Jedro

Pritožba ima prav, da katastrsko evidentiranje ne more biti odločilno pri urejanju etažne lastnine po ZVEtL in da mora sodišče upoštevati tudi, kaj je bilo določeno v prostorskih aktih in upravnih dovoljenjih, zlasti pa upoštevati pravila stvarnega in zemljiškoknjižnega prava. A sodišče prve stopnje je ravnalo natanko tako in upoštevaje ta načela prišlo do zaključkov, ki niso v korist pritožniku.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v nepravdnem postopku za vzpostavitev etažne lastnine po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi1 ugotovilo, kdo so udeleženci postopka (točki A. I. in A. II.); ugotovilo, da na stavbi z ID znakom 0000-656, k. o. ..., z naslovoma ulica 47 in 49, ... (v nadaljevanju: stavba), obstoji etažna lastnina (točka B. I.) in da so parcele št. 1566/74, 1566/76, 1566/78, 1575/59, 1575/66, 1575/93 in 1575/95, vse k. o. ..., pripadajoče zemljišče stavbe (točka B. II.), ugotovilo že vpisane splošne skupne dele (točke B. III., B. IV. in B. VII.), posebne skupne dele (točki B. V. in B. VI.), deleže solastnine (točka B. VIII.), lastnike in imetnike izvedenih pravic na posameznih delih (točka B. IX.), ugotovilo, da posamezni deli stavbe ne obstojijo več (točka B. X.), da se ohranijo izvedene pravice in bremena (točka B. XI.) in odredilo ustrezne vknjižbe (točka B. XII.).

2. Zoper sklep se pritožuje prvi udeleženec Javni stanovanjski sklad Mestne občine ... (v nadaljevanju JSS MO) in sicer v delu, ki se nanaša na odločitev, da sta parceli št. 1566/74 in 1575/93 (uvozna rampa v podzemno garažo) pripadajoče zemljišče stavbe. Med drugim navaja, da je bil vknjižen že pred začetkom postopka za dokončanje etažne lastnine, v trenutku sklenitve prodajne pogodbe noben vpis ni kazal, da sporno zemljišče predstavlja skupni del. Sodišče je pritožniku naložilo prekomerno raziskovalno dolžnost. V različnih dokumentih je določeno, da bo rampa služila za dovoz v garaže objektov F2 in F3, kar tudi kupcem stavb ni moglo ostati neznano.

3. Odgovora na pritožbo ni vložil nihče. 4. Pritožba ni utemeljena.

5. V pritožbenem postopku je sporno le, ali sta dve parceli, ki v naravi predstavljata uvozno rampo v podzemno garažo stavbe, skupni del te stavbe, kot je ugotovilo prvostopenjsko sodišče. Pritožnik zatrjuje, da je njun izključni lastnik, saj ju je kupil v stečajnem postopku nad K., d. d. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje o spornih parcelah odločilo pravilno in svojo odločitev tudi ustrezno obrazložilo.

6. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo in pojasnilo (12. do 16. točka obrazložitve izpodbijanega sklepa), da sta sporni parceli (uvozna rampa) nastali iz parcel, ki so bile v gradbenem in uporabnem dovoljenju navedene kot zemljišča, na katerih je bila investitorju dovoljena gradnja dveh stanovanjskih objektov s pripadajočo komunalno, zunanjo in prometno ureditvijo. Parceli sta bili torej že v upravnih dovoljenjih predvideni za pripadajoče zemljišče stavbe v smislu 7. člena ZVEtL, investitor pa je skupaj s stanovanji prodajal kupcem stanovanj tudi ustrezen delež pripadajočega zemljišča in skupnih delov. Uvozna rampa je tudi po oceni pritožbenega sodišča skupni del stavbe,2 ki je v solastnini vseh etažnih lastnikov, neločljivo povezani z lastnino na posameznem delu (četrti odstavek 105. člena Stvarnopravnega zakonika3). Skupni deli niso pravno samostojni, kar pomeni, da ne morejo biti samostojen predmet pravnega prometa (_res extra commercio_). Nakup na javni dražbi ali v stečajnem postopku ne izključuje temeljnih predpostavk za veljavnost posla, npr. kogentnih določb o dopustnem predmetu pogodbe. Slednje pomeni, da na stvari, ki ni v samostojnem pravnem prometu, tudi z nakupom na javni dražbi ali v stečaju ni mogoče pridobiti lastninske pravice, saj taka stvar sploh ne more biti (pravno veljavno) samostojen predmet prodaje in nakupa; (so)lastninska pravica na skupnem delu stavbe se lahko veljavno prenese edinole s prenosom lastninske pravice na delu v etažni lastnini.

