Jedro

Pravno podlago za odločitev o primarnem tožbenem zahtevku predstavlja določba 16. člena OZ, v skladu s katero se šteje, da pogodba ni sklenjena, če sta stranki prepričani, da se strinjata, dejansko pa je med njima nesporazum o naravi pogodbe ali o podlagi ali predmetu obveznosti. Gre za primere, ko iz samih izjav strank sicer ni mogoče razbrati, da gre za različno naravo, predmet ali podlago, a se to izkaže kasneje pri izpolnjevanju tega, kar naj bi bilo dogovorjeno.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana delna sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje pred drugega sodnika.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje v celoti zavrnilo primarni tožbeni zahtevek na ugotovitev, da sta kupoprodajna pogodba z dne 17.10.2012, ki so jo sklenile pravdne stranke in katere predmet je nepremičnina ID znak 001,(1) ter zemljiškoknjižno dovolilo, ki ga je dne 25.10.2012 izdala tožnica, neobstoječa. Posledično je v celoti zavrnilo tudi tožbeni zahtevek na ugotovitev neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice na toženca ter vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, na zagotovitev bremen proste lastninske pravice in izpraznitev ter izročitev nepremičnine ID znak 001.(2) V celoti je zavrnilo tudi prvi podredni tožbeni zahtevek, s katerim je tožnica uveljavljala razveljavitev predhodno navedene kupoprodajne pogodbe (ugotovitev neveljavnosti vknjižbe, vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, zagotovitev bremen proste lastninske pravice in izpraznitev ter izročitev nepremičnine ID znak 001(3)), in drugi podredni tožbeni zahtevek, s katerim je od tožencev zahtevala, da nepremičnino ID znak 002 izpraznita ter ji jo prosto vseh stvari in oseb izročita. Odločilo je tudi, da je dolžna tožnica tožencema v 15-ih dneh plačati pravdne stroške v višini 3.921,96 EUR (v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi).

2. Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožnica, ki pritožbenemu sodišču predlaga, da jo spremeni tako, da ugodi bodisi primarnemu bodisi podrednemu tožbenemu zahtevku, podredno pa da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje (vse s stroškovno posledico) pred novega sodnika. Tožnica v pritožbi navaja, kaj naj bi pritožbeno sodišče v sklepu II Cp 3347/2015 z dne 9.3.2016 naložilo sodišču prve stopnje. Slednje je kljub dodatno izvedenemu dokaznemu postopku kršitev odpravilo le delno. Tako ni ugotovilo vseh pravno pomembnih dejstev, ki bi jih za sprejetje zakonite odločitve o tožbenem zahtevku moralo. Sama je tekom postopka na obeh stopnjah izrecno zatrjevala, da je bila tožena stranka seznanjena z lego in stanjem stanovanja, do česar se sodišče prve stopnje ni opredelilo. Kljub zaslišanju tožničinega župana se do dejstev, o katerih je le-ta izpovedal, v izpodbijani sodbi ne opredeli niti z eno samo besedo. Županova izpovedba jasno kaže na obstoj disenza med pogodbenima strankama. Prav tako se ni opredelilo do izpovedbe priče N. B., ki je (bil) operativni upravnik stavbe pri družbi S. d.d. Glede obstoja zmote se je zadovoljilo z ugotovitvijo, da naj bi bila tožnica tista, ki je opustila pravočasni vpogled v elaborat etažne lastnine, in je zato zmota neopravičljiva oziroma zakrivljena. Ostalih pogojev, ki morajo biti za razveljavitev pogodbe izpolnjeni, pa ni ugotavljalo. Neutemeljeno je zavrnilo tožničin dokazni predlog z ogledom obeh stanovanj. Prav tako se ni opredelilo do njenega v pripravljalni vlogi z dne 14.9.2015 podanega predlog za stransko intervencijo družbe S. d.d. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da dejansko stanje med pravdnima strankama ni sporno, ne drži. Takšna ugotovitev naj bi bila protispisna. Zmotna je tudi ugotovitev, da sta se pravdni stranki strinjali, da se prodaja stanovanje na desni strani hodnika in da sta sklenili prodajno pogodbo za desno stanovanje. Tekom postopka prodaje stanovanja se je operiralo samo s številkami obeh stanovanj in nikoli z opisom stanovanj v smislu, katero leži na desni in katero na levi strani hodnika. Četudi bi M. N. ob ogledu stanovanj v zvezi z njihovim oštevilčenjem karkoli izjavila (česar pa ni storila), takšna izjava nima pravnega pomena, saj slednja pogodbene volje za tožnico ne more izjavljati. M. B. ni izpovedala, da je toženi stranki rekla, da je desno stanovanje št. 7, levo pa številka 3. Prav tako nikoli ni izjavila, da je storila napako pri označitvi številke stanovanja. Ugotovitve sodišča, da se je tožnica sama zmotila pri označitvi obeh stanovanj, da je za takšno napačno označitev stanovanj tudi sama odgovorna ter da to ni bila odgovornost upravnika, so napačne. Do zaključka, da je do razlike v ceni stanovanj prišlo zaradi napačne kvadrature enega izmed stanovanj, je sodišče prve stopnje prišlo, ne da bi videlo obe cenitvi. Zaključek sodišče prve stopnje, da imata pravdni stranki sklenjeno prodajno pogodbo za stanovanje na desni strani in da mora tožnica samo še „papirnato“ urediti situacijo, je v izrecnem nasprotju z napotilom višjega sodišča. Sodišče prve stopnje določbe 7. člena SZ-1 ni uporabilo pravilno. Samo zaradi dejstva, da stanovanji nista bili označeni skladno s SZ-1, še ne nastane tožničina obveznost, da se mora pred prodajo pozanimati o tem, kako bi bili stanovanji pravilno označeni. Izognilo pa se je odgovoru na vprašanje, zakaj tudi tožena stranka kot kupec stanovanja ni imela enake obveznosti vpogleda v elaborat. Tako prodajalec kot kupec imata v skladu z načeloma iz 6. in 8. člena OZ enake pravice in obveznosti pri prodaji (nakupu) stvari. Sodišče prve stopnje ni (oziroma ni pravilno) uporabilo določbe 46. člena OZ. V primeru, da bo pritožbeno sodišče razveljavilo izpodbijano sodbo in zadevo vrnilo v novo sojenje, tožnica predlaga, da hkrati odredi, da se nova glavna obravnava opravi pred drugim sodnikom. V nadaljevanju podrobno razlaga, kdaj naj bi bila v praksi uporaba 356. člena ZPP upravičena. Upoštevajoč dejstvo, da sodnica ni ustrezno dopolnila dokaznega postopka ter predvsem da ni sledila navodilu pritožbenega sodišča iz sklepa z dne 9.3.2016, naj bi bil takšen razlog v konkretnem primeru podan. Poleg tega naj bi bilo moč tako iz obrazložitve prve kot druge sodbe sodišča prve stopnje razbrati, da sodnica v nobenem primeru ne bo razsodila v korist tožnice, saj meni, da naj to ne bi bilo pravično. Tako je povsem jasno pokazala, da je svojo „intimno“ odločitev že zdavnaj sprejela in je ne bo spremenila, ne glede na ravnanje pritožbenega sodišča. 3. Toženca na pritožbo nista odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Pravno podlago za odločitev o primarnem tožbenem zahtevku predstavlja določba 16. člena OZ,(4) v skladu s katero se šteje, da pogodba ni sklenjena, če sta stranki prepričani, da se strinjata, dejansko pa je med njima nesporazum o naravi pogodbe ali o podlagi ali predmetu obveznosti. Gre za primere, ko iz samih izjav strank sicer ni mogoče razbrati, da gre za različno naravo, predmet ali podlago, a se to izkaže kasneje pri izpolnjevanju tega, kar naj bi bilo dogovorjeno.(5)

6. V konkretnem primeru iz tožničinih trditev(6) izhaja, da sta si pravdni stranki ogledovali stanovanje na desni strani (od stopnišča) z ID znakom 002 (v nadaljevanju stanovanje št. 3), misleč, da gre za stanovanje z ID znakom 001 (v nadaljevanju stanovanje št. 7), glede katerega je bila nato sklenjena kupoprodajna pogodba, toženca pa sta se kot njegova lastnika vpisala v zemljiško knjigo. Ko pa sta se slednja dva v stanovanje na desni strani dejansko vselila (ga prevzela v posest in uporabo), se je izkazalo, da prebivata v stanovanju, ki je v elaboratu etažne lastnine označeno s št. 3, glede katerega pa kupoprodajne pogodbe nista sklenila in za katerega je bila prodajna cena višja.

7. Podobno kot v prvem je sodišče prve stopnje tudi v ponovljenem sojenju glede ene od ključnih okoliščin,(7) in sicer kaj je bil v konkretnem primeru predmet pogodbenega razpolaganja, podalo razloge, ki so nejasni in nasprotujoči si. Tako je npr. nejasno že zatrjevanje, da naj bi šlo pri obeh stanovanjih (zaradi enakih značilnosti) za identično stvar. Stanovanja ne sodijo med generične stvari. Zato navkljub njihovim (enakim/podobnim lastnostim) ne gre za zamenljive stvari. Tudi v konkretnem primeru tako kljub vsem podobnostim med stanovanjema seveda ni vseeno, ali je stanovanje, ki je bilo predmet pisne kupoprodajne pogodbe z dne 17.10.2012, obenem tisto, ki sta ga imeli obe pravdni stranki ob njenem sklepanju dejansko v mislih.

8. Glede vprašanja, za katero stanovanje sta pravdni stranki sklenili kupoprodajno pogodbo, pa ugotovitve sodišča prve stopnje niso skladne. Poleg ugotovitev, da sta toženca sklenila kupoprodajno pogodbo za stanovanje na desni strani,(8) da naj bi stanovanje na levi strani ostalo neprodano še na dan glavne obravnave(9) in da naj bi bila kupoprodajna pogodba za stanovanje na desni strani veljavno sklenjena,(10) namreč sodišče prve stopnje v okviru pojasnjevanja tožničine odgovornosti za nastali zaplet (glej predzadnji odstavek na 9. strani izpodbijane sodbe) omenja, da sta toženca „... v bistvu kupila stanovanje na levi strani ...“.(11) Ker so jasne (nenasprotujoče si) ugotovitve pogoj za presojo, ali imamo opravka z nesporazumom (enako velja za zmoto) in ker zaradi njegove neizpolnjenosti izpodbijane sodbe ni moč preizkusiti, je bilo potrebno pritožbi (ponovno) ugoditi,(12) izpodbijano sodbo razveljaviti ter zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo odločanje pred drugega sodnika (354. in 356. člen ZPP). Poleg tega, da so se tudi v ponovljenem sojenju v obrazložitvi odločitve pojavila podobna nasprotja, pritožba utemeljeno opozarja tudi, da si je razpravljajoča sodnica (kot je to razvidno iz same obrazložitve izpodbijane sodbe) o zadevi ustvarila mnenje, ki je očitno dokončno.

9. Sodišče prve stopnje naj v ponovljenem postopku upoštevaje trditve obeh pravdnih strank kot tudi rezultate dokaznega postopka ugotovi, kakšna je bila prava pogodbena volja obeh pravdnih strank. V kolikor bo ugotovilo, da je bila ta različna od tiste, izražene v kupoprodajni pogodbi z dne 17.10.2012, pa naj presodi, ali je tožničino sklicevanje na nesporazum (zmoto) in uveljavljanje pravnih posledic iz tega naslova upravičeno. V utemeljitev svojih zaključkov naj poda jasne in nenasprotujoče si razloge. Poleg tega naj zaradi njihove tesne povezanosti oziroma okoliščine, da temeljijo na istem dogajanju (ki ga bo moč(13) tudi zato bolje razumeti/presojati) hkrati odloči tako o tožničinem zahtevku (zahtevkih) kot tudi o zahtevku tožencev po nasprotni tožbi.

10. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP Op. št. (1): pravilno ID znak 001 Op. št. (2): pravilno ID znak 002 Op. št. (3): pravilno ID znak 002 Op. št. (4): Obligacijski zakonik, Uradni list RS, št. 83/2001, s kasnejšimi spremembami Op. št. (5): Glej V. Kranjc, Obligacijski zakonik s komentarjem, redaktorja Miha Juhart in Nina Plavšak (1. knjiga), Ljubljana, GV Založba, 2003, str. 213 Op. št. (6): Glej trditve v tožbi in pripravljalni vlogi z dne 12.12.2013. Op. št. (7): Katere jasna ugotovitev je predpogoj za presojo, ali imamo opravka z nesporazumom (oziroma zmoto).

Op. št. (8): Glej prvi odstavek na 9. strani izpodbijane sodbe.

Op. št. (9): Glej prvi odstavek na 10. strani izpodbijane sodbe.

Op. št. (10): Glej prvi odstavek na 11. strani izpodbijane sodbe.

Op. št. 11): Torej stanovanje št. 7, ki je tudi predmet pisne kupoprodajne pogodbe z dne 17.10.2012. Op. št. (12): In se to sodišče do ostalih pritožbenih očitkov ni opredeljevalo.

Op. št. (13): Prvenstveno glede okoliščine, kakšne so bile predstave oziroma prava poslovna volja vsake od pogodbenih strank.