Jedro

Iz podatkov spisa je razvidno, da je bila dolžnica vabljena na ogled nepremičnine. Res je, da je zaprosila za preložitev ogleda, vendar pa je to prošnjo utemeljila le z vloženim predlogom za odlog izvršbe. Ker sam predlog za odlog še ne ustvarja nobenih pravnih učinkov, tudi ne predstavlja opravičljivega razloga za neudeležbo na ogledu oziroma za neopravljen ogled. V pripombah je dolžnica navedla le, da se ogleda ni udeležila, ker je bila ta dan odsotna, ob tem pa ne pojasni, kaj je bil vzrok njeni odsotnosti, in tudi ne trdi, da bi odsotnost kakorkoli javila cenilcu, ki je posledično ogled pravilno opravil v njeni nenavzočnosti in zato le z zunanje strani. Dolžnica tudi ne pojasni, kako oziroma v čem bi oprava notranjega ogleda sploh vplivala na ugotovljeno vrednost nepremičnine, saj ne poda nobene trditvene podlage o morebitni nadstandardni opremi stanovanja, prenovi stanovanja ipd., kar bi lahko vplivalo na višjo vrednost stanovanja.

Cenilec je sicer po prejemu pripomb dolžnici dal dodatno možnost oprave notranjega ogleda, česar pa mu ob upoštevanju dejstva, da je svoje delo že opravil in cenitev izdelal na podlagi podatkov, s katerimi je razpolagal, in brez notranjega ogleda zaradi razlogov na dolžničini strani, ni bilo treba storiti in za to niti ni zakonske podlage. Posledično so vse navedbe, ki jih dolžnica v pripombah in v pritožbi podaja glede razlogov za odsotnost na ponovnem ogledu, pravno nepomembne in ne morejo vplivati na pravilnost sprejete odločitve.

Izrek

Pritožba se zavrne in sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugotovilo, da tržna vrednost nepremičnine: posamezni del stavbe 1959-0000 (kar v naravi predstavlja stanovanje št. 4 v 1. nadstropju stanovanjskega objekta Domžale), katere lastnik je upnik do 1/2 in dolžnik do 1/2, na dan 28. 2. 2018 znaša 116.950,00 EUR.

2. Zoper sklep se pravočasno po pooblaščencih pritožuje dolžnica zaradi nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Meni, da je odločitev napačna in pomanjkljiva, saj cenilec cenitve ni opravil skladno z navodili sodišča in ni opravil notranjega ogleda nepremičnine. Izvedenec je sicer navedel, da na dogovorjeni termin 28. 2. 2018 notranji ogled ni bil mogoč, kar je res, vendar pa dolžnica na ta dan ni bila zmožna pristopiti k ogledu zaradi antikoagulacijskega zdravljenja zaradi krvnih strdkov. Pooblaščenka je to cenilcu sporočila pravočasno 22. 2. 2018, cenilec bi to moral upoštevati in se dogovoriti za nov termin notranjega ogleda, na katerem bi dolžnica lahko bila prisotna. Tega ni storil in mnenja ni ustrezno dopolnil, kot je bilo zahtevano in pričakovano. Dolžnica je že v pripombah poudarila, da je po polletnem poročilu GURS iz novembra 2017 razvidno, da cene nepremičnin naraščajo, prisoten je tudi trend rasti števila evidentiranih prodaj, kar nesporno vpliva na tržno ceno nepremičnin. Predlaga razveljavitev sklepa in odreditev dopolnitve izvedenskega mnenja.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Izpodbijani sklep je bil izdan na podlagi določb drugega odstavka 178. člena in prvega odstavka 179. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ), ki sodišču nalagata, da ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve s sklepom. Sodišče je tako ugotovilo vrednost nepremičnine, ki je predmet prodaje v tem postopku, kot jo je ovrednotil sodni cenilec za gradbeništvo - komunala, visoke gradnje, stavbna zemljišča, nepremičnine S. M.. Cenilec je sodišču 10. 1. 2018 predložil Cenilno mnenje o tržni ceni nepremičnine posamezni del stavbe 1959-0000 (stanovanje št. 4 v 1. nadstropju stanovanjskega objekta Domžale), s katerim je navedeno nepremičnino ocenil na 116.950,00 EUR.

5. Dolžnica je v pripombah z dne 2. 2. 2018 navedla, da mnenje ne odraža resnične vrednosti stanovanja, saj ni bil opravljen notranji ogled, ker je bila dolžnica na ta dan odsotna. Cenitev je zato pomanjkljiva. Dolžnica se je sklicevala tudi na polletno poročilo GURS iz novembra 2017, ki kaže na rast cen nepremičnin in na višje število opravljenih prodaj, povprečna cena za m2 za okolico Ljubljane pa po tem mnenju znaša 1.820,00 EUR. Primerljiva stanovanja se prodajajo po 158.000,00 EUR, cenilec pa ga je ocenil le na 116.950,00 EUR, zato mora cenitev dopolniti.

