Jedro

Pri upravljanju stanovanjske hiše gre za upravljanje solastne stvari. Po določilu 1. odst. 15. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih imajo solastniki pravico skupno upravljati stvar. Po določilu 2. odst. istega člena pa je za posle z rednim upravljanjem stvari potrebno soglasje solastnikov, katerih deli sestavljajo skupaj več kot polovico njene vrednosti. Dogovor, ki ga sklene toliko lastnikov, da njihov delež presega polovico vrednosti hiše, je obvezujoč tudi za ostale solastnike hiše, ki takega dogovora niso sklenili.

Če solastnik ne plačuje stroškov in jih upravnik plača namesto njega, jih je upravičen zahtevati tudi po 218. členu ZOR. Pogodba o upravljanju samo pomeni dodaten dogovor med solastniki stanovanjske hiše, kako bodo urejena pogodbena razmerja med strankama, ki pa izhajajo iz zakonske določbe 33. člena SZ.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi (1. in 3. odst. izreka) in se v tem obsegu vrne zadeva v reševanje sodišču prve stopnje.

Obrazložitev

Na podlagi 1. odst. 498. čl. ZPP je sodišče druge stopnje nadaljevalo postopek po pravilih ZPP/77. Sodišče prve stopnje je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča na Jesenicah, opr. št. Ig 360/96 z dne 12.7.1996 razveljavilo v 1. točki izreka glede plačila glavnice v znesku 598.541,60 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 2.7.1996 do plačila in v 3. točki izreka glede plačila izvršilnih stroškov v znesku 15.852,00 SIT in tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo. Zaradi umika tožbe je sklep o izvršbi razveljavilo še v preostalem delu in sklenilo, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki plačati njene pravdne stroške v znesku 152.901,00 SIT, v osmih dneh pod izvršbo.

Obrazložilo je, da tožena stranka ni podpisala pogodbe o opravljanju stanovanjskih storitev stanovanjske hiše S. 33-34. Pogodba je ne zavezuje in zato tožeča stranka od tožene ne more ničesar zahtevati. Pravilno tudi ni stališče tožeče stranke, da ji je tožena stranka dolžna plačati vtoževani znesek na podlagi določb 218. člena ZOR. Tožeča stranka bi po tej določbi lahko od tožene zahtevala povračilo, če bi zanjo nekaj potrošila ali storila, kar je nujno, kar bi bila tožena dolžna plačati že po zakonu. Vendar pa po oceni sodišča prve stopnje obveznost tožene stranke, plačati zahtevane stroške ne sloni in ne more sloneti na zakonu. Določba 24. člena Stanovanjskega zakona (dalje SZ) predpostavlja sklenitev posebne pogodbe iz 2. odst. 22. člena SZ. Ker tožeča stranka ni izkazala temelja povračilnega zahtevka, je sodišče tudi na podlagi teh ugotovitev tožbeni zahtevek zavrnilo.

Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka smiselno iz pritožbenih razlogov zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in napačne uporabe materialnega prava po 2. in 3. točki 1. odst. 353. čl. ZPP. Predlagala je, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi, tako da prvo sodbo spremeni in vzdrži sklep o izvršbi v veljavi, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je tudi pritožbene stroške.

Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala, da sodišče zavrne pritožbo tožeče kot neutemeljeno in potrdi izpodbijano sodbo. Priglasila je tudi stroške postopka z odgovorom na pritožbo.

Pritožba je utemeljena.

