Jedro

Pravni posel je sklenjen, ko je izjavo o sprejemu ponudbe prejel ponudnik, ne pa upravna enota, pri čemer pa mora biti pravni posel sklenjen najkasneje do izteka roka za sprejem ponudbe iz četrtega odstavka 20. člena ZKZ. Morebitna drugačna volja strank ne more biti upoštevna, saj gre za zakonsko ureditev predkupne pravice.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano odločbo je tožena stranka ugodila pritožbi A.A. in B.B. iz Slovenj Gradca in odpravila 2. in 3. točko izreka odločbe Upravne enote Slovenj Gradec št. 330-95/2014-54 z dne 13. 6. 2018 (točka 1 izreka), zavrnila zahtevek C.C. iz Slovenj Gradca za odobritev pravnega posla prodaje kmetijskega zemljišča s parc. št. 120/0 k.o. ... med njim kot kupcem in prodajalcem D.D. iz Slovenj Gradca (točka 2 izreka), odobrila pravni posel prodaje kmetijskega zemljišča s parc. št. 120/0 k.o. ... med kupcema A.A. in B.B. iz Slovenj Gradca kot kupcema in prodajalcem D.D. iz Slovenj Gradca (točka 3 izreka) in v točki 4 izreka ugotovila, da stroški pritožbenega postopka niso bili priglašeni.

2. Tožena stranka je izpodbijano odločbo izdala po pritožbi A.A. in B.B. zoper prvostopenjsko odločitev upravne enote, ki ni odobrila pravnega posla prodaje spornega kmetijskega zemljišča med njima in prodajalcem, je pa odobrila pravni posel prodaje spornega kmetijskega zemljišča med prodajalcem D.D. in kupcem C.C. Odločba upravne enote je bila izdana v ponovnem postopku na podlagi odločbe tožene stranke kot pritožbenega organa št. 33008-144/2014/34 z dne 15. 1. 2018. Ta odločba pa je bila izdana na podlagi sodbe Upravnega sodišča RS opr. št. II U 291/2017 z dne 15. 11. 2017, ta pa na podlagi sklepa Vrhovnega sodišča RS opr. št. X Ips 97/2016 z dne 24. 5. 2017. Z odločbo z dne 15. 1. 2018 je bilo naloženo upravni enoti, da ugotovi, kdaj je bil s posamezno izjavo o sprejemu ponudbe seznanjen prodajalec, ali so sprejemniki ponudbe v času sprejema ponudbe izpolnjevali pogoje za predkupnega upravičenca po 23. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ, Uradni list RS št. 71/2011 - uradno prečiščeno besedilo in št., 58/12) in kolikor sprejemniki ponudbe vztrajajo pri tem, da jim kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost, naj jasno navedejo dokaze, iz katerih to izhaja.

3. Tožena stranka v nadaljevanju obrazložitve izpodbijane odločbe ugotavlja, da je bila ponudba objavljena v času od 24. 2. 2014 do 26. 3. 2014. Dne 6. 3. 2014 je izjavo o sprejemu ponudbe podal C.C., dne 26. 2. 2014 A.A. in B.B. ter dne 25. 2. 2015 E.E., ki pa ni stranka v postopku odobritve pravnega posla. Upravna enota je dne 31. 3. 2014 poslala prodajalcu D.D. in vsem sprejemnikom ponudbe obvestilo o izjavah o sprejemu ponudbe, ki so ga vsi prejeli 1. 4. 2014, kot je razvidno iz vročilnic. Tožena stranka pri tem ugotavlja, da upravna enota ni ugotovila, kdaj je prodajalec D.D. prejel izjavi o sprejemu ponudbe C.C. ter A.A. in B.B. Tožena stranka obrazloženo ugotovi, da podatek iz ustne obravnave z dne 28. 5. 2018, da se šteje, da sta A.A. in B.B. sklenila pravni posel dne 26. 2. 2014, ne temelji na nobenem dokazu. Na tej ustni obravnavi je upravna enota tudi ugotovila, da je prodajalec D.D. prejel izjavo o sprejemu ponudbe šele 1. 4. 2014, torej po poteku roka za sprejem ponudbe. Po stališču Vrhovnega sodišča v sklepu X Ips 97/2016, da je zavezovalni pravni posel, torej v tem primeru kupoprodajna pogodba, nastal z dnem, ko je bil prodajalec seznanjen s sprejemom ponudbe, kar bi morala upravna enota ugotavljati v ponovnem postopku, pa tega ni storila, kljub izrecnem napotilu pritožbenega organa. Zato je pritožbeni organ - tožena stranka, v tem delu dopolnjevala ugotovitveni postopek tako, da je dne 23. 10. 2018 naložila upravni enoti, da dostavi zapisnik o zaslišanju prodajalca D.D. o tem, kdaj je bil pisno ali ustno obveščen s strani sprejemnikov ponudbe, to je C.C. ter A.A. in B.B., da so sprejeli ponudbo.

