Jedro

Če je pogodba nična, je vsaka pogodbena stranka dolžna drugi vrniti vse, kar je na podlagi te pogodbe prejela, kondiciranje pa je pogojeno s tem, da je bilo na podlagi nične pogodbe realizirano kakšno izpolnitveno ravnanje. Tožeča stranka je v postopku postavila denarni zahtevek, kateremu je mogoče ugoditi tudi na drugi pravni podlagi. Ne gre za spremembo tožbe in tudi trditvene podlage v konkretnem primeru ni bilo treba spremeniti. Postavljen tožbeni zahtevek zadošča za uveljavljanje vrnitve kupnine zaradi ugotovljene ničnosti. Za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka na podlagi kondikcije tako tožnik ni bil dolžan postaviti novega tožbenega zahtevka, dolžan pa je bil podati trditve o tem, kaj sta pogodbeni stranki prejeli na podlagi nične pogodbe.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, s katerim je zahtevala od tožene stranke plačilo denarnega zneska 216.064,60 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi in plačilo pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Toženi stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke v višini 7.712,85 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi. O tej zadevi je sodišče druge stopnje že odločalo 7. 3. 2012, s sodbo II Cp 2685/2011, ki je bila s sklepom Vrhovnega sodišča RS II Ips 32/2013 razveljavljena in zadeva vrnjena sodišču druge stopnje v novo sojenje.