Pri upravljanju stanovanjske hiše gre za upravljanje solastne stvari. Po določilu 1. odst. 15. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR) imajo solastniki pravico skupno upravljati stvar. Po določilu 2. odst. istega člena pa je za posle z rednim upravljanjem stvari potrebno soglasje solastnikov, katerih deli sestavljajo skupaj več kot polovico njene vrednosti. SZ kot specialni predpis to pravilo povzema v določbi 1. odst. 31. člena, ki pravi, da je za odločitve v zvezi z upravljanjem skupnih prostorov, delov, objektov in naprav potreben sporazum solastnikov, katerih solastniški deleži sestavljajo skupaj več kot polovico vrednosti stanovanjske hiše. Upravljanje skupnih prostorov, objektov in naprav je šteti za posle rednega upravljanja. Vsebina pogodbe o upravljanju, ki jo morajo solastniki stanovanjske hiše z več kot dvema lastnikoma in več desetimi stanovanji skleniti po določilu 27. člena SZ, so redni posli upravljanja. Glede na citirani 15. člen ZTLR in 31. čl. SZ je dogovor, ki ga sklene toliko lastnikov, da njihov delež presega polovico vrednosti hiše, obvezujoč tudi za ostale solastnike hiše, ki takega dogovora niso sklenili. Tako je tudi pogodba o upravljanju, ki je bila sklenjena v konkretnem primeru dne 4.2.1994, saj je od skupno 42 lastnikov hiše, pogodbo podpisalo 26 lastnikov, obvezujoča tudi za ostale solastnike hiše, med drugim tudi za toženo stranko. Takšna pogodba je namreč veljavno sklenjena. Nepodpisniki so zato dolžni prispevati k stroškom rednega upravljanja hiše po enakem ključu kot podpisniki pogodbe in se svojim obveznostim, iz tega naslova ne morejo izogniti z izgovori, da pogodbe o upravljanju niso podpisali. Sodišče druge stopnje se strinja tudi s pritožbenimi trditvami, da je tožeča stranka vezana na sistem razdeljevanja in izterjavo stroškov, dogovorjenim z lastniki, dokler ti ne sklenejo drugače. Zaradi napačne uporabe materialnega prava je sodišče prve stopnje dejansko stanje nepopolno ugotovilo. Zato je sodišče druge stopnje pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo v reševanje sodišču prve stopnje (1. odst. 370. člena ZPP).

Tožbeni zahtevek tožeče stranke se nanaša na neplačane stroške upravnika, na neplačane akontacije za ogrevanje, elektromaterijal, popravilo elektropostaje, hidroforja, plačilo posode za smeti, zamenjave ključavnic in ključev, dodatnega programa SAT, vzdrževanja okolice, skupne elektrike, preureditev kotlovnice, ročno odmetavanje snega in prometni davek. Vse to pa so stroški v smislu 33. člena SZ. Slednji pa bremenijo lastnika v sorazmerju s solastninskim deležem, ki ga ima na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah stanovanjske hiše. Kar se tiče zatrjevane dejanske podlage spora po 218. členu ZOR, in pravico tožeče zahtevati plačilo omenjenih stroškov od tožene stranke pa sodišče druge stopnje meni naslednje: Kot je že bilo omenjeno je solastnik po zakonu, dolžan prispevati k stroškom navedenim v 33. čl. SZ. Če jih solastnik ne plačuje in upravnik plača namesto njega te stroške, jih je upravičen zahtevati tudi po 218. členu ZOR. Pogodba o upravljanju samo pomeni dodaten dogovor med solastniki stanovanjske hiše, kako bodo urejena pogodbena razmerja med strankama, ki pa izhajajo iz zakonske določbe 33. člena SZ. Zato so razlogi sodišča prve stopnje v zvezi z nemožnostjo zahtevati plačilo plačanih stroškov tožeče stranke na podlagi 218. člena ZOR nepravilni. Vendar pa je potrebno izkazati v postopku ali je dejansko tožeča stranka vse te stroške za toženo tudi poravnala. Ker tudi iz te dejanske podlage spora sodišče prve stopnje ni, zaradi napačne uporabe določbe 218. člena ZOR, dejanskega stanja popolno ugotovilo, je moralo sodišče druge stopnje pritožbi ugoditi in izpodbijano sodbo razveljaviti na podlagi 1. odst. 370. člena ZPP.

Ko bo sodišče prve stopnje v novem postopku ugotovilo dejansko stanje, bo lahko na podlagi določb SZ in (ali) 218. člena ZOR o zadevi ponovno odločilo.