Jedro

Določbo 1. odstavka 21. člena ZKZ je treba razlagati tako, da je pogoj pisne oblike izjave o sprejemu ponudbe izpolnjen, če je izjava podpisana.

Izrek

Tožba se zavrne.

Zahtevi tožnika in stranke z interesom A.A. za povrnitev stroškov postopka se zavrneta.

Obrazložitev

Z izpodbijano odločbo je upravni organ prve stopnje (Upravna enota Radovljica) odločil, da se odobri pravni posel za promet z gozdnim zemljiščem, za parcelo 482/4 k.o. ..., ki je predmet kupoprodajne pogodbe, ki so jo dne 31. 3. 2008 sklenili A.A. – kot prodajalec ter B.B. in C.C. – oba kot kupca (1. točka izreka). Iz 2. točke izreka pa izhaja, da stroškov postopka ni bilo. Iz obrazložitve navedene odločbe izhaja, da je B.B. dne 3. 4. 2008 na upravni organ vložil vlogo za odobritev pravnega posla za promet z gozdnim zemljiščem za parcelo št. 482/4 k.o. ... Prodajno pogodbo so sklenili A.A. – kot prodajalec ter B.B. in C.C. – oba kot kupca. Vlogi je priložil sklenjeno kupoprodajno pogodbo. Ponudbo za prodajo predmetne parcele je dal A.A. Iz obvestila o poteku ponudbe z dne 6. 3. 2008 izhaja, da je bila ponudba za prodajo predmetnega zemljišča izobešena na oglasni deski upravnega organa v času od 1. 2. 2008 do 3. 3. 2008. Upravni organ je v zakonitem roku prejel naslednje pisne izjave o sprejemu ponudbe: dne 6. 2. 2008 je sprejela vse pogoje, dane v ponudbi, Č.Č.; dne 7. 2. 2008 sta sprejela vse pogoje, dane v ponudbi, B.B. in C.C.; dne 3. 3. 2008 je sprejel vse pogoje, dane v ponudbi, in uveljavil prednostno pravico do nakupa kot lastnik gozda D.D. Zemljiškoknjižni lastnik predmetne parcele je A.A. Iz potrdila o namenski rabi za predmetno zemljišče je razvidno, da je parcela opredeljena delno kot kmetijsko zemljišče in delno kot gozdno zemljišče. Parcela št. 482/4 k.o. ... je v evidenci zemljiškega katastra opredeljena kot gozd v izmeri 3650 m2. Prav tako je na posnetku iz evidence GERK razvidno, da je parcela v celoti preraščena z gozdom. V konkurenci obeh dokazil, potrdila o namenski rabi zemljišča in katastrskih podatkov, se mora upravni organ opreti na dokazilo katastra. Upravni organ zato ugotavlja, da v konkretnem primeru ne gre za promet s kmetijskim zemljiščem, ampak gre v predloženi pogodbi v celoti za promet z gozdnim zemljiščem. Zato mora upravni organ upoštevati določila o predkupni pravici po Zakonu o gozdovih (v nadaljevanju ZG). Na podlagi 47. člena ZG ima, razen v primeru, da sta predkupna upravičenca država ali lokalna skupnost, predkupno pravico pri nakupu gozda lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja. Če ta prednostne pravice ne uveljavi, jo ima lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja. Upravni organ je ugotovil, da nihče od tistih, ki so sprejeli ponudbo, s svojim zemljiščem ne meji na parcelo, ki se prodaja, Č.Č., B.B. in C.C. so na obravnavi potrdili, da niso lastniki gozdov, predkupne pravice tudi niso uveljavljali. Predkupno pravico je uveljavljal le D.D. in jo kot lastnik dveh gozdnih parcel št. 761 in 764/1 k.o. ... tudi izkazal. Upravni organ je preveril, ali so vsi, ki so sprejeli ponudbo za nakup predmetnega zemljišča na upravni enoti, le-to pravilno sprejeli tudi pri prodajalcu. Odvetnik E.E., ki zastopa prodajalca A.A., je navedel, da je A.A. prejel obrazec „izjava o sprejemu ponudbe“, ki pa ni podpisan s strani kupca (D.D.), niti s strani pooblaščenke, ki je navedena na obrazcu (Č.Č.), niti ni bilo priloženo pooblastilo. Takšna izjava zato ne izpolnjuje zahtev zakona o pisni izjavi o sprejemu ponudbe in zato ne zavezuje. V zadevo je vložil kopijo izjave o sprejemu ponudbe, ki jo je A.A. prejel na svoj naslov. Ta ni podpisana. Na upravni organ dane ponudbe so podpisane. Upravni organ je šele na obravnavi izvedel, da izvod izjave o sprejemu ponudbe, ki jo je D.D. poslal prodajalcu A.A., ni bil podpisan. V obravnavani zadevi je potrebno ugotoviti, ali se šteje, da je D.D. sprejel ponudbo A.A. v skladu z določili Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), glede na to, da je prodajalcu pravočasno priporočeno s povratnico poslal izjavo o sprejemu ponudbe, ki ni bila podpisana. V skladu s 63. členom Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP) je vsaka pisna vloga tista, ki je napisana ali natisnjena in lastnoročno podpisana. Vložnik mora vlogo podpisati (5. odstavek 66. člena ZUP). Upravni organ je ugotovil, da D.D., ki je edini uveljavljal predkupno pravico, in je predkupni upravičenec, ponudbe za prodajo predmetne parcele ni sprejel na način, določen z ZKZ. Č.Č. ter B.B. in C.C., ki so tudi sprejeli ponudbo, pa niso predkupni upravičenci. Iz 23. člena ZKZ izhaja, da če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način, predpisan s tem zakonom, če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota v skladu z 22. členom ZKZ. Upravni organ je ugotovil, da predložena pogodba izpolnjuje pogoje, ki jih za odobritev prometa s kmetijskimi zemljišči, kmetijami ali gozdovi določa 19. člen ZKZ.