6. Cenilec je v odgovoru na pripombe 1. 3. 2018 ponovil pojasnila glede ogleda, ki jih je podal že v osnovnem mnenju. Pojasnil je, da je ogled razpisal za 20. 6. 2017, vendar ga je po prejemu elektronske pošte in po konzultaciji s sodiščem preložil. Nov ogled je bil razpisan za 14. 12. 2017, 11. 12. 2017 pa je ponovno prejel elektronsko pošto dolžničine pooblaščenke s prošnjo za prestavitev ogleda do odločitve sodišča o predlogu za odlog. Ker do 9. 1. 2018 ni prejel nobenega obvestila sodišča, je izdelal cenilno mnenje na podlagi danih podatkov, razpoložljivih evidenc FURS, GURS in ZK ter po zunanjem ogledu, ki se ga je udeležil le upnik, zato notranjega ogleda brez dolžnice, ki v stanovanju prebiva, ni mogel opraviti. Ko je prejel dolžničine pripombe na izdelano cenitev, je zaradi očitkov o neopravljenem notranjem ogledu obvestil dolžnico, kdaj bi lahko opravil ogled. Prejel je elektronsko pošto, da se dolžnica strinja z ogledom 28. 2. 2018. Dne 22. 2. 2018 pa je prejel novo elektronsko pošto, da na ta dan ogled ne bo mogoče, ker ima dolžnica dvakrat tedensko antikoagulacijsko zdravljenje zaradi krvnih strdkov in k ogledu ni zmožna pristopiti. Notranji ogled mu je bil tako onemogočen. V nadaljevanju odgovora je cenilec obrazloženo vztrajal, da je stanovanje tudi ob upoštevanju podatkov GURS primerno ocenil glede na velikost in starost, saj je splošno znano, da je cena m2 večjih stanovanj nižja kot m2 manjših stanovanj, prav tako je cena starejših stanovanj nižja od cene novejših. Tudi v primerjavi z doseženimi cenami enako starih stanovanj na območju centra Domžal je cenitev ustrezna, primerjava z oglaševanim stanovanjem, na katerega se v pripombah sklicuje dolžnica, pa ni mogoča, saj oglaševano stanovanje zajema dodaten prizidek in zemljišče z nadstreškom, česar ocenjevano stanovanje nima. Zaključil je, da je stanovanje ocenil korektno in skladno s cenilskimi standardi, ocenjena vrednost predstavlja tržno ceno in dopolnitev mnenja ni potrebna.

7. V pripombah z dne 12. 3. 2018 je dolžnica pojasnila, da ogled 28. 2. 2018 ni bil mogoč zaradi zdravstvenih razlogov, kar bi moral cenilec upoštevati in razpisati nov ogled.

8. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da vrednost nepremičnine, ki je predmet prodaje v tem postopku, znaša 116.950,00 EUR. Tudi višje sodišče ocenjuje, da je cenilec mnenje izdelal v skladu s strokovnimi standardi (prim. prvi odstavek drugega člena Pravilnika o sodnih izvedencih in sodnih cenilcih), mnenje je prepričljivo in strokovno utemeljeno ter jasno, razumljivo in celovito obrazloženo, cenilec pa je ustrezno, popolno in obširno odgovoril tudi na vse podane pripombe. Sodišče prve stopnje je cenitev in odgovore na podane pripombe zato pravilno sprejelo kot primerne in jim v celoti sledilo.

9. V zvezi s pritožbenimi navedbami o neopravljenem ogledu višje sodišče pojasnjuje, da je cenilec natančno opisal postopek izvedbe in vabljenja strank na ogled. Iz podatkov spisa je tako razvidno, da je bila dolžnica vabljena na ogled, ki je bil opravljen 14. 12. 2017. Res je, da je zaprosila za preložitev ogleda, vendar pa je to prošnjo utemeljila le z vloženim predlogom za odlog izvršbe. Ker sam predlog za odlog še ne ustvarja nobenih pravnih učinkov, tudi ne predstavlja opravičljivega razloga za neudeležbo na ogledu oziroma za neopravljen ogled. V pripombah z dne 2. 2. 2018 je dolžnica navedla le, da se ogleda ni udeležila, ker je bila ta dan odsotna. Ob tem ne pojasni, kaj je bil vzrok njeni odsotnosti dne 14. 12. 2017 in tudi ne trdi, da bi odsotnost kakorkoli javila cenilcu, ki je posledično ogled pravilno opravil v njeni nenavzočnosti in zato le z zunanje strani. S tem je cenilec v celoti opravil svoje delo, kot mu je bilo naloženo s sklepom z dne 5. 7. 2017. Cenilec je sicer po prejemu pripomb dolžnici dal dodatno možnost oprave notranjega ogleda dne 28. 2. 2018, česar pa mu ob upoštevanju dejstva, da je svoje delo že opravil in cenitev izdelal na podlagi podatkov, s katerimi je razpolagal, in brez notranjega ogleda zaradi razlogov na dolžničini strani, ni bilo treba storiti in za to niti ni zakonske podlage. Posledično so vse navedbe, ki jih dolžnica v pripombah in v pritožbi podaja glede razlogov za odsotnost na ogledu 28. 2. 2018, pravno nepomembne in ne morejo vplivati na pravilnost sprejete odločitve. Višje sodišče ob tem še dodaja, da dolžnica tudi ne pojasni, kako oziroma v čem bi oprava notranjega ogleda sploh vplivala na ugotovljeno vrednost nepremičnine, saj ne poda nobene trditvene podlage o morebitni nadstandardni opremi stanovanja, prenovi stanovanja ipd., kar bi lahko vplivalo na višjo vrednost stanovanja.

10. Dolžnica v pritožbi ponavlja tudi navedbe, da je po polletnem poročilu GURS iz novembra 2017 razvidna rast cen nepremičnin, prisoten je tudi trend rasti števila evidentiranih prodaj, kar nesporno vpliva na tržno ceno nepremičnin. Na te navedbe je prepričljivo, obrazloženo in strokovno utemeljeno že odgovoril cenilec v odgovoru z dne 1. 3. 2018, zato višje sodišče pravilnih razlogov za neutemeljenost takih navedb ne ponavlja.

11. Glede na navedeno in ker tudi ni našlo kršitev, na katere po drugem odstavku 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 15. členom ZIZ pazi po uradni dolžnosti, je višje sodišče dolžničino neutemeljeno pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).