Jedro

Prodajna pogodba je bila sklenjena šele s sprejemom tožnikove ponudbe dne 17. 8. 2021 (prim. določbo prvega odstavka 28. člena OZ), kar pritožbeno ni sporno. Določbo prvega odstavka 460. člena OZ je treba ob takšnem načinu sklenitve prodajne pogodbe razlagati tako, da toženka kot prodajalka odgovarja le za tiste stvarne napake, za katere tožnik ni vedel oziroma ni mogel vedeti ob oddaji zavezujoče ponudbe za nakup posameznih delov stavbe. Namen navedene določbe je namreč v izključitvi prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake, s katerimi je kupec seznanjen (in je nanje s tem pristal) v trenutku, ko odda zavezujočo pravnoposlovno izjavo volje za sklenitev prodajne pogodbe. V konkretnem primeru je bilo to takrat, ko je tožnik oddal zavezujočo ponudbo za nakup.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Toženka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožniku njegove stroške odgovora na pritožbo v višini 279,99 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

Oris zadeve in odločitev prve stopnje

1.Tožnik je v tožbeni podlagi zatrjeval, da je toženka objavila vabilo k oddaji zavezujočih ponudb za nakup stanovanj v stavbi na naslovu ... in da je po opravljenem ogledu stanovanjskega dela teh nepremičnin podal zavezujočo ponudbo za nakup štirih stanovanj v tej stavbi ter obenem vplačal varščino v višini 5.900,00 EUR. Kasneje je tožnik po svojih navedbah od toženkine uslužbenke izvedel, da so predmet prodaje poleg stanovanj tudi kleti v tej stavbi. Po njihovem ogledu je ugotovil, da so kleti in celotna zgradba v zelo slabem gradbenem stanju. Zatrjeval je, da mu je toženka namenoma prikrila, da so predmet prodaje tudi kletni prostori in ne samo stanovanja ter da je zamolčala bistvene pomanjkljivosti kletnih prostorov in stavbe kot celote. Pojasnil je, da je iz teh razlogov od nakupa odstopil, zavrnil podpis prodajne pogodbe, ki mu jo je v podpis ponudila toženka, in zahteval vračilo varščine. Toženka je tožnikovo zahtevo za vračilo varščine zavrnila.

S tožbenim zahtevkom je tožnik od toženke zahteval vračilo vplačane varščine v višini 5.900,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 9. 2021 ter povračilo pravdnih stroškov.

2.Sodišče prve stopnje je v dokaznem postopku ugotovilo naslednja dejstva:

-Toženka je dne 6. 7. 2021 objavila vabilo k oddaji zavezujočih ponudb za nakup stanovanj v stavbi ..., in sicer stanovanja z identifikacijskimi oznakami ...-2802-2 v izmeri 24,20 m2, ...-2802-3 v izmeri 15,60 m2, ...-2802-4 v izmeri 72,40 m2, ...-2802-7 v izmeri 39 m2, ...-2802-10 v izmeri 30,20 m2 in ...-2802-12 v izmeri 12,20 m2. V vabilu je prišlo pri navedbi posameznega dela stavbe ...-2802-12 kot predmeta prodaje do pomote, saj gre za posebni skupni del posameznih delov stavbe ...-2802-3, ...-2802-4 in ...-2802-10.

-Tožnik si je ogledal bivanjski del nepremičnin, ki so bile predmet vabila k oddaji zavezujočih ponudb, in nato dne 11. 8. 2021 pravočasno plačal varščino v višini 5.900,00 EUR ter istega dne oddal ponudbo z najvišjo kupnino za nakup posameznih delov ...-2802-2, ...-2802-3, ...-2802-4, ...-2802-7, ...-2802-10.

Toženkina uslužbenka A. A. je tožnika nato obvestila, da so predmet prodaje tudi kleti. Po tem obvestilu si je tožnik osebno ogledal še kleti, ki pripadajo k zgoraj navedenim posameznim delom stavbe.

-Toženka je dne 17. 8. 2021 tožnika izbrala za najboljšega ponudnika in sprejela njegovo ponudbo.

-Tožnik je dne 8. 9. 2021 toženki naznanil, da odstopa od nakupa navedenih nepremičnin in zavrnil podpis prodajne pogodbe, ki mu jo je toženka ponudila v podpis.

-Tožnik ob oddaji zavezujoče ponudbe in ob vplačilu varščine ni vedel, da so predmet prodaje tudi kleti, ker v vabilu k oddaji zavezujočih ponudb niso bile izrecno omenjene.

