Jedro

Primarni tožbeni zahtevek tožencev na ugotovitev, da je bila z dnem pravnomočnosti odobritve pravnega posla (12. 9. 2020) po odločbi UE *** z dne 19. 8. 2020 sklenjena prodajna pogodba z vsebino, kot izhaja iz dogovora in aneksa, ni utemeljen, kot je pravilno zaključilo sodišče prve stopnje, saj je UE *** odobrila le pravni posel z vsebino, kot je izhajala iz oddane ponudbe za prodajo spornih nepremičnin, in ne z vsebino, kot izhaja iz dogovora in aneksa. Ker pogodba s takšno vsebino ni bila sklenjena, nista utemeljena niti oblikovalni zahtevek za znižanje kupnine niti zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Sodišče druge stopnje soglaša z zaključkom sodišča prve stopnje, da bi bili predkupni upravičenci v primeru, če bi pravdni stranki sklenili prodajno pogodbo pod pogoji, izhajajočimi iz dogovora in aneksa in ne pod pogoji, določenimi v ponudbi, ki jo je tožnica podala na oglasno desko UE ***, izigrani, saj bi tožnica tožencema prodala sporne nepremičnine (kmetijska in stavbna zemljišča so se prodajala v paketu in se lahko pogodba sklepa le za vsa zemljišča skupaj, pod enakimi pogoji) pod ugodnejšimi pogoji, kot morebitnim predkupnim upravičencem, ki bi lahko sprejeli le ponudbo, objavljeno na oglasni deski UE ***.

Neutemeljene so pritožbene navedbe, da sta se pravdni stranki z dogovorom in aneksom dogovorili za "dodatne nebistvene sestavine pogodbe, ki se nanašajo izključno na stavbo in stavbno zemljišče". Temu ni tako. Ker so se nepremičnine prodajale v paketu, se dodatni pogoji nanašajo na vse nepremičnine, hkrati pa je vprašanje dostopa vsekakor vezano na vse nepremičnine. Cena se z dogovorom in aneksom sicer ni spreminjala, vendar bi toženca bila v boljšem položaju kot morebitni predkupni upravičenci, ki bi lahko sprejeli le ponudbo, kot je bila objavljena na oglasni deski, in bi za enako ceno "dobili manj".

Izrek

I.Pritožba se zavrne in delna sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.O pritožbenih stroških bo odločeno s končno sodbo.

Obrazložitev

pogodbenoZ uvodoma citirano delno sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek

A. A.

in

B. B.

(tožena stranka oziroma tožeča stranka po tožbi v pridruženi zadevi P 43/2021 - v nadaljevanju toženca) na ugotovitev, da je bila z dnem pravnomočnosti odobritve pravnega posla (12. 9. 2020) po odločbi UE *** z dne 19. 8. 2020 med tožencema ter C. C. (v nadaljevanju tožnica) sklenjena prodajna pogodba z vsebino, kot izhaja iz dogovora za sklenitev prodajne pogodbe z dne 30. 6. 2020 in aneksa št. 1 k dogovoru za sklenitev prodajne pogodbe z dne 18. 8. 2020; da se kupnina po prodajni pogodbi v znesku 55.000,00 EUR zaradi neizpolnjenih obveznosti tožnice in ugotovljenih stvarnih napak zniža za 48.140,00 EUR na znesek 6.860,00 EUR, ki sta ga toženca že plačala tožnici; da je tožnica dolžna tožencema izstaviti notarsko overjeno zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere se bo pri nepremičninah z ID znakom ... 473/3, z ID znakom ... 473/4, z ID znakom... 473/5 in z ID znakom ... *254 (v nadaljevanju sporne nepremičnine) vpisala solastninska pravica na toženca, vsakega do 1/2 od celote (točka I izreka). Zavrnilo je tudi podrejeni tožbeni zahtevek tožencev, s katerim sta zahtevala, da tožnica z njima sklene prodajno pogodbo z besedilom, kot izhaja iz točke II izreka, ter odločilo, da bo o stroških postopka odločeno s končno odločbo (točka III izreka).

