Jedro

Prekinitev postopka zaradi stečaja tožnika, ki je nastopila po opravi procesnih dejanj v pritožbenem postopku (vloženi pritožbi in odgovoru na pritožbo), ni ovira za izdajo odločbe pritožbenega sodišča. Pričakovanje toženke, da bo parket položen tako, da ne bo škripal, stekleni rob fasade pa gladek in nenevaren, ni izven standarda molče dogovorjenih lastnosti stanovanja.

Toženka v zvezi z ugovorom stvarnih napak po določbah ZVKSES ni dolžna postaviti nasprotnega tožbenega zahtevka in tudi ne posebej uveljavljati pobotnega ugovora glede stroškov, ki so potrebni za odpravo napak.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba v III. točki izreka spremeni tako, da se znesek 215,28 EUR nadomesti z zneskom 288,96 EUR, sicer se pritožba zavrne in sodba v preostalem izpodbijanem zavrnilnem delu, potrdi.

II. Pravdni stranki sami nosita svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 97702/2011 z dne 10.8.2011 ostane delno v veljavi, tako, da je toženka dolžna tožniku v roku 8 dni plačati znesek 1.953,52 EUR z zakonitimi zamudnimi obresti od 3.2.2007 do plačila in izvršilne stroške v znesku 44,48 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 15.1.2012 do plačila (I. točka izreka); da se v preostalem delu sklep o izvršbi razveljavi, kar zahteva tožnica več ali drugače pa se zavrne (II. točka izreka); odločilo, da je toženka dolžna tožniku plačati pravdne stroške v znesku 215,28 EUR, v roku 15 dni (III. točka izreka).

2. Zoper zavrnilni del sodbe in zoper izrek o stroških je tožnik vložil pravočasno pritožbo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava in predlagal, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da sklep o izvršbi ohrani v celoti v veljavi, s stroškovno posledico, podredno pa sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je sodišče zapisalo, da se je toženka odločila zmanjšati kupnino zaradi obstoja stvarnih napak na nepremičnini, pri čemer iz obrazložitve ne izhaja, na kakšni pravni ali dejanski podlagi je sodišče tak sklep sprejelo. Bistvena je ugotovitev, ali so domnevne napake kdaj obstajale in če so, ali predstavljajo takšne stvarne napake, da sme zaradi njihovega obstoja toženka uveljavljati katero od pravic, ki ji gredo po materialnem pravu. Med pravdnima strankama je bil obstoj napak ves čas sporen, zato bi moralo sodišče pojasniti, na podlagi katerih dejstev sklepa, da napake obstajajo. V ta namen je sodišče postavilo izvedenca gradbene stroke, nato pa le obširno povzelo izvedenčeve ugotovitve in nekritično sledilo njegovi pravni opredelitvi napak. Naloga sodišča je bila, da od izvedenca ugotovljeno dejansko stanje pravno opredeli, v sodbi pa ni opredelitve, zakaj škripanje parketa in oškrbljeno steklo na fasadnih ploščah predstavljata stvarni napaki v smislu 459. člena Obligacijskega zakonika (OZ) in ne zgolj estetske pomanjkljivosti. Sodba torej nima razlogov, zakaj so pomanjkljivosti, ki jih je zatrjevala toženka, stvarne napake, zaradi česar sodbe v tem obsegu ni mogoče preizkusiti. Četudi je sodišče sledilo izvedenčevi opredelitvi napak kot stvarnih napak in se pri tem sklicevalo na izvedenčevo mnenje, mu ni sledilo v celoti. Glede poškodbe stekla fasadne stene v loggi je izvedenec zapisal, da gre za estetsko pomanjkljivost, kar pomeni, da ne predstavlja stvarne napake. Sodišče v nadaljevanju izrecno ugotovi, da v zapisniku o izročitvi in prevzemu nepremičnine z dne 2.2.2007 ni navedb, da bi toženka ob prevzemu nepremičnine zahtevala odpravo napak, iz nadaljevanja obrazložitve pa izhaja, da je toženka odpravo napak zahtevala. Tudi v tem obsegu je sodišče zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče je napačno toženki priznalo ugovor manjvrednosti nepremičnine v višini 5.387,45 EUR, kolikor znaša vrednost neodpravljenih napak. Toženka svojega ugovora manjvrednosti nikdar ni specificirala tako, da bi se sodišče o takšnem ugovoru sploh lahko odločalo. Sodišče v pravdnem postopku odloča v mejah postavljenih zahtevkov. Toženka je imela dolžnost podrobno specificirati svoje zahtevke in ugovore v tem postopku, navesti vsa dejstva v podporo svojim zahtevkom in predlagati dokaze v njihovo utemeljitev. Toženka ni navedla, koliko naj bi bila nepremičnina zaradi domnevnih stvarnih napak manjvredna. Šele z dopolnitvijo pripravljalne vloge, ki jo je v spis vložila po prvem naroku, je nekoliko specificirala svoj podredni pobotni zahtevek, ki pa mu je tožnik nasprotoval. Vendar tudi v tej vlogi ni specificirala svojega ugovora manjvrednosti, ki je predstavljal njen primarni zahtevek. Toženka ni nikdar trdila, da je nepremičnina manjvredna za 5.387,45 EUR, niti, da je manjvredna toliko, kolikor znaša vrednost neodpravljenih napak. Njena edina trditev je bila, da se kupnina zniža. Res je to trdila v nekaterih dopisih, ki jih je predložila kot dokaz, vendar s predložitvijo listinske dokumentacije ne more nadomestiti manjkajočih trditev. Pa tudi če bi listinsko dokumentacijo sodišče štelo za dopolnitev tožbenih navedb, toženka ni predložila nobenega dokaza v podkrepitev svojih trditev. Tudi izvedenec je bil predlagan in postavljen za dokazovanje drugih dejstev (zgolj za obstoj pomanjkljivosti), ne pa za vrednostno oceno neodpravljenih napak. S tem, ko je sodišče toženki priznalo ugovor manjvrednosti nepremičnine, je kršilo načelo kontradiktornosti pravdnega postopka, saj je odločilo preko zahtevka toženke (2. člen ZPP), s takšnim postopanjem pa je bila tožniku odvzeta možnost obravnavanja pred sodiščem (pritožbeni razlog po 8 . točki drugega odstavka 339. člena ZPP). Sodišče je tudi zmotno ugotovilo dejansko stanje. Napačno je ugotovilo, da je tožnik napake priznal, ker napake, zapisane v zapisnikih z dne 5.1.2007 in 19.1.2007 še vedno niso odpravljene. Toženka se je namreč s podpisom zapisnika o izročitvi in prevzemu nepremičnine z dne 2.2.2007 odpovedala svojim pravicam po Zakonu o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES). Toženka pripomb na zapisnik ni imela, izrecno pa je bila poučena o pravnih posledicah, ki jih ima sklenitev takega zapisnika zanjo kot kupovalko. S podpisom tega zapisnika se je odpovedala pravici do zadržanja 5 % kupnine po drugem odstavku 15. člena ZVKSES. Sodišče tega dejstva ni posebej ugotavljalo, v sodbi pa ga je docela prezrlo. Zato je tudi nerelevantno za odločitev, ali pomanjkljivosti še vedno obstajajo, saj jih toženka ni uveljavljala na pravno predpisan način, ob prevzemu stanovanja, ko je za te pomanjkljivosti vedela. Tožnik napak ni priznal. Zgolj dejstvo, da ni pisno oporekal dopisu toženke z dne 18.5.2007 in da ni ugotavljal vrednosti napak, ne pomeni, da je te napake priznal. ZVKSES stvarnih napak ne opredeljuje, zato se tudi pri pogodbah med investitorji in končnimi kupci – potrošniki uporablja definicija stvarne napake, ki jo določa 459. člen OZ. Pomanjkljivosti, ki jih je toženka uveljavljala v tem postopku, ne ustrezajo definiciji stvarne napake. Oškrbljen rob fasadne plošče ni stvarna napaka, v ničemer ne krni normalne rabe stanovanja. Sicer pa toženka sploh nima materialnopravne legitimacije za uveljavljanje napake, ki sicer to ni, na fasadni plošči. Fasada sodi med skupne gradbene elemente stavbe, zato morajo upravičenja na fasadi izvrševati le vsi etažni lastniki skupaj oziroma etažni lastniki, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev. Tudi škripanje parketa ne pomeni stvarne napake, saj v ničemer ne krni normalne rabe stanovanja. Glede lastnosti in odlik, ki bi bile med strankama posebej odgovorjene, pa opozarja na izvedenčevo ugotovitev, da je parket izveden v boljši izvedbi, kot je predpisana s projektom. Ni jasno, zakaj sodišče prve stopnje tožniku ni priznalo med stroške postopka plačila sodne takse, pri čemer je ta strošek pravočasno priglasil. 3. Toženka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. V pritožbenem postopku je pritožbeno sodišče ugotovilo, da je bil zoper tožnika s sklepom Okrožnega sodišča v Kranju St 58/2014 z dne 9.1.2014 začet stečajni postopek. S tem dnem je prišlo do prekinitve postopka po samem zakonu (4. točka 205. člena ZPP). Vendar pa v konkretnem primeru prekinitev postopka v pritožbenem postopku, ni ovira za izdajo odločbe pritožbenega sodišča. Sodba sodišča prve stopnje je bila izdana dne 25.4.2013, v pritožbenem postopku pa so bila opravljena tudi že vsa procesna dejanja strank (pritožba je bila vložena dne 3.9.2013, odgovor na pritožbo pa dne 26.9.2013), samo odločba pritožbenega sodišča še ni bila izdana. Na to dejanje, ki je procesno dejanje izključno samo sodišča, prekinitev postopka ne vpliva, niti niso zaradi njega kakorkoli ogrožena procesna upravičenja strank. Pritožbeno sodišče je zato pritožbo, kljub prekinitvi postopka po zakonu samem, obravnavalo.

6. Tožnik in toženka sta dne 17.5.2011 sklenila kupoprodajno pogodbo, dne 28.12.2012 pa aneks h kupoprodajni pogodbi za stanovanje v Š.,. Kupnina po pogodbi in aneksu je znašala 162.409,44 EUR. Toženka je kupnino plačala v višini 154.383,40 EUR, 8.016,04 EUR pa je na podlagi drugega odstavka 15. člena ZVKSES zadržala do odprave napak na stanovanju. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku ugodilo v višini 1.953,52 EUR, v preostalem pa tožbeni zahtevek zavrnilo, ker ga je štelo za pobotanega s toženkinim zahtevkom v zvezi s stroški odprave napak (četrti odstavek 20. člena ZVKSES).

7. Odločitev je materialnopravno pravilna in temelji na dovolj popolno ugotovljenem dejanskem stanju, sodišče prve stopnje pa tudi ni zagrešilo očitanih bistvenih kršitev določb postopka.

8. Sodba je dovolj obrazložena, da jo je mogoče preizkusiti. Glede na ugovor toženke, da na prevzetem stanovanju obstajajo napake, ki jih tožnik kljub zavezi ni odpravil, je v dokaznem postopku sodišče ugotavljalo ali te napake obstajajo, višino stroškov potrebnih za njihovo odpravo in nato ugotovljene stroške pobotalo s tožbenim zahtevkom tožnika, vse na podlagi določb 15. in 20. člena ZVKSES, na katere se je toženka tudi izrecno sklicevala. Zato ne drži pritožbeni očitek, da iz sodbe ne izhaja, na kakšni pravni in dejanski podlagi je sodišče prve stopnje sprejelo svojo odločitev.

9. Da zatrjevani napaki – škripanje parketa, poškodovani rob stekla na fasadi v loggi, obstajata, ne more biti sporno. To sta pravdni stranki ugotovili tako v zapisniku ob prvem pregledu stanovanja dne 5.1.2007 (priloga B10) kot v zapisniku ob drugem pregledu stanovanja dne 19.1.2007 (priloga B11), prav tako ne, da nista bili odpravljeni, kar izhaja tako iz zapisnika o drugem pregledu stanovanja kot iz nadaljnje korespondence med pravdnima strankama (prilogi B12, B13). Med postopkom med pravdnima strankama tudi ni bilo sporno, da se toženkin ugovor nanaša na ti dve napaki, tudi izvedencu gradbene stroke je bilo izvedensko delo naloženo prav v zvezi s tema napakama s sklepom z dne 12.12.2012 (list. št. 74), čemur tožnik ni nasprotoval. Zato tudi ni utemeljen pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje napake ugotavljalo brez ustrezne trditvene podlage toženke.

10. Ker sta pravdni stranki sklenili samostojen sporazum o odpravi napak, vsebovan v zapisniku ob prvem pregledu stanovanja, tožnik ne more uspeti s sklicevanjem na to, da iz zapisnika o prevzemu stanovanja z dne 2.2.2007 (priloga A4), ne izhaja, da bi toženka te napake (ponovno) reklamirala. Tožnik je obveznost odpraviti napake sprejel že s podpisom zapisnika ob prvem ogledu stanovanja, ko se je zavezal napake odpraviti do 18.1.2007 (pa jih ni).

11. Glede na to, da je sodišče prve stopnje ugovor toženke (delno) upoštevalo, je torej obe ugotovljeni napaki štelo za stvarni napaki, za katere tožnik (prodajalec) odgovarja (459. člen OZ). S takšno, v odločitvi vsebovano, oceno pritožbeno sodišče soglaša. Pričakovanje toženke, da bo parket položen tako, da ne bo škripal, stekleni rob fasade v loggi pa gladek in nenevaren, ni izven standarda molče dogovorjenih lastnosti stanovanja (3. točka 459. člena OZ). Med postopkom ni bilo sporno, da je poškodovano steklo v loggi, ki je del stanovanja toženke (oba zapisnika o ogledu stanovanja, izvedensko mnenje), da toženka ni aktivno legitimirana za ta del ugovora, tožnik tudi ni nikoli zatrjeval, zato so neutemeljene tudi pritožbene navedbe, da bi takšen ugovor lahko podali le vsi lastniki stanovanj v objektu oziroma lastniki s solastninskim deležem objekta nad 50 %.

12. Da je višino stroškov potrebnih za odpravo napak ugotavljal izvedenec gradbene stroke (toženka je postavila konkretno trditev o višini teh stroškov le v zvezi z odpravo napake na steklu), je po mnenju pritožbenega sodišča v skladu s tretjim odstavkom 20. člena ZVKSES in s takšnim postopanjem sodišče prve stopnje ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Toženka je napaki konkretno zatrjevala oziroma nikoli ni bilo sporno, na kateri napaki se njen ugovor nanaša, dokazala je, da napaki nista bili odpravljeni, višino stroškov potrebnih za njuno odpravo, pa je ugotavljalo sodišče prve stopnje s pomočjo predlaganega izvedenca gradbene stroke, kar je v skladu z navedeno določbo, upoštevaje, da v zvezi z njenim ugovorom toženka ni bila dolžna postaviti nasprotnega tožbenega zahtevka niti ni bila dolžna postaviti posebej uveljavljanega in definiranega pobotnega ugovora (četrti odstavek 20. člena ZVKSES).

13. Sodišče prve stopnje je ugovoru toženke ugodilo za znesek, ki predstavlja seštevek z izvedencem gradbene stroke ugotovljenih stroškov, potrebnih za odpravo napak. S tem je sodišče prve stopnje toženki priznalo pravico odpraviti napake na stroške prodajalca, kar je eden od jamčevalnih zahtevkov (analogna uporaba tretjega odstavka 639. člena OZ) in kar je v skladu tudi z določbo tretjega odstavka 20. člena ZVKSES. Tako ni mogoče govoriti, da je sodišče prve stopnje odločalo o znižanju kupnine zaradi manjvrednosti stanovanja, zato so pritožbene trditve s tem v zvezi pravno irelevantne.

14. Delno pa je pritožba utemeljena v zvezi z odmero pravnih stroškov. Sodišče prve stopnje je spregledalo, da je tožnik pravočasno uveljavljal od toženke tudi povrnitev stroškov plačila sodne takse v višini 307,00 EUR (ki jo je tudi plačal).

15. V tem obsegu je zato pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in tožniku priznalo skupaj 288,96 EUR pravdnih stroškov, sicer pa pritožbo zavrnilo in sodbo v izpodbijanem zavrnilnem delu potrdilo (358. člen, 353. člen ZPP).

16. Ker je tožnik s pritožbo uspel le v manjšem obsegu in še to le glede stranske terjatve, je pritožbeno sodišče odločilo, da sam nosi svoje stroške pritožbenega postopka (drugi odstavek 154. člena ZPP). Ker navedbe v odgovoru na pritožbo k odločitvi pritožbenega sodišča niso pripomogle, ne gre za potrebne pravdne stroške, zato jih toženka nosi sama.