-Iz podatkov Geodetske uprave Republike Slovenije (GURS) izhaja, da posamezni del ...-2802-2 v izmeri 24,20 m2 zajema bivalni prostor v izmeri 21,30 m2 in klet v izmeri 2,90 m2, posamezni del ...-2802-3 v izmeri 15,60 m2 zajema bivalni prostor v izmeri 12,70 m2 in klet v izmeri 2,90 m2, posamezni del ...-2802-4 zajema bivalni prostor v izmeri 72,40 m2, posamezni del ...-2802-7 v izmeri 39 m2 zajema bivalni prostor 36,10 m2 in klet v izmeri 2,90 m2, posamezni del ...-2802-10 v izmeri 30,20 m2 zajema bivalni prostor v izmeri 26,40 m2 in klet v izmeri 3,80 m2.

-Toženka je z vsebino vabila k oddaji zavezujočih ponudb in s svojim ravnanjem ob izvedbi ogledov stavbe, pri katerih tožnika ni opozorila, da so predmet prodaje tudi kletni prostori, namerno zamolčala oziroma zavajala interesente za nakup, da kleti niso predmet vabila k oddaji zavezujočih ponudb.

-Toženka je ob prodaji nepremičnin vedela za slabo stanje celotne stavbe, ki zadevajo njeno statičnost, in da bodo zaradi tega potrebne dodatne raziskave in obsežna sanacija celotne stavbe in ne le posameznih delov stavbe.

Tožnik za takšno stanje ob oddaji zavezujoče ponudbe za nakup in ob vplačilu varščine ni vedel in ni mogel vedeti, pač pa je za takšno stanje stavbe izvedel šele, ko si je ogledal kleti.

-Toženka tožniku nikoli ni izročila poročila družbe D. d. o. o., z dne 9. 11. 2020, ki je bilo izdelano ravno za toženko po njenem naročilu. Iz tega poročila izhaja, da so razpoke na objektu najverjetneje posledica neurejenega odvodnjavanja meteornih vod, lahko pa tudi posledica neenakomernega posedanja zaradi geomehanskih razmer mikrolokacije. Nadalje iz poročila izhaja, da stanje stavbe sicer ni zelo slabo, vendar bo treba poškodbe sanirati, pri čemer je obseg sanacije odvisen od raziskav, ki bi jih bilo treba predhodno izvesti, nato pa bo mogoče pristopiti k projektu sanacije in izdelati podroben projekt za izvedbo (PDI) ter v primeru, če bodo potrebni posegi v nosilno konstrukcijo, pridobiti gradbeno dovoljenje.

3.Sodišče prve stopnje se je postavilo na stališče, da tožnik od toženke lahko zahteva vračilo vplačane varščine, če je od prodajne pogodbe odstopil iz utemeljenih razlogov. Pri presoji (ne)utemeljenosti tožnikovega odstopa od pogodbe je ugotavljalo, ali so bili na strani toženke podani krivdni razlogi, (-) ker je v vabilu k oddaji zavezujočih ponudb neustrezno navedla posamezne dele oziroma zavestno zamolčala, da so predmet prodaje tudi kleti, (-) in ker je zavestno zamolčala gradbeno stanje kleti in objekta kot celote.

Ob zgoraj ugotovljenih dejstvih je sodišče prve stopnje zaključilo, da je bila prodajna pogodba sklenjena, ko je toženka tožnika izbrala za najboljšega ponudnika in sprejela njegovo ponudbo (11. točka obrazložitve izpodbijane sodbe). Nadalje je zaključilo, da je tožnik utemeljeno odstopil od pogodbe iz dveh medsebojno neodvisnih razlogov: (-) ker mu je toženka zavestno zamolčala, da so predmet prodaje tudi kleti (13., 21. in 22. točka obrazložitve izpodbijane sodbe), (-) in ker mu je toženka zamolčala pravo gradbeno stanje nepremičnine oziroma njene bistvene pomanjkljivosti (13. in 27. točka obrazložitve izpodbijane sodbe). Presodilo je, da mora toženka tožniku na podlagi določb 111. člena Obligacijskega zakonika (OZ), ki vsebujejo pravila o učinkih razvezanih pogodb, vrniti vplačano varščino in plačati zakonske zamudne obresti od dneva, ko je tožnik od toženke zahteval njeno vračilo. Z izpodbijano sodbo je tožbenemu zahtevku v celoti ugodilo.

