Jedro

Če je imetnik stanovanjske pravice pogoje za odkup stanovanja izpolnjeval na dan uveljavitve SZ, lastnik njegove zahteve sklenitev kupoprodajne pogodbe ne more zavrniti zato, ker je naknadno opustil uporabo stanovanja. V primeru, ko imetnik stanovanjske pravice svoji zahtevi za odkup stanovanja priloži pisno privolitev, naj se stanovanje proda njegovemu ožjemu družinskemu članu, ni potrebno, da bi družinski član tudi sam pri lastniku vložil zahtevo za odkup.

Izrek

Pritožbama se ugodi in se izpodbijana sklep in sodba razveljavita ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrglo tožbo druge tožnice na sklenitev pogodbe za odkup stanovanja št. 2 v V., ker tožnica sama ni predhodno vložila pri toženki zahteve za odkup. Z izpodbijano sodbo pa je odločilo, da mora tožena stranka stanovanje prodati tožniku v skladu s pogoji Stanovanjskega zakona, in mu izstaviti ustrezno zemljiškoknjižno listino. Toženka mora tožniku tudi povrniti 15.400,00 SIT pravdnih stroškov.

Poti sklepu se zaradi zmotne uporabe materialnega prava pritožuje tožnica, proti sodbi pa iz vseh treh pritožbenih razlogov po 1. odst. 353. člena ZPP tožena stranka.

Tožnica meni, da sodišče njene tožbe ne bi smelo zavreči, saj ji določilo 117. člena SZ kot ožjemu družinskemu članu ne nalaga, da bi morala pri toženi stranki vložiti samostojno zahtevo za odkup stanovanja. Po 1. odst. navedenega člena zadošča, da zahtevo vloži imetnik stanovanjske pravice in če obenem lastniku stanovanja dostavi svojo overjeno pisno privolitev, da stanovanje odkupi ožji družinski član, ga je lastnik dolžan prodati družinskemu članu. Na podlagi 3. odst. 128. člena SZ bi torej moralo sodišče o tožničinem zahtevku meritorno odločiti, glede na ugotovitev, da je bila zahteva za odkup neutemeljeno zavrnjena, pa tožbenemu zahtevku tudi ugoditi.

Tožena stranka v svoji pritožbi kot že v teku prvostopnega postopka poudarja, da je tožba vložena po izteku 15-dnevnega roka iz 4. odst. 128. člena Stanovanjskega zakona, ki je vsekakor prekluzivne narave, saj bi sicer lahko prišlo do najrazličnejših špekulacij, ker bi ostajalo vedno odprto vprašanje, do kdaj lahko imetnik stanovanjske pravice tožbo vloži. Če pa se je sodišče že odločilo za tako interpretacijo zakona, da namreč ne gre za prekluzivni rok, bi moralo pravico do sodnega varstva presojati po dejanskem stanju na dan, ko je bilo takšno varstvo zahtevano. Ob vložitvi tožbe tožnik ni imel pravice do odkupa stanovanja, ker je do tedaj njegovo uporabo že opustil. V primeru neuporabe pa lastnik stanovanja po 128. členu SZ ni dolžan prodati. Ker je sodišče zavrnilo dokazni predlog za zaslišanje tožnika, je v tej smeri ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Ob oceni predloženih dokazov pa je sodišče tudi kršilo določbe postopka, ko je poziv tožene stranke, naj tožnik izprazni stanovanje ter vrne ključe, tolmačilo kot dejstvo, da tožnik živi v tem stanovanju (13. točka 354/2 člena ZPP). Po prejemu sodbe je tožena stranka zvedela še za dodaten razlog, ki opravičuje njen odklonilni odnos do predlagane prodaje stanovanja. Tožnik se je namreč preselil v svojo hišo, ta okokliščina pa je po 128. členu SZ v zvezi s 60. členom ZSR takšnega pomena, da tožniku ni mogoče priznati upravičenja do nakupa stanovanja. Sodba naj se torej razveljavi in zadeva vrne v novo sojenje.