Zoper izpodbijano delno sodbo sta toženca po svojem pooblaščencu vložila pravočasno pritožbo iz pritožbenih razlogov bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava po 1. in 3. točki prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Toženca predlagata, da sodišče druge stopnje njuni pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, s stroškovno posledico. Pritožba sodišču prve stopnje očita, da je kršilo določbo prvega odstavka 214. člena ZPP, ki določa, da ni treba dokazovati dejstev, ki jih je stranka pred sodiščem med postopkom priznala, kar je vplivalo na pravilnost in zakonitost sodbe. Tožnica je kot nesporno priznala dejstvo, da je bila prodajna pogodba sklenjena oziroma sta obe pravdni stranki tekom postopka soglašali, da je bila z objavo ponudbe in sprejemom ponudbe na UE prodajna pogodba med njima sklenjena. Posledično dejstva sklenitve prodajne pogodbe med strankama ni bilo potrebno ugotavljati in je sodišče prve stopnje zmotno zaključilo, da prodajna pogodba ni bila sklenjena. Pritožba sodišču prve stopnje nadalje očita, da ne bi smelo odločati o ničnosti prodajne pogodbe, saj je ničnost skrajna sankcija in dogovor za sklenitev prodajne pogodbe ter aneks nista nična. Pritožba se sklicuje na odločitev Vrhovnega sodišča II Ips 791/2019 z dne 21. 2. 2013, II Ips 409/2008 z dne 26. 11. 2009 in sodbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 382/2016 z dne 28. 6. 2016, ki potrjujejo, da v konkretnem primeru pogojev za izrek ničnosti ni. Tožnica je podala javno objavo ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, ki sta jo sprejela le toženca in nobeden drug, tako da ni mogoče zaključiti, da so bili predkupni upravičenci izigrani in da sta dogovor in aneks nična. Nična bi bila zgolj v primeru, če bi želeli pravdni stranki namerno in/ali naklepno zaobiti prisilne predpise glede objave in bistvenih sestavin pogodbe. Ker pa sta se pravni stranki z dogovorom in aneksom dogovorili le za dodatne nebistvene sestavine pogodbe, ki se nanašajo izključno na stavbo in stavbno zemljišče, dogovor in aneks ne moreta biti nična. Nepravilen je zato zaključek sodišča prve stopnje, da je pogodba nična, ker v manjvreden položaj postavlja ostale predkupne upravičence. Sankcija ničnosti je povsem neutemeljena, sploh upoštevaje, da se je tožnica sklicevala le na neveljavnost tistih pogodbenih določil, ki so presegala bistvene sestavine pogodbe, oziroma tistih določil, ki jih ponudba, objavljena na oglasni deski, ni vsebovala. Nepravilen je tudi zaključek sodišča prve stopnje, da so se dodatni pogoji v dogovoru in aneksu nanašali na vse nepremičnine in ne zgolj na stavbna zemljišča.

Tožnica se v odgovoru na pritožbo zavzema za zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijane delne sodbe. Priglaša pritožbene stroške.

Pritožba ni utemeljena.

V skladu s 350. členom ZPP preizkusi sodišče druge stopnje sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu ter v mejah pritožbenih razlogov, pri čemer po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje), 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter na pravilno uporabo materialnega prava.

Sodišče druge stopnje ugotavlja, da izpodbijana delna sodba ni obremenjena z uradoma upoštevnimi procesnimi kršitvami.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano delno sodbo odločalo o utemeljenosti primarnega in podrejenega tožbenega zahtevka, ki sta ga toženca postavila v tožbi v pridruženi zadevi P 43/2021, s katerim sta od tožnice primarno zahtevala ugotovitev obstoja prodajne pogodbe, znižanje kupnine in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, podrejeno pa sklenitev prodajne pogodbe ter plačilo (o tem zahtevku sodišče prve stopnje še ni odločalo, ampak je odločalo zgolj o prvem podrejenem zahtevku na sklenitev prodajne pogodbe).