Povzetek pritožbenih navedb in navedb iz odgovora na pritožbo

4.Toženka sodbo izpodbija iz vseh pritožbenih razlogov. Ponovila je svojo trditev iz postopka pred sodiščem prve stopnje, da je bil tožnik v celoti seznanjen s predmetom vabila k oddaji zavezujočih ponudb in s tem, da k posameznim stanovanjem pripadajo tudi kleti. O tem se je bil tudi sicer dolžan prepričati sam kot skrben kupec. Toženka v pritožbi navaja, da povprečnemu kupcu dejansko stanje nepremičnine ni moglo ostati skrito, saj je že sodišče prve stopnje ugotovilo, da bila stavba zgrajena leta 1850 in da je potrebna njena sanacija. Tožnik bi moral po navedbah pritožbe skladno s svojo dolžnost skrbnostjo sam preveriti tako pravno kot dejansko stanje nepremičnine. Sodišče prve stopnje je v sodbi navedlo, da bi lahko tožnik v evidencah pri GURS sam preveril, kaj spada pod posamezni del stavbe, in tako ugotovil, da stanovanju pripada tudi klet poleg bivalnega prostora. Seštevek površin bivalnih delov in kleti je povsem enak površini posameznih delov, navedenih v vabilu k oddaji zavezujočih ponudb. Če bi tožnik preveril podatke v evidencah GURS, bi lahko ugotovil, da so nekateri posamezni deli stavbe v etažni lastnini sestavljeni iz bivalnega dela in kleti, ki tako skupaj predstavljajo posamezno stanovanje v celoti. Predmet prodaje je bila stanovanjska enota, ki je obsegala tako stanovanje kot klet in tožnik zato v ničemer ni bil zaveden, če bi bil ustrezno skrben.

Po pritožbenih navedbah je priča A. A. potrdila toženkine navedbe, da je že sama cena nepremičnin kazala, da so v zelo slabem stanju. Glede vidnih razpok na fasadi bi se moral tožnik bolj pozanimati in se sedaj ne more sklicevati, da ni gradbeni strokovnjak in da ne ve, da so razpoke posledica posedanja stavbe. Tožnik poleg tega niti ni zatrjeval, da je ob ogledu A. A. vprašal, ali k stanovanjem spadajo tudi kleti. Toženka si v pritožbi zastavlja vprašanje, ali je njena dolžna skrbnost strožja od tožnikove. Tožnik glede predmeta prodaje ni vprašal ničesar, izvedba ogleda pa niti ni pogoj za veljavnost pravnega posla. Toženka mu je omogočila celovit in natančen ogled nepremičnin, pri čemer je pomembno, da toženka pri vabilu ni oglaševala lastnosti nepremičnin. Ogled kleti je toženka omogočila takoj, ko je tožnik to zahteval.

Toženka v pritožbi navaja, da bi bilo mogoče o zakrivanju in zavajanju kupcev govoriti le, če bi bile vidne sledi poskusov zakrivanja razpok na fasadi stavbe. Za zavajanje bi šlo v primeru, če bi tožnik vprašal, ali so predmet prodaje tudi kleti, pa mu jih A. A. ne bi pokazala. Po prepričanju pritožbe stanje kleti nima zveze s stanjem stanovanja. Toženka se ne strinja z ugotovitvijo sodišča prve stopnje, da je tožniku zamolčala bistvene stvari glede predmeta prodaje, saj je vabilo k oddaji zavezujočih ponudb javno objavila, vsem zainteresiranim omogočila ogled in jih seznanila z vsemi bistvenimi lastnostmi stavbe, kakor je izpovedala priča A. A. Da toženka ni zavajala, kaže tudi dejstvo, da je kasneje te nepremičnine prodala drugemu kupcu.

Utemeljitev sodišča prve stopnje, da je toženka zamolčala bistvene lastnosti predmeta prodaje ob hkratnem zaključku, da bi tožnik lahko preveril obseg posameznega dela stavbe v bazah GURS, je sama s seboj v nasprotju. Ker gre za nepremičnino, bi moral biti kupec ob nakupu še toliko bolj skrben. Tožnik je imel na voljo vse potrebne podatke. Toženka v pritožbi ponavlja, da tožnik ni povprečni kupec, pač pa ima ustrezna strokovna znanja s področja gradbeništva. Stanje nepremičnine je bilo tožniku znano, vedel pa je tudi, na kakšen način jo bo saniral. Tožnikova izpoved je bila neverodostojna, saj je izpovedal, da ob ogledu glede drvarnic, fasade in strehe ni bilo rečenega ničesar, tega pa nista potrdila niti njegova starša. Toženka v pritožbi uveljavlja, da tožniku glede na vsebino poročila družbe D., d. o. o., ni moglo ostati neznano, da bo potrebna sanacija. Tožnik je lahko ob ogledu ugotovil, da gre za stanovanja, ki dlje časa niso bila v uporabi in redno ali investicijsko vzdrževana, na fasadi pa je bilo več razpok. Priča A. A. je povedala, da je tožnika seznanila s poročilom družbe D., d. o. o., pri čemer sodišče ni obrazložilo, zakaj ji ni verjelo. Sodišče je ugotovilo, da so stanovanja vseljiva, s čimer bi bil interes kupca v celoti izpolnjen. Tožnik ni mogel utemeljeno odstopiti od pogodbe tudi zato, ker ni bilo ugotovljeno, kakšna sanacija bi bila potrebna. Zaključki sodišča prve stopnje o napaki so napačne, ker lastnosti stavbe niso bile oglaševane, ker napaka ni bistvena in ker so bili predmet prodaje posamezni deli in ne stavba kot celota.