4. Tožena stranka je dne 7. 11. 2018 prejela zapisnik upravne enote o zaslišanju prodajalca, ki je izjavil, da je bil seznanjen s tem, da je njegovo ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča sprejel C.C. dne 1. 4. 2014, ko je prejel obvestilo upravne enote o tem, kdo je sprejel njegovo ponudbo, medtem ko mu C.C. izjave o sprejemu ponudbe ni posredoval. A.A. in B.B. sta ga sama obvestila o sprejemu ponudbe, saj sta mu izvod izjave o sprejemu ponudbe posredovala po pošti še v času trajanja ponudbe za prodajo. Sicer se dneva točno ne spomni, vsekakor pa je bilo to še v času, ko je ponudba za prodajo še visela na oglasni deski upravne enote.

5. Tožena stranka je dne 9. 11. 2018 zapisnik o zaslišanju prodajalca z dne 7. 11. 2018, posredovala C.C. ter B.B. in A.A. ter vse stranke v postopku, tudi prodajalca, pred izdajo odločbe seznanila z dejstvi in okoliščinami, pomembnimi za izdajo odločbe ter jim določila rok za morebitno izjasnitev. D.D., ki je poziv za izjasnitev prejel dne 14. 11. 2018, v roku ni podal pisne izjasnitve. A.A. in B.B. sta v svoji izjasnitvi z dne 14. 11. 2018 navedla, da iz predloženega zapisnika izhaja resnično dejansko stanje kot sta ga onadva tudi izkazovala med postopkom, zato so ugotovitve upravnega organa po njunem mnenju pravilne ter se z njimi strinjata.

6. C.C. je v svoji izjavi z dne 19. 11. 2018 navedel, da o zaslišanju ni bil obveščen in ker mu ni bila dana možnost sodelovanja, gre za kršitev 102. in 146. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP). Pove, da je prodajalec korektno izpovedal, da pisno ni obvestil prodajalca, da sprejema ponudbo. Je pa prodajalcu D.D. in E.E. ustno povedal, da bo kupec parcele C.C., če mu bo uspelo urediti prenos lastništva kmetije do zaključka ponudbenega postopka na nečaka C.C., kakor sta svetovala notar in upravna delavka. Pojasnjuje, da sta bila E.E. in prodajalec prijatelja in da je med sosedi na vasi običajno ustno obveščanje in ne pošiljanje pisnih obvestil o sprejemu ponudbe. Sklicuje se na uveljavljeno sodno prakso po sprejemu načelnega mnenja Vrhovnega sodišča št. VS 040825 z dne 6. 4. 2012. Sklicuje se še na sodbe Vrhovnega sodišča in Upravnega sodišča, iz katerih izhaja, da v primeru, ko obvestilo o sprejemu ponudbe ni bilo poslano pisno prodajalcu, je pogodba sklenjena, ko je bil ponudnik seznanjen s sprejemom ponudbe v zakonskem roku, kar je v konkretnem primeru bilo 1. 4. 2014. Opozarja tudi, da je Vrhovno sodišče navedlo, da so predkupni upravičenci (23. člen ZKZ), lahko le tiste osebe, ki pogoje za priznanje predkupne pravice izpolnjujejo v roku za sprejem ponudbe. Ta pogoj je bil izpolnjen, saj je tožnik pridobil status kmeta 4. 3. 2014, lastnik sosednjega zemljišča pa je postal 21. 3. 2014. Predkupni upravičenec mora pogoje za predkupnega upravičenca izpolnjevati tudi v trenutku, ko je pogodba sklenjena, to je tedaj, ko se s sprejemom ponudbe seznani prodajalec, ker trenutka obvestila upravne enote in ponudnika nista nujno enaka. Ob dodatnem navajanju judikatov tožnik v izjasnitvi tudi meni, da neizpolnitev zahteve, da se izjava o sprejemu ponudbe pošlje tudi ponudniku nima materialnopravnih posledic in torej tudi ne pomeni zamude roka iz četrtega odstavka 20. člena ZKZ.