Pritožbo tožnika zoper navedeno odločbo je zavrnilo Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano z odločbo, št. 33008-114/2008/2 z dne 13. 1. 2009 (v nadaljevanju: Ministrstvo). Ministrstvo meni, da je prvostopni organ pravilno ugotovil, da vloga, ki od stranke ni lastnoročno podpisana, ni podana v skladu z določili ZUP in da je torej šteti, da pritožnik ponudbe ni sprejel na način, določen z določili ZKZ, zato posledično tudi ni bilo mogoče upoštevati njegove prednostne pravice do nakupa predmetnega zemljišča. Tožnik se s tako odločitvijo upravnega organa ne strinja in v tožbi uveljavlja tožbene razloge zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, kršitev materialnega prava ter bistvenih kršitev pravil upravnega postopka. Tožnik meni, da je upravni organ prve stopnje z izpodbijano odločbo nezakonito odobril pravni posel za promet z gozdnim zemljiščem za parc. št. 482/4 k.o. ..., ki je predmet kupoprodajne pogodbe, ki so jo dne 31. 3. 2008 sklenili A.A. kot prodajalec ter B.B. in C.C., oba kot kupca. Odločitev je nezakonita, ker ne upošteva pravil postopka glede prometa s kmetijskimi zemljišči in gozdovi, ki ju določata ZG in ZKZ. Sklicuje se na določbo 11. odstavka 47. člena ZG, po katerem se glede postopkov in rokov prodaje gozdov, uveljavljanja prednostne pravice, smiselno uporabljajo določbe ZKZ. Slednji v 21. členu določa, da vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti. Po navedeni zakonski določbi sta mogoča dva različna načina sprejema ponudbe. Po prvem načinu mora kupec pisno izjavo o sprejemu ponudbe poslati priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti, pri drugem pa to izjavo lahko neposredno vloži na upravni enoti. Kadar kupec vloži izjavo o sprejemu ponudbe neposredno na upravno enoto osebno, tedaj te izjave zakonsko ni potrebno posredovati tudi prodajalcu. Pri tem se tožnik sklicuje na sodbo Upravnega sodišča RS opr. št. U 186/2005 z dne 11. 9. 2008. Tožnik je na ponudbo za prodajo predmetne parcele v zakonsko določenem roku vložil pisno izjavo o sprejemu ponudbe in uveljavljal predkupno pravico, ker je lastnik gozdnih zemljišč, kar je nesporno. Izjavo o sprejemu ponudbe je tožnik pravilno in popolno osebno vložil pri upravnem organu prve stopnje ter istega dne tudi posredoval prodajalcu priporočeno po pošti s povratnico. Zakonski zahtevi glede obličnosti izjave o sprejemu ponudbe je bilo tako zadoščeno. Upravni organ se je na ustni obravnavi seznanil, da naj bi tožnik izjave, ki jo je posredoval prodajalcu, ne podpisal. To je bilo po mnenju upravnega organa prve stopnje zadostni razlog, da je taka izjava nepravilna in v nasprotju z določbami ZKZ. Tožnik meni, da je zadostil zakonski obličnostni zahtevi s tem, da je izjavo o sprejemu ponudbe osebno vložil na upravno enoto. Odločitev, da ponudba ni popolna iz razloga, ker ponudba, ki je bila posredovana prodajalcu, ni podpisana, je materialnopravno zmotna in v nasprotju z ZKZ. Samo zato, ker je tožnik po očitni pomoti pozabil podpisati izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo je posredoval prodajalcu, ne more biti zadostni razlog, da izgubi pravice, ki mu po zakonu gredo. Take sankcije ne predvideva niti ZKZ niti ZUP, prav nasprotno ZUP v določbi 1. odstavka 67. člena določa, da vloge, ki ni popolna ali nerazumljiva, zaradi tega ni dovoljeno zavreči, temveč vrniti v dopolnitev. Tožnica še navaja, da drugostopni organ tudi določbo 47. člena ZG razlaga povsem napačno. Niti določba 3., niti določba 4. odstavka 47. člena ZG, na kateri opira organ druge stopnje svojo odločitev, ne določata vsebine, kot je navedena v odločbi organa druge stopnje. Tožnik pa tudi očita organu druge stopnje, da ni presojal vseh pritožbenih navedb. Tožnik je dne 20. 5. 2008 vložil dopolnitev pritožbe, saj ga je upravni organ prve stopnje nezakonito pozval, da je bil dolžan posredovati še eno pooblastilo pooblaščenke z navedbo, da gre za zastopanje v predmetnem upravnem sporu. Organ druge stopnje se glede dopolnitve pritožbe sploh ni opredelil. Po mnenju tožnika je odločitev organa prve stopnje nezakonita in arbitrarna, nezakonita pa je tudi odločitev organa druge stopnje, ki je potrdila odločitev prvostopnega organa. Predlaga, da sodišče izpodbijano odločbo odpravi in zadevo vrne organu prve stopnje v ponovni postopek, vse s stroškovno posledico.