5.Tožnik je v odgovoru na pritožbo obrazloženo zavrnil pritožbene navedbe in pritrjeval zaključkom sodišča prve stopnje.

Presoja pritožbenih navedb

6.Pritožba ni utemeljena.

7.Ob postavljenih tožbenih trditvah je sodišče prve stopnje kot neposredno pravno podlago za presojo (ne)utemeljenosti postavljenega tožbenega zahtevka pravilno uporabilo določbe 111. člena OZ, ki urejajo pravne učinke razvezanih pogodb, zlasti pa določbo drugega odstavka1 tega člena, po kateri ima stranka, ki je deloma ali popolnoma izpolnila kasneje razvezano pogodbo, pravico do povrnitve tistega, kar je na podlagi takšne pogodbe dala. Omenjena določba je zgolj konkretizacija splošnega pravila o povračilnih (kondikcijskih) zahtevkih iz določbe tretjega odstavka 190. člena OZ2, ki prav tako predpisuje obveznost vrnitve prejetega, če je pravna podlaga za prejeto kasneje odpadla ali se ni uresničila.

8.Po slovenskem pogodbenem pravu je razveza pogodbe posledica enostranske izjave o odpovedi pogodbe, ki jo pogodbena stranka poda svojemu sopogodbeniku. S takšno izjavo stranka realizira svoje oblikovalno upravičenje. Za to, da ima izjava o odpovedi pogodbe oblikovalni učinek razveze pogodbe, morajo biti izpolnjeni z zakonom predpisani pogoji. Najbolj tipičen primer izpolnitve zakonskih pogojev za veljaven odstop od pogodbe je kršitev pogodbenih obveznosti v izpolnitveni fazi pogodbe.3 Pogodbeno pravo tako dopušča (-) odstop od pogodbe zaradi neizpolnitve pogodbenih obveznosti po določbah od 103. člena do 110. člena OZ, (-) odstop od pogodbe zaradi izpolnitve s stvarno napako po določbi 3. točke prvega odstavka 468. člena OZ v zvezi s 100. členom OZ (-) odstop od pogodbe zaradi izpolnitve s pravno napako po 490. členu OZ v zvezi s 100. členom OZ ali (-) odstop od pogodbe zaradi naknadne nezmožnosti izpolnitve po določbah 116. člena OZ in 117. člena OZ.

Sodišče prve stopnje se je ob zgoraj povzeti materialnopravni podlagi pravilno ukvarjalo z vprašanjem, ali so bili izpolnjeni predpisani zakonski pogoji za to, da je imel tožnikov odstop od pogodbe oblikovalni učinek njene razveze, vendar je pri tem deloma zmotno uporabilo materialno pravo.

9.Iz zgoraj povzetega pregleda materialnopravne ureditve pogojev, ob katerih lahko zaradi odstopa od pogodbe pride do njene razveze, izhaja, da je to mogoče le v primerih, ko pride do kršitev pogodbe v izpolnitveni fazi. Ko gre za napake v sklenitvi fazi pogodbe, torej pri oblikovanju soglasja volj obeh strank, ima to po določbah OZ lahko vpliv na veljavnost pogodbe. Hibe v sklenitveni fazi namreč vodijo bodisi do izpodbojnosti pogodbe4 bodisi do njene ničnosti5, ne omogočajo pa njene razveze zaradi odstopa.

Sodišče prve stopnje se je v dokaznem postopku poglobljeno ukvarjalo s trditvami tožnika, da ga je toženka z vsebino vabila k oddaji zavezujočih ponudb in z načinom opravljenega ogleda nepremičnin, ki so bile predmet prodaje, zavedla glede pravega obsega posameznih delov stavbi, ki so bili predmet prodaje, oziroma da je toženka tožniku to namerno zamolčala. Omenjene trditve je mogoče presojati zgolj v luči določb o napakah volje zaradi strankine zmote o predmetu pogodbe po določbah 46. člena OZ oziroma zaradi prevare po določbah 49. člena OZ, vendar bi moral tožnik za to, da bi sodišču prve stopnje naložil takšno presojo, s tožbenim zahtevkom zahtevati razveljavitev pogodbe zaradi napak volje (94. člen OZ) skladno z določbo prvega odstavka 95. člena OZ.