Med pravdnima strankama je bilo nesporno, da so dne 30. 6. 2020 podpisale dogovor za sklenitev prodajne pogodbe (v nadaljevanju dogovor), s katerim se je tožnica zavezala tožencema prodati sporne nepremičnine, ki predstavljajo po namenski rabi stavbna, kmetijska in gozdna zemljišča; da je tožnica podala ponudbo za prodajo vseh zemljišč na oglasni deski UE *** za skupno ceno 55.000,00 EUR; da je bila ponudba objavljena na oglasni deski od 2. 6. 2020 do 2. 7. 2020; da sta toženca, ki nista predkupna upravičenca po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), to ponudbo sprejela, ni pa je sprejela nobena druga oseba; da je UE *** dne 19. 8. 2020 izdala odločbo, s katero je odobrila pravni posel, ki sta ga sklenili pravni stranki, in je ta odločba postala pravnomočna dne 12. 9. 2020 (priloga A6 spisa P 43/2021 in A2 spisa P 28/2021); da sta toženca tožnici plačala 7.000,00 EUR are in nato še 15.000,00 EUR kupnine, skupaj 22.000,00 EUR; da je tožnica tožencema v pričetku julija 2020

1

vse nepremičnine izročila v posest; da so stranke v avgustu 2020 (18. 8. 2020), potem ko sta toženca že sprejela ponudbo na oglasni deski, podpisale aneks, s katerim so rok za sklenitev prodajne pogodbe podaljšale do 30. 11. 2020.

Med pravdnima strankama je bila sporna veljavnost sklenjenega dogovora in aneksa.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da pravdne stranke pisne pogodbe (kot so se dogovorile z dogovorom in aneksom) niso nikdar sklenile, da je tožnica z dopisom z dne 27. 10. 2020 (priloga A5 spisa P 28/2021) od tožencev zahtevala, da v roku 8 dni podpišeta prodajno pogodbo ter ji v istem roku plačata preostanek kupnine v znesku 33.000,00 EUR; da je štela, da so vsi elementi prodajne pogodbe takšni, kot izhajajo iz na oglasni deski objavljene in sprejete ponudbe in da je zaradi sprejema ponudbe pogodba že sklenjena. Ker toženca nista plačala kupnine in nista želela podpisati prodajne pogodbe, je tožnica z dopisom z dne 1. 2. 2021 od pogodbe odstopila (priloga A15 spisa P 43/2021 oziroma A9 spisa P 28/2021).

Neutemeljene so pritožbene navedbe, da "sodišče prve stopnje v skladu z določbo 214. člena ZPP ni upoštevalo, da je tožnica zatrjevala, da je prodajna pogodba sklenjena, zaradi česar bi moralo zaključiti, da je bila prodajna pogodba sklenjena in tožbenemu zahtevku tožencev ugoditi". Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo 214. člen ZPP in upoštevalo, da je tožnica zatrjevala, da je bila prodajna pogodba v skladu s pogoji, kot jih določa ZKZ, sklenjena, tako da mu ni mogoče očitati, da je storilo bistveno kršitev določb postopka po prvem odstavku 339. člena ZPP. V nadaljevanju pa se je ukvarjalo z naslednjim vprašanjem, in sicer veljavnostjo dogovora in aneksa oziroma z vprašanjem, ali je utemeljen tožbeni zahtevek tožencev na ugotovitev obstoja prodajne pogodbe pod pogoji, kot so določeni v dogovoru in aneksu. V konkretnem primeru se namreč obravnava vprašanje obstoja prodajne pogodbe z različno vsebino, in sicer prodajne pogodbe v skladu s pogoji, objavljenimi na oglasni deski UE *** po določbah ZKZ, in prodajne pogodbe v skladu s pogoji, kot izhajajo iz dogovora in aneksa.