2. Proti sodbi sodišča prve stopnje se zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka pritožuje tožeča stranka in pritožbenemu sodišču predlaga. da pritožbi ugodi in odločitev sodišča prve stopnje spremeni tako, da zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi s stroškovno posledico oziroma, da sodbo sodišča prve stopnje v celoti razveljavi in zadevo vrne istemu sodišču v ponovno odločanje in dopolnjen dokazni postopek. Navaja, da v konkretnem primeru ne gre za uveljavljanje zahtevka iz naslova pravnih napak, prav tako pa ne gre za ničnost spornih pogodb. Uporaba določil o pravnih napakah prodane stvari ne pride v poštev, saj prodane nepremičnine niso imele pravnih napak v smislu zakonske definicije le-teh. Tako prodajalki kot kupcu je bilo v času sklepanja pogodb znano, da gradnja na nepremičninah ni mogoča, da ima torej stvar, ki je predmet prodaje, določeno javnopravno omejitev. Pri znižanju kupnine in posledični dolžnosti tožene stranke, da vrne preveč plačano kupnino, ne more iti za nič drugega kot za pogodbeno dogovorjeno obveznost tožene stranke. Glede ničnosti pogodb tožeča stranka meni, da sodišče na podlagi izpovedb R. L. in M. J. neutemeljeno sklepa, da je izpoved R. L. saj gre za osebo, ki je v kazenskem postopku zaradi suma kaznivega dejanja goljufije na škodo tožene stranke. Meni, da omenjene izpovedbe še niso zadosten dokaz, da sta J. in L. sporne pogodbe sklenila na škodo tožene stranke z namenom ureditve medsebojnih premoženjskih razmerij. Napačna je tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da kupnina toženi stranki ni bila plačana v celoti. Opozarja na 224. člen Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ki določa, da javna listina dokazuje resničnost tistega, kar se v njej potrjuje ali določa, tožena stranka pa ni dokazala, da dejstva, potrjena v obliki javne listine, ne držijo. Vprašanje, ali je toženka kupnino prejela, je brezpredmetno in je vprašanje notranjega razmerja med toženo stranko in njenim pooblaščencem R. L. Nedvomno je bila kupnina plačana R. L., kar dokazujejo notarski zapisi, pooblaščenec je prejel denar na račun tožene stranke. V skladu s prvim odstavkom 70. člena Obligacijskega zakonika (OZ) pogodba zavezuje tudi toženo stranko. R. L. ni deloval preko ali brez pooblastila tožene stranke. Tožena stranka ni ravnala skrbno, posledice neskrbnega ravnanja tožene stranke pa ne morejo iti v škodo tožeče stranke. M. J. je z nakupom spornih nepremičnin zasledoval en in edini cilj – nakup parcel, na katerih mu bo omogočena gradnja. Jasno je, da nepremičnine v primeru, da gradnja na njih ni mogoča, zanj nimajo praktično nobene vrednosti, zato tudi dogovor o znižanju kupnine v tem primeru ne predstavlja nesorazmerno nizke vrednosti. Da se je J. zavedal, da je cena spornih nepremičnin nesorazmerno nizka, ne obstoji noben dokaz, prav tako tega tožena stranka ni niti zatrjevala, kaj šele dokazala. V zvezi z načelom enake vrednosti dajatev tožeča stranka poudarja, da ima kršitev tega načela pravne posledice le, kadar zakon tako določa, kakšnega od zakonskih dejanskih stanov pa tožena stranka ni zatrjevala. Ko je sodišče ugotovilo ničnost pogodb, ni odločilo, da se tožeči stranki vrne nesporno plačana kupnina v višini 40.000,00 EUR. V postopku so bila zatrjevana in ugotovljena vsa dejstva, ki opravičujejo ugoditev kondikcijskemu zahtevku.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Pritrditi je pritožbi, da v obravnavanem primeru ne gre za zahtevek, ki temelji na jamstvih prodajalca za pravne napake predmeta pogodbe. Kot določa 494. člen OZ, prodajalec odgovarja za posebne omejitve javnopravne narave (mednje sodi tudi nezmožnost gradnje na nepremičninah), ki kupcu niso bile znane, če je prodajalec vedel zanje, ali če je vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil. Že iz samega zakonskega besedila izhaja, da gre v primerih jamčevanja za pravne napake takrat, kadar so bile te napake znane prodajalcu, kupcu pa ne. V obravnavanem primeru sta obe pogodbeni stranki ob sklepanju pogodb vedeli, da gradnja na spornih nepremičininah ni mogoča, prav tako pa sta se obe zavedali negotovosti uresničitve tega dejstva v prihodnosti. Dogovor o znižanju kupnine je tako razumeti zgolj kot pogodbeno zavezo prodajalke, ki se aktivira v primeru, da se bodoče negotovo dejstvo – možnost gradnje do pogodbeno določenega roka – ne uresniči. 5. Pritožbeno sodišče ne dvomi v pravilnost s strani sodišča prve stopnje ugotovljenega dejanskega stanja in v tem okviru v pravilnost dokazne ocene izpovedi R. L. in M. J. Kot je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo in obširno ter tudi prepričljivo obrazložilo, se izpoved M. J., ki jo je dal v okviru kazenskega postopka, ki se vodi proti L. in kjer je bil gotovo manj zainteresiran za izid postopka (v tem postopku J. sicer ne sodeluje kot stranka, je pa svojo terjatev iz pogodbe odstopil tožniku in je s tem gotovo bolj zainteresiran za izid tega postopka, kot kazenskega, ki se vodi proti L.), razlikuje od izpovedi, dane v tem postopku. Ker se J. izpoved v kazenskem postopku sklada z izpovedjo L. tako v kazenskem kot tem postopku, ni razlogov za dvom v verodostojnost L. izpovedi. Pritožbeno sodišče ne vidi posebnega interesa L. za izid tega postopka, upoštevajoč dejstvo, da je v kazenskem postopku zaradi kaznivega dejanja na škodo tožene stranke, na kar opozarja pritožba. Kot povedano, je obrazložitev dokazne ocene sodišča prve stopnje v tem delu pravilna in temeljita, zato se pritožbeno sodišče, v izogib ponavljanju, nanjo v celoti sklicuje.

6. Pravilna dokazna ocena sodišča prve stopnje je vodila v prav tako pravilno ugotovitev dejstva, da so bile sporne kupoprodajne pogodbe za toženkine nepremičnine sklenjene z namenom poravnavanja dolgov, ki jih je imel L. in J. S sklenitvijo kupoprodajnih pogodb, katerih del je bil tudi dogovor o znižanju kupnine v primeru, da gradnja do določenega roka ne bo mogoča, sta L. in J. poravnavala medsebojna dolžniško-upniška razmerja na škodo toženke. Da je bil že od vsega začetka namen L. in J., da se J. z nakupom toženkinih parcel okoristi na račun toženke, s čimer bi bil poravnan L. dolg, je mogoče zaključiti glede na sorazmerno kratek rok, v katerem naj bi postala gradnja na nepremičninah mogoča (štiri oziroma tri mesece), pri čemer je nastop tega dejstva odvisen od sprejetja prostorskih ureditvenih planov, katerih sprejem je splošno znano dolgotrajen. Nadaljnje dejstvo, ki kaže na nemoralen nagib L. in M. je dejstvo, da je bilo dogovorjeno znižanje kupnine v nesorazmerni višini (na manj kot 4% realne vrednosti nepremičnin), kot tudi dejstvo, da so bili celo po tem, ko je bilo jasno, da gradnja na parcelah do dogovorjenega roka ni bila mogoča, sklenjeni še aneksi h kupoprodajnim pogodbam, v katerih je bil dodatno potrjen dogovor o pravici do znižanja kupnine, kar jasno kaže na to, da si je J. hotel zagotoviti pridobitev nepremičnin po ceni, ki ne ustreza tržni vrednosti nepremičnin. Takšno ravnanje L. in J., ki je bilo usmerjeno v pridobitev koristi J. na škodo toženke zaradi njunega medsebojnega poravnavanja dolgov pa je, kot je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, nedopustno, zato dogovor, ki nedopustnemu nagibu daje pravno podobo, ne more uživati sodnega varstva. Pri tem pa pritožbeno sodišče še dodaja, da drži, da je bilo ravnanje toženke neskrbno ne le v izbiri pooblaščenca, pač pa tudi pri podpisovanju vseh listin, ki ji jih je v podpis predložil L. in jih je sama podpisala, ne da bi preverila njihovo vsebino. Vendar takšna neskrbnost toženke ne opraviči nedopustnega nagiba, zaradi katerega sta J. in L. v pogodbo vnesla sporno določilo. Na tem mestu pritožbeno sodišče zavrača argumentacijo tožeče stranke, da je bil dogovor o znižanju kupnine vnesen v pogodbo zato, ker so bile nepremičnine, na katerih gradnja ni mogoča, za kupca praktično brez vrednosti. Ne le, da je bila gradnja na spornih nepremičninah mogoča že v letu 2004 (v istem letu, kot so bili podpisani aneksi h kupoprodajnim pogodbam), kupec bi lahko, če so bile nepremičnine zaradi nezmožnosti gradnje res brez vrednosti, tudi odstopil od pogodbe.

7. V obravnavanem primeru je tožnik zahteval plačilo denarnega zneska kot razliko v kupnini, ki je bila dogovorjena v primeru, da gradnja na kupljenih nepremičninah do določenega roka ne bo mogoča. Glede na ugovore tožene stranke je sodišče zaradi odločitve o utemeljenosti tožbenega zahtevka kot predhodno vprašanje ugotavljalo, ali je pogodbeno določilo, na podlagi katerega tožnik vtožuje sporni znesek, nično. Ugovoru je iz prej navedenih razlogov pravilno pritrdilo in pravilno ugotovilo, da je določilo s takšno vsebino nično. Če je nično pogodbeno določilo in brez tega pogodba ne more obstati ali pa je določilo pogodbeni pogoj ali odločilen nagib, zaradi katerega je bila pogodba sklenjena, je nična tudi sama pogodba (88. člen OZ). V konkretnem primeru je bila določba o znižanju kupnine, kot izhaja iz ugotovitev sodišča prve stopnje, odločilen nagib, zaradi katerega se je M. J. odločil za sklenitev pogodb. Ker deljivost pogodb v konkretnem primeru ne pride v poštev, saj jih stranki brez spornega določila ne bi sklenili, so nične prodajne pogodbe v celoti.