Tožnik izpodbojnega zahtevka ni postavil, zato trditve o njegovi zmoti glede predmeta pogodbe, tudi če jih dokaže, ne vodijo do utemeljenosti postavljenega zahtevka. Ker pogodbeno pravo ne dopušča odstopa od pogodbe zaradi tega, ker je bila pogodbena stranka v zmoti glede predmeta pogodbe, se je sodišče prve stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava po nepotrebnem ukvarjalo z vprašanji, (-) ali je tožnik vedel, da v okvir posameznih delov stavbe, ki so bili predmet prodaje, poleg bivalnega dela spadajo tudi kleti, (-) ali je toženka to dejstvo tožniku namenoma zamolčala, (-) ter ali bil tožnik glede svojega zavedanja o pravem obsegu predmeta pogodbe dovolj skrben. Tožnik ni postavil trditev, ki bi omogočale materialnopravno presojo ničnosti sklenjene prodajne pogodbe v okviru reševanja predhodnega vprašanja.

Ker vse zgoraj navedene trditve, ki se prilegajo zmoti o predmetu pogodbe oziroma prevari, v okoliščinah konkretnega primera ne morejo pripeljati do utemeljenosti postavljenega kondikcijskega zahtevka, se pritožbenemu sodišču ob presoji utemeljenosti pritožbe zato ni bilo treba izrekati do obsežnih pritožbenih navedb, s katerimi je toženka iz različnih pritožbenih razlogov izpodbijala ugotovitve in zaključke sodišča prve stopnje, da tožnik ni vedel za dejanski obseg kupljenih nepremičnin, da je toženka tožniku pravi obseg teh nepremičnin namerno zamolčala, da je bila toženka pri opredelitvi predmeta pogodbe v vabilu k oddajo zavezujočih ponudb premalo skrbna in da tožniku glede tega pri sklepanju pogodbe ni mogoče očitati premajhne skrbnosti. Pritožba v pretežnem delu ravno glede teh ugotovitev in zaključkov sodišču prve stopnje očita zmotno uporabo materialnega prava, zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja ter procesne kršitve. Pritožbeno sodišče ne glede na to pojasnjuje, da med zaključkom sodišča, da bi lahko tožnik v evidencah GURS sam preveril pravi obseg posameznih delov stavbe, in ugotovitvijo, da je toženka tožniku pravi obseg predmeta pogodbe namerno zamolčala (21. točka obrazložitve izpodbijane sodbe), ni nobenega medsebojnega nasprotja (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP), saj se medsebojno ne izključujeta.

10. Zgoraj ugotovljena zmotna uporaba materialnega prava bi sicer narekovala spremembo odločitve sodišča prve stopnje in zavrnitev tožbenega zahtevka, vendar je moralo pritožbeno sodišče upoštevati, da je sodišče prve stopnje zahtevku ugodilo tudi ob zaključku, da je tožnik utemeljeno odstopil od sklenjene prodajne pogodbe zaradi pomanjkljivosti posameznih delov in zgradbe kot celote. Omenjeni zaključek je mogoče presojati po določbah o odgovornosti prodajalca zaradi izpolnitve pogodbe s stvarno napako (določbe od 458. člena do 480. člena OZ), ki jih je natančno povzelo že sodišče prve stopnje. V nadaljevanju je pritožbeno sodišče preizkusilo pravilnost tega zaključka.

11.Določbe OZ kupcu nepremičnine v primeru izpolnitve s stvarno napako ob za to izpolnjenih pogojih dopuščajo odstop od prodajne pogodbe (3. točka prvega odstavka 468. člena OZ), kar pripelje do njene razveze in posledično do nastanka vzajemnih povračilnih zahtevkov iz določb 111. člena OZ. Pritožbeno sodišče pojasnjuje še, da gre v konkretnem primeru glede na ugotovljena dejstva za pogodbo o prodaji nepremičnin in ne za prodajo blaga po določbah prej veljavnega 1. člena Zakona o varstvu potrošnikov (ZVPot)6, ki se po prehodni določbi sedaj veljavnega 248. člena ZVPot-1 uporablja za prej sklenjena pravna razmerja. Sporno pogodbeno razmerju tako ni podvrženo garancijam iz naslova varstva potrošnikov.

Skladno z določbo 1. točke 459. člena OZ gre za stvarno napako, če stvar nima lastnosti, ki so potrebne za njeno običajno rabo ali za promet.