Čeprav je sodišče prve stopnje ugotovilo, da "pravdne stranke prodajne pogodbe niso sklenile in da toženca nista predkupna upravičenca, zaradi česar tožničina ponudba do njiju nima učinka ponudbe iz prvega odstavka 22. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ)", je treba upoštevati, da je UE *** odobrila pravni posel v skladu s pogoji, objavljenimi na oglasni deski UE *** po določbah ZKZ in izdala odločbo, ki je postala pravnomočna 12. 9. 2020, kar pomeni, da je bil zavezovalni pravni posel za nakup spornih nepremičnin v skladu s pogoji, objavljenimi na oglasni deski UE ***, veljavno sklenjen.

Sodišče prve stopnje v točki 18 obrazložitve izpodbijane sodbe v zvezi s tem sicer zapiše, "da bi na to, da je bila pogodba med strankami vseeno sklenjena, lahko kazala dejstva, da sta toženca plačala del kupnine, in sicer skupaj 22.000,00 EUR, da sta nepremičnine že prevzela v posest in sta vložila predlog za odobritev pravnega posla, pri čemer je UE *** posel odobrila, tožnica pa ni vložila pritožbe", nato pa sprejme zmoten zaključek, da "odločba upravne enote, s katero le-ta odobri pravni posel, ne more nadomestiti prodajne pogodbe v primeru, ko ta med strankami ni bila sklenjena".

Pritožba tega dela izpodbijane odločitve sicer ne graja, vendar sodišče druge stopnje ob uradnem pritožbenem preizkusu ugotavlja, da je sodišče prve stopnje glede na zgoraj zapisano zmotno uporabilo materialno pravo.

V konkretnem primeru prodajna pogodba sicer ni bila sklenjena z vsebino, kot je bila dogovorjena z dogovorom in aneksom, vendar pa je vsekakor bila sklenjena z vsebino, kot izhaja iz ponudbe, ki jo je tožnica podala na upravno enoto, in je tak pravni posel upravna enota tudi odobrila.

Vrhovno sodišče je v sodbi II Ips 308/2010 z dne 25. 7. 2013 zapisalo, da ZKZ v tretjem odstavku 23. člena določa, da če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način, predpisan s tem zakonom, če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota v skladu z 22. členom ZKZ.

Čeprav je bilo materialno pravo v tej smeri zmotno uporabljeno, to ne vpliva na pravilnost same odločitve sodišča prve stopnje, saj je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožnica od tako sklenjene pogodbe nato z dopisom z dne 1. 2. 2021 odstopila.

V nadaljevanju se je sodišče druge stopnje ukvarjalo z vprašanjem veljavnosti dogovora in aneksa.

Pritrditi je zaključku sodišča prve stopnje, da pravdni stranki pisne pogodbe, kot je bilo dogovorjeno v dogovoru z dne 30. 6. 2020 in aneksu z dne 18. 8. 2020, nista sklenili.

Primarni tožbeni zahtevek tožencev na ugotovitev, da je bila z dnem pravnomočnosti odobritve pravnega posla (12. 9. 2020) po odločbi UE *** z dne 19. 8. 2020 sklenjena prodajna pogodba z vsebino, kot izhaja iz dogovora in aneksa, ni utemeljen, kot je pravilno zaključilo sodišče prve stopnje, saj je UE *** odobrila le pravni posel z vsebino, kot je izhajala iz oddane ponudbe za prodajo spornih nepremičnin, in ne z vsebino, kot izhaja iz dogovora in aneksa. Ker pogodba s takšno vsebino ni bila sklenjena, nista utemeljena niti oblikovalni zahtevek za znižanje kupnine niti zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Sodišče prve stopnje je nadalje presojalo še utemeljenost podrejenega tožbenega zahtevka, s katerim sta toženca zahtevala sklenitev prodajne pogodbe z vsebino, kot izhaja iz dogovora in aneksa.

Pri tem se je pravilno sklicevalo na 35. in 37. člen OZ ter zaključilo, da sta dogovor in aneks nična, saj sta sklenjena v nasprotju s kogentnimi določili ZKZ in ne moreta zavezovati tožnice, da s tožencema sklene prodajno pogodbo z vsebino in vsemi obveznostmi, ki izhajajo iz njiju.

