Obstoj ločenega sklepa o imenovanju upravnika ni pogoj za veljavno sklenitev pogodbe o upravljanju, ki je podpisana s strani etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot 50 % solastniških deležev.
Stroški upravljanja in obratovanja, ki izvorno bremenijo etažnega lastnika, se v okviru svobodnega urejanja pogodbenih razmerij lahko prenesejo na najemnika oziroma uporabnika poslovnega prostora.
Ker je vtoževane stroške toplotne in električne energije, ki bi jih dobaviteljem morala plačati tožena stranka, dobaviteljem plačala tožeča stranka, ki je imela kot upravnica stavbe pravni interes za izpolnitev obveznosti dobaviteljem toplotne in električne energije, je ob izpolnitvi obveznosti po samem zakonu nanjo prešla terjatev dobaviteljev proti toženi stranki.
Tožeča stranka je prošnjo za preložitev naroka vložila zaradi odsotnosti zakonite zastopnice, kar pomeni, da gre za stroške, ki so tožeči stranki nastali zaradi naključja, ki se je njej primerilo, zato ne glede na uspeh v postopku ni upravičena do njihove povrnitve s strani nasprotne stranke.
I.Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se glasi:
"I. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 8 dni plačati znesek 3.852,66 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi: - od zneska 1.309,71 EUR od dne 2. 8. 2022 dalje do plačila; - od zneska 1.382,02 EUR od dne 31. 8. 2022 dalje do plačila; od zneska 1.160,93 EUR od dne 1. 10. 2022 dalje do plačila.
V ostalem delu (za zakonske zamudne obresti od zneska 1.309,71 EUR za obdobje od 30. 7. 2022 do 1. 8. 2022 in za zakonske zamudne obresti od zneska 1.382,02 EUR za dan 30. 8. 2022) se tožbeni zahtevek zavrne.
II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 8 dni povrniti stroške predmetnega pravdnega postopka v višini 1.052,22 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka paricijskega roka dalje do plačila."
II.V ostalem delu se pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdi.
III.Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki 279,99 EUR stroškov pritožbenega postopka v osmih dneh po vročitvi te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku roka za izpolnitev obveznosti dalje.
1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v roku 8 dni plačati znesek 3.852,66 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi: od zneska 1.309,71 EUR od dne 30. 7. 2022 dalje do plačila; od zneska 1.382,02 EUR od dne 30. 8. 2022 dalje do plačila; od zneska 1.160,93 EUR od dne 1. 10. 2022 dalje do plačila. Toženi stranki je naložilo, da je dolžna tožeči stranki v roku 8 dni povrniti stroške predmetnega pravdnega postopka v višini 1.089,19 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka paricijskega roka dalje do plačila.
2.Zoper izpodbijano sodbo se zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka pritožuje tožena stranka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter vrne zadevo prvostopnemu sodišču v ponoven postopek ter odloči, da so pritožbeni stroški nadaljnji stroški postopka. Podredno predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne, in odloči o stroških postopka tako, da je dolžna tožeča stranka toženi stranki povrniti stroške postopka v 8 dneh, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka paricijskega roka dalje do plačila.
3.Tožeča stranka je vložila odgovor na pritožbo, v katerem pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbo tožene stranke v celoti zavrne in toženi stranki naloži, da tožeči stranki povrne tudi stroške pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.
4.Pritožba je delno utemeljena.
5.Ker se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR, teče ta gospodarski spor skladno s prvim odstavkom 495. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) po določbah postopka v sporih majhne vrednosti. O pritožbi je na podlagi petega odstavka 458. člena ZPP odločala sodnica posameznica. Sodba v sporu majhne vrednosti se sme izpodbijati samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). Navedeno pomeni, da je pritožbeno sodišče vezano na dejansko stanje, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje, na relativne bistvene kršitve določb pravdnega postopka pa se ne ozira.
6.Iz izpodbijane sodbe izhajajo naslednje dejanske ugotovitve:
- Tožeča stranka na podlagi Pogodbe št. 82-UVO-2012 o upravljanju in vzdrževanju poslovnega objekta "A." (v nadaljevanju: pogodba o upravljanju) opravlja naloge upravnice poslovne stavbe z naslovom Ulica 2, 4, 6 - A. ter izvaja storitve upravljanja in vzdrževanja stavbe. Pogodbo o upravljanju so podpisali etažni lastniki, katerih seštevek solastniških deležev na skupnih delih presega 50 %.
- Tožena stranka je lastnica in uporabnica dveh posameznih delov v poslovni stavbi A. z ID znakom 0000-0000-248 in 0000-0000-220.
- Tožena stranka je neposredna uporabnica (ne pa tudi lastnica) dveh posameznih delov v poslovni stavbi A. z ID znakom 0000-0000-32 in 0000-0000-221. Nepremičnina z ID znakom 0000-0000-221 je v lasti B. B., nepremičnina z ID znakom 0000-0000-32 pa je v lasti C. B. Toženkina obveznost plačila stroškov v razmerju do etažnih lastnikov B. B. in C. B. izhaja iz najemne pogodbe, po kateri je tožena stranka kot najemnica prostorov za čas najema plačnica stroškov. O takšnem dogovoru je bila obveščena tudi tožeča stranka kot upravnica, in sicer z elektronskim sporočilom tožene stranke z dne 31. 8. 2017, v katerem je tožena stranka tožečo stranko prosila, da naj račune, ki so izstavljeni na B. B. in C. B., prefakturira na toženo stranko, saj oba lastnika svoje prostore oddajata toženi stranki v najem in po najemni pogodbi je tožena stranka v času najema plačnik vseh stroškov.