Ministrstvo v odgovoru na tožbo prereka tožbene navedbe kot neutemeljene iz razlogov, navedenih v obrazložitvi izpodbijane odločbe in predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

Stranka z interesom A.A. je (po odvetniku E.E.) podal odgovor na tožbo. Navaja, da je izpodbijana odločba pravilna, prvostopni organ je pravilno ugotovil dejansko stanje ter pravilno uporabil materialno pravo. Tožnik pri sklepanju nepremičninskega posla ni bil zadosti skrben, posledice svoje malomarnosti pa sedaj skuša rešiti s tem, da zoper izpodbijano odločbo vlaga pravna sredstva ter se sklicuje na domnevne kršitve organov obeh stopenj. Navedba tožnika, da sodba Upravnega sodišča RS opr. št. U 186/2005 z dne 11. 9. 2008 potrjuje tezo, da kupcu, kadar vloži izjavo neposredno na upravno enoto, te izjave ni treba posredovati prodajalcu, je neresnična, saj to iz navedene sodbe ne izhaja. Izdaja odločbe o odobritvi pravnega posla o prodaji nepremičnine je vsekakor izdaja odločbe v upravnem postopku, zato v tem primeru veljajo določbe ZUP. Slednji v 3. odstavku 66. člena določa, da mora vložnik vlogo podpisati. Podpis vloge ni le formalnost, ki se zahteva v upravnem postopku, temveč ga mora vsebovati vsaka pisna izjava volje že iz obligacijskega vidika. To, kar je na svoj dom prejel prodajalec A.A., vsekakor ni bila vloga, ki bi izkazovala resno in pravo voljo za sklenitev pogodbe o nakupu gozda. Na tej „vlogi“ je kot kupec navedena oseba z imenom D.D., kot pooblaščenec ali zakoniti zastopnik fizične oseba pa Č.Č., vendar pa vlogi ni bilo priloženo nobeno pooblastilo. Č.Č. je tudi sicer nastopala kot potencialni kupec gozda in to v lastnem imenu. Najpomembnejša okoliščina, da vloga, ki jo je prejel prodajalec, ni mogla izkazovati prave volje, pa je, da ta vloga ni bila podpisana. Prodajalec mora prejeti vlogo o sprejemu ponudbe, ki je popolna in pravilna, v primeru zastopanja pa tudi s priloženim pooblastilom. V konkretnem primeru je prodajalec prejel le nek nepodpisan dopis, ki zaradi svoje nepopolnosti in pomanjkanja pooblastila ni izkazoval resne poslovne volje. Ker pri predmetni prodaji ni bilo predkupnih upravičencev, je torej lahko prodajalec pravni posel sklenil s tistim kupcem, s katerim je sam želel, in s tistim, ki je hkrati svojo poslovno voljo tudi izjavil na pravno veljaven način. Upravna enota, ki je ta posel odobrila, je torej ravnala zakonito. Tožnikova tožba zoper odločbo organa druge stopnje pa ni dopustna, zato naj jo sodišče v tem delu zavrže. Predlaga, da sodišče tožbo zavrne, hkrati zahteva od tožeče stranke tudi povrnitev stroškov postopka.