Tožnik je na pritožbo tožene stranke odgovoril in predlagal njeno zavrnitev. Ob tem zatrjuje, da je neresnična in zavajajoča pritožbena trditev, da se je preselil v svojo hišo, saj hiše nima.

Pritožbi sta utemeljeni.

Stanovanjski zakon - SZ (Ur. l. RS št. 18/91-I) v 1. odst. 117. člena določa, da je na zahtevo imetnika stanovanjske pravice, ki je to pravico na dan uveljavitve zakona (19.10.1991) imel, lastnik dolžan imetniku prodati stanovanje, s pismeno privolitvijo imetnika pa tudi njegovemu ožjemu družinskemu članu. Imetnik stanovanjske pravice je torej upravičen in zavezan podati lastniku zahtevo za odkup, pri čemer ima možnost odločiti, ali bo stanovanje kupil sam ali pa njegov ožji družinski član. Iz navedenega zakonskega določila torej ne izhaja obveznost družinskega člana, da bi moral samostojno zahtevati sklenitev kupoprodajne pogodbe. Taka obveznost pa tudi ne sledi iz 128. člena SZ, ki v 4. odst. določa, da v primeru zavrnitve zahteve postopek o upravičenosti sproži imetnik stanovanjske pravice.

Pritrditi je tako treba pritožbi tožnice, da prvo sodišče v navedenih predpisih ni imelo osnove za zavrženje njene tožbe, s katero je kot ožji družinski član zahtevala sklenitev kupoprodajne pogodbe, potem ko je bila zahteva imetnika ob predloženi njegovi pismeni privolitvi po 1. odst. 117. člena zavrnjena. Izpodbijani sklep je bilo torej treba razveljaviti (3. točka 380. člena ZPP), da bo prvostopno sodišče o tožničinem zahtevku meritorno odločilo.

Taka odločitev pa bo seveda odvisna od tega, ali so za imetnika stanovanjske pravice (tožnika) podani pogoji za odkup stanovanja. V tej zvezi je pravilno prvostopno stališče, da je te pogoje potrebno presojati po stanju na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona (19.10.1991), saj je to jasno določeno v že navedenem 1. odst. 117. člena SZ. Pravilna je tudi prvostopna opredelitev, da 15-dnevni rok za vložitev tožbe v primeru zavrnitve sklenitve kupoprodajne pogodbe (4. odst. 128. člena SZ) ni prekluzivne narave. Ob tem velja glede na pritožbene trditve tožene stranke v tej zvezi še pripomniti, da v konkretni zadevi še ni ugotovljeno, kdaj je bilo tožniku obvestilo o zavrnitvi sploh vročeno in je zato tudi zatrjevanje o bisveni kršitvi postopka iz 13. točke 2. odst. 354. člena ZPP brez osnove. Pritožbi tožene stranke torej v vseh navedenih smereh ni mogoče slediti.

Vendar pa prav ta pritožba navaja še povsem novo dejstvo, da naj bi se namreč tožnik preselil v svojo hišo. Ta okoliščina pa je lahko odločilnega pomena za presojo, ali je zavrnitev zahteve za prodajo stanovanja utemeljena ali ne. Po določilu 2. odst. 128. člena SZ lastnik namreč stanovanja ni dolžan prodati, če je prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov skladno z določbami Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. l. SRS št. 35/82 in 14/84). Kot tak odpovedni razlog pa je v 1. odst. 60. člena ZSR predvideno dejstvo, da ima imetnik stanovanjske pravice v lasti prazno družinsko stanovanjsko hišo, oz. je taka hiša v gradnji, pa bi jo lahko dogradil (3. odst. navedenega člena ZSR). Zaradi preveritve tega zatrjevanega novega dejstva, je bilo torej potrebno izpodbijano sodbo razveljaviti in zadevo vrniti v novo sojenje (3. odst. 370. člena ZPP).

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu 3. odst. 166. člena ZPP.