Jedro

Povsem nepomembno za to pravdo je, ali je tožnica sodno deponirala znesek 11,000.000 SIT v 30 dneh po tem, ko je izvedela za ceno prodane nepremičnine. Z nastalo kršitvijo tožničine predkupne pravice namreč ni bila več podana situacija, ki jo ureja 508. člen OZ, čigar ratio je zagotoviti prodajalcu enak položaj ne glede na to, ali proda stvar predkupnemu upravičencu ali tretjemu. V primeru kršitve predkupne pravice s prodajo stvari tretjemu je do razveljavitve prodajne pogodbe prikrajšan izključno predkupni upravičenec (prodajalec je prejel kupnino od kupca, kupec pa stvar, ki je predmet prodajne pogodbe). Tožničina obveza plačila kupnine je tako, ob analogni uporabi 508. člena OZ, nastala šele ob pravnomočnosti (in izvršljivosti) sodbe o razveljavitvi prodajne pogodbe med toženko in tožencem in o dolžnosti sklenitve nove prodajne pogodbe med toženko in tožnico.

Izrek

Revizija se zavrne.

Toženec D. F. je dolžan v 15 dneh povrniti tožnici stroške odgovora na revizijo v znesku 1.217,50 EUR.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se razveljavi prodajna pogodba z dne 1.5.2002, ki sta jo sklenila prodajalka G. d.o.o. (toženka) in kupec D. F. (toženec) glede poslovnega prostora v skupni izmeri 68,02 m2, v stavbi na parc. št. 270/1, vl. št. 2670 k.o. ..., z naslovom ..., toženka pa je dolžna skleniti prodajno pogodbo s tožnico glede navedenega poslovnega prostora pod prodajnimi pogoji iz razveljavljene prodajne pogodbe. Toženko je tudi zavezalo, da tožnici izstavi ustrezno listino za vknjižbo njene lastninske pravice v zemljiški knjigi, toženki in tožencu pa naložilo nerazdelno plačilo pravdnih stroškov. Odločitev sodišča je oprta na ugotovitev, da sta toženca s sklenitvijo prodajne pogodbe dne 1.5.2002 posegla v predkupno pravico tožnice glede prodane nepremičnine.

2.Pritožbeno sodišče je zavrnilo pritožbi toženca in toženke in potrdilo prvostopenjsko sodbo.

3.Toženec D. F. je vložil revizijo proti sodbi pritožbenega sodišča zaradi razlogov „bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava“. Pritožbeno sodišče naj bi, kljub zadostno ugotovljenemu dejanskemu stanju, povsem zmotno sprejelo svoje zaključke. Toženka je tožnico kot predkupno upravičenko pravilno obvestila o nameravani prodaji poslovnega prostora. Zmotna naj bi bila tudi ugotovitev, da je tožnica pravočasno položila na sodni depozit kupnino v znesku 11,000.000 SIT dne 4.11.2002, saj je bila o ceni prodane nepremičnine očitno obveščena že bistveno pred tem. Zato naj bi zamudila rok iz 508. člena Obligacijskega zakonika, ki predkupnega upravičenca zavezuje k plačilu v tridesetih dneh. Zmotna naj bi bila tudi ugotovitev sodišča, da je toženec vedel za tožničino predkupno pravico.

4.Revizija je bila poslana Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožnici, ta pa je odgovorila na revizijo in zahtevala povrnitev stroškov revizijskega odgovora.

Revizija ni utemeljena.

5.Vrhovno sodišče je v sodbah že večkrat poudarilo, da revident ne more s trditvami o procesnih kršitvah uspešno vsebinsko izpodbijati dejanskega stanja, ki je bilo ugotovljeno na prvi stopnji in nato kot pravilno sprejeto na drugi stopnji(1). Očitek procesne kršitve je v takem primeru le navidezen: revident z njim v bistvu graja sprejeto dokazno oceno, kar pa je v nasprotju s prepovedjo iz tretjega odstavka 370. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP. Revizijsko sodišče je zato pri odločanju vezano na naslednje dejanske ugotovitve: – tožnica je 24.12.1997 s toženko sklenila najemno pogodbo za sporni poslovni prostor, v pogodbi pa je bila določena tudi predkupna pravica najemnice (tožnice); – toženka ni obvestila tožnice o nameravani prodaji poslovnega prostora tožencu in tudi ni ponudila tožnici, da ta poslovni prostor kupi po enaki ceni; – toženec je ob sklenitvi prodajne pogodbe vedel za tožničino predkupno pravico; – tožnica je na sodišču deponirala znesek 11,000.000 SIT (enak kupnini, ki jo je toženec plačal toženki), takoj ko je dobila na vpogled prodajno pogodbo, ki sta jo toženka in toženec sklenila 1.5.2002. 6.Tožnica in toženka v najemni pogodbi za poslovni prostor nista podrobneje uredili vsebine predkupne pravice in je zato treba upoštevati običajne sestavine pogodbe v skladu z določbami tedaj veljavnega Zakona o obligacijskih razmerjih – ZOR(2). Predkupna pravica je povezana s trajnim obligacijskim razmerjem med prodajalcem in predkupnim upravičencem, posegi v to razmerje pa imajo pravne učinke tudi proti nedobrovernemu tretjemu. Sporno obligacijsko razmerje je nastalo s prodajo poslovnega prostora tožencu, torej po uveljavitvi Obligacijskega zakonika – OZ, ki pa ureja institut predkupne pravice smiselno enako kot poprej ZOR(3). Zato je pravilna ugotovitev pritožbenega sodišča, da je toženka v zvezi s prodajo spornega poslovnega prostora ravnala v nasprotju s 507. členom OZ, ki določa, da mora prodajalec obvestiti predkupnega upravičenca ne le o nameravani prodaji stvari, temveč tudi o pogojih te prodaje, torej tudi o natančnem znesku kupnine. Glede na dejansko ugotovitev, da je toženec vedel za tožničino predkupno pravico in glede na datum vložitve tožbe, je odločitev o tožničinih zahtevkih tudi povsem v skladu s 512. členom OZ.

7.Povsem nepomembno za to pravdo je, ali je tožnica sodno deponirala znesek 11,000.000 SIT v 30 dneh po tem, ko je izvedela za ceno prodane nepremičnine. Z nastalo kršitvijo tožničine predkupne pravice namreč ni bila več podana situacija, ki jo ureja 508. člen OZ, čigar ratio je zagotoviti prodajalcu enak položaj ne glede na to, ali proda stvar predkupnemu upravičencu ali tretjemu. V primeru kršitve predkupne pravice s prodajo stvari tretjemu je do razveljavitve prodajne pogodbe prikrajšan izključno predkupni upravičenec (prodajalec je prejel kupnino od kupca, kupec pa stvar, ki je predmet prodajne pogodbe). Tožničina obveza plačila kupnine je tako, ob analogni uporabi 508. člena OZ, nastala šele ob pravnomočnosti (in izvršljivosti) sodbe o razveljavitvi prodajne pogodbe med toženko in tožencem in o dolžnosti sklenitve nove prodajne pogodbe med toženko in tožnico.

8.Vrhovno sodišče je zavrnilo revizijo na podlagi 378. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP. Odločitev o stroških revizijskega postopka ima podlago v prvem odstavku 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP.

Op. št. (1): Npr. odločbe II Ips 120/2001, II Ips 316/2004, II Ips 250/2005. Op. št. (2): Predvsem določbe od 527. do 533. člena ZOR, ki so se v sodni praksi uporabljale za vse oblike predkupne pravice. Op. št. (3): Primerjaj določbe od 507. do 513. člena OZ.