7. Tožena stranka v zaključku svoje obrazložitve ugotavlja, da je prodajalec prejel obvestilo o tem, da je C.C. podal izjavo o sprejemu ponudbe šele 1. 4. 2014, torej po poteku roka za sprejem ponudbe, ki je potekel 26. 3. 2014 in zato v skladu z obrazložitvijo Vrhovnega sodišča RS, št. X Ips 97/2016 z dne 24. 5. 2017, po zakonodaji, ki je veljala v času objave ponudbe ni bil sklenjen pravni posel, to je kupoprodajna pogodba z odložnim pogojem. Zato je bilo treba njegovo vlogo za odobritev pravnega posla zavrniti, saj ponudbe ni sprejel v skladu s tedaj veljavnimi določbami ZKZ. Ob tem tožena stranka tudi kot neutemeljen zavrne ugovor C.C., da mu ni bila dana možnost izjasnitve glede izjave prodajalca v dopolnitvi ugotovitvenega postopka, saj mu je bil ob zapisniku izjave prodajalca z dne 7. 11. 2018 posredovan v izjasnitev in je to pravico tudi izkoristil. 8. Ob dejstvu, da sta A.A. in B.B. obvestila prodajalca o sprejemu ponudbe v času objave ponudbe, torej glede na tedanji ZKZ pravočasno in sta poleg C.C. tudi edina sprejemnika ponudbe, ki sta podala vlogo za odobritev pravnega posla, se pravni posel odobri z obema navedenima, ki tudi izpolnjujeta pogoje po določbi 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ (sta kmeta, ki imata v lasti zemljišče, ki meji na zemljišče, ki je naprodaj), in tudi po tretjem odstavku istega člena, saj jima kmetijska dejavnost pomeni edino dejavnost. 9. Tožnik vlaga tožbo v upravnem sporu, v kateri uvodoma navaja, da je v februarju 2019 poteklo že pet let kar je prodajalec D.D. ponudil naprodaj svojo parcelo št. 120 k.o. ... in da je predmetna zadeva pred sodiščem že tretjič. Tožbo vlaga iz vseh tožbenih razlogov. Glede bistvenih kršitev določb ZUP tožnik navaja, da odločba nima obrazložitve podane na način, da bi jo bilo mogoče preizkusiti, s čimer je bil kršen 214. člen ZUP. Tožniku tudi ni bila dana možnost učinkovitega pravnega sredstva, s čimer mu je bila kršena ustavna pravica do enakega varstva iz 22. člena Ustave RS, ki je poseben izraz pravice do enakosti pred zakonom iz drugega odstavka 14. člena Ustave RS. Zahteva po obrazložitvi je tudi del pravice do pravnega sredstva iz 25. člena Ustave RS. Gre za absolutno bistveno kršitev določb postopka po 7. točki drugega odstavka 237. člena ZUP v zvezi z določbo tretjega odstavka 27. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1). Dokumentirane in obrazložene navedbe tožeče stranke v upravnem postopku, je tožena stranka zelo enostavno zavrnila v kratkem odstavku na strani 9 obrazložitve, brez razlogov, pri čemer se sklicuje na že podane navedbe.