Stranke z interesom B.B., C.C. in Č.Č. na tožbo niso odgovorile.

K 1. točki izreka: Tožba ni utemeljena.

V obravnavani zadevi je sporno, ali je upravni organ postopal pravilno, ko je odločil, da se odobri pravni posel za promet z gozdnim zemljiščem, za parc. št. 482/4 k.o. ..., ki je predmet kupoprodajne pogodbe, ki so jo dne 31. 3. 2008 sklenili A.A. kot prodajalec ter B.B. in C.C. kot kupca. Navedeno odločitev v tožbi izpodbija tožnik, ki navaja, da je kot lastnik gozdnih zemljišč predkupni upravičenec za predmetno zemljišče, zaradi česar meni, da upravni organ ni postopal pravilno, ko je odobril navedeni pravni posel. Tožnik meni, da je zakonski zahtevi glede obličnosti izjave o sprejemu ponudbe zadostil, saj je izjavo o sprejemu ponudbe vložil neposredno pri upravnem organu osebno.

Sodišče ocenjuje odločitev upravnega organa prve stopnje kot pravilno, tožnikove tožbene ugovore pa kot neutemeljene.

Po določbi 1. odstavka 21. člena ZKZ (Uradni list RS št. 59/96 in nadaljnji) mora vsakdo, ki želi kupiti naprodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti. Glede na citirano določbo 1. odstavka 21. člena ZKZ je izjavo o sprejemu ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije vedno potrebno poslati prodajalcu in upravni enoti, pri čemer se slednji pošlje bodisi priporočeno s povratnico ali pa se neposredno vloži na upravni enoti. Citirane določbe 1. odstavka 21. člena ZKZ ni mogoče razlagati na način, da v primeru, ko se izjava o sprejemu ponudbe vloži neposredno na upravni enoti, ni potrebno izjave o sprejemu ponudbe poslati tudi prodajalcu. Zato navedene zakonske določbe ni mogoče razlagati tako, kot meni tožnik, da določa dva alternativna načina uveljavljanja sprejema ponudbe, in sicer da se pisno izjavo o sprejemu ponudbe pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti, ali da se tako izjavo o sprejemu ponudbe (le) neposredno vloži na upravni enoti. Sprejem ponudbe se (pravilno) uveljavi tako, da tisti, ki želi kupiti naprodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, pisno izjavo o sprejemu ponudbe pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in s pisno izjavo o sprejemu ponudbe seznani tudi upravno enoto, in sicer na način, da jo pošlje (priporočeno s povratnico) upravni enoti ali na način, da to izjavo na upravno enoto neposredno vloži. Iz navedenega razloga sodišče zavrača tožnikove tožbene ugovore, iz katerih izhaja tožnikovo stališče, da kadar kupec vloži izjavo o sprejemu ponudbe neposredno na upravno enoto osebno, tedaj te izjave naj ne bi bil dolžan posredovati tudi prodajalcu. Tako tožnikovo stališče ni pravilno in prav tako ne izhaja iz sodbe Upravnega sodišča RS opr. št. U 186/2005, na katero se sklicuje tožnik.

