Jedro

SPZ, ki je stopil v veljavo 1. 1. 2003, za nastanek etažne lastnine poleg pravnega posla ali odločbe predpisuje tudi vpis v zemljiško knjigo, a ta zakon zatečenega stanja glede prej nastale etažne lastnine ni ukinil. Tako nastalo etažno lastnino je sodna praksa ves čas priznavala in ji nudila ustrezno pravno varstvo.

Iz dejstva, da je na obravnavani stavbi vzpostavljena dejanska etažna lastnina oziroma le navidezna solastnina, pa nadalje izhaja, da so posamezni dejanski etažni lastniki solastniki skupnih delov (glej prvi odstavek 105. člena SPZ), pri čemer gre za posebno obliko solastnine, saj njena delitev (praviloma) ni mogoča (glej peti odstavek 105. člena SPZ). Etažni lastnik s tem, ko pridobi lastninsko pravico na posameznem delu, nujno in neodvisno od svoje volje postane član posebne solastninske skupnosti z drugimi etažnimi lastniki, ki ne more prenehati, dokler etažna lastnina obstaja.

Etažni lastniki so notranja razmerja glede uporabe, uživanja in upravljanja solastnih (skupnih delov) uredili s pogodbo o vzajemnih razmerjih, iz katere med drugim izhaja, da ima skupnost etažnih lastnikov oziroma solastnikov skupnih delov svoje organe (skupščina in upravni odbor) in dogovorjen mehanizem odločanja, kar jo v tem pogledu približuje pravnim osebam.

Izrek

I. Pritožba se v delu, ki se nanaša na odločitev v tč. III in IV izreka izpodbijanega sklepa, zavrže.

II. V ostalem se pritožbi ugodi in se sklep sodišča prve stopnje

- v tč. II izreka spremeni tako, da se Skupnosti solastnikov stavbe št. 243 k. o. ..., A., prizna lastnost stranke v tem nepravdnem postopku.

- v tč. I izreka razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nadaljnji postopek.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje odločilo, I. da se predlog predlagatelja zavrže; II. da se Skupnosti solastnikov stavbe št. 243 k. o. ..., A., ne prizna lastnosti stranke; III. da se predlog glede upravnega odbora zavrže; IV. da se predlog glede upravnika zavrže.

2. Predlagatelj zoper odločitev vlaga pritožbo. V bistvenem navaja, da bi moralo sodišče Skupnosti solastnikov priznati lastnost nasprotne stranke v postopku in pri tem uporabiti 3. odst. 76. čl. ZPP, ne pa določbe o solastnini in določbe SZ-1. V 1. tč. obrazložitve sodišče pride samo s seboj v nasprotje, ko navaja, da so solastniki stavbe tisti, ki so vpisani v zemljiško knjigo, nato pa, da obstajajo tudi dejanski lastniki, ki niso vpisani, a so za odločanje pomembni. Iz sklepa smiselno izhaja, da bi moral predlagatelj navesti vse dejanske lastnike. Ni jasno, kako naj bi to storil, saj niso znani in se ves čas spreminjajo. To je eden od razlogov, da bi sodišče Skupnosti solastnikov moralo priznati lastnost stranke v postopku. Ugotovitev, da skupnost lastnikov tvori pravno osebo, ki v konkretnem primeru ni bila ustanovljena in ne vpisana v sodni register, je brezpredmetna.

3. Pritožba je delno nedovoljena, v ostalem pa je utemeljena.

Glede zavrženja predloga zoper Upravni odbor A. in upravnika (tč. III in IV)

5. Pritožnik utemeljeno opozarja, da je z vlogo 20. 2. 2023 (list. št. 248), ki jo je vložil po pozivu sodišča, predlog zoper Upravni odbor A. in upravnika B., d. o. o., umaknil. Sodišče prve stopnje bi zato moralo postopati skladno s 25. in 26. čl. ZNP-1 ter nato, če ne bi prejelo predloga, da se postopek nadaljuje, le-tega ustaviti. Ravnalo je drugače in predlog zoper oba zgoraj navedena udeleženca zavrglo.

6. Ne glede na takšno nepravilno postopanje sodišča prve stopnje, pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da pritožnik za vloženo pritožbo nima pravnega interesa. Zavrženje predloga namreč predlagatelja ne postavlja v nič slabši pravni položaj kot ustavitev postopka zaradi umika. V obeh primerih lahko predlog ponovno vloži, tudi v stroškovnih posledicah ni razlik. Njegov pravni položaj se zato z odločbo pritožbenega sodišča ne bi v ničemer izboljšal.