Toženka pritožbeno ne izpodbija ugotovljenih pomanjkljivosti celotne zgradbe, kot izhajajo iz poročila družbe D., d. o. o., ki je bilo izdelano ravno po toženkinem naročilu, in ugotovitve sodišča, da te pomanjkljivosti zadevajo statičnost celotne stavbe. Pritožbeno sodišče zaključuje, da tako ugotovljene pomanjkljivosti zgradbe kot celote, za katere je toženka vedela, pomenijo, da posamezni deli v tej stavbi nimajo lastnosti, ki so potrebne za njihovo običajno rabo in zato predstavljajo stvarno napako. Čeprav gre za posamezne dele v starejši zgradbi, ki je sicer nevzdrževana, se pričakuje, da stavba nima pomanjkljivosti, ki presegajo običajno dotrajanost zaradi redne rabe, torej takšnih, ki bi zahtevale dodatne raziskave glede njene statičnosti in obsežnejšo sanacijo ob sodelovanju vseh etažnih lastnikov. V konkretnem primeru ugotovljene pomanjkljivost terjajo ravno to in s tem tožniku preprečujejo običajno rabo posameznega dela stavbe in splošnih ter posebnih skupnih delov stavbe, zato sodišču prve stopnje v okviru te presoje ni bilo treba ugotavljati točnega obsega sanacije, ki bo potrebna za njihovo odpravo. Nasprotno pritožbeno stališče je materialnopravno neutemeljeno. Prav tako ne drži toženkino pritožbeno zavzemanje za stališče, da ugotovljene napake niso bistvene (določba tretjega odstavka 458. člena OZ), saj je iz ugotovljenih dejstev povsem jasen sklep, da ne gre za običajna in pričakovana odstopanja.

Da gre za pomanjkljivosti, ki ustrezajo pravnemu standardu stvarne napake, nenazadnje kaže tudi primerjava z določbami OZ o gradbeni pogodbi (662. člen OZ), ki izvajalcu v razmerju do njegovega naročnika predpisujejo odgovornost za napake v solidnosti gradnje. Zgoraj ugotovljene pomanjkljivosti stavbe nedvomno vplivajo na solidnost gradnje. Če takšna napaka pri gradbeni pogodbi vzpostavlja posebno odgovornost izvajalca za solidnost gradnje, ta pri prodaji posameznega dela v stavbi brez dvoma ustreza pojmu stvarne napake iz 1. točke 459. člena OZ, za katero prodajalec odgovarja ob za to izpolnjenih pogojih.

12. Ker kupec skupaj z lastninsko pravico na posameznem delu zgradbe obenem neločljivo pridobi tudi solastnino na splošnih in posebnih skupnih delih (torej tudi na vseh skupnih elementih zgradbe)7, je stanje zgradbe kot celote pomembno za presojo, ali je posamezni del stavbe obremenjen s stvarno napako. Dejstvo, da bodo potrebne dodatne raziskave glede statičnosti in sanacija celotne zgradbe, brez dvoma preprečuje običajno rabo kupljenih posameznih delov zgradbe, saj njihova uporaba brez običajne rabe splošnih in posebnih skupnih delov že pojmovno ni mogoča. Pritožbeno stališče, da ne gre za stvarno napako zato, ker ta zadeva stavbo kot celoto in ne izključno (ali izolirano) le posameznih delov stavbe, ki so bili predmet sporne prodajne pogodbe, je zato neutemeljeno.

13. Neutemeljeno je tudi pritožbeno stališče, da ne gre za stvarno napako zato, ker toženka lastnosti stavbe v postopku prodaje ni posebej oglaševala. Tožnik v tožbeni podlagi ni podal trditev, ki bi sploh omogočale presojo obstoja stvarnih napak iz razloga, ker kupljene nepremičnine ne bi imele pogodbeno dogovorjenih (ali oglaševanih) lastnosti (3. točka 459. člena OZ) ali lastnosti, ki so glede na podlago pogodbe potrebne za posebno rabo (2. točka 459. člena OZ). Dejstvo, da toženka lastnosti stavbe ni posebej oglaševala, zato posledično ne vpliva na presojo obstoja stvarnih napak. Pri tem je bistvena zgolj določba iz 1. točke 459. člena OZ, pri kateri pa se uporabljajo le objektivna merila z vidika običajne rabe stvari.8

14. Pritožba izpodbija ugotovljeno dejstvo, da tožnik pred oddajo zavezujoče ponudbe in pred plačilom varščine ni vedel in ni mogel vedeti za zgoraj povzete pomanjkljivosti celotne zgradbe, torej za stvarno napako.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je dokazna ocena sodišča prve stopnje glede tega dejstva jasna, popolna in logična ter je pritožba s svojimi navedbami ni uspela omajati. Ne drži pritožbena navedba, da sodišče prve stopnje ni obrazložilo, zakaj ni verjelo izpovedi priče A. A., da je vse potencialne kupec seznanila s poročilom družbe D., d. o. o. V 22. točki obrazložitve izpodbijane sodbe je sodišče prve stopnje jasno zapisalo, da priča tega ni mogla z gotovostjo potrditi, zato se je oprlo na skladne izpovedi tožnika in prič B. B. ter C. C. Takšna dokazna ocena je logična in razumna. Poleg tega je sodišče prve stopnje dokazno oceno prepričljivo oprlo tudi na pojasnilo, da tožnik (in njegova starša) razpok na stavbi, ki jih je videl ob ogledu, kot laik ni mogel ločiti na razpoke, ki so zgolj posledica slabega ometa oziroma slabe izdelave fasade, in na tiste, ki ogrožajo sámo stavbo, kar končno dokazno oceno še dodatno utrjuje kot povsem življenjsko sprejemljivo. Pritožbeno vztrajanje, da ima tožnik posebna znanja s področja gradbeništva in bi moral zato prepoznati pomen razpok na fasadi, pomeni zgolj nekonkretizirano izpodbijanje ugotovljenega dejstva, da je tožnik slikoplesar in ne gradbenik, kar je sodišče prve stopnje ugotovilo na podlagi skrbne dokazne ocene izvedenih dokazov.