7. Glede na zgoraj povedano so nepomembne pritožbene navedbe, kdaj, kako in na podlagi česa se je pritožnik vknjižil kot lastnik spornih parcel, saj je šlo za nesamostojni stvári, ki ne moreta biti predmet pravnega prometa, njuna prodaja (in posledična vknjižba) pa sta nični. Pritožnik na teh parcelah torej ni mogel veljavno pridobiti lastninske pravice, ker sploh ne gre za stvar, na kateri bi kdorkoli lahko pridobil samostojno in izključno lastninsko pravico. Tudi na izviren način je mogoče lastninsko pravico pridobiti le na stvareh, na katerih je (sploh) mogoče le-to pridobiti, torej na res in commercio. Prav tako je nepomembno, ali je bil tožnik vključen v upravne postopke za delitev parcel, saj ta geodetsko-katastrska opravila v ničemer ne vplivajo na nastanek etažne lastnine s pripadajočimi skupnimi deli in pripadajočim (funkcionalnim) zemljiščem. Še manj pomembno je razpravljanje, zakaj pritožnik ni vložil pravnega sredstva v upravnem postopku in kaj bi (po njegovem mnenju) bilo, če bi ga vložil. 8. Neodločilne so tudi pritožbene navedbe, s kakšnim namenom je pritožnik kupil sporno zemljišče (ker gre za stvar izven [samostojnega] pravnega prometa, je kavza »nakupa« take stvari nepomembna), da se je poskušal nekaj dogovoriti z etažnimi lastniki (niti ne zatrjuje, da bi bil z njimi dosežen sporazum v smislu 113. člena SPZ ali 22. člena SZ-1) in kako je »v praksi« urejen pravni status podzemnih garaž in ramp drugje (bistveno je, da je v _tem_ primeru, pri tej večstanovanjski stavbi, uvozna rampa skupni del). Pritožnik sam navaja (prvi odstavek na 5. strani pritožbe), da se strinja, da je uvozna rampa posebni skupni del stavbe; zato niti ni jasno, čemu se pritožuje, saj tak status rampe izključuje možnost, da bi bila rampa v izključni lastnini kogarkoli.

9. Pritožba ima prav, da katastrsko evidentiranje ne more biti odločilno pri urejanju etažne lastnine po ZVEtL in da mora sodišče upoštevati tudi, kaj je bilo določeno v prostorskih aktih in upravnih dovoljenjih, zlasti pa upoštevati pravila stvarnega in zemljiškoknjižnega prava. A sodišče prve stopnje je ravnalo natanko tako in upoštevaje ta načela prišlo do zaključkov, ki niso v korist pritožniku.