10. Nadalje je tožena stranka zmotno uporabila materialno pravo, in sicer prvi odstavek 21. člena ZKZ. Tožena stranka je odločila tako kot so se sprejemale odločitve (pa ne vse in praviloma, ker je bila praksa zelo neenotna), v času pred letom 2012, torej pred sprejemom načelnega pravnega mnenja Vrhovnega sodišča RS št. VS 040825 z dne 6. 4. 2012. Po tem datumu se je sodna praksa poenotila, rešila pa je tudi prenekatera vprašanja, ki v zakonu niso imela dovolj precizne rešitve, nanašajoča se na promet s kmetijami in kmetijskimi zemljišči. S sklepom opr. št. X Ips 97/2016 izdanem v tem konkretnem postopku je VS RS rešilo pomembno pravno vprašanje, ki je bilo sodno s prvo sodbo v tej zadevi opr. št. II U 106/2015 z dne 2. 2. 2016 rešeno napačno: potencialni kupec mora pogoje za uveljavljanje predkupne pravice iz 23. člena ZKZ izpolnjevati, ko je pogodba sklenjena in najkasneje do izteka roka za sprejem ponudbe iz četrtega odstavka 20. člena ZKZ. Upoštevajoč navedeno stališče pa tudi stališča iz sodbe X Ips št. 459/2010 z dne 15. 12. 2011 tožena stranka meni, da neizpolnitev zahteve, da se izjava o sprejemu ponudbe pošlje tudi ponudniku, nima materialnopravnih posledic. Zato izostanek naslovitve izjave o sprejemu ponudbe na ponudnika nima za posledico zamudo roka iz četrtega odstavka 20. člena ZKZ pod pogojem, da je upravna enota pravočasno prejela takšno izjavo. Pojasnjuje, da je v svoji reviziji večkrat opozorila Vrhovno sodišče, da je pozabila, da torej ni osebno obvestila prodajalca, da sprejema njegovo ponudbo in da je bil prodajalec o tem pisno obveščen z obvestilom upravne enote po preteku ponudbenega postopka. Po trdnem prepričanju tožnika bi revizijsko sodišče nedvomno zapisalo, da je v tem primeru tožena stranka zanemarila dolžnost iz prvega odstavka 21. člena ZKZ in pravni posel ni bil sklenjen in revizija bi bila zavrnjena pa čeprav iz drugih razlogov. Pomembno je, da je Vrhovno sodišče pod točko 26 obrazložitve napisalo, da prejšnja ureditev pred uveljavitvijo ZKZ-E ni omogočala stališča o nastanku zavezovalnega pravnega posla preden je bil z izjavo o sprejemu ponudbe seznanjen prodajalec. Sodišče torej ne govori o tem, da mora prodajalec prejeti obvestilo o sprejemu ponudbe, temveč je dovolj, če je o tem samo seznanjen. Seznani pa ga upravni organ po zaključku ponudbenega postopka. Enako pravno stališče pa je zavzelo tudi Upravno sodišče RS v sodbi opr. št. I U 169/2015, ko gre za identično pravno vprašanje in je bilo sprejeto 5. 10. 2016 in torej pomeni novejšo odločitev sprejeto skoraj pet let po sprejemu načelnega pravnega mnenja VS z dne 6. 4. 2012. Zato tožeča stranka po študiju sodne prakse teorije in zakonskih določb ZKZ in OZ ne razume, kako in zakaj je tožena stranka povzela iz obrazložitve sklepa X Ips 97/2016 nasprotno stališče, kot je zgoraj zapisano in povzeto iz sodnih odločb. Zato meni, da je tožena stranka odločala arbitrarno in pristransko.