Pritožba ugotovljenega dejanskega stanja ne more izpodbiti niti s pritožbenimi navedbami, da bi moral tožnik vedeti za slabo stanje celotne zgradbe že zato, ker je bila ta zgrajena leta 1850, ker je bila na splošno nevzdrževana in zaradi nizke cene posameznih delov stavbe. Iz navedenih dejstev po življenjskih izkušnjah povprečnega kupca nikakor ni mogoče sklepati na pomanjkljivosti, ki zadevajo statičnost zgradbe, zato je takšno pritožbeno izpodbijanje neutemeljeno. Dokazne ocene ne more izpodbiti niti pritožbena navedba, da bi šlo za zavajanje tožnika le v primeru, če bi bile na fasadi vidne sledi zakrivanja razpok.

15.15. Po določbi prvega odstavka 460. člena OZ9 prodajalec odgovarja za stvarne napake le, če kupec ob sklenitvi prodajne pogodbe zanje ni vedel oziroma ni mogel vedeti. V konkretnem primeru treba upoštevati, da prodajna pogodba ni bila sklenjena s sočasnim sporazumom volj obeh strank, pač pa po izmenjavi pisne ponudbe in pisnega sprejema ponudbe. Prodajna pogodba je bila tako sklenjena šele s sprejemom tožnikove ponudbe dne 17. 8. 2021 (prim. določbo prvega odstavka 28. člena OZ), kar pritožbeno ni sporno. Določbo prvega odstavka 460. člena OZ je treba ob takšnem načinu sklenitve prodajne pogodbe razlagati tako, da toženka kot prodajalka odgovarja le za tiste stvarne napake, za katere tožnik ni vedel oziroma ni mogel vedeti ob oddaji zavezujoče ponudbe za nakup posameznih delov stavbe. Namen navedene določbe je namreč v izključitvi prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake, s katerimi je kupec seznanjen (in je nanje s tem pristal) v trenutku, ko odda zavezujočo pravnoposlovno izjavo volje za sklenitev prodajne pogodbe. V konkretnem primeru je bilo to takrat, ko je tožnik oddal zavezujočo ponudbo za nakup. Toženka ni ugovarjala, da bi lahko tožnik po opravljenem ogledu kleti, ko je izvedel za pomanjkljivosti celotne stavbe, še pravočasno umaknil svojo zavezujočo ponudbo skladno z določbo drugega odstavka 25. člena OZ.

16.16. Ugotovljeno dejstvo, da tožnik ni vedel in tudi ni mogel vedeti za stvarne napake sporne stavbe vse do ogleda kleti, ki ga je opravil po tem, ko je že oddal zavezujočo ponudbo za nakup in vplačal varščino, po določbah prvega11 in drugega12 odstavka 460. člena OZ vodi do zaključka, da gre pri ugotovljenih pomanjkljivostih za skrite napake prodanih nepremičnin, za katere toženka kot prodajalka odgovarja. Toženka ni izpodbijala dejstva, da je v postopku sklepanja prodajne pogodbe vedela za ugotovljene pomanjkljivosti, zato se sodišču prve stopnje na podlagi 465. člena OZ13 ni bilo treba ukvarjati z vprašanjem pravočasnosti notifikacije skritih stvarnih napak po določbah 462. člena OZ.

Toženka v postopku ni zatrjevala obstoja okoliščin, zaradi katerih bi moral tožnik pred odstopom od pogodbe skladno z določbama 470. člena OZ14 od toženke zahtevati izpolnitev brez stvarnih napak v primernem roku. Presoja sodišča prve stopnje, da je tožnik utemeljeno odstopil od prodajne pogodbe zaradi stvarnih napak na prodanih nepremičninah, je ob postavljenih trditvah obeh strank in ob ugotovljenih dejstvih posledično pravilna. Sodišče prve stopnje je zaradi razveze prodajne pogodbe nadalje pravilno uporabilo določbe 111. člena OZ in tožbenemu zahtevku v celoti ugodilo.