- V 12. členu pogodbe o upravljanju je določeno, da se stroški obračunavajo po števcih, kjer so ti vgrajeni, oziroma v sorazmerju s površino, kjer za uporabo posamezni uporabnik nima ločenega števca ali pa se strošek logično deli glede na površino posameznega poslovnega prostora oziroma pripadajoč solastniški delež. Pogodba o upravljanju iz leta 2012 ni na novo uredila ključa delitve, temveč je ohranila obstoječi način delitve stroškov, ki je bil določen že v 12. členu Pogodbe št. 01-UVO-2007 o upravljanju in vzdrževanju poslovnega objekta "A.", ki sta jo v letu 2007 sklenila tožeča stranka in takratni edini lastnik D. d. o. o.
- Tožeča stranka je toženi stranki za stroške obratovanja in upravljanja poslovne stavbe A. za mesece junij, julij in avgust 2022 izstavila tri razdelilnike:
- razdelilnik št. 9990000275340 z dne 14. 7. 2022 z zapadlostjo 29. 7. 2022 v višini 1.913,51 EUR; tožena stranka je svojo obveznost po tem razdelilniku do višine 493,31 EUR že poplačala, tožeča stranka pa ji je v zvezi z njim izdala dva dobropisa;
- razdelilnik št. 9990000281080 z dne 12. 8. 2022 z zapadlostjo 29. 8. 2022 v višini 1.999,67 EUR; tožena stranka je svojo obveznost po tem razdelilniku do višine 571,31 EUR že poplačala, tožeča stranka pa ji je v zvezi z njim izstavila en dobropis;
- razdelilnik št. 9990000287968 z dne 15. 9. 2022 z zapadlostjo 30. 9. 2022 v višini 1.792,17 EUR; tožena stranka je svojo obveznost po tem razdelilniku do višine 586,31 EUR že poplačala, tožeča stranka pa ji je v zvezi z njim izstavila en dobropis.
- Neplačani del vtoževanih razdelilnikov predstavljajo stroški toplotne in električne energije. Junij, julij in avgust 2022 so toplejši meseci, v katerih je vklopljeno hlajenje. Stroški električne energije za hlajenje so bili odmerjeni po števcih, razlika pa je bila odmerjena po površini in je namenjena delovanju prezračevalnega sistema. Junija 2022 je bila ugotovljena okvara števca za prostor z ID znakom 0000-0000-248, zato je bila upoštevana pavšalna poraba, po ugotovljenem preplačilu stroškov pa je bil toženi stranki izdan dobropis št. 77700000218679 na razdelilniku št. 9990000275340. Toplotna energija (zemeljski plin) se v toplejših mesecih uporablja za ogrevanje sanitarne vode, kar se obračuna po števcu, razlika (toplotne izgube) pa se deli glede na površino posamezne enote. V vtoževanem obdobju sta v zvezi z zemeljskim plinom vsak svoj del storitev zaračunala E. kot dobavitelj in F. kot distributer. Svojo terjatev do tožene stranke, ki jo je pridobila na podlagi zakonske subrogacije, je tožeča stranka prenesla nazaj na dobavitelja F. d. o. o., o čemer je pisno obvestila toženo stranko dne 23. 9. 2022. Za terjatve, ki jih je do tožene stranke imela tožeča stranka zaradi plačila stroškov toplote dobavitelja F. d. o. o., je tožeča stranka toženi stranki ob odstopu izstavila tri dobropise, in sicer za razdelilnik št. 9990000275340 dobropis št. 7770000018113, za razdelilnik št. 9990000281080 dobropis št. 7770000019101 in za razdelilnik št. 9990000287968 dobropis št. 7770000019128.
- Plačevanje storitev dobaviteljev je potekalo na način, da je tožeča stranka po prejemu računov dobaviteljev vsak mesec na podlagi ključa delitve te stroške razdelila med vse neposredne uporabnike, ki so ji nato nakazali vsak svoj delež dolgovanega zneska, tožeča stranka pa je nato dobaviteljem poplačala izstavljene račune. Tožeča stranka je vse vtoževane zneske, ki bi jih dobaviteljem sicer morala plačati tožena stranka, a jih ni, dobaviteljem plačala sama.
2.Sodišče prve stopnje ni storilo očitane bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Ta kršitev je podana, če ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti, zlasti pa, če je izrek sodbe nerazumljiv, če nasprotuje samemu sebi ali razlogom sodbe ali če sodba sploh nima razlogov ali v njej niso navedeni razlogi o odločilnih dejstvih ali so ti razlogi nejasni ali med seboj v nasprotju. Izpodbijana sodba ima jasne in razumljive razloge o vseh odločilnih dejstvih, ki si med seboj niso v nasprotju. Sodišče prve stopnje je pojasnilo, kako je prišlo do odločilnih ugotovitev in katera pravna pravila je uporabilo, sodba pa nima nobene pomanjkljivosti, zaradi katere je ne bi bilo mogoče preizkusiti.