11. Glede nepopolne in zmotne ugotovitve dejanskega stanja pa tožeča stranka meni, da je tožena stranka brez potrebe dopolnjevala dokazni postopek z zaslišanjem prodajalca D.D. o tem, kdaj se je seznanil o sprejemih svoje ponudbe s strani zainteresiranih kupcev. To dejstvo ni bilo več sporno od revizije naprej, če imamo v mislih pisno obvestilo. Ustni dogovor med prodajalcem in E.E. ter C.C. o tem pravnem poslu je bil dogovorjen že prej, preden so potem skupaj spisali ponudbo in jo dali izobesiti upravni enoti. Več kot 99 % poslov je med kmeti dogovorjenih prej, preden se začne ponudbeni postopek. D.D., E.E. in C.C. so sosedje, prijatelji, ki so še in se še sedaj dnevno videvajo, pogovarjajo in družijo. D.D. je vedel za bolezen E.E., vedel je, da kmetijo prodaja v last C.C., ki je dejansko že bil zadnji dve leti gospodar na kmetiji in da bo C.C. kupil, če jima bo uspelo urediti lastništvo tožnika do zaključka ponudbenega postopka, če pa ne bo uspelo, bo moral kupiti E.E. Zato je E.E., ker je prenos lastništva na tožnika še pravočasno uspel, umaknil vlogo za odobritev pravnega posla. Tako jim je svetoval notar in tudi upravna delavka. Če bi obveljalo stališče, da je tožnik zamudil rok za sprejem ponudbe in bi bilo treba upoštevati, da velja (po sodni praksi) tudi ustna seznanitev prodajalca, da je kupec ponujenega kmetijskega zemljišča konkretna oseba, torej tožnik, ko bo postal lastnik sosednje kmetije, bi moral glede teh dejstev in okoliščin temeljito in podrobno biti izprašan prodajalec D.D. in tudi tožnik neposredno. Potrebno bi bilo opraviti njuno soočenje o vsem dogajanju in pogovorih ter obveščanjih v teku ponudbenega postopka. Upravni organ je dolžan pravilno in popolno ugotovitvi dejansko stanje, saj ga veže načelo materialne resnice. Tožeča stranka sodišču predlaga, da tožbi ugodi in izpodbijano odločbo spremeni tako, da zavrne pritožbo A.A. in B.B. in potrdi odločbo Upravne enote Slovenj Gradec št. 330-95/2014 z dne 13. 6. 2018 in naloži toženi stranki povrnitev sodnih stroškov. Podrejeno pa tožeča stranka predlaga, da sodišče ravna v skladu s prvim odstavkom 37. člena ZUS-1. 12. Tožena stranka je v odgovoru na tožbo, ki mu je priložila upravne spise navedla, da prereka vse tožbene navedbe kot neutemeljene iz razlogov navedenih v obrazložitvi izpodbijane odločbe in predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

