Jedro

Pogodba o ustanovitvi stvarne služnosti je zavezovalna pogodba obligacijskega prava, katere bistven element je zaveza lastnika služeče nepremičnine, da bo na svoji nepremičnini za potrebe gospodujoče nepremičnine ustanovil stvarno služnost. Vendar s samo sklenitvijo stvarna služnost ne nastane. Pogodbena stranka iz njenega naslova pridobi le obligacijski zahtevek, s katerim lahko od druge stranke zahteva izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

V 99. členu ZOR je za razlago pogodb uveljavljena teorija volje, s katero se v primeru spornosti pogodbenih določil lahko korigira in dopolnjuje razlaga, do katere bi prišli le s proučevanjem tega, kako se volja kaže v izjavi. Zakon govori o spornih določilih, ko torej stranka uveljavlja, da je bil skupen namen pogodbenikov drugačen kot sicer izhaja na prvi pogled iz določb pogodbe, če se presojajo tako, kot se glasijo.

Izrek

Pritožbama se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

(1) Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo ter tožeči stranki naložilo plačilo stroškov pravdnega postopka v višini 535,44 EUR.

(2) Zoper prvostopenjsko sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) pritožuje tožeča stranka, zoper stroškovni del pa tudi prvotožena stranka. Tožeča stranka v pritožbi uveljavlja napačno oziroma nepopolno ugotovljeno dejansko stanje, saj je sodišče kot podlago za odločanje vzelo zgolj med strankama sporno pogodbeno določilo, zavrnilo pa je izvedbo ostalih predlaganih dokazov. Dodaja, da bi ob upoštevanju spornega pogodbenega določila sodišče moralo ugotavljati tudi druge okoliščine posla, kot so namen strank, način sklenitve posla ter izvajanje upravičenj strank v obdobju zadnjih desetih let. Vztraja pri trditvah, da je bila med strankama dogovorjena prava stvarna služnost, saj glede na naravo poslovnih dejavnosti ne bi bila mogoča uporaba glavnega objekta, brez da bi bil omogočen dostop tako investitorju oziroma lastniku kot tudi tretjim osebam (kupcem). Sodišče je nadalje prezrlo, da je vse od izgradnje objekta dalje zagotovljen organiziran in nadzorovan dostop nedoločenega kroga tretjih oseb do glavnega objekta, takšno funkcionalnost objekta pa sta želeli ohraniti tudi pravdni stranki s podpisom spornega pogodbenega določila (V. člen pogodbe). Sodišče je posledično zmotno ugotovilo materialno dejansko stanje, saj med strankama ni bila dogovorjena neprava, temveč prava stvarna služnost. Sporno pogodbeno določilo je namreč vsebovalo vse elemente tovrstne služnosti. Meni, da sodišče nadalje ni upoštevalo temeljnega načela omejenega števila pravic stvarnega prava. V letu 1999, ko je bila sklenjena sporna pogodba, neprava stvarna služnost še ni bila zakonsko urejena, zato sta pravdni stranki lahko ustanovili le pravo stvarno služnost. V dokaz navedenemu predloži tudi pravno mnenje prof. dr. R.V., univ. dipl. iur. Nadalje uveljavlja tudi kršitev določb pravdnega postopka, saj naj bi bila obrazložitev sodbe v nasprotju z navedbami strank, nezadostno in neprimerno pa naj bi bilo tudi materialno procesno vodstvo. Dejanski stan mora namreč sodišče preizkusiti iz vidika vseh pravnih norm, ki bi utegnile priti v poštev, česar pa iz obrazložitve sodbe ni razvidno. Nasprotuje tudi stališču sodišča, da neprava služnost pomeni nekaj drugega in ne nekaj manj kot prava služnost. (3) Prvotožena stranka se pritožuje zoper 2. točko izpodbijane sodne odločbe, in sicer zaradi napačne uporabe materialnega prava. Meni, da je sodišče prvotoženi stranki napačno priznalo za posamezno odvetniško storitev zgolj 300 točk, saj je ta po odvetniški tarifi upravičena do bistveno višjega zneska.

(4) Pritožbi sta bili vročeni pravdnim strankam. Odgovor na pritožbo prvotožene stranke je podala tožeča stranka in predlagala njeno zavrnitev.

(5) Pritožbi sta utemeljeni.