3.Tožena stranka sodišču prve stopnje neutemeljeno očita, da ni slišalo in ni presojalo njenih ugovorov glede prekluzije navedb in dokazov tožeče stranke, sklepčnosti tožbe in trditvenega in dokaznega bremena tožeče stranke. Sodišče prve stopnje je glede ugovora prekluzije pojasnilo, da je tožeča stranka v dopolnitvi tožbe postavila trditve, iz katerih je izhajala utemeljenost tožbenega zahtevka po materialnem pravu, ter se opredelila do vseh navedb tožene stranke iz ugovora zoper sklep o izvršbi na podlagi verodostojne listine, v pripravljalni vlogi pa se je opredelila do toženkinih navedb iz odgovora na dopolnitev tožbe, pri čemer se je kot dokaz sklicevala na listine, ki jih je predložila že ob dopolnitvi tožbe, ter predložila še nekatere nove, ki se nanašajo na toženkine navedbe iz odgovora na dopolnitev tožbe. Ker se je sodišče prve stopnje do ugovora prekluzije opredelilo, ni zagrešilo očitane bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Tožena stranka sodišču prve stopnje očita tudi, da je pravila o prekluziji v sporih majhne vrednosti uporabilo napačno, ker naj bi v nasprotju s temi pravili upoštevalo vsa dejstva in vse dokaze, ki jih je tožeča stranka navajala in prilagala v dopolnitvi tožbe in v pripravljalni vlogi. Očitana kršitev pravil o prekluzijah na način, da sodišče upošteva navedbe ali dokaze, ki jih naj ne bi smelo, lahko pomeni relativno bistveno kršitev določb postopka po prvem odstavku 339. člena ZPP, ki v sporih majhne vrednosti ni dovoljen pritožbeni razlog (prvi odstavek 458. člena ZPP). Ne gre za zmotno uporabo materialnega prava, kot navaja pritožnica. Pritožbeno sodišče zato teh pritožbenih očitkov ne sme upoštevati in presojati njihove utemeljenosti. Tožena stranka sicer trdi, da je bilo zaradi upoštevanja navedb in dokazov iz tožničine prve pripravljalne vloge poseženo tudi v njeno pravico do izjave, ker naj na prvo pripravljalno vlogo tožeče stranke ne bi imela več možnosti niti pravice odgovoriti, vendar pritožbeni očitek ni utemeljen. Prva pripravljalna vloga tožeče stranke je bila skupaj s prilogami in pozivom na odgovor vročena toženi stranki, ta pa je nato vložila pripravljalno vlogo z dne 27. 6. 2024, v kateri se je imela možnost opredeliti do vseh navedb in dokazov iz tožničine prve pripravljalne vloge.
Sodišče prve stopnje je obravnavalo tudi ugovore tožene stranke glede sklepčnosti tožbe in trditvenega in dokaznega bremena tožeče stranke. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe tako izhaja, da je tožeča stranka že v dopolnitvi tožbe podala navedbe o tem, da tožeča stranka opravlja storitve upravnika na podlagi pogodbe o upravljanju, da ji je tožena stranka dolžna kot upravnici povrniti stroške za opravljene storitve, ki jih do sedaj še ni poravnala, katere stroške vtožuje, za katero obdobje in splošne navedbe glede načina delitve stroškov med etažne lastnike (ključ delitve), kar zadošča za sklepčnost tožbe upravnika. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe nadalje izhaja, da se je tožeča stranka že v dopolnitvi tožbe sklicevala na razdelilnike in vse tri razdelilnike, iz katerih izhaja višina mesečne obveznosti tožene stranke, tudi predložila, skupaj z listinami, iz katerih izhaja višina neplačanih obveznosti po razdelilnikih, ter poleg tega še vse račune dobaviteljev, ki so v tem obdobju na poslovni stavbi opravili določene storitve, v pripravljalni vlogi pa je podala še natančno obrazložitev posameznih zaračunanih stroškov in načina delitve. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe izhaja tudi, da je tožeča stranka trdila, da je sama plačala dobaviteljem zneske, ki bi jih dobaviteljem morala plačati tožena stranka. Sodišče prve stopnje je presodilo, da je tožeča stranka že v dopolnitvi tožbe podala trditve, iz katerih je izhajala utemeljenost tožbenega zahtevka po materialnem pravu, v pripravljalni vlogi pa je zaračunane stroške še natančneje obrazložila in je tako zadostila trditvenemu in dokaznemu bremenu tako v dopolnitvi tožbe kot tudi v svoji pripravljalni vlogi. Ker se je sodišče prve stopnje do ugovorov glede sklepčnosti tožbe in trditvenega in dokaznega bremena tožeče stranke opredelilo, ni zagrešilo očitane bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, sodišče prve stopnje pa je v zvezi s temi ugovori tudi sprejelo pravilne zaključke.
Tožena stranka neutemeljeno očita, da so si razlogi izpodbijane sodbe med seboj v nasprotju, ker naj bi sodišče prve stopnje v drugi alineji 10. točke obrazložitve navedlo, da je dejstvo, da tožeča stranka opravlja naloge upravnice v obravnavani stavbi na podlagi pogodbe o upravljanju, priznano, nato pa se je v nadaljnji obrazložitvi sodbe ukvarjalo s presojo veljavnosti pogodbe o upravljanju. Očitano nasprotje med razlogi sodbe ni podano. Kot izhaja iz prvega stavka 10. točke obrazložitve izpodbijane sodbe, je sodišče prve stopnje v tej točki obrazložitve navedlo tako priznana (nesporna) dejstva kot tudi tista dejstva, ki jih je ugotovilo po preučitvi listinskih dokazov. Iz celotne obrazložitve izpodbijane sodbe pa jasno izhaja, katera dejstva je ugotovilo na podlagi listinskih dokazov in jih torej ni štelo za priznana, med drugim gre tudi za dejstvo (veljavne) sklenitve pogodbe o upravljanju, saj že pritožnica sama navaja, da se je sodišče prve stopnje v nadaljnji obrazložitvi v okviru ugovora o aktivni legitimaciji ukvarjalo s presojo veljavnosti pogodbe o upravljanju.
Tožena stranka sodišču prve stopnje očita, da ni povzelo in se opredelilo do vseh njenih ugovorov glede verodostojnosti podpisov etažnih lastnikov na podpisnem listu v prilogi št. 2 pogodbe o upravljanju, s čimer naj bi zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 8. in 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da očitana kršitev, da se sodišče ni opredelilo do vseh ugovorov stranke, lahko (kadar so ugovori dopustni, pravno relevantni in niso očitno neutemeljeni) pomeni bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Ne gre za bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki je podana, kadar ima sodba takšne pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti. Pritožbeno sodišče na bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ne pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato obstoj te kršitve presoja samo v okviru izrecno in konkretizirano uveljavljanih pritožbenih očitkov. Kadar pritožnik uveljavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP iz razloga, ker se sodišče prve stopnje ni opredelilo do vseh njegovih ugovorov, mora konkretno navesti, do katerih posameznih ugovorov se sodišče prve stopnje ni opredelilo. Splošna navedba, da gre za obširne ugovore tožene stranke glede verodostojnosti podpisov, ne zadošča. Konkretiziran pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje ni odgovorilo na ugovor tožene stranke, da je tožeča stranka v postopku predložila dve različni listini, ki naj bi predstavljali prilogo k pogodbi s podpisi etažnih lastnikov, pa ni utemeljen. Sodišče prve stopnje se je do vprašanja verodostojnosti predloženega podpisnega lista opredelilo, in sicer je pojasnilo, da je sprva tožeča stranka predložila pogodbo o upravljanju, katere podpisani etažni lastniki ne predstavljajo 50 % solastniških deležev poslovne stavbe, nato pa je po opozorilu tožene stranke tožeča stranka pojasnila, da prvotno predložen izvod pogodbe ni bil končen, ter predložila izvod pogodbe, ki vsebuje podpis etažnih lastnikov, ki presegajo 50 % solastniški delež. Nadalje je sodišče prve stopnje pojasnilo, da dejstvo, da se podpisi etažnih lastnikov nahajajo na prilogi in ne na sami pogodbi, ni relevantno, ker je priloga del istega pogodbenega sklopa, in da dejstvo, da nekateri podpisi niso opremljeni z žigom, ne pomeni, da takšen podpis ni veljaven, ker žig nadomešča le označbo firme gospodarske družbe, ni pa nujna sestavina podpisa zastopnika pravne osebe. Tožena stranka neutemeljeno očita, da je materialnopravno zmotno stališče sodišča prve stopnje, da ni relevantno dejstvo, da se podpisi nahajajo na prilogi k pogodbi o upravljanju in ne na sami pogodbi. V primeru pogodbe o upravljanju stavbe z večjim številom etažnih lastnikov na drugačen način kot s podpisnim listom, ki je priloga in sestavni del pogodbe, niti ni mogoče zagotoviti preglednosti pri podpisovanju pogodbe in ugotavljanju skupnega solastniškega deleža podpisnikov. Podpisovanje na vsaki strani same pogodbe bi bilo nepregledno in v primeru velikega števila etažnih lastnikov tudi nemogoče.
Za določitev upravnika je potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih zgradbe (drugi odstavek 118. člena v zvezi z drugim odstavkom 67. člena Stvarnopravnega zakonika - SPZ). Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožeča stranka predložila pogodbo o upravljanju, ki vsebuje podpise etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot 50 % solastniških deležev, in na tej podlagi pravilno zaključilo, da je podana aktivna legitimacija tožeče stranke kot upravnika poslovne stavbe A. Pritožbeno sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje, da v razmerju med upravnico in etažnimi lastniki pravno razmerje učinkuje, ko je sklenjena pogodba o upravljanju, tj. ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za odločitev o določitvi upravnika. Obstoj ločenega sklepa o imenovanju upravnika ni pogoj za veljavno sklenitev pogodbe o upravljanju, ki je podpisana s strani etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot 50 % solastniških deležev. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da bi morala biti pogodba o upravljanju podpisana s strani vseh etažnih lastnikov. Določitev upravnika se namreč šteje za posel rednega upravljanja, za te pa je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev. Nadalje je neutemeljen pritožbeni očitek, da je izpodbijana sodba arbitrarna, ker sodišče prve stopnje ni argumentiralo odstopa od ustaljene sodne prakse v zvezi z izkazanostjo upravičenosti za opravljanje storitve upravljanja, na katero se je sklicevala tožena stranka. Sodišče prve stopnje ni odstopilo od ustaljene sodne prakse, odločba VSL sklep I Cp 758/2010 z dne 5. 5. 2010, na katero se je v zvezi s tem sklicevala tožena stranka, pa ne obravnava enakega dejanskega stanja kot tu obravnavana zadeva. V citirani zadevi je bilo treba uporabiti določbe Stanovanjskega zakona (SZ-1) o imenovanju upravnika, ki v tu obravnavani zadevi ne pridejo v poštev, ker gre za poslovno stavbo. V citirani odločbi tudi ni bilo obravnavano vprašanje, ali je predhodni sprejem sklepa o imenovanju upravnika pogoj za veljavno sklenitev pogodbe o upravljanju, temveč vprašanje, ali lahko upravnik v primeru, ko pogodba o opravljanju upravniških storitev še ni bila sklenjena, svoje upravičenje za zastopanje etažnih lastnikov dokaže s predložitvijo listine, s katero je bil imenovan za upravnika oziroma zapisnik zbora etažnih lastnikov, kjer je bilo to imenovanje izglasovano.
Tožena stranka sodišču prve stopnje neutemeljeno očita, da je zmotno uporabilo materialno pravo, ker naj bi presodilo, da je pogodba o upravljanju veljavno sklenjena na podlagi teorije o realizaciji, in da zahaja v notranja nasprotja, saj na eni strani ugotavlja, da je pogodba veljavno sklenjena, na drugi strani pa zaključuje, da je sklenjena že zaradi realizacije. Sodišče prve stopnje je presodilo, da je pogodba veljavno sklenjena zato, ker vsebuje podpise etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot 50 % solastniških deležev, in ne zaradi teorije o realizaciji. Zgolj kot dodatno dejansko okoliščino primera je nato navedlo, da tožeča stranka naloge upravnice poslovne stavbe opravlja že skoraj 20 let in je prvo pogodbo o upravljanju sklenila že leta 2007 s takratnim edinim lastnikom poslovnega objekta.
Pritožbeni očitki, ki se nanašajo na ugotovitve sodišča prve stopnje o spletnem portalu upravnika in na toženkine navedbe pred sodiščem prve stopnje o tem, da kljub pozivom tožeči stranki tožena stranka do prejema dopolnitve tožbe ni videla pogodbe o upravljanju in pogodb z dobavitelji, niso odločilnega pomena za odločitev o pritožbi, ker te okoliščine niso bile pravno odločilne za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka. Iz tega razloga je sodišče prve stopnje utemeljeno kot nepotreben zavrnilo dokazni predlog za zaslišanje zakonite zastopnice tožene stranke B. B., ki naj bi po navedbah tožene stranke izpovedala o tem, da je tožena stranka tožečo stranko vsa leta pozivala, naj ji predloži pogodbo o upravljanju in druge akte, ki izkazujejo njeno upravičenost za upravljanje, in da se je tožena stranka s pogodbo o upravljanju seznanila šele v predmetnem postopku. Sodišče prve stopnje je zavrnitev tega dokaznega predloga sicer obrazložilo zelo skopo, vendar iz celotne obrazložitve izpodbijane sodbe in pritožbenih navedb v zvezi s tem dokaznim predlogom izhaja, da je bila odločitev o zavrnitvi tega dokaznega predloga pravilna.
Tožena stranka neutemeljeno izpodbija presojo sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka upravičena zahtevati od tožene stranke tudi plačilo stroškov za poslovna prostora z ID znakom 0000-0000-32 in 0000-0000-221, ki ju tožena stranka uporablja kot najemnica. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je v 9. členu pogodbe o upravljanju določeno, da bo upravnik stroške upravljanja in vzdrževanja zaračunaval neposrednim uporabnikom, v 13. členu pogodbe o upravljanju pa je določeno, da morajo neposredni uporabniki upravniku plačati dogovorjen del cene iz 11. člena (stroški upravljanja in vzdrževanja) in 12. člena (stroški dobaviteljev, ki niso zajeti v 11. členu). Nadalje je ugotovilo, da je nepremičnina z ID znakom 0000-0000-221 v lasti B. B., nepremičnina z ID znakom 0000-0000-32 pa v lasti C. B., in da je tožena stranka najemnica obeh nepremičnin, pri čemer je z najemno pogodbo dogovorjeno, da je tožena stranka za čas najema plačnica stroškov. Ugotovilo je, da je tožena stranka z elektronskim sporočilom z dne 31. 8. 2017 tožečo stranko prosila, da naj račune, ki so izstavljeni na B. B. in C. B., prefakturira na toženo stranko, saj oba lastnika svoje prostore oddajata toženi stranki v najem in po najemni pogodbi je tožena stranka v času najema plačnik vseh stroškov. Ugotovljeno je bilo tudi, da je tožena stranka tožeči stranki vsa leta redno plačevala stroške po izstavljenih razdelilnikih in da je delno plačala tudi znesek po vtoževanih treh razdelilnikih, njihovo plačilo je zgolj delno zavrnila v delu, s katerim se ni strinjala glede višine.
Kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje, je po SPZ zavezanec za plačilo stroškov, povezanih z upravljanjem in obratovanjem stavbe, etažni lastnik (68. in 115. člen SPZ) in ne najemnik. Stroški upravljanja in obratovanja, ki izvorno bremenijo etažnega lastnika, pa se v okviru svobodnega urejanja pogodbenih razmerij lahko prenesejo na najemnika oziroma uporabnika poslovnega prostora. 427. člen Obligacijskega zakonika (OZ) določa, da se lahko dolžnik in prevzemnik dolga s pogodbo, v katero je privoli upnik, dogovorita o prevzemu dolga (prvi odstavek 427. člena OZ). O sklenitvi pogodbe lahko obvesti upnika vsak od njiju, upnik pa lahko vsakemu od njiju sporoči svojo privolitev v prevzem dolga (drugi odstavek 427. člena OZ). Domneva se, da je upnik dal svojo privolitev, če je brez omejitve sprejel kakšno izpolnitev od prevzemnika, ki jo je ta izpolnil v svojem imenu (tretji odstavek 427. člena OZ). S prevzemom dolga stopi prevzemnik na mesto prejšnjega dolžnika, ta pa je s tem prost obveznosti (prvi odstavek 429. člena OZ). V obravnavani zadevi so se etažna lastnika nepremičnin z ID znakom 0000-0000-32 in 0000-0000-221 in tožena stranka kot najemnica v najemni pogodbi dogovorili, da je tožena stranka v času najema plačnica vseh stroškov, o tem je bila s strani tožene stranke obveščena tudi tožeča stranka. Iz ugotovljene vsebine 9. in 13. člena pogodbe o upravljanju izhaja, da je tožeča stranka v takšen prevzem dolga privolila že vnaprej<sup>1</sup>, nato pa je z izdajanjem razdelilnikov toženi stranki in sprejemanjem njenih izpolnitev izrazila tudi naknadno privolitev s konkludentnimi dejanji. Na tej podlagi je treba zaključiti, da je tožena stranka kot najemnica nepremičnin z ID znakom 0000-0000-32 in 0000-0000-221 od etažnih lastnikov teh dveh nepremičnin prevzela dolg za plačilo vtoževanih stroškov, ki se nanašajo na te dve nepremičnini, in je v razmerju do tožeče stranke postala zavezanka za plačilo teh stroškov.
Sicer drži, kot navaja tožena stranka, da pogodba, ki nalaga kakšno obveznost tretji osebi, ki ni podpisnica pogodbe, tretje osebe ne veže (prvi odstavek 130. člena OZ). Vendar to ne pomeni, da sta 9. in 13. člen pogodbe o upravljanju nična in neveljavna v delu, ki se nanaša na neposredne uporabnike, ki niso tudi etažni lastniki. Kot je pritožbeno sodišče že pojasnilo, je te določbe pogodbe o upravljanju treba pravno opredeliti kot vnaprejšnjo privolitev upravnika k prevzemu dolga. Nadalje je neutemeljena tudi pritožbena navedba, da toženkino elektronsko sporočilo z dne 31. 8. 2017 nima učinkov proti tožeči stranki, ker iz 18. člena pogodbe o upravljanju izhaja, da mora spremembo plačnika stroškov sporočiti etažni lastnik. Skladno z drugim odstavkom 427. člena OZ namreč lahko o sklenitvi pogodbe o prevzemu dolga upnika obvesti tako prvotni dolžnik kot tudi prevzemnik dolga.
Ugotovljeno je bilo, da neplačani del vtoževanih razdelilnikov predstavljajo stroški toplotne in električne energije, potrebne za ogrevanje sanitarne vode, hlajenje prostorov in delovanje prezračevalnega sistema, ki jih je namesto tožene stranke dobaviteljem plačala tožeča stranka. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, gre pri terjatvah za plačilo stroškov toplotne in električne energije za terjatve dobaviteljev zoper etažne lastnike, zato ima v primeru neplačila obveznosti dobavitelj pravico zahtevati tovrstne stroške od etažnih lastnikov in ne od upravnika. Ker je vtoževane stroške toplotne in električne energije, ki bi jih dobaviteljem morala plačati tožena stranka, dobaviteljem plačala tožeča stranka, ki je imela kot upravnica stavbe pravni interes za izpolnitev obveznosti dobaviteljem toplotne in električne energije, je ob izpolnitvi obveznosti po samem zakonu nanjo prešla terjatev dobaviteljev proti toženi stranki (275. člen OZ). Tožena stranka zmotno navaja, da tožeča stranka ni upravičena do zneskov stroškov storitev in dobav, katerih dobaviteljica ni sama, ker niti s pogodbo o upravljanju niti s kakšnim drugim aktom etažni lastniki na tožečo stranko niso prenesli nobenega materialnopravnega upravičenja, da bi lahko v njihovem imenu in za njihov račun plačevala namesto njih stroške dobaviteljem. Poleg pogodbene namreč zakon določa tudi zakonsko subrogacijo, do katere pride, če izpolni obveznost nekoga drugega kdo, ki ima pri tem kakšen pravni interes. Tožeča stranka kot upravnica je imela pravni interes za izpolnitev obveznosti dobaviteljem toplotne in električne energije. Skrb za obratovanje skupnih delov je izrecno navedena med z zakonom določenimi nalogami upravnika (2. alineja četrtega odstavka 118. člena SPZ). Med posle obratovanja spada med drugim tudi zagotavljanje dobav energentov. Poleg tega se upravnik kot mandatar s pogodbo o upravljanju zaveže, da si bo s strokovno skrbnostjo prizadeval uresničevati interese etažnih lastnikov kot naročitelja (prim. 768. člen OZ in peti odstavek 118. člena SPZ). Interes etažnih lastnikov je, da stavba funkcionira kot celota, za kar je med drugim potrebno nemoteno dobavljanje toplotne in električne energije za delovanje skupnih sistemov ogrevanja sanitarne vode in ohlajanja ter prezračevanja prostorov. Z izpolnitvijo obveznosti iz naslova obratovalnih stroškov poslovne stavbe so terjatve dobaviteljev toplotne in električne energije prešle na tožečo stranko.
Tožena stranka neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da se ni opredelilo do njenih ugovorov, da tožeča stranka posameznih obratovalnih in drugih stroškov ne razdeljuje med vse etažne lastnike, kar se na razdelilnikih vidi iz rubrike skupna količina, kjer so navedene različne skupne bruto kvadrature. Sodišče prve stopnje se je do navedenega opredelilo, saj je pojasnilo, da se vsi izstavljeni računi nanašajo na celoten objekt, izjeme pa so računi za tiste stroške, ki se odmerjajo po števcih in ima vsaka lamela stavbe svoj števec (npr. stroški električne energije) ter stroški odvoza odpadkov in stroški vzdrževanja dvigal in popravila naprav, ki pripadajo posamezni lameli. Takšen način delitve stroškov je sodišče prve stopnje ugotovilo na podlagi trditvene podlage tožeče stranke, zato ne drži očitek, da tožeča stranka v zvezi z različnimi kvadraturami na razdelilnikih ni podala nobenih navedb. Obravnavana poslovna stavba ima tri vhode in tri naslove oziroma tri lamele. Delitev stroškov na način, da se tisti stroški, kjer ima vsaka lamela stavbe svoj števec oziroma so povezani z napravo, ki pripada samo posamezni lameli stavbe, razdelijo med etažne lastnike po posameznih lamelah stavbe, ni v nasprotju s pogodbeno določbo, da se upravljanje in vzdrževanje vodi za poslovni objekt kot celoto.
Delitev obratovalnih stroškov med etažnimi lastniki poslovne stavbe ureja 115. člen SPZ, ki določa, da so obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da ključ delitve, določen v pogodbi o upravljanju, odstopa od zakonsko določene delitve stroškov, ker primarno določa delitev stroškov po števcih, torej glede na dejansko porabo, ne pa glede na solastniški delež. Sprememba ključa delitve stroškov, ki odstopa od zakonsko predvidenega, je posel izrednega upravljanja, za katerega se zahteva soglasje vseh etažnih lastnikov. Ker je bil v vtoževanih razdelilnikih upoštevan ključ delitve dogovorjen že v leta 2007 sklenjeni pogodbi o upravljanju med tožečo stranko in takratnim edinim lastnikom poslovnega objekta, je sodišče prve stopnje presodilo, da je bil veljavno dogovorjen ključ delitve, ki odstopa od 115. člena SPZ, čeprav je bila kasnejša pogodba o upravljanju iz leta 2012, ki vsebuje enak ključ delitve, sklenjena le s soglasjem večine (in ne vseh) etažnih lastnikov. Pritožbeno sodišče se s sodiščem prve stopnje strinja. Pritožbeni očitek, da pogodba o upravljanju ni akt, v katerem bi se lahko določali ključi delitve stroškov, temveč morajo biti le-ti določeni v pogodbi o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki, ni utemeljen. Po presoji pritožbenega sodišča je lahko ključ delitve stroškov dogovorjen tudi v pogodbi o upravljanju, sklenjeni med etažnimi lastniki in upravnikom, pod pogojem, da je bila pogodba sklenjena z ustreznim soglasjem etažnih lastnikov. Obstoječi ključ delitve stroškov je bil določen v pogodbi o upravljanju iz leta 2007, ki jo je sklenil takratni edini lastnik poslovnega objekta, kar pomeni, da je bil ključ delitve, ki odstopa od 115. člena SPZ, določen s 100 % soglasjem takratnih lastnikov objekta. Z ustreznim soglasjem sprejete odločitve o izrednem upravljanju pa zavezujejo tudi pravne naslednike etažnih lastnikov, ki so odločitev sprejeli (osmi odstavek 67. člena SPZ v zvezi s 117. členom SPZ), dokler niso z enakim soglasjem spremenjene. V 12. členu pogodbe o upravljanju iz leta 2012 je tako zgolj povzeta odločitev o ključu delitve, ki je bila z ustreznim soglasjem sprejeta že v letu 2007. Glede na navedeno so neutemeljeni pritožbeni očitki, da ključ delitve ni bil veljavno dogovorjen, ker je pogodba o upravljanju iz leta 2007 prenehala, pogodba o upravljanju iz leta 2012 pa ni bila sklenjena s soglasjem vseh etažnih lastnikov. Pritožbeno sodišče dodaja, da je način porazdelitve obratovalnih stroškov, ki odstopa od 115. člena SPZ, določen tudi z zakonom. Zakon o učinkoviti rabi energije (ZURE) določa, da se v stavbah z najmanj štirimi posameznimi deli, ki imajo centralni vir ogrevanja ali hlajenja ali so oskrbovane iz sistema daljinskega ogrevanja ali hlajenja, stroški ogrevanja, hlajenja in priprave sanitarne tople vode obračunavajo končnim porabnikom v pretežnem delu na podlagi dejanske porabe toplote (četrti odstavek 19. člena ZURE). Tudi iz tega razloga je v vtoževanih razdelilnikih upoštevan ključ delitve, ki v pretežni meri temelji na podatkih o dejanski porabi v posameznih poslovnih prostorih, ustrezen.
Sodišče prve stopnje je na podlagi predloženih potrdil o izvršenih plačilih in konto kartic dobaviteljev ugotovilo, da je tožeča stranka dokazala, da je vse vtoževane zneske, ki jih tožena stranka ni plačala, sama plačala dobaviteljem. Navedeno predstavlja dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje, ki je ni dopustno izpodbijati, ker v sporu majhne vrednosti pritožbeni razlog zmotne ugotovitve dejanskega stanja ni dopusten (prvi odstavek 458. člena ZPP). Pritožbeni očitki, s katerimi tožena stranka izpodbija dokazno oceno v zvezi s to ugotovitvijo, so zato neupoštevni.
Tožena stranka utemeljeno navaja, da odločitev o zakonskih zamudnih obrestih od naslednjega dne po zapadlosti posameznega vtoževanega razdelilnika ni pravilna. Ugotovljeno je bilo, da se je neplačani del vtoževanih razdelilnikov nanašal na terjatve dobaviteljev toplotne in električne energije do tožene stranke. V tem delu razdelilnika ne gre za terjatev tožeče stranke kot izvorne upnice, ampak za terjatev dobaviteljev, ki jo je namesto tožene stranke plačala tožeča stranka, zato je terjatev dobaviteljev ob izpolnitvi na podlagi subrogacije po zakonu prešla na tožečo stranko. Zato ni odločilen trenutek zapadlosti, ki ga je določila tožeča stranka na izdanih razdelilnikih, temveč trenutek zapadlosti terjatve dobavitelja do tožene stranke. 275. člen OZ določa, da skupaj s terjatvijo preidejo z upnika na izpolnitelja tudi vse stranske pravice prenesene terjatve. Za prenos stranskih pravic veljajo enaka pravila kot pri pogodbenem odstopu terjatve, določena v 418. členu OZ. Zamudne obresti so posledica nepravočasne izpolnitve glavne terjatve. Začetek njihovega teka je vezan na dolžnikovo zamudo. Če je terjatev cedirana pred zapadlostjo, zamudne obresti v trenutku odstopa sploh ne obstajajo. Zato se s cesijo ne prenesejo na cesionarja, cesionar pa jih je upravičen zahtevati na podlagi lastnega pravnega položaja. Če je terjatev cedirana po zapadlosti, ko zamudne obresti že tečejo, pa terjatev prehaja na cesionarja skupaj z zamudnimi obrestmi.\u003csup\u003e2\u003c/sup\u003e Tožeča stranka je terjatve dobaviteljev toplotne in električne energije poplačala na dan njihove zapadlosti, in sicer je stroške dobave toplotne in električne energije za junij 2022 plačala dne 1. 8. 2022, za julij 2022 dne 30. 8. 2022, za avgust 2022 pa 30. 9. 2022. Ker je do prenosa terjatev na tožečo stranko prišlo na dan zapadlosti terjatev, v trenutku prenosa zamudne obresti še niso obstajale, tožeča stranka pa jih je upravičena zahtevati na podlagi lastnega pravnega položaja, torej kot nova upnica glavnih terjatev, ki so zapadle dne 1. 8. 2022, 30. 8. 2022 in 30. 9. 2022 in s plačilom katerih je tožena stranka v zamudi. Tožeča stranka je zato ob pravilni uporabi materialnega prava upravičena do zakonskih zamudnih obresti od terjatve za mesec junij 2022 od 2. 8. 2022 dalje, od terjatve za mesec julij 2022 od 31. 8. 2022 dalje in od terjatve za mesec avgust 2022 od 1. 10. 2022 dalje.
Pritožbeno sodišče pritrjuje toženi stranki, da je sodišče prve stopnje tožeči stranki neutemeljeno priznalo stroške za vložitev prošnje za preložitev naroka. Tožeča stranka je prošnjo za preložitev naroka vložila zaradi odsotnosti zakonite zastopnice, kar pomeni, da gre za stroške, ki so tožeči stranki nastali zaradi naključja, ki se je njej primerilo, zato ne glede na uspeh v postopku ni upravičena do njihove povrnitve s strani nasprotne stranke (prvi odstavek 156. člena ZPP). Neutemeljen pa je pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje dvakrat obračunalo isti strošek za dopolnitev tožbe, najprej v višini 300 točk in nato še enkrat v višini 181 EUR. Sodišče prve stopnje je namreč priznalo nagrado za sestavo dopolnitve tožbe v višini 300 točk in vračilo sodne takse za dopolnitev tožbe v višini 181 EUR, zato ne gre za dvakratno upoštevanje istega stroška, kar tudi jasno izhaja iz obrazložitve izpodbijane sodbe, zato ne drži niti očitek, da se sodbe v tem delu ne da preizkusiti.
Ker je pritožbeno sodišče presodilo, da je pritožba tožene stranke delno utemeljena, je pritožbi delno ugodilo in izpodbijano sodbo v obrestnem in stroškovnem delu zahtevka spremenilo tako, kot izhaja iz I. točke izreka te sodbe (peta alineja 358. člena ZPP). V ostalem delu je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdilo (353. člen ZPP).
Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbah prvega in drugega odstavka 165. člena ZPP in tretjega odstavka 154. člena ZPP. Tožena stranka je s pritožbo uspela samo glede sorazmerno majhnega (neznatnega) dela obrestnega in stroškovnega zahtevka tožeče stranke, zaradi katerega niso nastali posebni stroški, zato sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka in je dolžna tožeči stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka, ki jih je pritožbeno sodišče odmerilo po predloženem stroškovniku in v skladu z Odvetniško tarifo (OT). Stroški pritožbenega postopka tožeče stranke obsegajo stroške sestave odgovora na pritožbo v višini 375 točk, kar znaša 225,00 EUR (tar. št. 22/1 OT), materialne stroške v višini 4,50 EUR (tretji odstavek 11. člena OT) in 22 % DDV, kar skupaj znaša 279,99 EUR. Tako odmerjene stroške pritožbenega postopka je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti v roku osmih dni po prejemu te sodbe (četrti odstavek 458. člena ZPP), v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za izpolnitev obveznosti dalje.
-------------------------------
1V pravni teoriji je zavzeto stališče, da ni nobene ovire, da upnik ne bi izjavil svoje privolitve vnaprej, takšna privolitev pa učinkuje, če je kasneje sklenjena pogodba o prevzemu dolga z istimi elementi. Glej M. Juhart, E-paket Obligacije z e-komentarjem OZ, komentar 427. člena OZ, Tax-Fin-Lex.
2M. Juhart, E-paket Obligacije z e-komentarjem OZ, komentar 275. in 418. člena OZ, Tax-Fin-Lex.