13. Odgovor tožene stranke na tožbo in tožba sta bila posredovana prizadetim strankam, to je A.A. in B.B. ter D.D. 14. D.D. je v vlogi z dne 18. 3. 2020 ponovno poudaril, da je parcelo, za katero se je začel nepričakovano zanimati sosed B.B. in se zanjo že več let toži, imel E.E. v najemu. Parcela je že od njegovega očeta v sklopu kmetije ... . Ker je imel rubež, je sam prosil pok. E.E., naj parcelo kupi, s čimer se je strinjal in mu pomaga, da se je rešil dolga. Z vsem je bil seznanjen zato meni, da njega ni bilo treba pisno obveščati, ker je bilo o vsem vse dogovorjeno. Z veseljem je prenesel parcelo v last C.C. in je nihče drug ne bo dobil. 15. Odgovor na tožbo sta posredovala tudi A.A. in B.B. po pooblaščenki. Stranki z interesom se v odgovoru sklicujeta na svoje že dane navedbe v postopku. Poudarjata, da je Vrhovno sodišče RS v sklepu opr. št. X Ips 97/2016 z dne 24. 5. 2017 v točki 26 in 27 obrazložitve zavzelo jasno stališče, da ureditev pred uveljavitvijo ZKZ-E (torej ureditev, ki je veljala v času obravnavanega postopka prodaje kmetijskega zemljišča in jo je zato v konkretnem primeru treba uporabiti), ni omogočala stališča o nastanku zavezovalnega pravnega posla, preden je bil z izjavo o sprejemu ponudbe seznanjen prodajalec kmetijskega zemljišča in da po prejšnji ureditvi, ki upravne enote ni pooblaščala za sprejem pisne izjave o sprejemu ponudbe in tako upravna enota ne more biti pogodbena stranka, ni mogoče šteti, da je bil pravni posel sklenjen, ko je tako izjavo prejela upravna enota, temveč ko jo je prejel prodajalec. V točki 28 obrazložitve pa je Vrhovno sodišče RS tudi zapisalo, da je dejstvo, kdaj je ponudnik prejel revidentovo izjavo, da ponudbo sprejema, relevantno za ugotavljanje, ali je revident ob sklenitvi pogodbe izpolnjeval pogoje za uveljavljanje predkupne pravice. V točki 21 obrazložitve pa je Vrhovno sodišče RS še zapisalo, da mora potencialni kupec pogoje za uveljavljanje predkupne pravice iz 23. člena ZKZ izpolnjevati v trenutku, ko je pogodba sklenjena in najkasneje do izteka roka za sprejem ponudbe iz četrtega odstavka 20. člena ZKZ. Zato je po mnenju strank z interesom tožena stranka pravilno uporabila materialno pravo in pravilno ugotovila in zaključila, da do sklenitve pravnega posla pod odložnim pogojem med tožnikom C.C. in ponudnikom D.D. sploh ni prišlo, da torej pravni posel sploh ni bil sklenjen. Ker so tožbeni ugovori neutemeljeni, in je izpodbijana odločba obrazložena, tožena stranka pa je pravilno ugotovila dejansko stanje in pravilno uporabila materialno pravo, stranka z interesom predlaga, da sodišče zavrne tožbo kot neutemeljeno.

16. Tožba ni utemeljena.

17. V tem upravnem sporu gre za vprašanje pravilnosti in zakonitosti odobritve pravnega posla prodaje kmetijskega zemljišča s parc. št. 120/0 k.o. ..., ki jo je prodajal D.D. iz Slovenj Gradca. V postopku je bilo nesporno ugotovljeno, da je bila ponudba za prodajo spornega zemljišča objavljena v času od 24. 2. 2014 do 26. 3. 2014. Dne 6. 3. 2014 je izjavo o sprejemu ponudbe podal C.C., dne 26. 2. 2014 A.A. in B.B., dne 25. 2. 2015 E.E., ki pa je kasneje sprejem ponudbe umaknil. Nesporno je ugotovljeno, da je upravna enota dne 31. 3. 2014 poslala prodajlcu D.D. in vsem prejemnikom ponudbe obvestilo o izjavah o sprejemu ponudbe, ki so ga vsi sprejeli 1. 4. 2014. Nadalje je tožena stranka v pritožbenem postopku ugotavljala, kdaj je prodajalec D.D. prejel izjavi o sprejemu ponudbe C.C. ter A.A. in B.B. Dne 7. 11. 2018 je bil prodajalec o tem, kdaj je bil obveščen o sprejemu ponudb na upravni enoti zaslišan. Povedal je, da sta ga A.A. in B.B. sama obvestila o sprejemu ponudbe, saj sta mu izvod izjave o sprejemu ponudbe posredovala po pošti še v času trajanja ponudbe za prodajo, medtem ko C.C. izjave o sprejemu ponudbe ni posredoval, res pa je dne 1. 4. 2014 prejel obvestilo upravne enote o tem, kdo je sprejel njegovo ponudbo. Da tožnik C.C. prodajalca ni pisno obvestil, da sprejema ponudbo, tožeča stranka pritrjuje v svoji izjavi z dne 19. 11. 2018. Po prvem odstavku 21. člena ZKZ kot je veljal v času, ko je tekel postopek za sprejem ponudbe je moral vsakdo, ki je želel kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe in jo priporočeno s povratnico poslati prodajalcu in upravni enoti ali jo neposredno vložiti na upravni enoti. Zakonodajalec je z Zakonom o spremembah in dopolnitvah Zakona o kmetijskih zemljiščih (Uradni list RS št. 27/16 - ZKZ E) spremenil 21. člen ZKZ tako, da potencialnim kupcem izjave o sprejemu ponudbe ni treba več pošiljati prodajalcu, ampak le upravni enoti. Ker spremenjeni 20. člen določa, da se šteje, da je lastnik s predložitvijo ponudbe upravni enoti to pooblastil za prejem pisne izjave o sprejemu ponudbe, spremenjeni 21. člen v tretjem odstavku določa tudi, da je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem, ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe.

