršitev postopka naj bi zagrešilo, ker je samo izračunalo zneske, za katere je menilo, da so utemeljeni (v presežku pa je tožbeni zahtevek zavrnilo), pa iz pritožbe ni razvidno. V prvostopenjski presoji, da je na podlagi teh izračunov del toženega zahtevka (ne)utemeljen, pa pritožbeno sodišče ne zazna nobene uradno upoštevne postopkovne kršitve. Sicer pa je vprašanje, ali je tožbeni zahtevek po višini pretiran, vprašanje pravilne uporabe materialnega prava, na kar pa mora tudi sodišče prve stopnje paziti po uradni dolžnosti.

_Glede neizvedbe dokaza za zaslišanjem priče_

18. Katero bistveno kršitev določb pravdnega postopka je sodišče prve stopnje zagrešilo s tem, ko je zavrnilo dokazni predlog z zaslišanjem predstavnika toženke A. A., pritožnica ne navaja. Kot je zgoraj pojasnjeno, z uveljavljanjem pritožbenega razloga relativnih bistvenih kršitev pravdnega postopka v SMV ni mogoče uspeti, absolutne bistvene kršitve pa pritožnica ne zatrjuje. Iz trditvene podlage pravdnih strank med postopkom pred sodiščem prve stopnje ne izhaja, da bi bilo med pravdnima strankama uveljavljeno gotovinsko poslovanje. Zato pritožbeno sodišče pritrjuje stališču sodišču prve stopnje, da bi lahko tožnica svoje navedbe, da je stroške ogrevanja plačala, lahko dokazala le z listinsko dokumentacijo.

_Glede pravdnih stroškov_

19. Iz določila drugega odstavka 154. člena ZPP med drugim izhaja, da lahko sodišče takrat, kadar stranka le deloma zmaga v pravdi, odloči, da eni naloži v plačilo povrnitev pravdnih stroškov druge pravdne stranke. Glede na to, da tožnica v tem sporu ni uspela le z majhnim delom svojega tožbenega zahtevka, je sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, ko je odločilo, da mora toženka povrniti tožnici vse njene pravdne stroške in to odločitev tudi pravilno obrazložilo (40. točka obrazložitve).

**K odločitvi o stroških pritožbenega postopka**

20. Ker toženka s pritožbo ni uspela, sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

1 Razlogov, ki jih je sodišče prve stopnje navedlo v prid presoje, da je tožbeni zahtevek delno neutemeljen, pritožbeno sodišče v tej sodbi ne povzema, ker se proti zavrnilnemu delu sodbe tožnica ni pritožila. 2 Ta je bil objavljen v Uradnem listu RS, št. 87/2020, 91/13 in 23/2020. 3 V odločbi I Cpg 142/99 z dne 19. 4. 2000 je VSL zavzelo stališče, da z nakupom solastniškega deleža kupec vstopi v obstoječ lastninski položaj solastninske skupnosti z istimi pravicami in obveznostmi, ki jih je imel dotlej prodajalec...