(6) Pogodba o ustanovitvi stvarne služnosti je zavezovalna pogodba obligacijskega prava, katere bistven element je zaveza lastnika služeče nepremičnine, da bo na svoji nepremičnini za potrebe gospodujoče nepremičnine ustanovil stvarno služnost. Vendar s samo sklenitvijo stvarna služnost ne nastane. Pogodbena stranka iz njenega naslova pridobi le obligacijski zahtevek, s katerim lahko od druge stranke zahteva izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

(7) Med pravdnima strankama je sporno, ali je bila s prodajno pogodbo, sklenjeno dne 09. 06. 1999, na nepremičninah tožene stranke ustanovljena stvarna služnost hoje in vožnje z vsemi vozili, brez omejitev, zaradi nemotenega dovoza v skladiščne prostore poslovne stavbe, ki so v lasti tožeče stranke. Tožeča stranka namreč trdi (in pri tem vztraja tudi v pritožbi), da je bila navedenega dne ustanovljena prava stvarna služnost, ki se je več kot osem let tudi nemoteno izvrševala. Prvotožena stranka temu nasprotuje in navaja, da je iz besedila V. člena prodajne pogodbe razvidna zgolj pravica uporabe nepremičnin, ki je obligacijskopravne narave, ustanovljena pa je bila v korist kupca in ne vsakokratnega lastnika gospodujoče nepremičnine. Glede na to, da so med strankama določila prodajne pogodbe sporna, pritožba tožeče stranke utemeljeno opozarja, da bi sodišče prve stopnje moralo ugotavljati tudi druge okoliščine sklenjenega posla, kot so namen strank, način sklenitve posla ter izvajanje upravičenj strank v obdobju zadnjih desetih let. Sporna določila pogodbe je namreč potrebno razlagati v skladu z določbami obligacijskega prava, ki urejajo razlago pogodb. V 99. členu Zakona o obligacijskih razmerjih (Uradni list SFRJ, št. 29/78, v nadaljevanju ZOR), ki ga je v skladu s 1060. členom Obligacijskega zakonika potrebno uporabiti v konkretnem primeru, je namreč določeno, da se pri razlagi spornih določil ni potrebno držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je potrebno iskati skupen namen pogodbenikov in določila razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, ki so določena v ZOR. V tej določbi je za razlago pogodb uveljavljena teorija volje, s katero se v primeru spornosti pogodbenih določil lahko korigira in dopolnjuje razlaga, do katere bi prišli le s proučevanjem tega, kako se volja kaže v izjavi. Zakon govori o spornih določilih, ko torej stranka uveljavlja, da je bil skupen namen pogodbenikov drugačen kot sicer izhaja na prvi pogled iz določb pogodbe, če se presojajo tako, kot se glasijo. Sodišče svoje odločitve tako ne bi smelo opreti zgolj na 5. in 6. odstavek V. člena prodajne pogodbe, ki uporabo gospodujoče nepremičnine dovoljujeta le kupcu, temveč bi sporno določilo pogodbe moralo presojati tudi v luči ostalih dokazov. Iz trditev tožeče stranke namreč izhaja, da sta se pravdni stranki dogovorili za uporabo služeče nepremičnine vse dokler stoji stavba na parc. št. 1954/1, da je bila pravica hoje in vožnje z vsemi vozili brez omejitev in za nedoločen krog oseb bistvena za sklenitev prodajne pogodbe, da bi se v nasprotnem primeru občutno zmanjšala vrednost kupljene nepremičnine ter da se je tovrstna pravica izvrševala v takšnem obsegu še osem let po sklenitvi prodajne pogodbe. Sodišče prve stopnje bi tako moralo ugotavljati skupni namen pogodbenikov tudi na podlagi drugih pogodbenih določb, o njem pa bi lahko sklepalo še na podlagi poteka pogajanj in interesov za sklenitev pogodbe ter načina, na podlagi katerega sta stranki, dokler ni prišlo do spora, izpolnjevali medsebojne obveznosti. Pritožbeno sodišče v tem delu zgolj pripominja, da je bil glede na trditveno podlago tožeče stranke tožbeni zahtevek tudi pravilno oblikovan, saj se je z ugotovitvenim delom (1. točko tožbenega zahtevka) želelo nadomestiti sporno in nejasno določilo V. člena prodajne pogodbe. Šele, če bi se v dokaznem postopku ugotovilo, da sta stranki na podlagi spornega določila želeli ustanoviti stvarno služnost, bi namreč sodišče lahko odločalo tudi o dajatvenem delu zahtevka (2. točka) in s sodbo nadomestilo razpolagalni pravni posel (izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila).

(8) Ker sodišče prve stopnje skupnega namena pravdnih strank (pogodbenikov) ni ugotavljalo, je napačno uporabilo materialno pravo, zaradi česar je tudi dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Zato je pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje (355. člen ZPP). V ponovnem sojenju bo tako moralo sodišče prve stopnje ugotoviti, kakšen skupen namen sta zasledovali pogodbeni stranki z določbo V. člena pogodbe, pri tem bo moralo tudi upoštevati, da 2.odst. 99.čl. ZOR zahteva takšno razumevanje spornih določil kot ustreza načelom obligacijskega prava.

(9) Ker je bilo sodbo potrebno razveljaviti v celoti (tudi v stroškovnem delu), je pritožbeno sodišče ugodilo tudi pritožbi prvotožene stranke. Skladno z določbo 3. odst. 165. čl. ZPP bo namreč moralo v ponovljenem sojenju o pravdnih stroških prvostopenjsko sodišče ponovno odločiti.