18. Pravno vprašanje, kdaj je pogodba za nakup kmetijskega zemljišča sklenjena, ali v trenutku, ko zainteresirani kupec upravno enoto obvesti o sprejemu ponudbe ali ko je o tem seznanjen ponudnik (prodajalec), je obravnavalo Vrhovno sodišče v sklepu X Ips 97/2016. Šlo je prav za ta primer, torej iste stranke kot so v obravnavanem upravnem sporu. V 16. točki navedenega sklepa je VS RS navedlo, da ZKZ, ki ureja zakonito predkupno pravico pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije v 23. členu določa, kdo so predkupni upravičenci in v kakšnem vrstnem redu lahko uveljavljajo predkupno pravico. Ne določa pa, ali morajo biti pogoji za priznanje predkupne pravice izpolnjeni že v trenutku, ko sprejemnik ponudbe da pisno izjavo o sprejemu ponudbe ali ko to izjavo prejmeta upravna enota oziroma ponudnik, ali pa morajo biti ti pogoji izpolnjeni do poteka roka za sprejem ponudbe, to je ne glede na to, kdaj je izjava o sprejemu ponudbe dana oziroma prejeta. Po presoji Vrhovnega sodišča mora potencialni kupec pogoje za predkupno pravico izpolnjevati tudi v trenutku sklenitve pravnega posla, čeprav je ta sklenjen pod odložnim pogojem. Ta razlaga izhaja iz ureditve prometa s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami in iz določb Obligacijskega zakona (OZ), ki ureja učinkovanje pogodb, sklenjenih pod odložnim pogojem. O odobritvi pravnega posla upravna enota odloča v posebnem postopku, ki se začne z vlogo za odobritev pravnega posla, ki jo oseba, ki sklene upravni posel z lastnikom nepremičnine (prvi odstavek 22. člena ZKZ). Odobritev predstavlja dodaten pogoj k predpostavkam za veljaven nastanek zavezovanega pravnega posla, v postopku za njeno izdajo pa se obravnavajo zato predvidena vsebinska vprašanja (tretji odstavek 19. člena ZKZ), ki se nanašajo na pogoje za veljavnost že sklenjenega pravnega posla. Upravni organ tako v postopku po 22. členu ZKZ lahko odobri le pravni posel, ki je uveljavljen že ob njegovi sklenitvi. Tako stališče izhaja tudi iz drugega odstavka 59. člena OZ, ki določa, da bo pogodba, če je sklenjena pod odložnim pogojem in se pogoj izpolni, učinkovala od trenutka sklenitve (razen, če iz zakona, narave posla ali volje strank ne izhaja kaj drugega). To pomeni, da morajo biti pogoji za veljavnost pogodbe, torej tudi predkupna pravica izpolnjeni v trenutku sklenitve pogodbe. Upoštevajoč veljavno ureditev pred uveljavitvijo ZKZ-1 po presoji Vrhovnega sodišča ta ni omogočala stališča o nastanku zavezovalnega pravnega posla, preden je bil z izjavo o sprejemu ponudbe seznanjen prodajalec kmetijskega zemljišča. Zato po stališču Vrhovnega sodišča po prejšnji ureditvi, ki upravne enote ni pooblaščala za sprejem pisne izjave o sprejemu ponudbe, ni mogoče šteti, da je bil pravni posel sklenjen, ko je tako izjavo prejela upravna enota, temveč ko jo je prejel prodajalec.