17.17. Ker s pritožbo zatrjevani pritožbeni razlogi in razlogi, na katere mora sodišče paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), niso podani, je sodišče toženkino pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (prvi odstavek 351. člena ZPP).

O stroških pritožbenega postopka

18.18. Toženka s pritožbo ni uspela, zato nosi svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

19.19. Toženka mora na tožniku povrniti njegove potrebne stroške za odgovor na pritožbo (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP in 155. členom ZPP). Tožnik je upravičen do nagrade za sestavo odgovora na pritožbo v višini 274,50 EUR (375 točk in 22 % DDV po tar. št. 22/1 OT, v zvezi s 7/1. členom OT, pri čemer vrednost točke znaša 0,60 EUR) ter znesek 5,49 EUR za materialne stroške (11. člen OT), skupaj torej 279,99 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka paricijskega roka dalje do dne plačila.

1Če je ena stranka popolnoma ali deloma izpolnila pogodbo, ima pravico do vrnitve tistega, kar je dala (drugi odstavek 111. člena OZ).

2Obveznost vrnitve oziroma nadomestitve vrednosti nastane tudi, če kdo nekaj prejme glede na podlago, ki se ni uresničila ali je pozneje odpadla (tretji odstavek 190. člena OZ).

3Več o tem še dr. Damjan Možina: Razdor, odpoved in odstop od pogodbe, Pravni letopis, 2011, Inštitut za primerjalno pravo (Odstop od pogodbe je po mnenju avtorja mogoč tudi, ko zakon pogodbeni stranki dopušča odstop, ker si je premislila, ali ko gre za odstop pri pogodbah, pri katerih gre zaradi narave izpolnitev za trajajoče pogodbeno razmerje. Omenjeni primeri v okoliščinah konkretnega primera ne pridejo v poštev, zato se pritožbeno sodišče z njimi ni podrobneje ukvarjalo).

4Določbe od 94. člena OZ do 99. člena OZ.

5Določbe od 86. člena OZ do 93. člena OZ

6Ta zakon ureja pravice potrošnikov in potrošnic (v nadaljnjem besedilu: potrošnikov) pri ponujanju, prodajanju in drugih oblikah trženja blaga in storitev s strani podjetij in določa dolžnosti državnih organov in drugih subjektov, da te pravice zagotavljajo (prvi odstavek 1. člena ZVPot).Po tem zakonu se za blago štejejo vse premične stvari razen tistih, ki so prodane v okviru izvršbe ali drugih sodnih postopkov. Za blago se štejejo tudi voda, plin in električna energija, če se prodajajo v omejeni prostornini ali določeni količini, ter digitalna vsebina (peti odstavek 1. člena ZVPot).

7Prim. prvi in četrti odstavek 105. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ).

8Plavšak, N: Obligacijski zakonik s komentarjem (univ. prof. dr. Miha Juhart, doc. dr. Nina Plavšak), GV Založba, Ljubljana 2004, 3. knjiga, stran 138 do 140.

9Prodajalec ne odgovarja za napake iz 1. in 3. točke prejšnjega člena, če so bile ob sklenitvi pogodbe kupcu znane ali mu niso mogle ostati neznane (prvi odstavek 460. člena OZ).

10Ponudbo lahko ponudnik umakne samo, če je naslovnik prejel umik, preden je prejel ponudbo, ali sočasno z njo (drugi odstavek 25. člena OZ).

12Šteje se, da kupcu niso mogle ostati neznane tiste napake, ki bi jih skrben človek s poprečnim znanjem in izkušenostjo človeka enakega poklica in stroke kot kupec lahko opazil pri običajnem pregledu stvari (drugi odstavek 460. člena OZ).

13Kupec ne izgubi pravice sklicevati se na kakšno napako niti tedaj, ko ni izpolnil svoje obveznosti, da bi bil stvar nemudoma pregledal, ali obveznost, da bi bil v določenem roku obvestil prodajalca o napaki, in niti tedaj, ko se je napaka pokazala šele po šestih mesecih od izročitve stvari, če je bila prodajalcu napaka znana ali mu ni mogla ostati neznana (465. člen OZ).

14Kupec lahko odstopi od pogodbe le, če je poprej pustil prodajalcu primeren dodaten rok za izpolnitev pogodbe (prvi odstavek 470. člena OZ). Kupec sme odstopiti od pogodbe tudi, ne da bi pustil dodatni rok, če mu je prodajalec po obvestilu o napakah sporočil, da ne bo izpolnil pogodbe, ali če iz okoliščin danega primera očitno izhaja, da je prodajalec niti v dodatnem roku ne bo mogel izpolniti (drugi odstavek 470. člena OZ).