Jedro

Pogodba, ki jo sklene neupravičena oseba je nična, ne pa neobstoječa.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo zahtevek, da je nična kupoprodajna pogodba z dne 26.7.1995, s katero je S. S. kot pooblaščenec tožnice prodal enosobno stanovanje št. 124 v 12 nadstropju stanovanjske stavbe v L., X. ulica 4 kupcu M. P. (pravnemu predniku toženk). V razlogih je navedlo, da kupec ni vedel in tudi ni moral vedeti za morebiten preklic pooblastila.

Zoper to sodbo se iz vseh razlogov pritožuje tožnica in predlaga razveljavitev. Navaja, da ravnanje pravnega prednika tožencev ni v skladu s povprečno skrbnostjo kupca stanovanja. Preko pooblaščenca bi moral preveriti verodostojnost 4 leta starega pooblastila za prodajo stanovanja s štiri leta staro ceno. Nakup stanovanja je za povprečnega človeka najpomembnejša naložba v življenju, ki zato terja posebno skrbnost. Vsakdo, ki ima namen kupiti stanovanje, želi le-to videti in preveriti stanje, ob tem pa zahteva tudi original kupne pogodbe. Pokojnemu M. P. se to ni zdelo potrebno, kar dokazuje, da je imel sklenjeni posel drugačno ozadje. Zmotno je stališče sodišča prve stopnje, da kupec pred sklenitvijo pogodbe ni mogel stopiti v stik s tožnico, saj tega niti ni poskušal. Če bi se oglasil v stanovanju, ki naj bi ga kupil, bi vse izvedel. Očitno pa mu je bilo tudi znano, da je stanovanje zasedeno, saj mu je to povedal S. S.. To pa bi moralo biti zadosten opomin za kupca, da nekaj ni v redu. Sodišče bi moralo tudi bolj kritično ocenjevati izpovedbo S. S.. Povedal je namreč, da sta se z M. P. poznala in imela skupne posle. M. P. mu je posodil denar, s katerim je tožnica poravnala polog ob sklenitvi pogodbe o odkupu stanovanja. Da je tožnica prejela denar od S. S. je potrdila tudi njena mati. S. S. je v zameno za posojilo več let uporabljal sporno stanovanje, s čemer mu je tožnica dolg poplačala. Na kakšen način sta S. S. in M. P. urejala njune denarne zadeve, pa se tožnice ne tiče. Če sta med seboj urejala svoje posojilno razmerje s sklenitvijo sporne pogodbe, ki je tako fiktivna in dejansko prikriva realizacijo posojila, je M. P. moral to vedeti. Za tak posel pooblastilo nikoli ni obstajalo. V starem in preklicanem pooblastilu je namreč vsebina posla opredeljena. Kupec pa za stanovanje ni ničesar plačal, kar pomeni, da v resnici sploh ni šlo za nakup, marveč za poravnavo nekega dolga med S.S. in M.P.. Če slednji kupnine ni plačal, je moral vedeti, da pooblastilo ni veljavno oziroma da gre celo za zlorabo pooblastila. Vse kaže, da je šlo za prevaro med S.S. in M.P., ki sta imela namen stanovanje zaradi tožničine odsotnosti prodati in si izkupiček razdeliti. Da se je M. P. ukvarjal s posojanjem denarja, pa sta potrdila tudi toženca. Sodišče prve stopnje bi moralo vsekakor izvesti dokaz z zaslišanjem tožnice.

Potrebno bi bilo namreč zaradi razjasnitve okoliščin glede preklica pooblastila in glede razmerja tožnice s S. S. ter vloge M. P..

Tožničina mati je sicer izpovedala, da tožnica M. P. ni poznala.

Vendar to povsem ne drži. Okoliščine v zvezi s tem bi lahko pojasnila zgolj sama tožnica.

Pritožba je utemeljena.

Pogodba se lahko sklene tudi po zastopniku. Vendar da bi lahko sklenjena pogodba zavezovala zastopanega in drugo pogodbeno stranko, mora med zastopnikom in zastopanim obstajati pooblastilno razmerje.

Pogodba, ki jo sklene neupravičena oseba, zavezuje namreč neupravičeno zastopanega samo, če jo pozneje odobri (1. odst. 88. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih - v nadaljevanju ZOR). Pri tem se šteje, da pogodba sploh ni bila sklenjena, če je neupravičeno zastopani ne odobri v primernem roku (po tem, ko je stranka, s katero je bila pogodba sklenjena, zahtevala, naj se neupravičeno zastopani izreče, ali odobrava pogodbo ali ne - 2. in 3. odst. 88. čl. ZOR).