19. Nesporno je bilo ugotovljeno, da tožeča stranka C.C. prodajalca o sprejemu ponudbe ni pisno obvestil, sta pa to storila A.A. in B.B. Ob tem je tožena stranka še ugotovila, da sta A.A. in B.B. izpolnjevala pogoje iz 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ (sta kmeta, ki imata v lasti zemljišče, ki meji na zemljišče, ki je naprodaj), in tudi po tretjem odstavku istega člena, saj jima kmetijska dejavnost pomeni edino dejavnost. Upoštevajoč materialno podlaga, ki je veljala v času objave ponudbe o prodaji kmetijskega zemljišča, glede na stališče Vrhovnega sodišča v sklepu X Ips 97/2016 in glede na nesporno ugotovljeno dejansko stanje, je izpodbijana odločitev po presoji sodišča pravilna in zakonita.

20. Tudi tožbeni ugovori ne vplivajo na drugačno odločitev. Po presoji sodišča izpodbijana odločba vsebuje vse elemente iz 214. člena ZUP in je obrazložitev tudi podana na način, da jo je mogoče preizkusiti. To pomeni, da tožniku ni bila kršena ustavna pravica do enakega varstva iz 22. člena Ustave RS in 14. člena Ustave RS kot tudi ne pravica do pravnega sredstva iz 25. člena Ustave RS. Prav tako tožeča stranka nima prav, ko navaja, da je tožena stranka zmotno uporabila materialno pravo. Tožničino razumevanje stališča Vrhovnega sodišča je napačno. Vrhovno sodišče RS je v sklepu št. X Ip 97/2016 zavzelo jasno stališče, da ureditev pred uveljavitvijo ZKZ-1 ni omogočala stališča o nastanku zavezovalnega pravnega posla, preden je bil z izjavo o sprejemu ponudbe seznanjen prodajalec kmetijskega zemljišča in da po prejšnji ureditvi, ki upravne enote ni pooblaščala za sprejem pisne izjave o sprejemu ponudbe in tako upravna enota ne more biti pogodbena stranka, ni mogoče šteti, da je bil pravni posel sklenjen, ko je tako izjavo prejela upravna enota, temveč ko jo je prejel prodajalec. Pravni posel je tako sklenjen, ko je izjavo o sprejemu ponudbe prejel ponudnik, ne pa upravna enota, pri čemer pa mora biti pravni posel sklenjen najkasneje do izteka roka za sprejem ponudbe iz četrtega odstavka 20. člena ZKZ. Neutemeljeni so tudi tožbeni ugovori glede nepopolnega in zmotno ugotovljenega dejanskega stanja. Navajanje, kako je potekalo ustno dogovarjanje med prodajalcem in tožečo stranko na odločitev v tem upravnem sporu ne vpliva. Morebitna drugačna volja strank ne more biti upoštevna, saj gre za zakonsko ureditev predkupne pravice. Določbe ZKZ, ki urejajo institut predkupne pravice, so prisilne narave in so namenjene usmerjanju prometa s kmetijskimi zemljišči tako, da ostanejo v primarni pridelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije (glej II Ips 151/2012 in II Ips 317/2014).

21. Na odločitev v zadevi ne vplivajo niti ostale tožbene navedbe, zato je sodišče tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 kot neutemeljeno zavrnilo. Sodišče je v skladu z 2. alinejo drugega odstavka 59. člena ZUS-1 odločilo brez glavne obravnave. Sodišče je sicer dolžno izvesti glavno obravnavo, kadar jo stranka izrecno zahteva, saj gre v nasprotnem primeru za kršitev 22. člena Ustave RS. Vendar iz 22. člena Ustave RS ne izhaja absolutna pravica stranke do izvedbe glavne obravnave, temveč je glavna obravnava zgolj sredstvo za izvajanje dokazov. V obravnavani zadevi pa za odločitev sodišča ni bilo treba izvajati dokazov, ki niso bili že izvedeni v postopku izdaje izpodbijane odločbe (drugi odstavek 51. člena ZUS-1), zaslišanje prodajalca je bilo v upravnem postopku že izvedeno, tožeča stranka pa je imela ves čas možnost sodelovanja v postopku.

22. Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne.