Jedro

Tožnik brez sodne odločbe, da je bila sklenjena ustna pogodba ne more zahtevati, da pravni posel odobri upravna enota, zato je pravovarstvo, ki ga zahteva v tem postopku, edini način, da bo lahko realiziral prenos lastninske pravice na pravnoposlovni podlagi. Če je sodna praksa dopustila možnost priposestvovanja kmetijskih zemljišč in gozdov, je toliko bolj utemeljen pravovarstveni zahtevek tožnika na pravnoposlovni podlagi, čeprav postopek sklenitve pogodbe ni potekal po določbah ZKZ.

Toženca sta v izjavah s priznanjem tožniku, da je lastnik nepremičnine, ki jo ima v posesti na podlagi sklenjene pogodbe, dejansko pripoznala tudi njegov obligacijski zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižne listine. Objektivno so njune izjave videti kot pripoznava tožnikove terjatve na izstavitev zemljiškoknjižne listine.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v II. in IV. tč. spremeni tako, da se v tem delu glasi: »II./A Vsaka tožena stranka je dolžna potem, ko sklenjeno prodajno pogodbo odobri upravna enota, v 30 dneh izročiti tožeči stranki zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere dovoljuje, da se na njenem solastniškem deležu, ki je 3/16, na parc. št. 234/3, k. o. ... (ID ...), vknjiži lastninska pravica v korist tožnika do 3/16, sicer bo te listine nadomestila sodba.

II./B Drugačen tožbeni zahtevek se v tem delu zavrne.

IV. Tožene stranke so dolžne povrniti tožeči stranki pravdne stroške v višini 785,20 EUR v roku 30 dni od prejema sodbe sodišča prve stopnje, v primeru zamude, po preteku paricijskega roka, pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. dne dalje do plačila, pod izvršbo.«

II. V preostalem delu se pritožba zavrne ter se v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožene stranke morajo v 15 dneh od prejema sodbe sodišča druge stopnje plačati tožeči stranki pritožbene stroške v višini 142,05 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka izpolnitvenega roka do prenehanja obveznosti.

Obrazložitev

1. V prvem sojenju je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da so toženci dolžni izstaviti tožniku zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega bo pri solastniških deležih tožencev do 9/16 na parc. št. 234/3 k. o. ... (ID ...),1 mogoča vknjižba lastninske pravice v korist tožnika do 9/16 do celote, sicer bo to listino nadomestila sodba. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, ker kupoprodajne pogodbe niso bile sklenjene v pisni obliki.

2. Pritožbeno sodišče je s sklepom I Cp 508/2017 z dne 11. 10. 2016 sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje. V obrazložitvi je pojasnilo, da za pogodbo, s katero s prenaša lastninska pravica na nepremičnini, je sicer predpisana pisna oblika (52. člen Obligacijskega zakonika; v nadaljevanju OZ), vendar je tudi pogodba, ki ji manjka (pisna) oblika, lahko veljavna, če je bila v celoti ali pretežno izpolnjena (58. člen OZ), zato lahko sodišče ugodi tožbenemu zahtevku na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila tudi na podlagi ustne pogodbe, ki ji prizna veljavnost na podlagi teorije o realizaciji.2 Pritožbeno sodišče je sodišču prve stopnje tudi naložilo, da v novem sojenju ugotovi, ali ima morda nepremičnina status kmetijskega oziroma gozdnega zemljišča kot to zatrjujejo toženci.

3. Toženci so na podlagi sklepa o dedovanju postali solastniki manjšega posestva. Prvo toženec je solastniški delež na posestvu prodal tožniku 2. 9. 2005,3 drugo toženka dne 14. 10. 20054 in tretje toženka 13. 2. 2007.5 Iz teh pisnih pogodb izhaja, da so predmet prodaje kmetijska in gozdna zemljišča, in da so bile ponudbe o prodaji solastniških deležev tožencev izobešene na oglasni deski upravnega organa ter da je bil postopek prodaje nepremičnin izpeljan po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ). Iz zemljiškoknjižnih predlogov, na podlagi katerih je tožnik vpisal lastninsko pravico na teh nepremičninah v zemljiško knjigo, izhaja, da so bile predlogom priložene odločbe upravnega organa o odobritvi teh pravnih poslov. Med pravdnimi strankami ni sporno, da je tožnik postal lastnik nepremičnin, ki so navedene v teh (pisnih) pogodbah, med pravdnimi strankami je sporno, ali so bili predmet prodaje tudi solastniški deleži tožencev na nepremičnini parc. št. 234/3 k. o. ..., ki je gozd, ta nepremičnina pa ni bila zajeta v ponudbah in (pisnih) pogodbah, s tem, da so solastniki nepremičnine toženci vsak do 3/16 in Občina K. pa do 7/16. 4. Tožnik zatrjuje, da je bila sklenjena veljavna kupoprodajna pogodba za to nepremičnino. Toženci so na ogledu pokazali, da so predmet prodaje vsa zemljišča do asfaltne ceste S. - D., kjer se nahaja tudi sporna nepremičnina. Pogodbene stranke ob sklenitvi pogodb niso vedele, da mapna kopija (staro stanje) ne „odseva“ dejanskega stanja v naravi in da vrisana cesta, ki v mapni kopiji poteka po parc. št. 432 k. o. ..., dejansko ne predstavlja asfaltirane ceste S. - D., temveč domnevno cesto, ki ne obstaja. Pogodbene stranke so zato sklepale, da so toženci prodali, tožnik pa kupil zemljišča vse do asfaltne ceste S. - D., kar je razvidno iz mapne kopije, ki prikazuje staro stanje, in iz katere izhaja, da parc. št. 233/1 in 235/0 obe k. o. ..., katere lastnica je sedaj tožnikova mati, kot njegova pravna naslednica, segata do ceste, medtem ko parc. št. 234 k. o. ... leži južno od ceste. Iz mapne kopije, ki predstavlja novo stanje in iz zemljiške knjige, izhaja, da je bila parc. št. 234 k. o. ... po sklenjenih pisnih prodajnih pogodbah razdeljena na parc. št. 234/1, 234/2 in 234/3. Parc. št. 234/1 leži južno od asfaltne ceste, po parc. št. 234/2 poteka asfaltna cesta, parc. št. 234/3 pa leži severno od asfaltirane ceste S. - D. Tožnik dejansko »hasnuje«6 nepremičnino parc. št. 234/3 od nakupa kmetije dalje.

5. Tožnik je postavil naslednji tožbeni zahtevek:7 »Ugotovi se, da je pogodba o prodaji solastnih deležev nepremičnine parc. št. 234/3 k.o. ... (ID ...) med tožečo in toženimi strankami sklenjena (I). Tožene stranke so dolžne v 30 dneh tožeči stranki izročiti zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere bo mogoče, pri toženih strankah do 9/16 solastnih deležih na parc. št. 234/3 k. o. ... (ID ...), vknjižba lastninske pravice v korist tožeče stranke do 9/16 do celote, sicer bo to listino nadomestila sodba (II). Prenos lastninske pravice se v zemljiški knjigi na podlagi te sodbe opravi šele potem, ko sklenjeno prodajno pogodbo odobri pristojna upravna enota (III).«

6. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da: - pogodbene stranke niso vedele, da se stanje po »stari mapni kopiji« ni ujemalo s stanjem v naravi, - sta drugo in tretje toženka pokazali tožnikovi mami, ki je bila tožnikova pooblaščenka, da prodajajo zemljišča do asfaltirane ceste S. - D., - sporna nepremičnina ni bila zajeta v ponudbah, ki so bile predložene upravnemu organu in v pisnih kupoprodajnih pogodbah, ker so bile pogodbe sestavljene ob upoštevanju tedaj veljavne mapne kopije, zato so bile v pogodbah navedene nepremičnine, ki se nahajajo nad vrisano cesto parc. št. 432, kasneje pa je bilo ugotovljeno, da javna cesta parc. št. 432 seka parc. št. 234, zato je prišlo tudi do delitve parc. št. 234, - sta prvo toženec in drugo toženka v izjavah z dne 19. 10. 2009 in z dne 27. 12. 2011 potrdila, da je bila predmet prodajne pogodbe tudi sporna nepremičnina, z izjavama pa je bilo pretrgano tudi zastaranje terjatve, ker je bila tožba vložena 15. 1. 2016, - tožnik uporablja nepremičnino od sklenitve prodajnih pogodb.

7. Toženci izpodbijajo sodbo iz vseh pritožbenih razlogov. Menijo, da sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih, da obstajajo nasprotja med tem, kar se navaja v obrazložitvi sodbe ter kar izhaja iz listin in zapisnikov. Iz nobene izjave prvo toženca ne izhaja, da je s tožnikom ali njegovo mamo sklenil ustno pogodbo o prodaji nepremičnine, ali da bi prodal kaj več od tistega, kar je navedeno v pisni prodajni pogodbi z dne 8. 8. 2005. Tožnik je izpovedal, da ni opravil ogledov s prodajalci in da je prodajno pogodbo pripravil na podlagi podatkov, ki jih je pridobil iz zemljiške knjige in katastra. V postopku je bilo ugotovljeno, da je tožnikova mati opravila ogled z drugo in tretje toženko, ni pa opravila ogleda zemljišč s prvo tožencem. Zmotna je ugotovitev sodišča, da je tretje toženka sklenila ustno pogodbo s tožnikom. Njena izjava8 ne potrjuje obstoja ustne pogodbe glede prodaje nepremičnine. Dokazuje le, da sedaj obstoječa asfaltna cesta S. - D. ne poteka po isti trasi, kot je potekala tedaj obstoječa poljska pot. Tudi izjavi drugo toženke z dne 19. 10. 2009 in 20. 4. 20159 ne potrjujeta, da je sklenila s tožnikom ustno prodajno pogodbo. Toženci so zatrjevali, da je terjatev tožnika zastarala. Sodišče je v sodbi pojasnilo, da ni ugotavljalo, kdaj je bila sklenjena ustna pogodba, ker je bilo na podlagi izjav tožencev pretrgano zastaranje in je bila tožba vložena pravočasno. Prvo toženec v izjavi ni potrdil, da je tožniku nepremičnino prodal oziroma, da mu je prodal vsa zemljišča do obstoječe asfaltirane poti. Sodišče ne pojasni, v katerem delu izjave je prvo toženec potrdil obstoj ustne pogodbe. Ker ni opravil ogleda s tožnikom oziroma njegovo materjo, tudi ni mogel skleniti ustne pogodbe. Druga toženka je z izjavama priznala le to, da je s pogodbo prodala tožniku zemljišče do takrat obstoječe ceste S. - D., ki poteka po sedanji parceli 432/1 k. o. ..., ne pa, da je prodala vsa zemljišča do asfaltirane ceste S. - D. Izjava z dne 27. 12. 2011 ni izraz njene resnične volje. Izjavo je napisala tožnikova mati, ker je bila tožnikova družina nezadovoljna s pričanjem drugo toženke v postopku P 284/2009. Iz izjave ne izhaja, da je tožniku prodala nepremičnino in da je bila sklenjena ustna pogodba. Preklic te izjave je druga toženka poslala sodišču 3. 1. 2012. Nepremičnina je kmetijsko oziroma gozdno zemljišče, zato se na teorijo realizacije ni mogoče uspešno sklicevati, kar ugotavlja tudi sodišče, vendar v nadaljevanju protislovno zaključi, da se nobena pravdna stranka na to dejstvo ni sklicevala. Sodišče ni upoštevalo, da so toženci v novem sojenju zatrjevali, da je nepremičnina gozd in zato veljajo določbe ZKZ. Ustne pogodbe, tudi če so bile sklenjene, so nične, kar posledično pomeni, da tožnik ne more zahtevati izstavitve zemljiškoknjižne listine. Tožbeni zahtevek ne upošteva obligatornega postopka, ki mora biti izpeljan pred upravno enoto po določbah ZKZ. Sodišče bi mora po uradni dolžnosti paziti, da pogodbene stranke niso sklenile nične pogodbe in da ne gre za nedopustno razpolaganje, kot to določa tretji odstavek 3. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Tožbeni zahtevek je tudi nesklepčen, ker tožnik v tožbi ni povzel vsebine domnevno sklenjene pogodbe.

8. Tožnik v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

9. Pritožba je delno utemeljena.

10. Sodišče prve stopnje ni storilo formalnih kršitev postopka, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti. V obrazložitvi sodbe so navedeni razlogi o odločilnih dejstvih, prav tako ni nasprotij, zato so pritožbene navedbe v tem delu neutemeljene. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje.

11. V postopku je bilo prepričljivo dokazano, da so pravdne stranke zmotno sklepale, da je sporna nepremičnina zajeta v ponudbah, ki so jih toženci predložili upravnemu organu, in v pisnih kupoprodajnih pogodbah, ki jih je odobrila upravna enota. Pravdne stranke so na podlagi »stare mapne kopije« zmotno sklepale, da je sporna nepremičnina del nepremičnin, ki so bile navedene v ponudbi oziroma v pisnih pogodbah.

12. V dokaznem postopku res ni bilo ugotovljeno, da bi pri ogledu nepremičnin sodeloval prvo toženec, dokazano pa je bilo, da sta na ogledu sodelovali njegovi sodedinji drugo in tretje toženka, ki sta v naravi pokazali tožnikovi materi, ki je zastopala tožnika, da so predmet prodaje nepremičnine do asfaltirane ceste S. - D. Drugo toženka v svoji izpovedbi pritrjuje trditvam tožnika, da so sledili »stari mapni kopiji«, da je bila vrisana cesta na parc. št. 432 » nevidna... Stali smo na asfaltni cesti in rekli, da je meja cesta, a mi nismo vedeli, da sta v resnici dve cesti, ker nista bili vidni.« V izjavi z dne 19. 10. 2009 je drugo toženka navedla: »Zemljišče je bilo prodano do takrat obstoječe ceste S. - D. Tako so bile na dan prodaje dne 13. 9. 2005 vpisane parcele in poznejših sprememb vrisa ni bilo.« V dopisu z dne 27. 12. 2011, ki ga je drugo toženka poslala Okrožnemu sodišču v ..., je ta dejstva znova potrdila. Drugo toženka je v dopisu z dne 3. 1. 2012 sicer navedla, da jo je v podpis dopisa z dne 27. 12. 201110 prisilila tožnikova mati, ki je izjavo prinesla s seboj, pa vendar glede na ostale listine in dokaze ta preklic ne more spremeniti zaključka, da so pogodbene stranke zmotno sklepale, da ponudbe, dane upravnemu organu, in pisne pogodbe vključujejo tudi sporno nepremičnino, še posebej glede na druge izjave tožencev. V izjavah druga toženka tudi pojasnjuje, da »smo prodali 9/16, ki vodi od ceste S. - D.«,11 kar potrjuje, da so vsi solastniki (toženci) želeli prodati sporno nepremičnino tožniku in da so vse pravdne stranke zmotno sklepale, da je sporna nepremičnina že vključena v ponudbah, ki so bile predložene upravnemu organu. Tudi prvo toženec v izjavi z dne 26. 2. 2015 pojasnjuje, da »bi več glede prodaje nepremičnin vedela povedati moja teta A. A. (drugo toženka) in da je že podal stališče, ki se do danes ni spremenilo, in moje pooblastilo za to, da v zemljiškem katastru uredite status parcele....zato moja posebna dejanja niso potrebna...prodal sem vam jih v dobri veri, da so parcele v registru take kot v naravi...obe stranki sva predpostavljali, da sta zemljiški kataster in dejansko stanje usklajeni...sam kakšnega interesa, da bi obdeloval tista zemljišča nisem imel.« Glede na vsebino te izjave tudi ni mogoče slediti navedbam prvo toženca, da je izjava le odgovor na poziv tožnikove mame glede lastništva nepremičnin, ki so predmet pisne pogodbe, ker to izhaja tudi iz uvodnega dela izjave, v katerem ni omenjena sporna nepremičnina. Glede na ostale dokaze ni dvoma, da je prvo toženec izjavil voljo, da je predmet prodaje sporna nepremičnina, kar velja tudi za tretje toženko, ki je v izjavi z dne 10. 5. 2009 (med drugim) zapisala: »Dogovorjeno je bilo, da je zemljišče prodano do takrat obstoječe ceste, tako so bile na dan prodaje 30. 1. 2007 vrisane parcele, ki ležijo ob cesti, kar je razvidno iz mapnih kopij z dne 27. 3. 1987...je bila posest prodana do takrat obstoječe ceste S. - D.«12 Nenazadnje ni najti razumljivega razloga, zaradi katerega bi toženci v izjavah priznali tožniku lastninsko pravico in posest, če nepremičnina ni bila del pogodbenega dogovora o prodaji te nepremičnine.

13. Iz dopisa upravnega organa z dne 30. 11. 2017, ki je odgovoril na poziv sodišča prve stopnje, izhaja,13 da »je nepremičnina po namenski rabi opredeljena del kot gozdno zemljišče in del kot površine razpršene poselitev, zato je potrebno, da promet z nepremičnino poteka po določbah ZKZ.14 Pri ugotavljanju predkupnih upravičencev se uporabljajo določbe ZG.«

14. Pritožbeno sodišče je ugotovilo, da je bil med pravdnimi strankami sklenjen veljavni pravni posel (oziroma pravni posli) o prodaji sporne nepremičnine, katerega veljavnost je vezana na odobritev upravnega organa, kar je odložni pogoj, zato je tožnikov ugotovitveni tožbeni zahtevek utemeljen, dajatveni pa delno, ker je vsak toženec solastnik sporne nepremičnine (le) do 3/16 do celote in ne v deležu do 9/16, ki je skupni (so)lastniški delež vseh tožencev na tej nepremičnini.15 Tožnik tudi ni postavil tožbenega zahtevka povsem v skladu z načelnim pravnim mnenjem Vrhovnega sodišča z dne 6. 4. 2012,16 iz katerega izhaja, da je šele po odobritvi pravnega posla s strani upravne enote prodajalec dolžan kupcu izstaviti overjeno zemljiškoknjižno dovolilo,17 zato je pritožbeno sodišče v tem delu sodbo sodišča prve stopnje spremenilo, deloma pa je tudi tožbeni zahtevek zavrnilo, v ostalem delu pa je tožbeni zahtevek v skladu z načelnim pravnim mnenjem. Neutemeljen je zato ugovor tožencev, da izrek sodbe ni izvršljiv in da je tožba nesklepčna. Pritožbeno sodišče glede na okoliščine konkretnega primera tudi ugotavlja, da ne gre za razpolaganje strank iz tretjega odstavka 3. člena ZPP.

15. Na seji senata sta bili predstavljeni dve različni materialnopravni stališči, tako glede (ne)veljavnosti pogodbe, kot glede pretrganja zastaranja. Prvo stališče glede (ne)veljavnosti pogodbe in glede ugovora oziroma pretrganja zastaranja je bilo sprejeto kot materialnopravna podlaga za končno odločitev18 in je pritrdilo tožnikovim materialnopravnim stališčem, drugo stališče, ki je sledilo materialnopravnim razlogom tožencev, pa ni bilo sprejeto. V nadaljevanju sta predstavljeni obe stališči, ne iz razloga, ker sta na različnih bregovih, marveč iz razloga, ker so v pravdi izpostavljena številna sporna pravna vprašanja, na katera sodna praksa še ni odgovorila, zato je bilo mogoče le na ta način celovito predstaviti materialnopravno problematiko in sklepanje pritožbenega sodišča. Na ta način lahko tudi toženci prepoznajo, da njihova materialnopravna stališča niso bila spregledana, čeprav na koncu niso bila sprejeta. V tem kontekstu je treba razumeti (brati) sodbo pritožbenega sodišča, saj bi bila lahko ob neskrbnem branju postavljena teza, da so razlogi v odločbi nejasni in v medsebojnem nasprotju.19 Stališči tudi koreninita na istih pravnih predpisih in isti sodni praksi,20 le subsumcija konkretnega dejanskega stanja z abstraktnim dejanskim stanom je različna. Prvo stališče daje prednost pogodbenemu dogovoru, ker so se pravdne stranke dogovorile, da je predmet prodaje tudi sporna nepremičnina, drugo stališče pa daje prednost kogentnim določbam ZKZ, pri čemer ni sporno, da so pravdne stranke zmotno menile, da je nepremičnina vključena v ponudbah, ki so jih toženci posredovali upravnemu organu.

16. Izhodiščna teza drugega stališča, ki ni bilo sprejeto, je bila, da pogodbeno razmerje med pravdnimi strankami ni moglo veljavno nastati, ker niso bile spoštovane kogentne določbe ZKZ. Sklepanje pogodb po ZKZ se od splošnega sklepanja pogodb razlikuje v omejitvi pogodbene avtonomije (izbiri pogodbenega partnerja) in v samem postopku. Namen ZKZ je omejitev prostega prometa s kmetijskimi zemljišči in gozdovi zaradi varstva javne koristi. Ustni dogovori v primeru prodaje nepremičnine, ki je gozd, pred vložitvijo ponudbe nimajo pravnih učinkov, na podlagi katerih bi lahko kupec na pravnoposlovni podlagi pridobil lastninsko pravico na nepremičnini.21 ZKZ in načelno pravno mnenje z dne 6. 4. 2012 določata ravnanja pogodbenih strank, ki jih morajo pogodbene stranke izpolniti, da je sklenjen veljaven zavezovalni pravni posel. Pogodba je sklenjena, ko se sprejme ponudba, ki jo predhodno upravnemu organu predložil lastnik nepremičnine. Vrhovno sodišče je v zadevi II Ips 331/201722 pojasnilo: »Če je neveljavna ponudba, je neveljavna tudi sama pogodba. Ponudba je eden izmed dveh nujnih vzrokov.« Vrhovno sodišče je v sodbi II Ips 147/2017 zapisalo: „Kršitev zakonitih predkupnih pravic v javnem interesu povzroči ničnost zavezovalnega pravnega posla...“.23 Tudi zaradi neupoštevanja predkupnih upravičencev tožniku ni mogoče nuditi pravnega varstva kot ga uveljavlja.24 Glede na okoliščine konkretnega primera, v primerjavi z že citirano sodno prakso, ne gre za kršitev manjšega pomena, tako glede na vsebino (vrsto) pravnega posla, velikost nepremičnine, kakor tudi glede na medsebojna pravna razmerja pogodbenih strank pred izraženo voljo, da bo nepremičnina predmet prodaje. Sodna praksa sicer dopušča tožbene zahtevke, kot jih je oblikoval tožnik (in so mu priznani s to sodbo), vendar le v primerih, ko je postopek predložitve ponudbe in sprejema ponudbe potekal po kogentnih določbah ZKZ. Le v teh primerih je sklenjen veljaven zavezovalni pravni posel pod odložnim pogojem, da pravni posel odobri upravna enota. Druga alineja tretjega odstavka 19. člena ZKZ določa, da upravna enota ne odobri pravnega posla, če promet ni potekal po postopku in na način, določen z ZKZ. Ta določba ni relevantna le za upravni postopek, marveč tudi za presojo veljavnosti zavezovalnega pravnega posla v pravdnem postopku. Tudi vloga za odobritev pravnega posla mora biti vložena v zakonskih rokih,25 ki se vežejo na potek rokov za sprejem ponudbe. Če je bila sklenjena veljavna pogodba pod odložnim pogojem, bi tožnik lahko pred vložitvijo tožbe pridobil odobritev upravnega organa, kar bi mu dalo legitimacijo, da od tožencev zahteva izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, kar pomeni, da je v tem delu tožba preuranjena, saj terjatev na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila še ni zapadala. Ne glede na navedeno, pa je odločilno dejstvo, da iz razloga, ker ponudba glede sporne nepremičnine ni bila predložena upravnemu organu, kot to določa ZKZ, pogodba tudi ni bila sklenjena (s sprejemom ponudbe). Iz teh razlogov ni odločilno, da je tožnik v postopku dokazal, da so pogodbene stranke pred vložitvijo ponudbe pri upravnem organom izrazile voljo, da bo predmet ponudbe tudi sporna nepremičnina in da ne gre za nedopustno razpolaganje (tretji odstavek 3. člena ZPP). Hiba v postopku sklenitve zavezovalnega pravnega posla, kot ga določa ZKZ, pri nepremičnini, ki je gozd, ima za posledico, da pravni posel ni bil sklenjen, kar izključuje tožnikovo aktivno legitimacijo.

17. Srž problema, zaradi katerega sta predstavljeni stališči materialnopravno različni, je tudi v pravilni izbiri pravovarstva, kot ga uveljavlja oziroma bi ga lahko uveljavljal tožnik s tožbenim zahtevkom. Lastninska pravica se pridobi na podlagi pravnega posla, dedovanja ali z odločbo državnega organa (39. člen Stvarnopravnega zakonika; v nadaljevanju SPZ). Tožnik s tožbenim zahtevkom zahteva, da toženci izpolnijo obveznost iz pravnega posla. Za (takšno) pridobitev lastninske pravice se zahteva veljaven pravni posel,26 iz katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko pravico, ter izpolnitev drugih pogojev, ki jih določa zakon (40. člen SPZ). Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom, se zahteva vpis v zemljiško knjigo. Vpis lastninske pravice se predlaga na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila (49. člen SPZ). Zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijska klavzula) je izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo (23. člen SPZ). Ta pravna pravila določajo, da je za uspešen prenos lastninske pravice potreben veljaven zavezovalni posel, s katerim se odsvojitelj zaveže, da bo prenesel lastninsko pravico na sopogodbenika in veljavni razpolagalnim pravni posel, s katerim odsvojitelj izjavlja svojo voljo, da lastninsko pravico prenaša, pridobitelj pa, da lastninsko pravico sprejema, zemljiškoknjižno dovolilo, pa je sestavni del razpolagalnega pravnega posla za prenos lastninske pravice na nepremičninah.27 S prodajno pogodbo (zavezovalnim pravnim poslom) se prodajalec zavezuje, da bo stvar, ki jo prodaja, izročil kupcu tako, da bo kupec na njen pridobil lastninsko pravico, kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino (435. člen OZ). Zaradi varstva javnega interesa posebni predpisi28 določajo predkupne upravičence in posebne postopke, ki so podlaga za pravno veljavni prenos lastninske pravice na nepremičnini.

18. Sklepanje pogodb po ZKZ se od splošnega sklepanja pogodb razlikuje v omejitvi pogodbene avtonomije (izbiri pogodbenega partnerja) ter v samem postopku. Vsa ostala splošna pravila OZ pa seveda veljajo.29 V ZKZ je določen postopek ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča ali gozda (20. člena ZKZ), sprejem ponudbe (21. člena ZKZ) in na kakšen način se upošteva prednostni vrstni reda kupcev (23. člena ZKZ).30 Tretji odstavek 19. člena ZKZ določa, da se pravni posel za pridobitev kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije ne odobri, če promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom. ZKZ torej določa posebna pravila, ki morajo biti izpolnjena pri prodaji nepremičnine, ki je predmet tožbenega zahtevka, kot dodaten pogoj za veljavnost takega pravnega posla, kot ga uveljavlja tudi tožnik s tožbenim zahtevkom, pa je potrebna še odobritev upravnega organa (prvi odstavek 19. člena ZKZ).

19. Lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora ponudbo predložiti upravni enoti, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži. Šteje se, da je lastnik s predložitvijo ponudbe upravni enoti upravno enoto pooblastil za prejem pisne izjave o sprejemu ponudbe (prvi odstavek 20. člena ZKZ). Predlog za sklenitev pogodbe oziroma ponudba mora vsebovati vse bistvene sestavine pogodbe.31 Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano zemljišče, mora v tridesetih dneh od objave ponudbe na oglasni deski, prodajalcu in upravni enoti poslati pisno izjavo o sprejemu ponudbe (četrti odstavek 20. člena ZKZ). V šestdesetih dneh od poteka roka za sprejem ponudbe pa mora pri upravni enoti vložiti zahtevo za odobritev sklenjenega pravnega posla (prvi odstavek 22. člena ZKZ). O odobritvi po 22. členu ZKZ odloča upravna enota v postopku odobritve, upoštevajoč zakonske predpostavke, v okviru katerih zakon določa tudi predkupne upravičence in njihov vrstni red, če predkupno pravico uveljavlja več oseb (23. člen ZKZ). Po drugem odstavku 22. člena ZKZ upravna enota odobri ali zavrne odobritev pravnega posla z odločbo. Stranke postopka za odobritev pravnega posla so (le) pogodbene stranke in vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu z ZKZ.32

20. Iz načelnega pravnega mnenja izhaja, da ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je kupoprodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote, kar pomeni, da pogodba ne more biti veljavno sklenjena tudi ne pod odložnim pogojem, ki je vezano na odobritev upravnega organa, če se obide ta postopek. Nenazadnje, če izjavo o sprejemu ponudbe poda več predkupnih upravičencev, je pogojno sklenjenih več zavezovalnih pravnih poslov. Zahteva po predložitvi pogodbe o pravnem poslu v postopku odobritve pravnega posla iz 22. člena ZKZ je izpolnjena že, če se predkupni upravičenec, ki je pravočasno sprejel ponudbo, sklicuje na izjavo o sprejemu ponudbe. Iz teh razlogov ni jasno, na kakšen način bo (bi) tožnik, glede na postavljeni zahtevek, lahko izpeljal postopek odobritve pogodbe pred upravnim organom, kar je podlaga za nastanek in veljavnost pravnega posla, čeprav bo s pravnomočno sodbo ugotovljeno, da je bila med pravdnimi strankami »sklenjena (ustna) pogodba o prodaji solastnih deležev.«

21. Tožnik s tožbenim zahtevkom ne zahteva priznanja lastninske pravice na nepremičnini na podlagi zakona (originarno), ko citirane določbe ZKZ ne bi bile odločilne za odločitev o priznanju lastninske pravice, saj tudi v primeru, če je pogodba nična ali izpodbojna, ne bi bila izključena možnost originalne pridobitve lastninske pravice s priposestvovanjem. Priposestvovanje izpodbojnost in ničnost pravnega posla sanira. Veljavnost pravnega posla namreč ni predpostavka dobrovernosti posesti lastniškega posestnika: dobroverna lastniška posest lahko temelji tudi na izpodbojnem ali ničnem pravnem poslu.33 Dejanska zmota je namreč lahko podlaga za priposestvovanje.34 Tožnik torej tudi v primeru, če bi bil njegov tožbeni zahtevek na poslovnopravni podlagi zavrnjen, ni brez pravnega varstva, če so morda izpolnjeni pogoji za priposestvovanje.35

22. Drugo stališče je izhajalo iz teze, da z ugotovitvenim zahtevkom, kot ga je oblikoval tožnik, niso navedene bistvene sestavine prodajne pogodbe,36 zato tožnik in toženci ne morejo predložiti ponudbe upravnemu organu, kot to določa drugi odstavek 20. člena ZKZ, s tem, da ponudbo na podlagi prvega odstavka 20. člena ZKZ predloži upravnemu organu lastnik nepremičnine. Tožnik tudi ni postavil zahtevka, da morajo toženci predložiti ponudbo upravni enoti oziroma da ga v nasprotnem primeru sodišče pooblasti, da to dejanje opravi sam namesto tožencev.37 Tožnik tudi ne zatrjuje, da niso izpolnjeni pogoji, na podlagi katerih odobritev upravnega organa ni potrebna (drugi odstavek 19. člena ZKZ) in da ni predkupnih upravičencev. Ker torej ni bil sklenjen veljavni zavezovalni pravni posel (z odložnim pogojem), tožnik tudi ne more uspeti z zahtevkom, da mu toženci izstavijo zemljiškoknjižno dovolilo.

23. Pritožbeno sodišče predstavljenim tezam iz drugega stališča, ki sledi tezam iz pritožbe, ni sledilo, ker ne vzpostavlja razumnega odnosa med omejitvijo pravic in cilji, kot jih določa ZKZ ter pravicami, ki pripadajo pogodbenim strankam v pravnem prometu na podlagi OZ. Upoštevalo je teorijo o realizaciji, ki jo je enotno sprejela sodna praksa, temeljna načela obligacijskih razmerij (predvsem načelo vestnosti in poštenja ter prepoved zlorabe pravic) in stvarnega prava, zato bi bilo v nasprotju s teleološko razlago, če pogodbi o prodaji sporne nepremičnine, ob predpostavki, da pravni posel odobri upravna enota, ne bi priznali pravne veljavnosti oziroma ne bi tožniku dopustili, da skozi postopek, kot ga določa ZKZ, doseže pravnoformalno veljavnost zavezovalnega pravnega posla. Ni najti pravnih in dejanskih razlogov, ki bi potrjevali tezo, da upravni organ ne bo odobril pravnega posla. Gre za upravni postopek, odobritev pravnega posla s strani upravnega organa pa je predpostavka za njegovo veljavnost. V postopku je bilo prepričljivo ugotovljeno, da so toženci izrazili voljo, da bodo prenesli na tožnika lastninsko pravico na nepremičnini in o tem, ali je bil sklenjen takšen dogovor, se je odločalo v tem pravdnem postopku, ker je veljavnost pravnega posla pridržana upravnemu organu, kot to določa prvi odstavek 19. člena ZKZ. Gre tudi za pričakovano pravico, ki pripada tožniku, ki je v celoti izpolnil pogodbeno obveznost. Vse pogodbene stranke so bile namreč v zmoti, da so toženci kot prodajalci izpolnili pogodbeno obveznost, zato so vse pogodbene stranke zmotno sklepale, da so toženci prosti svojih obveznosti. Nepošteno pogodbeno stranko pravo ne sme varovati. Po zakonu in pravici (de iure) je tožnik upravičen do pravovarstva, ko ga uveljavlja. Vrhovno sodišče je v sklepu II Ips 24/2017 pojasnilo, če si nasproti stopita neskrbna in nepoštena stranka, ne more biti več dvoma, da je treba dati prednost prvi, čeprav ni izkazala potrebne skrbnosti, pa bi jo sicer mogla in morala.38 Sprejeta odločitev ne predstavlja obida kogentnih predpisov iz ZKZ, ker so toženci dolžni izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo le ob predpostavki, da pravne posle o prodaji nepremičnine odobri upravna enota. V sedanji pravni ureditvi pristojna upravna enota ne izdaja le potrdila o tem, da je bil postopek objave ponudbe pravilno izpeljan, ampak je soglasje pristojne upravne enote dodaten pogoj k predpostavkam za veljaven nastanek zavezovalnega pravnega posla, ki ga sodišče ne more nadomestiti tako, da bi o tem odločalo kot o predhodnem vprašanju.39

24. Odločitev pritožbenega sodišča temelji na spoznanju, da so ustne pogodbe za sporno nepremičnino zadostna pravna podlaga, na kateri lahko tožnik izposluje v upravnem postopku veljavnost zavezovalnega pravnega posla, kljub temu, da predhodno postopek sklenitve pogodbe ni potekal po določbah ZKZ. Med pravdnimi strankami je namreč že pred predložitvijo ponudbe upravnemu organu obstajalo soglasje volj, da tožnik pridobi (so)lastninsko pravico tudi na sporni nepremičnini. Iz teh razlogov tožniku ni mogoče odreči pravovarstva, kot ga uveljavlja, zgolj iz razloga, ker sporna nepremičnina po pomoti ni bila zajeta v ponudbah, ki so jih toženci predložili upravnemu organu in ki jih je tožnik sprejel ter v pisnih kupoprodajnih pogodbah. Tožnik je zato na podlagi ustnega dogovora upravičen zahtevati od tožencev, da mu izstavijo zemljiškoknjižno dovolilo, potem ko sklenjeno prodajno pogodbo za sporno nepremičnino odobri upravna enota. Posebej iz razloga, ker sodna praksa dopušča pridobitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja tudi za kmetijsko zemljišče ali gozd, je treba tožniku, ki se mu s sodbo priznava, da je bila sklenjena pogodba o prodaji nepremičnine, dopustiti, da pri upravnem organu izposluje odobritev pravnega posla, ki je pogoj, ki mora biti izpolnjen, da bodo toženci izstavili tožniku zemljiškoknjižno dovolilo in se bo tožnik posledično lahko vpisal v zemljiško knjigo kot lastnik nepremičnine. S tem se spoštuje volja pogodbenih strank, hkrati pa se zagotavlja nadzor nad prometom kmetijskih zemljišč, kot to določa ZKZ. Med pravdnimi strankami je bil torej sklenjen veljaven zavezovalni pravni posel z odložnim pogojem, ker so toženci izrazili jasno voljo, da bodo prenesli lastninsko pravico na tožnika in da bo sporna nepremičnina vključena v ponudbah, ki so bile predložene upravnemu organu. Drugačen pristop je tog in formalističen. Gre za kršitev manjšega pomena, specialna in kogentna zakonska ureditev pravnoposlovnega razpolaganja s kmetijskimi zemljišči pa ne izključuje uporabe splošne ureditve o ničnosti, kot jo določa OZ,40 in ker v konkretnem primeru ne gre za pogodbo, ki bi nasprotovala ustavi ali prisilnim predpisom, kot to določa 86. člen OZ, pogodba ni nična. Drugačno stališče bi bilo v nasprotju s splošnim načelom obligacijskega prava, ki stremi k ohranjanju veljavnosti pogodb. Ustavno sodišče je v odločbi Up-824/14 z dne 7. 4. 2016 izpostavilo, da vestnost in poštenje terjata od udeležencev, da si pri izvrševanju pravic in izpolnjevanju svojih obveznosti, ne prizadevajo zgolj za uresničitev svojih interesov, ampak tudi za interese nasprotne (ali prizadete tretje) stranke. Hiba v postopku sklenitve zavezovalnega pravnega posla, kot ga določa ZKZ, glede na okoliščine konkretnega primera, ne more biti razlog za sklep, da pravdne stranke niso sklenile veljavnega zavezovalnega pravnega posla pod odložnim pogojem. Treba je upoštevati (varovati) pogodbeno voljo in s tem pravice in obveznosti, kot so določene v pogodbi. Med pogodbeniki so bile dogovorjene vse bistvene sestavine prodajne pogodbe, cena in predmet prodaje. Tožnik od tožencev zahteva le izpolnitev pogodbenih obveznosti, ki so jih prevzeli s sklenitvijo prodajne pogodbe, s tem, da je tožnik s plačilom kupnine, kot je bila določena v ponudbah, plačal kupnino za nepremičnine, ki so bile vključene v ponudbah oziroma pisnih pogodbah, kakor tudi kupnino za sporno nepremičnino, kar je bilo v postopku prepričljivo ugotovljeno. Tožnik brez sodne odločbe, da je bila sklenjena ustna pogodba ne more zahtevati, da pravni posel odobri upravna enota, zato je pravovarstvo, ki ga zahteva v tem postopku, edini način, da bo lahko realiziral prenos lastninske pravice na pravnoposlovni podlagi. Če je sodna praksa dopustila možnost priposestvovanja kmetijskih zemljišč in gozdov, kot je bilo že pojasnjeno, je toliko bolj utemeljen pravovarstveni zahtevek tožnika na pravnoposlovni podlagi, čeprav postopek sklenitve pogodbe ni potekal po določbah ZKZ. Iz teh razlogov pritožbeno sodišče tudi ni sprejelo tez iz drugega stališča in je zato tožbenemu zahtevku ugodilo v obsegu, kot izhaja iz izreka sodbe.

25. Prvo toženec in drugo toženka sta podala ugovor zastaranja. Trdila sta, da je terjatev tožnika na izstavitev zemljiškoknjižne listine zoper njiju zastarala, ker je od sklenitve pisnih pogodb preteklo deset let.41 Na podlagi 350. člena OZ terjatev na izstavitev listine za vpis v zemljiško knjigo zastara v desetih letih. Tožnik je nasprotno menil, da terjatev ni zastarala, ker sta toženca s pisnimi izjavami pripoznala dolg, zato je prišlo do pretrganja zastaranja.42 V zvezi s pretrganjem zastaranja so odločilne izjave prvo tožnika in drugo toženke, v katerih sta toženca potrdila, da je bila predmet prodaje tudi sporna nepremičnina, da ima na tej nepremičnini tožnik posest in da je lastnik nepremičnine. V nobeni izjavi se toženca nista opredelila do terjatve, ki jo uveljavlja tožnik s tožbenim zahtevkom oziroma nista navedla, da mu bosta izstavila zemljiškoknjižno dovolilo oziroma da mu to terjatev priznavata oziroma jo nameravata izpolniti. Tožnik ne zatrjuje, da je toženca pozval, da mu izstavita zemljiškoknjižno dovolilo in da so izjave odgovor na ta njegov poziv. Iz vsebine izjav, ki so bile sestavljene s strani tožnika oziroma njegove matere, ali so odgovori na tožnikove dopise, je mogoče sklepati, da tožnik ni pozival tožence, da mu izročijo zemljiškoknjižno listino, marveč da mu priznajo lastninsko pravico. Izjave (posebej prvo toženca) kažejo na to, da so izpolnitvena ravnanja iz pogodb pravdne stranke izpolnile in da pravdne (pogodbene) stranke nimajo več obligacijskih zahtevkov druga proti drugi.

26. Enotno je bilo stališče, da iz razloga, ker je pritožbeno sodišče odločilo, da so bile med pravdnimi strankami sklenjene pogodbe o prodaji sporne nepremičnine pod odložnim pogojem, tožnikova terjatev na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila ni zastarala, ker zastaranje ni moglo pričeti teče pred izdajo odločbe o odobritvi pravnega posla, ki jo izda upravni organ. Kljub takšnemu stališču, se je pritožbeno sodišče, ker so v obravnavani zadevi obravnavana številna pravna vprašanja, do katerih se sodna praksa še ni opredelila, kar bo lahko predmet nadaljnjih postopkov, odločilo, da se opredeli tudi do pritožbenih navedb, da z izjavami prvo toženca in drugo toženke ni prišlo do pretrganja zastaranja. Tudi glede tega pravnega vprašanja sta bili dve stališči in sicer prvo, ki ga je pritožbeno sodišče sprejelo in je sledilo tožnikovim materialnopravnim razlogom, da sta prvo toženec in drugo toženka z izjavami pripoznala tožnikovo terjatev na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila in drugo stališče, ki je temeljilo na nasprotni tezi, ki so jo zagovarjali toženci, in ki ni bilo sprejeto.

27. Ni sporno, da je zastaranje (in ne šele pretrganje ali zadržanje zastaranja) institut, ki predstavlja izjemo od osnovnega pravila in načela, da so pogodbene stranke dolžne izpolniti pogodbene obveznosti in da je z ustavnopravnega vidika zastaranje institut, ki posega v učinkovito pravico do sodnega varstva,43 hkrati pa, da je namen tega instituta tudi v tem, da upniku nalaga dolžnost, da pravočasno in znotraj zakonskega roka uveljavlja pravice, ki mu pripadajo, s tem pa se tudi zagotavlja varnost pravnega prometa, posebej iz razloga, ker skozi čas dokazi o (ne)obstoju pravnega razmerja zbledijo. V sodni praksi se poudarja, da mora biti pripoznava jasna, nepogojna in določna ter da se ocenjuje glede na okoliščine primera.44 Ni odločilno, kako dolžnik sam vidi svojo izjavo, temveč kako je izjava (objektivno) videti.45 Središčno sporno vprašanje obeh stališč je bilo, ali sta toženca priznala nekaj več (plus),46 kot uveljavlja tožnik s tožbenim zahtevkom, ali pa nekaj drugega (aliud). V tem delu ne gre za spor glede stvarnih pravic, temveč za spor glede obligacijske obveznosti (izpolnitve pogodbe).47 Tožnikov tožbeni zahtevek je v tem delu obligacijskopravni in ne stvarnopravni. Vsebina pravnega varstva, ki ga zahteva tožnik, ni priznanje lastninske pravice, ampak izpolnitev obligacijske zaveze. Zahtevek tožnika, da mu toženci izročijo zemljiškoknjižno dovolilo je obligacijskopravni zahtevek na izpolnitev pogodbene obveznosti, zato spor o obveznosti prenosa lastninske pravice ni spor o lastninski pravici.48 Enotno je bilo tudi stališče, da je pri ocenjevanju ravnanj pogodbenih strank oziroma izjav tožencev, s katerimi naj bi prišlo do pretrganja zastaranja, treba upoštevati dejstvo, da gre za prava neuke stranke. V postopku tudi ni sporno, da iz izjav ne izhaja, da bi toženca (izrecno) priznala tožniku terjatev iz naslova izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila.49

28. Stališče, ki ni bilo sprejeto, je temeljilo na tezi, ki so jo zagovarjali toženci v pritožbi, da z izjavami, da je bila nepremičnina prodana tožniku, ki ima nepremičnino v posesti in je lastnik, toženca nista izrazila volje, da priznavata tožnikovo terjatev, s katero zahteva, da mu izstavita zemljiškoknjižno dovolilo. Pripoznava zahtevka v pravdnem postopku (316. člen ZPP) je podoben institut kot pripoznava dolga po 364. členu OZ.50 »S pripoznavo zahtevka toženec izjavi voljo, da naj bo obsojen na tisto, kar tožnik zahteva s tožbo.«51 Po drugem stališču, je težko zagovarjati tezo, da sta toženca z izjavami želela seznaniti tožnika, da sta pripravljena izpolniti obveznost iz zavezovalnega pravnega posla in mu izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, še posebej, ker sklepanje pravnega posla glede sporne nepremičnine ni potekalo po kogentnih določbah ZKZ. Če bi toženca v tem postopku v odgovoru na tožbo dala enake izjave, sodišče ne bi moglo izdati sodbe na podlagi pripoznave, ker priznanje lastninske pravice ne pomeni, da sta izrazila voljo, da ju sodišče obsodi na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Po drugem stališču je zmotna miselna pot, da že iz razloga, ker je zemljiškoknjižno dovolilo podlaga za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo,52 toženca pa sta tožniku priznali lastninsko pravico, je končni rezultat enak. »Strogo konceptualno gledano predstavlja zahtevek za izstavitev listine za vpis v zemljiško knjigo zahtevek za opravo dejanja, ki omogoča prenos lastninske pravice na nepremičnini (prvi odstavek 49. člena SPZ). Ustreznica v premičninskem pravu je zahtevek za izročitev premičnine v posest pridobitelja (prvi odstavek 60. člena SPZ). Protiargument, zaradi katerega zahtevek za izstavitev listine za vpis v zemljiško knjigo (v obstoječem pozitivnopravnem redu) ne more (več) ustrezati vindikacijskemu zahtevku, je v resnici globlje konceptualne narave. Najbolj očitno to ponazarja prav določba o zastaranju tovrstnega zahtevka (350. člen OZ). Če bi bilo torej zahtevek za izstavitev listine za vpis v zemljiško knjigo mogoče uporabiti tudi kot posebno obliko vindikacijskega zahtevka, potem ta (v nasprotju s citirano določbo) tudi ne bi mogel zastarati. Drugi sklop problemov se nato tiče ugovorov, s katerimi se zoper tak zahtevek lahko brani nasprotna stranka. Kdor je napaden s tožbo za ugotovitev lastninske pravice, ima na voljo ugovor, da je medtem že sam postal lastnik (običajno s priposestvovanjem). Tisti, ki pa je napaden s tožbo za izstavitev listine za vpis v zemljiško knjigo, pa ima na voljo predvsem ugovor, da takšnega ravnanja ni dolžan opraviti, ker za kaj takšnega ni materialnopravne podlage ali pa, da je takšna njegova obveznost zastarala.«53

29. Teza drugega stališča, ki ni bilo sprejeto, je bila, da tudi trditvena podlaga tožnika ne omogoča sklepa, da je v izjavah izražena volja tožencev, ki kaže tudi (vsaj) pripravljenost, da bosta tožniku izstavila zemljiškoknjižno dovolilo oziroma, da so izjave dane kot odgovor na poziv tožnika, da mu toženca izstavita zemljiškoknjižno dovolilo, ali da bi toženca s izjavami zlorabila tožnikovo zaupanje, ki bi na podlagi teh izjav lahko utemeljeno sklepal, da sta mu toženca pripravljena izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo.54 Nekatere izjave je pripravila tožnikova mati, nekatere pa so odziv na zahtevo tožnika oz. njegove matere, da toženca priznata tožniku lastninsko pravico na nepremičninah, ne pa da mu priznavata izpolnitveni zahtevek in da mu bosta izstavila zemljiškoknjižno dovolilo. Morda bi bila razlaga, ki jo zagovarja druga teza, bolj ekstenzivna,55 če kupec nepremičnine zgolj zaradi zastaranja terjatve na izstavitev zemljiškoknjižne listine, ne bi imel drugega pravnega varstva, čeprav bi bil dobroverni lastniški posestnik, ali če bi bilo izkazano (in zatrjevano), da sta toženca z izjavami želela izigrati tožnikovo upravičenje do izstavitve zemljiškoknjižne listine. Tudi v primeru premičnin, priznanje lastninske pravice še ne pomeni, da je bila stvar izročena in da je s tem kupec postal lastnik stvari. Vrhovno sodišče je v zadevi II Ips 7/20219 pojasnilo, da okoliščine ne smejo vzbujati dvoma, da je dolžnik pripoznal svojo obveznost. Menilo je, da sporočilo upniku, da dolg obstaja ne pomeni pripoznave. Ravnanja dolžnika morajo biti usmerjena v prenehanje obveznosti, odločilno je, kako je izjava objektivno videti. Teza drugega stališča je bila, da je tožnik od tožencev zahteval (pričakoval), da mu z izjavami priznata lastninsko pravico na nepremičnini, ni pa od njiju zahteval (pričakoval), da mu z izjavami priznata izpolnitveno obveznost iz obligacijskega razmerja, na podlagi katere sta mu dolžna izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo.56 Če bi toženca podala enake pisne izjave po preteku zastaralnega roka, da je tožnik lastnik nepremičnine, teh izjav ne bi bilo moč razlagati na način, da sta se odpovedala zastaranju terjatve iz naslova izstavitve zemljiškoknjižne listine (341. člen OZ). Izjava, ki ima veljavo pripoznave dolga, se mora nanašati na konkretno pravno razmerje z vsemi konstitutivnimi elementi.57 Iz teh razlogov je bilo na seji zastopano tudi stališče, da zastaranje terjatve ni bilo pretrgano, vendar teh materialnopravnih stališč pritožbeno sodišče ni sprejelo, kar bo pojasnjeno v nadaljevanju.

30. Pritožbeno sodišče razlogov iz drugega stališča, ki sledi pritožbenim navedbam, ni sprejelo, ker so izjave objektivno videti kot pripoznava terjatve, še posebej, če se upošteva, da gre za prava neuke stranke. Tudi v primeru, če so toženci v izjavah priznali tožniku le, da je (že) lastnik, je bilo jasno, da ima tožnik interes, da formalizira to v zemljiški knjigi, tega pa brez njihovega sodelovanja ni mogel storiti, ker je bila potrebna izdaja posadne listine, ki bi jo morali pridobiti toženci, ali pa tožbeni zahtevek, ki je predmet odločanja tem pravdnem postopku. Ko sta toženca dala predmetne izjave, tudi še ni pretekel rok za priposestvovanje, zato njunih izjav ni mogoče razlagati na način, da sta z izjavami želela priznati tožniku lastninsko pravico na podlagi priposestvovanja. Sodna praksa, na kateri gradi tezo drugo stališče, ni primerljiva z dejanskimi okoliščinami konkretnega primera. Teze drugega stališča so toge in formalistične, posebej ker gre za prava neuke stranke. Toženca sta v izjavah s priznanjem tožniku, da je lastnik nepremičnine, ki jo ima v posesti na podlagi sklenjene pogodbe, dejansko pripoznala tudi njegov obligacijski zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižne listine. Tudi objektivno so njune izjave videti kot pripoznava tožnikove terjatve na izstavitev zemljiškoknjižne listine.

31. Izjave so bile dane, ko še ni pretekel čas, ki je potreben za priposestvovanje, tožnik na tej pravni podlagi na nepremičnini ni pridobil lastninske pravice, zato ni mogoče zagovarjati teze, da s priznanjem lastninske pravice toženci niso priznali tožniku pravice, da lahko zahteva od njih izstavitev zemljiškoknjižne listine oziroma da v izjavah ni mogoče prepoznati njihove volje, da bodo pogodbeno obveznost izpolnili, kljub navedbam (posebej prvo toženca), da pogodbene stranke druga proti drugi nimajo nobenih zahtevkov. Iz teh razlogov sta toženca z izjavami pretrgala zastaranje tožnikove terjatve na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, zato ugovor zastaranja ni utemeljen.

32. Pritožba je delno utemeljena, zato je pritožbeno sodišče v tem delu sodbo spremenilo, v preostalem delu pa je pritožbo zavrnilo ter v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

33. Tožnik je upoštevaje temelj in višino tožbenega zahtevka58 uspel z zahtevkom v višini 80%. Sodišče prve stopnje je tožniku priznalo pravdne stroške v višini 1.307,34 EUR.59 Tožniku so priznani tudi pritožbeni stroški: za odgovor na pritožbo 250,00 EUR in za materialne stroške 2,50 EUR (1 % - tretji odstavek 11. člena Odvetniške tarife – vrednost storitve celotnega postopka pred sodiščem prve in druge stopnje presega 1000 točk), skupaj 252,50 EUR. Tožnik je glede na uspeh v postopku upravičen do stroškov postopka, ki so mu nastali pred sodiščem prve stopnje, v višini 1.045,87 EUR in do pritožbenih stroškov v višini 202,00 EUR. Tožencem so priznani pravdni stroški: za odgovor na tožbo 200 točk, za prvi narok 200 točk, odsotnost 120 točk, drugi narok 100 točk, odsotnost 120 točk, urnina 100 točk, narok 12. 9. 2019 200 točk, odsotnost 120 točk (skupaj 1160 točk poveča za 20 % na podlagi tretjega odstavka 7. člena Odvetniške tarife, kar je 1392 točk oziroma 835,20 EUR), za kilometrino 216,45 EUR (3 x 72,15 EUR), za materialne stroške 16,70 EUR in za DDV 235,03 EUR. Tožencem so pred sodiščem prve stopnje priznani stroški v višini 1.303,38 EUR (drugi priglašeni stroški niso bili priznani, ker niso v skladu z Odvetniško tarifo). Tožencem so priznani pritožbeni stroški za: pritožbo 250 točk, za materialne stroške 2,5 točk, za zastopanje več oseb 50,5 točk (skupaj 303 točke), za DDV 66,66 točk in za takso za pritožbo 78,00 EUR, kar je skupaj 299,79 EUR. Toženci so glede na uspeh pred sodiščem prve stopnje upravičeni do stroškov v višini 260,67 EUR in do pritožbenih stroškov v višini 59,95 EUR. Po pobotanju stroškov, ki so bili priznani pravdnim strankam glede na uspeh, so toženci dolžni povrniti tožniku pravdne stroške, ki so nastali pred sodiščem prve stopnje v višini 785,20 EUR in pritožbene stroške v višini 142,05 EUR. V primeru zamude s plačilom pravdnih stroškov, so toženci dolžni plačati zakonske zamudne obresti od poteka izpolnitvenega roka, kot to izhaja iz izreka sodbe.

1 V nadaljevanju (sporna) nepremičnina. 2 Podrobneje glej 10. in 11. tč. obrazložitve tega sklepa in 3. opombo na strani 5, kjer je citirana sodna praksa. 3 Prodajna pogodba - A3. 4 Kupoprodajna pogodba - A4. 5 Kupoprodajna pogodba - A11. 6 Kar pomeni koristiti, izrabljati, uživati lastnino. 7 Ki ga je v novem sojenju spremenil z vlogo z dne 27. 3. 2019 (l. št. 118) in na naroku dne 12. 9. 2019 (l. št. 123). Sodišče prve stopnje je spremembe tožbe dovolilo (glej sklep na l. št. 124). 8 V pritožbi sta povzeta zadnja stavka iz izjave; podrobneje glej prilogo A7 oziroma stran 4 pritožbe. 9 Podrobneje glej prilogo A5 in B8 oziroma stran 4 pritožbe. 10 V dopisu pa ne preklicuje izjave z dne 19. 10. 2009. 11 Enako pa izhaja tudi iz njene izpovedbe (l. št. 18). 12 Glej prilogo A7. 13 L. št. 90. 14 Enajsti odstavek 47. člena Zakona o gozdovih (v nadaljevanju ZG) določa: «Za postopke in roke prodaje gozdov, uveljavljanje prednostne pravice in pogoje za menjavo gozdov se smiselno uporabljajo določbe zakon o kmetijskih zemljiščih, če ni s tem zakonom določeno drugače.“ 15 Tožnik ne zatrjuje, da je bil s toženci sklenjen veljaven(i) zavezovalni posel(i), s katerim(i) se je vsak toženec zavezal prenesti na tožnika tudi solastniški delež preostalih dveh tožencev. Tožnik v trditveni podlagi navaja, da je vsak toženec solastnik nepremičnine do 3/16 do celote, da to izhaja tudi iz zemljiške knjige, sklicuje se na pisne pogodbe, iz katerih izhaja, da se je vsak toženec zavezal prenesti na tožnika le svoj solastniški delež na nepremičninah. 16 Glej npr. sodbo VS RS II Ips 49/2015. 17 Sodba, s katero je tožencu naložena izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, je po veljavnih pravilih zemljiškoknjižnega prava neposredna podlaga za vknjižbo. 18 Kar je treba upoštevati pri razumevanju nadaljnje obrazložitve. 19 Pritožbeno sodišče posebej izpostavlja, da ni odločilno, da so razlogi drugega stališča obsežnejši, ker je odločilna vsebina in ne dolžina, torej tehtanje oziroma presoja materialnopravnih argumentov. Večji obseg predstavitve drugega stališča je posledica dejstva, da je bilo zaradi predstavitve tega stališča, potrebno povzeti številne zakonske določbe iz ZKZ in sodno prakso. 20 Ter istem dejanskem stanju. 21 Tožnik tudi sicer ni postavil obligacijskopravnega zahtevka, s katerim bi zahteval, da so toženci dolžni vložiti ponudbo o prodaji sporne nepremičnine pri upravni enoti, z vsebino, kot jo določa drugi odstavek 20. člena ZKZ, ker je to del njihovega izpolnitvenega ravnanja iz zavezavalnega pravnega posla (teh dejstev v postopku tudi ni navajal). 22 Katere pravna in dejanska narava spora v zvezi s prodajo kmetijskega zemljišča ni povsem primerljiva z obravnavano zadevo, odločilno pa je stališče glede (ne)veljavnosti pogodbe, če niso upoštevane kogentne določbe ZKZ. 23 Na sporni nepremičnini ima solastninsko pravico tudi Občina ...; glede zakonitih predkupnih upravičencev glej 47. člen ZG. 24 Glej 47. člen ZG. 25 Glej prvi odstavek 22. člena ZKZ. 26 Lahko tudi z odložnim pogojem. 27 Miha Juhart: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004 str. 149, 243, 247 - 250. 28 Npr. ZKZ, ZG, itd. 29 VS RS II Ips 210/2015. 30 Katere osebe so predkupni upravičenci določa ZG in ne ZKZ (glej 47. člen ZG). 31 Podrobneje glede vsebine ponudbe glej drugi odstavek 20. člena ZKZ. 32 Vrhovno sodišče je sodbi II Ips 49/2015 pojasnilo: „Vrhovno sodišče je 6. 4. 2012 sprejelo načelno pravno mnenje, v katerem je zavzelo stališče, da je kupoprodajna pogodba za kmetijska zemljišča sklenjena, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, vendar pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Obrazložilo je, da je zato, ker ZKZ kot poseben zakon ne ureja trenutka sklenitve pogodbe, treba uporabiti splošna pravila obligacijskega prava. V skladu s prvim odstavkom 21. člena OZ pa je pogodba sklenjena, ko ponudnik prejme od druge stranke izjavo, da ponudbo sprejema. SPZ je v 40. členu dosledneje izpeljal načelo ločevanja med zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom in s tem tudi ostrejšo razmejitev med obligacijskim in stvarnim pravom. Po 40. členu SPZ je najprej potreben zavezovalni pravni posel, to je obligacijskopravna pogodba, s katero se ustvari obveznost prenosa lastnine, ta pa se izvrši šele z razpolagalnim pravnim poslom, ki je pravni posel stvarnega prava. Vrhovno sodišče je poudarilo tudi, da po sedanji pravni ureditvi prodaje kmetijskih zemljišč v ZKZ pristojna upravna enota ne izdaja le potrdila o tem, da je bil postopek objave ponudbe pravilno izpeljan (kot je to določal 27. člen ZKZ/79), ampak je soglasje pristojne upravne enote dodaten pogoj k predpostavkam za veljaven nastanek zavezovalnega pravnega posla, ki ga sodišče ne more nadomestiti tako, da bi o tem odločalo kot o predhodnem vprašanju.“ 33 VS RS II Ips 359/2010, II Ips 177/2014, II Ips 94/2017 in II Ips 144/2017. 34 VS RS 323/2013. 35 Prav zaradi obstoja posebnih primerov v pravnem prometu s temi nepremičninami, ko med omejitvami oziroma cilji, ki jih zasleduje ZKZ, ne obstaja razumen odnos v povezavi z vestnim in poštenim izvrševanjem pravic oziroma izpolnjevanjem obveznosti iz obligacijskih razmerij, se izkaže priposestvovanje kot primeren institut, s katerim se vzpostavlja ustrezno sorazmerje in zagotavlja pravovarstvo udeležencem teh obligacijskih razmerij. 36 Oziroma zakonsko določene obvezne sestavine ponudbe (drugi odstavek 20. člena ZKZ). 37 Primerjaj z zadevo VS RS II Ips 791/2009. 38 V tej zadevi je bil sicer predmet spora prodaja služečega zemljišča pred vknjižbo služnosti v zemljiško knjigo. 39 Glej načelno pravno mnenje. 40 VS RS II Ips 125/2016, II Ips 566/2004 in II Ips 233/2001. 41 Glej zapisnik naroka z dne 13. 6. 2016 - l. št. 22. 42 Prvi odstavek 364. člena OZ določa: »Zastaranje se pretrga, ko dolžnik pripozna dolg.», prvi odstavek 369. člena OZ pa: »Po pretrganju začne zastaranje znova teči in se čas, ki je pretekel pred pretrganjem ne šteje v zastaralni rok, ki ga določa OZ«. 43 VS RS II Ips 65/2019. 44 VSL I Cpg 736/2017. 45 VS RS III Ips 137/2006. 46 S tem, ko sta tožniku priznala lastninsko pravico na nepremičnini na podlagi sklenjenega zavezovalnega pravnega posla. 47 VS RS II Ips 24/2003. 48 Aleš Galič: Pravni letopis, letnik 2013 str. 14 - 15. 49 V zadevi VSL II Cp 2700/2016 so bile pomotoma izpuščene iz prodajne pogodbe nepremičnine, vendar je toženka v dopisu obvestila tožnika, da je pripravljena skleniti dodatek k prodajni pogodbi, kar je sodišče (utemeljeno) štelo kot priznanje tožnikove terjatve iz naslova izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila. 50 Aleš Galič: Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 3. knjiga GV Založba, 2009, stran 77, kjer so tudi podrobneje predstavljene (materialnopravne in procesnopravne) razlike med obema institutoma. 51 Aleš Galič: Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 3. knjiga GV Založba, 2009, stran 77. 52 Ni sporno, da je narava razpolagalnega pravnega posla stvarnopravna. 53 VS RS II Ips 296/2015 – v navedeni zadevi Vrhovno sodišče sicer obravnava nedopustnost zahtevka, ko ta ne sledi zavezovalnemu pravnemu poslu, pri tem pa izpostavlja, da ima pogodbena stranka na razpolago zahtevke, ki niso vezani na zakonske roke, s katerimi lahko v sodnih postopkih zavarujejo upravičenja, ki ji pripadajo. 54 Npr. da bi tožnik pozval toženca, da mu izstavita zemljiškoknjižno dovolilo, toženca pa bi mu odgovorila, da sta pripravljena izpolniti obveznost, saj je tožnik lastnik in posestnik nepremičnine. 55 V smislu iskanja skupnega namena pogodbenikov (83. člen OZ) in ob upoštevanju načel obligacijskega prava ter ob upoštevanju določb SPZ. 56 Če se pri tem upoštevajo kogentne določbe ZKZ, ki ob sklenitvi pogodbe niso bile upoštevane, potem je toliko bolj razumljivo, da ravnanja tožnika in tožencev niso bila usmerjena v izpolnitev obligacijske zaveze, da se tožniku izstavi zemljiškoknjižno dovolilo. Iz izjav prava neukih strank bolj izhaja materialnopravno sicer zmotna predstava, da je za (oba) toženca zadeva končana, tožnik pa naj uredi zadevo kakor koli želi. 57 Matija Damjan: Pretrganje in zadržanje zastaranja terjatev, Pravni letopis 2015, stran 183. 58 Tožnik je uspel z ugotovitvenim zahtevkom, da je bila sklenjena veljavna pogodba o prodaji nepremičnine, po temelju je uspel v celoti z dajatvenim zahtevkom, da so mu toženci dolžni izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, uspel ni le z zahtevkom, da mu mora vsak toženec izstavi zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega bo mogoče pri toženih strankah do 9/16 solastnih deležih vknjižba lastninske pravice tožnika do 9/16 (ker je vsak toženec solastnik nepremičnine le do 3/16) in da so toženci dolžni izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo preden bo upravna enota odobrila pravni posel. 59 Teh stroškov pravdne stranke v pritožbi in odgovoru na pritožbo ne izpodbijajo.