8. Če je pogodba nična, je vsaka pogodbena stranka dolžna drugi vrniti vse, kar je na podlagi te pogodbe prejela (87. člen OZ), kondiciranje pa je pogojeno s tem, da je bilo na podlagi nične pogodbe realizirano kakšno izpolnitveno ravnanje. Pritožba glede tega utemeljeno navaja, da je tožeča stranka v postopku postavila denarni zahtevek, kateremu je mogoče ugoditi tudi na drugi pravni podlagi. Ne gre za spremembo tožbe in tudi trditvene podlage v konkretnem primeru ni bilo treba spremeniti. Postavljen tožbeni zahtevek zadošča za uveljavljanje vrnitve kupnine zaradi ugotovljene ničnosti. Za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka na podlagi kondikcije tako tožnik ni bil dolžan postaviti novega tožbenega zahtevka, dolžan pa je bil podati trditve o tem, kaj sta pogodbeni stranki prejeli na podlagi nične pogodbe. Zatrjeval je, da je plačano 85 % kupnine na podlagi pogodb z dne 27. 5. 2003 in 80 % kupnine na podlagi pogodbe z dne 28. 7. 2003. Hkrati je trdil, da na zemljiščih, ki so predmet kupoprodajnih pogodb, nima posesti in se ne tožnik ne njegov prednik nista mogla vknjižiti v zemljiško knjigo kot lastnika, saj je toženka po pooblaščencu večino zemljišč prodala drugim kupcem in jim izstavila zemljiškoknjižno dovolilo. Ustrezne trditve je torej tožeča stranka podala in bi bilo treba, potem, ko je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek za znižanje kupnine, zahtevek obravnavati tudi na podlagi kondikcije (87. člen OZ) in v zvezi s tem navesti v sodbi vsa odločilna dejstva.

9. Sodišče prve stopnje se je sicer opredelilo o višini zneskov, ki jih je J. izročil L., ta znesek naj bi znašal približno 40.000,00 EUR, ni pa ugotovilo natančnega zneska. Sodišče druge stopnje dokazno oceno sodišča prve stopnje sicer tudi v tem delu (glede višine prejete kupnine) sprejema kot pravilno (drugi odstavek na strani 12 in prvi odstavek na strani 13 sodbe sodišča prve stopnje) in je neutemeljena pritožbena navedba, da je napačna ugotovitev sodišča prve stopnje, da kupnina toženi stranki ni bila plačana v celoti. Pravilni so tudi razlogi, da je tožena stranka dokazala, da ne drži, kar je določeno v notarskih zapisih glede plačane kupnine. V skladu s četrtim odstavkom 224. člena ZPP je namreč dovoljeno dokazovati, da so v javni listini dejstva neresnično ugotovljena in tožena stranka je to tudi uspešno dokazala. Ni pa v izpodbijani sodbi ugotovitve, kaj je na podlagi pogodb prejel tožnik oziroma njegov pravdni prednik. Tožnik sicer zatrjuje, da ničesar, vendar se sodišče prve stopnje o tem ni opredelilo. Tudi tožena stranka se do teh trditev do zaključka glavne obravnave ni mogla opredeliti, saj je bila pravna podlaga iz 87. člena OZ izpostavljena šele v pritožbenem postopku.

10. Sodišče druge stopnje bi z ugotavljanjem odločilnih dejstev po drugi pravni podlagi prekomerno poseglo v pravico strank do pritožbe, zato je sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje, v katerem naj se to (poleg opredelitev glede zahtevka na znižanja kupnine) opredeli tudi do utemeljenosti tožbenega zahtevka na podlagi kondikcije, pri čemer naj upošteva, da ima takšen zahtevek obogatitveno naravo. Glede na že navedeno, nadaljnji napotki sodišču prve stopnje niso potrebni.

11. Zaradi razveljavitve odločitve o glavni stvari je razveljavljen tudi stroškovni izrek. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.