Tako se zastavlja vprašanje, ali je potem pooblastilo pogoj za to, da je pogodba med zastopancem in stranko, s katero je pooblaščenec sklenil to pogodbo, sploh nastala. Resda daje zakon neupravičeno zastopanemu možnost, da tako pogodbo pozneje odobri. Vendar gre tu za situacijo iz 1. odst. 74. čl. ZOR: Pogodba je sklenjena pod odložnim pogojem. Njen nastanek je odvisen od negotovega bodočega dejstva (odobritve). Ta določba kaže na to, da v primeru neizpolnitve pogoja pogodba sploh ne nastane. Do enakega sklepa vodi tudi dikcija že omenjenega 3. odst. 88. čl. ZOR. Vendar kaže, da takrat, ko gre za pomanjkanje ratihabicije, vendarle težko govorimo o neobstoju pogodbe. Če bi namreč sprejeli stališče, da je pogodba neobstoječa, da je torej ni, tudi odobritev ne bi mogla imeti pravotvornega učinka. ZOR pa izrecno določa, da ratihabicija nepravilnost odpravi (1. odst. 88. čl. ZOR), da postane tedaj stranka pravilno zastopana.

Tudi podrobnejša analiza pravil o pogoju lahko pripelje do sklepa, da imamo v obravnavanem primeru opraviti s pogodbo. 2. odst. 74. čl. ZOR v skladu s splošno priznanimi stališči na izpolnitev oz. neizpolnitev pogoja namreč ne veže nastanka, ampak učinkovanje pogodbe. Pogodba je torej veljavno sklenjena, uresničitev pogoja pa vpliva na njeno učinkovanje. Dodati je treba še, da v obravnavanem primeru kljub vsemu imamo tudi zunanji videz posla, saj predpostavke za veljavnost obstajajo, le ena od njih je nepopolna, nepravilna, ima torej napako.

Zato 3. odst. 88. čl. ZOR ne moremo interpretirati v smislu neobstoja, ampak le v smislu ničnosti. Tožbi, ki zahteva ugotovitev ničnosti pogodbe, torej ni mogoče očitati nekonkludentnosti (pri ugotovitvenih tožbah je namreč pravna kvalifikacija element identitete zahtevka; zahtevek za ugotovitev ničnosti je zato nekaj drugega od zahtevka za ugotovitev neobstoječnosti pogodbe).

Utemeljenost tožbenega zahtevka je tako v konkretnem primeru odvisna od pozitivnega odgovora na dvoje vprašanj: 1. ali je tožnica S. S. preklicala pooblastilo in 2., ali je pravni prednik tožencev (M. P.) za to vedel ali bi za to vsaj moral vedeti (1. odst. 93. čl. ZOR). S prvim vprašanjem se sodišče prve stopnje ni ukvarjalo, ker je prišlo do spoznanja, da M. P. za preklic pooblastila ni ne vedel, niti ni za to moral vedeti.

Pri iskanju konkretnega pomena "ni moral vedeti za preklic pooblastila" je treba izhajati iz standarda skrbnosti, ki se zahteva pri sklepanju določenega posla, v tem primeru prodaje stanovanja, pri čemer je treba imeti pred očmi tudi vse okoliščine primera. Kot pravilno opozarja pritožba, je šlo tu za nakup stanovanja, ki predstavlja za povprečnega človeka življenjsko investicijo. Že zato se tako od kupca kot od prodajalca zahteva večja stopnja skrbnosti kot pri sklepanju običajnih pogodb. Po drugi strani je pomembno tudi, da to ni bil posel blagovnega prometa, kjer bi bilo treba bolj kot voljo strank varovati princip zaupanja v prometu. Če to povežemo, se pokaže, da za oceno skrbnosti pri zaupanju v pooblastilo, s katerim prodajalec pooblašča zastopnika za prodajo stanovanja za določeno ceno, ni nepomembno, kdaj je bilo pooblastilo dano in kdaj je bila pogodba sklenjena. Pritožba zato utemeljeno opozarja, da bi moralo sodišče prve stopnje oceniti tudi dejstvo, da naj bi bilo pooblastilo staro 4 leta ter da bi moral biti kupec stanovanja že zavoljo tega bolj skeptičen, zlasti še, ker naj bi bila v njem napisana najnižja cena (60.000 DEM) in to v času, ko so bile cene stanovanj notorno precej nižje od cen v času sklenitve pogodbe. Kupcu bi bila morda lahko sumljiva tudi zasedenost stanovanja (S. S. je namreč izpovedal, da kupec pred prodajo stanovanja ni videl, ker da vanj od leta 1993 ni bilo več mogoče priti). Zato ni izključeno, da bi se moral kupec v taki situaciji pozanimati o "veljavnosti" pooblastila. Možnosti za to bi utegnil imeti. Kot pravi pritožba, da "če bi se oglasil v stanovanju, ki naj bi ga kupil, bi vse izvedel". Morda bi lahko stopil v stik tudi s tožnico (če že ne neposredno, vsaj prek njene matere, ki živi v Sloveniji).

Iz povedanega torej izhaja, da je sodišče prve stopnje dejansko stanje zmotno in tudi nepopolno ugotovilo. Zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (1. odst. 370. čl. Zakona o pravdnem postopku). V ponovnem postopku bo moralo sodišče prve stopnje obravnavati v prejšnjem odstavku nakazana vprašanja ter izvesti tudi dokaz z zaslišanjem tožnice (kot to predlaga v pritožbi) o tem, ali je preklicala pooblastilo S. S..