Jedro

Brez predhodne pridobitve gradbenega dovoljenja (ki bi ga tožnik po pridobitvi moral izročiti tožencu, da bi lahko slednji pričel na zakonit in pogodbeno dogovorjen način urejati v najem oddano zemljišče in bi s tem nastopili tudi pogoji za pridobitev uporabnega dovoljenja) toženec ni mogel in ni smel začeti izvajati dejavnosti predelave gradbenih odpadkov na izročenem zemljišču, kar pomeni (kot je to prav tako pravilno zaključilo sodišče prve stopnje), da je bila tožencu onemogočena uporaba spornega prostora (zemljišča) v skladu z jasno izraženim pogodbenim namenom in pravno naravo najemne pogodbe. Če pa ni zagotovitve možnosti rabe (na zakonit in dogovorjen način), ne nastopi tudi obveznost plačila najemnine.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka mora v petnajstih dneh povrniti toženi stranki stroške pritožbenega postopka v višini 2.058,38 EUR.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 64432/2013 z dne 25.4.2013 razveljavi v prvem in četrtem odstavku izreka in se tožbeni zahtevek za plačilo 151.926,04 EUR s pp zavrne. Poleg tega je sodišče prve stopnje tudi odločilo, da mora tožeča stranka v petnajstih dneh povrniti toženi stranki 3.268,12 EUR stroškov postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper to sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožeča stranka po svojem pooblaščencu in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi opozarja, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo. Ne glede na to, ali je tožeča stranka toženi stranki izročila gradbeno dovoljenje ali ne, je dejstvo, da je pogodba z dne 19.11.2002 bila veljavna vse do 8.4.2011, ko sta pravdni stranki sklenili sporazum, v katerem sta se dogovorili, da pogodba z dne 19.11.2002 preneha veljati, in sicer z dnem 30.3.2012. Med pravdnima strankam ni bilo sporno, da je tožeča stranka toženi stranki sporno nepremičnino prepustila v posest in da je tožena stranka to nepremičnino dejansko tudi uporabljala. Tožena stranka je nepremičnino uporabljala za opravljanje dejavnosti, kar je vse razvidno iz Sporazuma z dne 8.4.2011. Tožena stranka se je namreč zavezala s te parcele odstraniti vse delovne priprave, začasne objekte, stroje, predelani in nepredelani material ter počistiti uporabljeno površino ter nepremičnino prosto oseb in stvari izročiti tožeči stranki. Zakaj bi se tožena stranka zavezala s te nepremičnine odstraniti vse navedeno, če je ne bi uporabljala. Skladno z določbo drugega odstavka 82. člena Obligacijskega zakonika (OZ), se pri razlagi spornih pogodbenih določil ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava. Iz določila 4. člena omenjene pogodbe jasno izhaja namen pogodbenih strank, da se po pridobitvi uporabnega dovoljenja sklene aneks k pogodbi. Če se tak aneks ne sklene, je tožena stranka dolžna plačevati najemnino, saj ni logično, da tožena stranka za uporabo nepremičnine ne bi plačevala ničesar. Iz vsebine pogodbe tudi ne izhaja, da bi bilo plačevanje najemnine pogojeno z ustrezno ureditvijo prostora. Sicer pa je bilo gradbeno dovoljenje toženi stranki izročeno. Priča C. je namreč izpovedala, da nikoli ni bilo sporno, da je bilo to dovoljenje toženi stranki izročeno. Po mnenju pritožnice izpoved te priče kaže na to, da je bilo gradbeno dovoljenje izročeno, saj sicer ni videti razloga, da bi sporno nepremičnino tožena stranka uporabljala za opravljanje dejavnosti. V zvezi z izpovedjo omenjene priče pritožba uveljavlja tudi absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), saj obstaja nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini zapisnikov in med samimi temi zapisniki.

3. Tožena stranka od pogodbe tudi nikoli ni odstopila, kar bi lahko storila na podlagi določbe 592. člena OZ. Sporno nepremičnino je uporabljala za izvajanje svoje dejavnosti, kar izhaja tudi iz dopisa tožene stranke tožeči stranki z dne 7.12.2011, v katerem je tožeči stranki predlagala sporazumno razveljavitev pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice z dne 8.4.2011 in sporazuma za dne 8.4.2011. Tožena stranka tudi nikoli ni zatrjevala, da bi bila pogodba z dne 19.11.2002 neveljavna. Sicer pa je tožena stranka postavila pobotni zahtevek, kar pomeni, da iztoževani terjatvi ni nasprotovala. Sodišče prve stopnje je prekoračilo trditveno gradivo, saj tožena stranka ni trdila, da bi bila tožnikova pogodbena obveznost bistvena za realizacijo pogodbe. Ne drži, da je bilo gradbeno dovoljenje pogoj za veljavnost pogodbe z dne 19.11.2002. Bistvena obveznost tožeče stranke po pogodbi je bila, da toženi stranki prepusti v rabo sporno parcelo, kar je tožeča stranka tudi storila. Izpodbijane sodbe tudi ni mogoče preizkusiti, ker iz vsebine obrazložitve ni razvidno, katere dokaze je sodišče izvedlo. V skladu z določbo 285. člena ZPP o materialnem procesnem vodstvu bi moralo sodišče tožečo stranko pozvati, ali svojo terjatev uveljavlja tudi na kakšni drugi podlagi. V tej zvezi je sodišče prve stopnje prekršilo določbo iz 22. člena Ustave RS.

4. Tožena stranka je po svojem pooblaščencu podala obrazložen odgovor na pritožbo in predlagala pritožbenemu sodišču, da pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Priglasila je tudi stroške pritožbenega postopka.

5. Pritožba tožeče stranke ni utemeljena.

6. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi pravilno in popolno ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva, na tako ugotovljeno dejansko stanje pa je tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Pri tem ravno tako ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka; niti take, na katere opozarja obravnavana pritožba, niti take, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti.

7. Namen najema je, da se upravičenje rabe stvari prenese z najemodajalca na najemnika (prvi odstavek 587. člena OZ). Najemodajalec ne odgovarja samo za izročitev stvari v rabo, temveč najemniku zagotavlja tudi običajne ali dogovorjene stvarne in pravne lastnosti stvari. Raba je predvsem pravica najemnika, pri čemer je dolžan najemodajalec izročiti najemniku stvar na način, kot sta ga stranki opredelili v pogodbi. Izročitev stvari mora biti takšna, da lahko najemnik stvar uporablja na zakonit in pogodbeno dogovorjen način. Samo takšna izročitev stvari v rabo daje najemodajalcu pravico, da najemniku zaračuna pogodbeno dogovorjeno najemnino. Obveznost plačila najemnina namreč ustreza zagotovljeni (zakoniti in pogodbeno dogovorjeni) rabi parcele, dane v najem.

8. V konkretni zadevi (kot je to pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje) sta se pravdni stranki na podlagi Pogodbe o ureditvi in uporabi prostora za predelavo gradbenih odpadkov z dne 19.11.2002 (v nadaljevanju: Pogodba, priloga B2) dogovorili, da bo tožnik tožencu oddal v uporabo (najem) del parcele številka 877/3 k.o. A. v izmeri približno 12.350 m², ki naj bi jo toženec v določenem roku uredil in uporabljal za pridelavo gradbenih odpadkov. Letna najemnina je bila določena na znesek 447,00 SIT/m² in naj bi se poračunala tudi z vlaganji toženca v najem oddano nepremičnino (4. člen Pogodbe). Ključnega pomena pa je, da sta se pravdni stranki z omenjeno pogodbo tudi dogovorili, da bo izvajalec (toženec) omenjeno lokacijo (na svoje stroške) uredil v roku, ki bo omogočal pridobitev uporabnega dovoljenja v osemnajstih mesecih po pravnomočnosti gradbenega dovoljenja (tretji odstavek 3. člena Pogodbe), pri čemer je bila seveda pridobitev potrebnih upravnih dovoljenj in njihova izročitev tožencu obveznost tožnika, ki je bil lastnik spornega zemljišča. Ta tožnikova obveznost je bila tudi bistvena za realizacijo omenjene pogodbe. Brez (pravnomočnega) gradbenega dovoljenja torej toženec sploh ni mogel urediti Centra za pridelavo gradbenih odpadkov, kar tudi pomeni, da ni bilo niti pogojev za pridobitev uporabnega dovoljenja. Brez predhodne pridobitve gradbenega dovoljenja (ki bi ga tožnik po pridobitvi moral izročiti tožencu, da bi lahko slednji pričel na zakonit in pogodbeno dogovorjen način urejati v najem oddano zemljišče in bi s tem nastopili tudi pogoji za pridobitev uporabnega dovoljenja) toženec ni mogel in ni smel začeti izvajati dejavnosti predelave gradbenih odpadkov na izročenem zemljišču, kar pomeni (kot je to prav tako pravilno zaključilo sodišče prve stopnje), da je bila tožencu onemogočena uporaba spornega prostora (zemljišča) v skladu z jasno izraženim pogodbenim namenom in pravno naravo najemne pogodbe. Če pa ni zagotovitve možnosti rabe (na zakonit in dogovorjen način), ne nastopi tudi obveznost plačila najemnine.