7. Ker je pritožba v primeru pomanjkanja pravnega interesa nedovoljena, jo je pritožbeno sodišče na podlagi 3. odst. 343. čl. v zvezi z 1. odst. 346. čl. ZPP v tem delu zavrglo.

Glede odločitve o zavrženju predloga (v ostalem delu) in odločitve, da se Skupnosti solastnikov stavbe št. 243 k. o. ..., A., ne prizna lastnost stranke

8. V pritožbenem postopku ni sporno, da predlagatelj svojega predloga, kljub sklepu sodišča z dne 26. 2. 2023 (list. št. 249), ni popravil tako, da bi kot nasprotne udeležence navedel vse solastnike stavbe 243 k. o. ... Celo več. Predlog je umaknil tudi zoper tiste posamezne solastnike, ki jih je v dosedanjem postopku že navedel kot udeležence (glej vlogo z dne 15. 3. 2023, list. št. 253). Ker pa je ob tem vztrajal, da je (edina) udeleženka tega postopka Skupnost solastnikov stavbe št. 243, k. o. ..., A. (za katero ni sporno, da ni pravna oseba), je pravilnost odločitve o zavrženju predloga odvisna od vprašanja, ali je odločitev sodišča prve stopnje o predlogu, da se tej skupnosti prizna lastnost stranke, pravilna. S priznanjem lastnosti stranke bi bila namreč odpravljena pomanjkljivost, ki onemogoča vsebinsko obravnavo predloga. Pritožbeno sodišče se bo zato v nadaljevanju najprej opredelilo do te odločitve.

9. Po 3. odst. 76. čl. ZPP sme pravdno sodišče izjemoma, s pravnim učinkom v določeni pravdi, priznati lastnost stranke tudi tistim oblikam združevanja, ki nimajo sposobnosti biti stranka po 1. in 2. odst. te določbe, če ugotovi, da glede na sporno zadevo v bistvu izpolnjujejo glavne pogoje za pridobitev sposobnosti biti stranka, zlasti če imajo premoženje, na katero je mogoče seči z izvršbo. Kot je pritožbeno sodišče pojasnilo že v sklepu I Cp 1982/2022 z dne 17. 1. 2023, sodna praksa kot relevantne okoliščine poudarja tudi relativno trajnost združb, ločenost premoženja, ločenost subjektivitete, možnost identifikacije, urejenost zastopanja, pa tudi naravo spora. Tako stališče zastopa tudi teorija. Ta določba se ob upoštevanju 42. čl. ZNP-1 smiselno uporablja tudi v nepravdnem postopku.

10. Iz razlogov izpodbijanega sklepa izhaja, da je sodišče prve stopnje svojo odločitev o zavrnitvi predloga za priznanje biti stranka, oprlo na ugotovitev, da skupnost lastnikov stavbe kot pravna oseba ni bila ustanovljena; da ta skupnost nima zastopnika; da le posameznik lahko izkaže interes za ureditev rabe in da je skupnost lastnikov po 76. čl. SZ-1 sposobna le za sklepanje poslov upravljanja, kar pa ureditev razmerij med solastniki ni.

11. Pritožnik utemeljeno izpostavlja, da dejstvo, da skupnost (so)lastnikov stavbe A. ni bila ustanovljena kot pravna oseba, nima nobenega pomena za presojo, ali so izpolnjeni pogoji, da se tej skupnosti prizna lastnost stranke. To je namreč razlog, da je predlagatelj tak predlog sploh vložil. Tudi dejstvo, da SZ-1 v 76. čl. skupnosti lastnikov, če je ustanovljena kot pravna oseba, omogoča le sklepanje poslov upravljanja, ni odločilno. Sodna praksa namreč priznanja sposobnosti biti stranka ne omejuje le na te primere. Tako na aktivni kot pasivni strani je bila priznana tudi v sporih zaradi varstva lastninske pravice in posesti. Ne glede na to pa gre pri odločanju, pod kakšnimi pogoji se skupni deli oddajo v najem in komu, nedvomno za odločanje, ki sodi v upravljanje s skupnimi deli. Ker lahko vsak od solastnikov (oziroma dejanskih etažnih lastnikov), ki ima interes, da v tem postopku osebno sodeluje, prijavi svojo udeležbo, tudi z argumentacijo, da ni logično, da bi Skupnost solastnikov uveljavljala interese posameznih solastnikov oziroma dejanskih etažnih lastnikov, odločitve ni mogoče utemeljiti.

12. Pritožbeno sodišče nadalje ugotavlja, na to pa opozarja tudi pritožnik, da je sodišče prve stopnje pri odločanju zmotno uporabilo materialno pravo, saj (kljub opozorilu v sklepu I Cp 1982/2022) predloga ni presojalo ob upoštevanju 3. odst. 76. čl. ZPP. V razlogih sklepa tako sodišče omenja le 76. čl. SZ-1, na to, da te določbe ni upoštevalo, pa kaže tudi izostanek razlogov o večini okoliščin, ki jih ta določba in iz te določbe izvirajoča sodna praksa upošteva kot relevantne za odločanje in jih je predlagatelj zatrjeval. Ker je bil predlog v tej zadevi vložen že v letu 2020, pri čemer do vsebinskega odločanja sploh še ni prišlo, je pritožbeno sodišče zaradi varstva pravic strank do sojenja v razumnem roku, samo odpravilo to kršitev in na podlagi listin v spisu ugotovilo tudi za odločitev o predlogu (manjkajoča) relevantna dejstva.

13. Iz razlogov izpodbijanega sklepa izhaja, da A. predstavlja poslovno stavbo št. 243 k. o. ..., zgrajeno v več etažah. Pred sodiščem teče postopek vzpostavitve etažne lastnine, ki pa še ni zaključen. V zemljiški knjigi so lastniki delov stavbe vpisani kot solastniki. Predlagatelj je lastnik posameznega dela št. 17 v 2. etaži. Pritožbeno sodišče v zvezi s tem dodatno ugotavlja, da gre v primeru obravnavane stavbe za položaj navidezne solastnine kot ene izmed oblik dejanske etažne lastnine, nastale pred letom 2003, pri kateri se predpostavlja, da je bila stavba v naravi razdeljena na posamezne dele, v zemljiški knjigi pa se je izvedla le z vpisom solastniških idealnih deležev posameznih etažnih lastnikov na zemljiški parceli, na kateri stavba stoji. V obravnavani stavbi tako že od izgradnje dalje obstaja več samostojnih delov (po trditbah predlagatelja 82), ki so bili prodani posameznim kupcem, v zemljiški knjigi pa je bila (kar ni sporno) vpisana solastnina. Da to drži, izkazuje v teku postopka predložena kupna pogodba z dne 1. 8. 1988 (priloga A11), sklenjena med investitorjem C. in kupcema D. D. ter E. E., s katero je bil kupcema prodan del stavbe, to je lokal D-6 s pravico uporabe skupnih delov ter zemljiškoknjižna izjava z dne 26. 5. 1997 (priloga A12), s katero je bilo dano dovoljenje za vpis solastnine. Predložene so bile tudi komercialne skice (B9 do B12), ki so bile sestavni del pogodbe in izkazujejo, da je bila že pred prodajo izvedena delitev objekta na posamezne in skupne dele. SPZ, ki je stopil v veljavo 1. 1. 2003, za nastanek etažne lastnine poleg pravnega posla ali odločbe predpisuje tudi vpis v zemljiško knjigo, a ta zakon zatečenega stanja glede prej nastale etažne lastnine ni ukinil. Tako nastalo etažno lastnino je sodna praksa ves čas priznavala in ji nudila ustrezno pravno varstvo. Obravnavana stavba ima upravnika (sedaj je to F., d. o. o.), predlagatelj pa je predložil tudi pogodbo o vzajemnih razmerjih (priloga A5 in B5), ki je temeljni akt, ki ureja razmerja med etažnimi lastniki po sedaj veljavnem 116. čl. SPZ, zapisnike sej upravnega odbora in skupščine lastnikov in uporabnikov stavbe (priloga A3).

Zveza:

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.

14.Iz dejstva, da je na obravnavani stavbi vzpostavljena dejanska etažna lastnina oziroma le navidezna solastnina, pa nadalje izhaja, da so posamezni dejanski etažni lastniki solastniki skupnih delov (glej 1. odst. 105. čl. SPZ), pri čemer gre za posebno obliko solastnine, saj njena delitev (praviloma) ni mogoča (glej 5. odst. 105. čl. SPZ). Etažni lastnik s tem, ko pridobi lastninsko pravico na posameznem delu, nujno in neodvisno od svoje volje postane član posebne solastninske skupnosti z drugimi etažnimi lastniki, ki ne more prenehati, dokler etažna lastnina obstaja. Gre torej za trajno obliko združevanja.

15.Že zgoraj je bilo izpostavljeno, da so etažni lastniki notranja razmerja glede uporabe, uživanja in upravljanja solastnih (skupnih delov) uredili s pogodbo o vzajemnih razmerjih, iz katere med drugim izhaja, da ima skupnost etažnih lastnikov oziroma solastnikov skupnih delov svoje organe (skupščina in upravni odbor) in dogovorjen mehanizem odločanja, kar jo v tem pogledu približuje pravnim osebam.

16.Obravnavana skupnost ima tudi premoženje. Vanj sodijo (najmanj) denarna sredstva iz naslova najemnin za oddane skupne prostore, ki jih upravnik zbira v imenu in na račun etažnih lastnikov in jih vodi na posebnem računu (glej 4. čl. Najemne pogodbe z dne 9. 3. 2017, priloga A6) in je nanje možno seči z izvršbo.

17.Za priznanje sposobnosti biti stranka je nadalje pomembno zakonsko pooblastilo upravnika za zastopanje etažnih lastnikov v poslih upravljanja (glej 5. alinejo 118. čl. SPZ), kar zajema tudi zastopanje etažnih lastnikov v teh razmerjih pred sodišči, zastopanje pri izključitveni tožbi ter izterjavi stroškov in obveznosti, ki bremenijo posamezne etažne lastnike. Zakon sicer pri tem ne omenja dejanske skupnosti etažnih lastnikov, a pritožbeno sodišče ne vidi razlogov, da upravnik ne bi zastopal tudi te skupnosti. Tako je tudi stališče teorije.

18.Da se tako zastopanje izvaja pri upravljanju s konkretno stavbo, izhaja iz predloženih listin. Tako je najemno pogodbo za najem terase (priloga A6) kot zastopnik Solastnikov stavbe A. podpisal upravnik. Enako velja za pogodbo o fizičnem in tehničnem varovanju (priloga A8).

19.Končno za odločitev ni nepomembno niti dejstvo, da je v sporni stavbi več kot 50 dejanskih etažnih lastnikov (fizičnih in pravnih oseb). Že zbiranje podatkov, ob dejstvu, da ti v zemljiški knjigi, zaradi plomb, niso ažurni, bi terjalo izredno velik časovni in stroškovni vložek (pregledati bi bilo treba vse nerešene zk predloge), nato pa spremljati tudi vse nadaljnje spremembe lastniškega stanja. Vztrajanje pri stališču, da mora posamezni etažni lastnik nujno sam varovati svoje interese, bi zato pretirano omejilo pravico predlagatelja do sodnega varstva. To je nenazadnje izkazano že z dejstvom, da ta postopek teče že skoraj štiri leta, pa do vsebinske obravnave predloga niti še ni prišlo. Kot je že bilo pojasnjeno, pa imajo posamezni etažni lastniki v vsakem primeru možnost svojo udeležbo prijaviti.

20.Ali so etažni lastniki poimenovani kot Skupnost etažnih lastnikov A. (tako predlagatelj v vlogi z dne 20. 2. 2023, list. št. 248) ali kot Skupnost solastnikov stavbe št. 243 k. o. ..., A., ni bistveno. V enem in drugem primeru gre za vse vsakokratne (dejanske) etažne lastnike in s tem solastnike skupnih delov.

21.Pritožba je glede na vse obrazloženo v tem delu utemeljena in ji je pritožbeno sodišče na podlagi 3. tč. 365. čl. ZPP v zvezi z 42. čl. ZNP-1 ugodilo in sklep v izpodbijanem delu (tč. II izreka) spremenilo tako, da je Skupnosti solastnikov stavbe št. 243 k. o. ..., A., priznalo lastnost stranke (nasprotne udeleženke) v tem postopku. Posledično je pritožbi ugodilo tudi v pogledu odločitve o zavrženju predloga (tč. I izreka) in sklep v tem delu na podlagi 3. tč. 365. čl. ZPP v zvezi z 42. čl. ZNP-1 razveljavilo in vrača zadevo sodišču prve stopnje, da o predlogu odloči.

22.Pritožbeno sodišče ob tem opozarja, da bo moralo sodišče pred nadaljevanjem postopka nasprotni udeleženki omogočiti, da se o predlogu in dosedanjih navedbah predlagatelja izjavi, in presoditi, ali je odločanje o pogojih in načinu oddaje skupnih delov (to je odprte terase), lahko predmet postopka po 149. čl. ZNP-1. Pritožbeno sodišče opozarja tudi na to, da je predlagatelj predlog zoper posamezne fizične in pravne osebe, navedene v vlogi z dne 15. 3. 2023 (list. št. 253), umaknil in bo moralo sodišče zato glede teh udeležencev postopati po 25. in 26. čl. ZNP-1. Ker pa predlagatelj predloga ni umaknil zoper vse v vlogi z dne 2. 6. 2022 navedene fizične in pravne osebe, v vlogi z dne 15. 3. 2023 pa v nasprotju s tem kot edinega nasprotnega udeleženca označuje Skupnost solastnikov stavbe 243, k. o. ..., A., ga bo moralo sodišče pozvati, da se o tem izjavi (to je, ali umika predlog tudi zoper ostale navedene).

Glede predloga, da zadevo obravnava drug sodnik

23.Če sodišče druge stopnje razveljavi sodbo sodišča prve stopnje in mu vrne zadevo v novo sojenje, lahko odredi, da se opravi nova obravnava pred drugim senatom (356. člen ZPP). Pritožbeno sodišče ugotavlja, da v obravnavani zadevi razlogov, da bi v zadevi odločal drug sodnik, ni našlo.

Glede stroškov

23.O stroških pritožbeno sodišče ni odločalo, ker niso bili priglašeni.

-------------------------------

1Zakon o pravdnem postopku.

2Stanovanjski zakon.

3Glej članek dr. A. Dolinšek, Nastopanje skupnosti etažnih lastnikov v sodnih postopkih, Pravni letopis 2014/1, stran 53 do 73.

4Glej na primer odločbe VSL 3495/2014 (izpraznitev hišniškega stanovanja), I Cp 2371/2015 (postopek za določitev pripadajočega zemljišča), I Cp 778/2015 (motenje posesti) in druge.

5Tudi SZ-1, ki se sicer uporablja za večstanovanjske stavbe, je v 25.a čl. med posle (rednega) upravljanja med drugim uvrstil odločitve etažnih lastnikov v zvezi z oddajanjem skupnih delov najem.

6Zakaj gre v konkretnem primeru za dejanske etažne lastnike, bo pritožbeno sodišče pojasnilo v nadaljevanju.

7Stvarnopravni zakonik.

8Dejanska etažna lastnina je pred uveljavitvijo SPZ (ki je takšno obliko lastnine formalno predvidel oziroma tudi določil pogoje za njen nastanek) lahko nastala na dva načina: (1.) z razdelitvijo solastnine na stavbi s pogodbo med solastniki ali sklepom sodišča, ter (2.) z razdelitvijo stavbe s strani njenega izključnega lastnika, pri čemer je treba v vsakem posamičnem primeru ugotoviti, ali je bila (dejanska) etažna lastnina res oblikovana (II Ips 119/2018, tč. 16).

9Glej obvestilo B., d. o. o. z dne 11. 7. 2023 (list. št. 276) in prevzemni zapisnik objekta (priloga B16).

10dr. A. Dolinšek, Nastopanje skupnosti etažnih lastnikov v sodnih postopkih, Pravni letopis 2014/1, stran 55 in 56.

11V. Rijavec in drugi, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, 2004, komentar 118. čl. Glej tudi odločbi VSL I Cp 917/2015 in VSL I Ip 1185/2009.

12A. Fakin, Dejanska skupnost etažnih lastnikov, procesnopravni vidik, Pravnik, 2018, št.9-10, str. 647.

13Glej predlog z dne 30. 6. 2020 (list. št. 1, tč. VII), vlogo z dne 20. 5. 2021 (list. št. 55, tč. V) ter vlogo z dne 10. 9. 2021 (list. št. 73, str. 5 in 6).

14Skupaj je kot udeležence navedel preko 100 fizičnih in pravnih oseb, predlog pa je bil umaknjen zoper 53.