Jedro

Ker so bili razlogi za prenehanje najemne pogodbe na strani tožnika, ravnanja prvega in tretjega toženca niso mogla biti protipravna, četudi je bil prvi toženec v pogodbenem odnosu s tožnikom in ne z drugo toženko in njenimi zaposlenimi. Zatrjevana škoda tožniku ni nastala iz razloga, ker tožnik ne razpolaga z veljavnim pravnim naslovom za uporabo poslovnih prostorov.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožnik je dolžan drugi in tretji toženi povrniti stroške odgovora na revizijo v višini 3.701,48 EUR v petnajstih dneh od prejema te sodbe, od tedaj dalje skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik zahteval plačilo 315.000,00 EUR s pripadajočimi obrestmi.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnika zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

3. Tožnik je zoper pravnomočno sodbo vložil revizijo iz razloga zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da je sodišče prve stopnje spregledalo, da je bil revident zakoniti posestnik poslovnih prostorov na podlagi tedaj (in še danes) veljavnih najemnih pogodb, da na dan 7. 9. 2009 najemni pogodbi nista bili odpovedani, ter da njegova tožba ni temeljila na nezakoniti odpovedi najemnih pogodb. Argumentira zakaj je materialnopravni zaključek sodišč, da za prenehanje najemnega razmerja zadošča odstopna izjava najemodajalca, ki učinkuje s trenutkom prejema s strani najemojemalca, zmotna. Meni, da je nerelevantno ukvarjanje sodišča prve stopnje s pravno pravilnostjo odpovedi, saj je odškodninska odgovornost toženih strank utemeljena na protipravnih ravnanjih, ki ne predstavljajo kršitve najemnih pogodb. Toženke so usklajeno delovale v letu 2009 in kasneje, z namenom škodovanja tožniku. Sodišče prve stopnje je zmotno sprejelo ravnanje prvega toženca za pravilno, kljub temu, da le-ta ni imel zakonskega ali poslovnega pooblastila za zastopanje, kar pomeni, da v imenu in za račun tožnika ni mogel izvajati nobenih dejanj. Opozarja, da je do predaje posesti nad poslovnimi prostori prišlo devet mesecev po razveljavitvi klavzule pravnomočnosti sodnega naloga za izpraznitev, kar pravnici, zaposleni pri drugi toženki, ni moglo oziroma ne bi smelo ostati neznano. Zmotno je tako materialnopravno izhodišče presoje sodišč, ki sta svoji odločitvi o izostanku protipravnosti oprli na pravno laičnost prvega toženca. Navede, da je bil dnevno v kontaktu s prvim tožencem in da ga je obvestil o razveljavitvi klavzule pravnomočnosti. Opozarja, da pristojno sodišče ni odločalo o upravičenosti odpovedi najemne pogodbe in da je bil sodni postopek za odpoved najemnih pogodb ustavljen. Utemelji, zakaj je v konkretnem primeru protipravnost ravnanja toženih strank podana. Predlaga, da Vrhovno sodišče sodbo sodišča druge stopnje spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa, da sodbo sodišča druge stopnje razveljavi in vrne zadevo sodišču druge stopnje v novo sojenje.

4. Sodišče je revizijo vročilo nasprotni stranki, druga in tretje tožena sta nanjo odgovorili in predlagali njeno zavrnitev.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Med pravdnimi strankami ni sporno, da sta tožnik in druga toženka 13. 7. 2010 sklenili dve najemni pogodbi (v nadaljevanju najemna pogodba) o najemu poslovnega prostora v kino centru A. in da je tožnik z družbama S., d. o. o. in D., d. o. o., katere družbenika sta bila tožnik in prvi toženec, dne 11. 12. 2005 sklenil pogodbi o najemu - podnajemu. Pravni prednik druge toženke je zoper tožnika na Okrožnem sodišču v Mariboru vložil tožbo, s katero je uveljavljal odstop od pogodbe in nalog za izpraznitev poslovnih prostorov, kateremu je Okrožno sodišče v Mariboru dne 24. 9. 2008 ugodilo (Plg 12/2008). Nalog za izpraznitev poslovnih prostorov je 15. 10. 2008 postal pravnomočen, a je bila klavzula pravnomočnosti 20. 11. 2008 razveljavljena (zaradi nepravilne vročitve je bilo najemnikovemu (v tej pravdi tožnikovemu) predlogu za obnovo postopka ugodeno (sklep Okrožnega sodišča v Mariboru opr. št. Plg 12/2008 z dne 26. 3. 2009). Prvi toženec je posest nad najetimi prostori predal drugi toženi 7. 9. 2009. Druga toženka je 26. 11. 2012 umaknila tožbo zoper tožnika za izpraznitev poslovnih prostorov, tožnik je k umiku podal svoje soglasje, zato je Okrožno sodišče 20. 12. 2012 s sklepom I Pg 111/2010 razveljavilo izpraznitveni nalog Plg 12/2008 z dne 24. 9. 2008 in pravdni postopek pod opr. št. I Pg 111/2010 ustavilo.

V pravdi zaradi motenja posesti, ki je tekla pred Okrajnim sodiščem v Mariboru pod opr. št. I P 910/2009, pa je bil tožnikov zahtevek zavrnjen, kar je s sklepom Višjega sodišča v Mariboru opr. št. I Cp 3/2012 postalo pravnomočno dne 15. 2. 2011. Sodišče je presodilo, da toženka tožniku posesti ni odvzela zlonamerno, saj je prostore zakoniti zastopnik družbe S. d. o. o. (B. B.) toženki (L. d.o.o.) prepustil prostovoljno.

7. Tožnik zaradi izgube posesti nad poslovnimi prostori, ki jih je najel od druge toženke, od tožencev vtožuje odškodnino na podlagi neposlovne odškodninske odgovornosti (131. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ), in sicer zaradi ravnanja prvega toženca, ki je, v navezi s tretjim tožencem, protipravno (z namenom škodovati tožniku) prepustil poslovni prostor drugi toženi stranki, s čimer je tožniku nastala škoda v višini izgubljenega dobička v obdobju od septembra 2009 do septembra 2012. Tožnik, sedaj revident, zatrjuje, da je vprašanje pravilnosti odpovedi najemne pogodbe nerelevantno, saj tožbeni zahtevek temelji na krivdni (deliktni) pravni podlagi, hkrati pa navaja, da po njegovem mnenju najemna pogodba nikoli ni bila pravilno odpovedana oziroma od nje druga toženka ni veljavno odstopila.

8. V konkretnem primeru je presoja (ne)utemeljenosti tožbenega zahtevka odvisna od predhodne rešitve vprašanja, ali obstaja najemno razmerje med tožnikom in drugo toženo stranko. Zatrjevana škoda je lahko podana le v primeru, da med tožnikom in drugo toženo stranko obstaja pravno veljavno razmerje (najemna pogodba). Če veljavna pogodba ne obstoji, tožnik nima pravnega temelja, na podlagi katerega bi lahko poslovne prostore uporabljal in mu posledično tudi ni mogla nastati zatrjevana škoda. Revidentu je tudi pojasniti, da bi sodišče obstoj najemnega razmerja lahko ugotovilo že v pravdi, ki je tekla pred Okrožnim sodiščem v Mariboru pod opr. št. Plg 12/2008, vendar meritorna odločitev ni bila sprejeta tudi po volji tožnika, ki umiku tožbe ni nasprotoval (k umiku je podal svoje soglasje). Poleg tega je tožnik propadel tudi v motenjski pravdi, ki jo je vodilo Okrajno sodišče v Mariboru pod opr. št. I P 910/2009. 9. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenega dokaznega postopka ugotovilo, da tožnik ni uspel dokazati, da je druga toženka od najemne pogodbe odstopila v nasprotju z njenimi določili. Nasprotno pa je toženi stranki uspelo dokazati, da je tožnik kršil določila najemne pogodbe in da je zato od najemne pogodbe upravičeno odstopila. Kljub temu, da iz petega odstavka prvega člena najemne pogodbe izhaja, da za podnajem soglasje druge tožene ni potrebno, se je sodišče pri odločitvi oprlo na šesti odstavek istega člena, iz katerega izhaja obveznost zagotovitve ustreznih jamstev, ki pa je tožnik ni izpolnil. 10. Sodišče druge stopnje je sprejelo dokazno oceno sodišča prve stopnje, da tožnik, kljub opominom, ni izročil jamstva drugi toženki, zato je le-ta v skladu z določbami prvega, desetega in četrtega odstavka 19. člena Najemne pogodbe odpovedala najemno pogodbo tako, da je podala odstopno izjavo, ki je začela učinkovati, ko je bila tožniku vročena. Ker je prišlo do prenehanja najemnega razmerja iz razlogov na tožnikovi strani, ravnanje tožencev ni bilo protipravno.

11. Odločitev sodišč je glede presoje, ali je bila podnajemna pogodba med tožnikom in družbo S. d. o. o. sklenjena v skladu z določili najemne pogodbe med tožnikom in drugo toženo stranko, materialnopravno pravilna. V 1. členu najemne pogodbe je, med drugim, določeno, da v primeru prenosa - podnajema, ostanejo v veljavi obstoječa jamstva, v skladu z 10. členom te pogodbe. 10. člen pogodbe pa določa, da najemnik najkasneje do začetka obratovanja poslovnega prostora izroči najemodajalcu nepreklicno tri osebne menice z ustrezno menično izjavo. Sodišče druge stopnje je pritrdilo dokazni oceni sodišča prve stopnje, da je tožnik kršil 1. in 10. člen najemne pogodbe, ker ni zagotovil ustreznih jamstev, čeprav je bil k temu pozvan. Tega revident ne problematizira. Pravilen je zato zaključek sodišč druge in prve stopnje, da je druga toženka veljavno od pogodbe odstopila. Zmotno je revizijsko naziranje, da bi presojo krivdnih razlogov za odstop od pogodbe smelo presojati le sodišče v postopku izdaje naloga za izpraznitev poslovnih prostorov. V skladu z določbo 13. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) je sodišče smelo in moralo presojati to vprašanje v konkretni pravdi iz razlogov, navedenih pod točko 8 te sodbe. Zmotna naslovitev zahteve druge toženke po odpovedi (pravilno po odstopu) najemne pogodbe v postopku pred Okrožnim sodiščem v Mariboru pod opr. št. Plg 12/2008, ki se ni končal z izdajo sodbe, ne vpliva na vsebinsko presojo vprašanja obstoja najemne pogodbe v tem postopku.

12. Zaradi nespoštovanja tožnikove pogodbene obveznosti je druga toženka od pogodbe veljavno odstopila in s tem pridobila pravno podlago za prevzem posesti nad poslovnimi prostori. Ker so bili razlogi za prenehanje najemne pogodbe na strani tožnika, ravnanja prvega in tretjega toženca niso mogla biti protipravna, četudi je bil prvi toženec v pogodbenem odnosu s tožnikom in ne z drugo toženko in njenimi zaposlenimi. Ravnanje prvega toženca, ki je posest nad poslovnimi prostori prepustil drugi toženki, tako ni bilo protipravno (32. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih). Vprašanje veljavnosti klavzule pravnomočnosti za izpraznitev prostorov v trenutku predaje poslovnih prostorov ni pravno odločilna, ker je izkazano, da je druga toženka od najemne pogodbe veljavno odstopila. Prav tako se za neutemeljene navedbe izkažejo očitki tožnika, da sta prvi in tretji toženec sodelovala z namenom škodovati tožniku. Zatrjevana škoda tožniku ni nastala iz razloga, ker tožnik ne razpolaga z veljavnim pravnim naslovom za uporabo poslovnih prostorov.

13. Ker zatrjevani revizijski razlogi niso podani, je revizijsko sodišče revizijo tožnika v skladu z določbo 378. člena ZPP zavrnilo.

14. Ker tožnik z revizijo ni uspel, je v skladu s prvim odstavkom 154. člena v povezavi s prvim odstavkom 165. člena ZPP drugi in tretji toženi stranki dolžan povrniti stroške odgovora na revizijo, ki so bili odmerjeni po priloženem stroškovniku (list. št. 241 spisa) v skladu z Odvetniško tarifo (druga točka izreka).

Op. št. (1): Odločitev je potrdilo tudi Višje sodišče v Mariboru opr. št. I Cpg 195/2009 dne 30. 11. 2009