9. Povsem pravilen in prepričljivo obrazložen je tudi dejanski zaključek sodišče prve stopnje, da tožeča stranka v konkretnem primeru spornega gradbenega dovoljenja (ki ga je sicer pridobila) sploh ni izročila toženi stranki. Toženec je tožnika po izdaji gradbenega dovoljenja dvakrat pisno pozval, da mu izroči to dovoljenje (dopis z dne 11.10.2005 in dopis z dne 8.11.2005, priloga B7, B31), pri čemer tožnik (ki je trdil, da je tožencu gradbeno dovoljenje vročil po pošti) ni uspel dokazati, da je bilo gradbeno dovoljenje izročeno tožencu. V tej zvezi je tožnik sicer kot dokaz predlagal zaslišanje priče C., vendar pa sodišče prve stopnje temu dokazu upravičeno ni sledilo. Omenjena priča v spornem obdobju (po izdaji gradbenega dovoljenja v drugi polovici leta 2005) sploh ni bila zaposlena pri tožeči stranki in tudi nikoli ni ničesar slišala v zvezi s problematiko glede izročitve tega dovoljenja. Predlagana priča torej ni neposredno zaznala zatrjevanega dejstva in tega dejstva tudi ni mogla prepričljivo potrditi, kot je to pravilno zaključilo sodišče prve stopnje. Ker torej tožeča stranka omenjenega dokaznega bremena ni zmogla, je sodišče prve stopnje upravičeno zaključilo, da tožena stranka ni izpolnila svoje pogodbene obveznosti iz 3. člena Pogodbe. Ne drži torej pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje glede izpovedbe priče C. zagrešilo absolutno bistveno postopkovno kršitev iz 15. točke drugega odstavka 329. člena ZPP.

10. Tožeča stranka v postopku na prvi stopnji sploh ni trdila (in dokazovala), da je tožena stranka na spornem zemljišču (v času, ko je imela posest tega zemljišča) izvajala dejavnost predelave gradbenih odpadkov. Ravno nasprotno: tožeča stranka je v svoji prvi pripravljalni vlogi (točka III) jasno in nedvoumno zapisala, da se je vprašanje, ali je tožena stranka na najetem zemljišču opravljala dogovorjeno dejavnost, sploh ne tiče. Iz tega razloga je treba šteti pritožbeno navedbo v tej smeri za prepozno in nedovoljeno pritožbeno novoto (prvi odstavek 337. člena ZPP). Prav tako niso pravno relevantne (glede na nezmožnost rabe zemljišča po krivdi tožnika, kot je bilo obrazloženo spredaj) pritožbene navedbe v smeri, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke utemeljen iz razloga, ker tožena stranka od Pogodbe ni odstopila in je zato pogodba prenehala šele na podlagi Sporazuma strank z dne 8.4.2011 (priloga B9). Enako velja tudi za pritožbeno trditev, da na obstoj iztoževane terjatve kaže tudi dejstvo, da je tožena stranka vložila pobotni ugovor.

11. Tožena stranka je v postopku pred sodiščem prve stopnje tudi pravočasno navedla (in v tej zvezi predložila ustrezne dokaze), da ji sporno gradbeno dovoljenje ni bilo nikoli vročeno (zato ni nastopila njena obveznost plačila dogovorjene najemnine). Zaradi tega je povsem pravilen pravni zaključek sodišča prve stopnje (ki temelji na ugotovljenem dejstvu o neizročitvi gradbenega dovoljenja), da je bila izročitev tega dovoljenja bistvena za realizacijo pogodbe. V tem delu torej ne gre za prekoračitev trditvene podlage, kot skuša to zmotno izpostaviti obravnavana pritožba.

12. Iz vsebine sodnega spisa (zapisniki o narokih za glavno obravnavo) je jasno razvidno, katere dokaze je sodišče prve stopnje izvedlo v dokaznem postopku (in je zato mogoče sodno odločitev preizkusiti tudi v tem delu), zato nikakor ne drži pritožbeni očitek, da je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP (ker ta okoliščina ni razvidna iz razlogov izpodbijane sodbe). Prav tako ni sodišče prve stopnje prekršilo določb 285. člena ZPP (določbe o materialnem procesnem vodstvu), kot skuša to zmotno prikazati obravnavana pritožba. Glede na že omenjene pravilne ugotovitve sodišča prve stopnje (zlasti glede na vsebino zapisane pogodbe in ostalo pisno dokumentacijo v sodnem spisu) ni najti nobene tehtne opore za zaključek, da bi lahko tožeča stranka uspešno uveljavljala tožbeni zahtevek tudi na drugi pravni podlagi (kot uporabnino iz naslova neupravičene obogatitve). Zaradi tega sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi nikakor ni poseglo v pravico stranka do izjavljanja, oz. ni prekršilo določbe 22. člena Ustave.

13. Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Pritožbeno sodišče je toženi strani priznalo stroške za pritožbo v skupnem znesku 2.058,38 EUR (nagrada za odgovor na pritožbo v višini 1.667,20 EUR po tarifni številki 3210 Zakona o odvetniški tarifi - ZOdvT, 20,00 EUR za pavšalne stroške po tarifni številki 6002 ZOdvT ter 22% DDV).