Toženca ne moreta upravičeno zahtevati od sodišča prve stopnje, da oblikuje vsebino pogodbe, ki med pravdnima strankama nikoli ni bila dogovorjena, in tožnici naložiti, da sklene (novo) pogodbo z vsebino, v kateri se ugotovi, katerih obveznosti tožnica po pogodbi (oziroma predpogodbi) ni izpolnila, za koliko se zniža kupnina in kakšne so napake na kupljeni stvari (kot izhaja iz točke 29 obrazložitve izpodbijane delne sodbe).

Pritrditi je sicer pritožbi, da je ničnost skrajna sankcija, vendar so pritožbene navedbe, ki se nanašajo na vprašanje ničnosti, neutemeljene. Na ničnost sodišče pazi po uradni dolžnosti, dejstva, ki so bila sodišču prve stopnje podlaga za zaključek v zvezi z ničnostjo dogovora in aneksa, so bila tekom postopka zatrjevana, zato so neutemeljene pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje odločalo mimo zatrjevanih dejstev. Hkrati pa iz pritožbe izhaja, da "se je tožnica sklicevala na neveljavnost tistih pogodbenih določil, ki jih ni vsebovala ponudba objavljena na oglasni deski", kar pomeni, da so zanjo bila sporna pogodbena določila, kot izhajajo iz dogovora in aneksa, ne pa tudi tista, ki izhajajo iz oddane ponudbe za prodajo spornih nepremičnin na UE.

Primeri sodne prakse, na katere se sklicuje pritožba (II Ips 791/2009 z dne 21. 2. 2013, II Ips 409/2008 z dne 26. 11. 2009 in VSL I Cp 382/2016 z dne 28. 6. 2016), ne obravnavajo enakega dejanskega stanja in s konkretnim primerom niso primerljivi.

Sodišče druge stopnje soglaša z zaključkom sodišča prve stopnje, da bi bili predkupni upravičenci v primeru, če bi pravdni stranki sklenili prodajno pogodbo pod pogoji, izhajajočimi iz dogovora in aneksa in ne pod pogoji, določenimi v ponudbi, ki jo je tožnica podala na oglasno desko UE ***, izigrani, saj bi tožnica tožencema prodala sporne nepremičnine (kmetijska in stavbna zemljišča so se prodajala v paketu in se lahko pogodba sklepa le za vsa zemljišča skupaj, pod enakimi pogoji) pod ugodnejšimi pogoji, kot morebitnim predkupnim upravičencem, ki bi lahko sprejeli le ponudbo, objavljeno na oglasni deski UE ***.

Neutemeljene so pritožbene navedbe, da sta se pravdni stranki z dogovorom in aneksom dogovorili za "dodatne nebistvene sestavine pogodbe, ki se nanašajo izključno na stavbo in stavbno zemljišče". Temu ni tako. Ker so se nepremičnine prodajale v paketu, se dodatni pogoji nanašajo na vse nepremičnine, hkrati pa je vprašanje dostopa vsekakor vezano na vse nepremičnine. Cena se z dogovorom in aneksom sicer ni spreminjala, vendar bi toženca bila v boljšem položaju kot morebitni predkupni upravičenci, ki bi lahko sprejeli le ponudbo, kot je bila objavljena na oglasni deski, in bi za enako ceno "dobili manj".

Sklenitev prodajne pogodbe v skladu s pogoji iz dogovora in aneksa v razmerju do predkupnih upravičencev bi bila v nasprotju s prisilnimi predpisi oziroma kogentnimi določili ZKZ, zato je sodišče prve stopnje podrejeni tožbeni zahtevek pravilno zavrnilo.

Po povedanem je sodišče druge stopnje pritožbo tožencev zavrnilo in potrdilo delno sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

O stroških pritožbenega postopka bo odločeno s končno odločbo (164. člen ZPP).-------------------------------1 In ne 2021, kot je pomotoma zapisalo sodišče prve stopnje v točki 12. obrazložitve izpodbijane sodbe.