Po mnenju sodišča ni razloga, da bi določbe ZKZ o sklepanju pogodb za prodajo kmetijskih zemljišč oz. gozdov razlagali drugače kot tako, da je pogodba o prodaji takega zemljišča sklenjena s sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe, torej takrat, ko ponudnik prejme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe. Iz celotnega poglavja ZKZ o prometu s kmetijskimi oz. gozdovi izhaja, da je bil zakonodajalčev namen, da se za določitev časa sklenitve pogodbe uporabljajo splošna pravila Obligacijskega zakonika (OZ). Ker je za veljavnost takšne pogodbe določena naknadna odobritev pristojne upravne enote, je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča oz. gozda sklenjena pod odložnim pogojem te odobritve (19. in 22. člen ZKZ). Enako sklep Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 835/2007 z dne 28. 1. 2009. V konkretnem primeru je sporno, ker je tožnik pisno izjavo o sprejemu ponudbe na predpisan način poslal upravnemu organu, medtem ko izjave o sprejemu ponudbe, ki jo je poslal prodajalcu, ni podpisal, ali je s takšno (nepodpisano) izjavo zadostil zakonski zahtevi iz 1. odstavka 21. člena ZKZ. Iz slednjega izhaja, da mora biti izjava o sprejemu ponudbe pisna.

Iz 52. člena OZ izhaja, da mora biti pogodba, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini ali s katero se ustanavlja druga stvarna pravica na nepremičninah, sklenjena v pisni obliki. Iz 27. člena OZ izhaja, da ponudba za sklenitev pogodbe, za katero zahteva zakon posebno obliko, veže ponudnika samo, če je dana v taki obliki; to velja tudi za sprejem ponudbe. V 57. členu OZ pa je določeno, da je pogodba, če je za njeno sklenitev treba napraviti listino, sklenjena, ko listino podpišejo vsi, ki se z njo zavezujejo. Glede na to je po mnenju sodišča po analogiji treba razlagati določbo 1. odstavka 21. člena ZKZ tako, da je pogoj pisne oblike izjave o sprejemu ponudbe izpolnjen, če je izjava podpisana.

Nepodpisan sprejem ponudbe v konkretnem primeru zato ne more pomeniti takšne oblike sprejema, ki bi lahko pomenila sklenitev pogodbe. Ker tožnik pisne izjave o sprejemu ponudbe, ki jo je poslal prodajalcu, ni podpisal, je upravni organ prve stopnje pravilno ugotovil, da tožnik ponudbe za prodajo predmetnega zemljišča ni sprejel na predpisan način. Dejstvu, da tožnik ponudbe, ki jo je poslal prodajalcu, ni podpisal, tožnik v tožbi ne oporeka, meni pa, da samo zato, ker je po očitni pomoti pozabil podpisati navedeno ponudbo, to ne more biti zadostni razlog za izgubo njegovih zakonskih pravic. Takšne tožbene ugovore sodišče zavrača, prav tako je neutemeljeno sklicevanje tožnika na določbo 1. odstavka 67. člena ZUP, ki se nanaša na ravnanje upravnega organa z nepopolno ali nerazumljivo vlogo. V konkretni zadevi gre namreč za ponudbo in sprejem ponudbe, ki ustvarjata pravne posledice med prodajalcem in (potencialnim) kupcem.

Glede na to, da je izpodbijani akt odločba upravnega organa prve stopnje, s katero je bilo ugodeno zahtevku za odobritev prodajne pogodbe (dokončni upravni akt po 2. členu Zakona o upravnem sporu, Uradni list RS, št. 105/06, v nadaljevanju ZUS-1), ki je predmet presoje v tem upravnem sporu, na drugačno odločitev v navedeni zadevi ne more vlivati sklicevanje tožnika, da drugostopni upravni organ napačno razlaga določbo 47. člena ZG ter da v obrazložitvi drugostopne odločbe ni odgovoril na vse tožnikove pritožbene navedbe.

Sodišče zato ugotavlja, da je izpodbijana odločba pravilna in na zakonu utemeljena, tožba pa neutemeljena, zato jo je, na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 zavrnilo.

K 2. točki izreka: Stroškovni zahtevek tožnika in stranke z interesom A.A. pa je sodišče zavrnilo na podlagi 4. odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če sodišče tožbo zavrne trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.