10. Nadalje pritožba obširno pojasnjuje, da je bil pritožnik pri nakupu dobroveren, da etažni lastniki niso storili ničesar »publicitetno vidnega,« da ni bilo vknjiženih dejstev, da gre za skupne dele, da mu je sodišče naložilo prestrogo raziskovalno dolžnost itd. Vendar se pritožba argumentirano ne sooči z bistvenimi razlogi sodišča prve stopnje (16. in 17. točka obrazložitve izpodbijanega sklepa): da je bilo na zunaj takoj vidno, da gre za uvozno rampo (ogled nepremičnine pred nakupom nikakor ni pretirana zahteva), za katero bi morala tako prodajalec kot kupec kot strokovnjaka4 takoj ugotoviti (že s poznavanjem predpisov o nastanku etažne lastnine, skupnih delov in pripadajočega zemljišča, še dodatno pa z vpogledom v gradbeno dovoljenje), da gre za parceli, ki nista v samostojnem pravnem prometu, ker gre za skupna dela večstanovanjske stavbe. Ob teh očitnih dejstvih, razvidnih iz ogleda rampe in gradbenega dovoljenja ter poznavanja predpisov, se ni mogoče uspešno sklicevati na zemljiškoknjižno stanje ter (protipravno) ravnanje prodajalca – investitorja, ki teh parcel ni opredelil in vknjižil kot skupne dele. Glede na pojasnjeno o nastanku etaže lastnine in z njo neločljivo povezanih skupnih delov so tudi neutemeljene pritožbene navedbe, da naj bi bila »odločitev investitorja,« da teh parcel ne bo vključil v skupne dele oziroma pripadajoče zemljišče. Kot že povedano, so bile sporne parcele opredeljene kot (prihodnje) pripadajoče zemljišče oziroma skupni del že v lokacijskem in gradbenem dovoljenju, zato so ta status pridobile že na podlagi dejstva, da je bila na parcelah zgrajena stavba s pripadajočimi uvozi itd., brez (dodatnih) odločitev investitorja.

11. Pritožnik nadalje obširno navaja, da je bila uvozna rampa (sporni dve parceli) v različnih dokumentih predvidena kot skupna uvozna rampa za objekta »vila blok F4 in F5« (stavba, ki je predmet etažiranja, in sosednja stavba) ter za objekta »F2« in »F3«. Da je to zapisano v lokacijskem dovoljenju, opisu prometne ureditve in drugih dokumentih, sploh ni sporno. Prav tako ni sporno, da objekta »F2« in »F3« (še) nista zgrajena. V postopku po ZVEtL se določa pripadajoče zemljišče, ki pripada stavbi v etažni lastnini (1. člen ZVEtL; primerjaj tudi 7. člen). Torej se lahko pripadajoče zemljišče določi le obstoječi stavbi, ne pa tudi stavbi, ki je ni in za katero niti ni gotovo, ali in kdaj bo zgrajena.

12. Zato okoliščina, da je bila uvozna rampa na planski ravni predvidena tudi za dve drugi stavbi (F2 in F3), ki sploh (še) nista zgrajeni, nima nobenega vpliva na odločitev sodišča prve stopnje. In celo, če bi lahko imela vpliv, to še vedno ne bi spremenilo pravilne ugotovitve sodišča prve stopnje, da je uvozna rampa nesamostojna stvar, ki ni v pravnem prometu; v takem (hipotetičnem) primeru bi pač rampa lahko bila skupno pripadajoče zemljišče dveh ali več stavb. Kar pa bi (tudi) izključevalo pritožnikovo tezo, da sta sporni parceli (rampa) njegova izključna last. 13. Glede na vse povedano je odločitev prvostopenjskega sodišča pravilna. Ker niso podani niti izrecno uveljavljani niti uradoma upoštevni (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1) pritožbeni razlogi, je sodišče druge stopnje pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1).

1 Uradni list RS, št. 45/2008 in nadaljnji, v nadaljevanju ZVEtL. 2 Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/2003 in nadaljnji, v nadaljevanju SZ-1) v 5. členu kot skupne dele izrecno določa med drugim prostore, ki so namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov (dovozi, klančine in podobno) ter zemljišče, na katerem stavba stoji, lahko pa tudi drugo zemljišče, na katerem so izpolnjeni pogoji lastništva. 3 Uradni list RS, št. 87/2002 in nadaljnji, v nadaljevanju SPZ. 4 Prodajalec je bil gradbeno podjetje, kupec pa javni sklad, specializiran za upravljanje z nepremičninami. Od tako kvalificiranih profesionalnih subjektov se zahteva skrbnost dobrega strokovnjaka.