Jedro

Potrdilo o namenski rabi zemljišča morajo stranke pridobiti obvezno pred sklenitvijo pravnega posla o prenosu lastninske pravice na nepremičnini, ob razveljavitvi takšnega posla in vrnitvi lastninske pravice zaradi odpadle podlage, pa ni razumno zahtevati predložitev potrdila, saj na vrnitev lastninske pravice v ničemer ne vpliva namembnost nepremičnine, ki je bila pred tem že v lasti lastnika, ki se bo samo zaradi razveljavitve pogodbe ponovno vpisal kot lastnik.

Izrek

sklenilo Pritožbi se ugodi, razveljavita se sklepa zemljiškoknjižne sodnice in zemljiškoknjižne sodniške pomočnice in se zadeva vrne zemljiškoknjižni sodnici v ponovno odločanje o vpisu.

Obrazložitev

1. Zemljiškoknjižna sodnica je s sklepom Sdn z dne 27.9.2011 zavrnila ugovor predlagateljice proti sklepu zemljiškoknjižne sodniške pomočnice Dn z dne 15.9.2011, s katerim je bil zavrnjen predlog za vknjižbo lastninske pravice.

2. Predlagateljica v pravočasni pritožbi zoper sklep z dne 27.9.2011, ki ga vlaga po notarki, navaja, da se sodišče v izpodbijanem sklepu sploh ni spuščalo v vsebinske razloge ugovora, zlasti se ni opredelilo do navedbe, da bi moralo, če zahteva predložitev potrdila o namenski rabi zemljišča, zahtevati tudi odobritev pravnega posla s strani UE, oddelek za kmetijstvo in gospodarstvo, saj se nepremičnina, pri kateri se predlaga povratna vknjižba lastninske pravice na izročiteljico, nahaja v zaščitenem območju. To bi pomenilo le podaljševanje postopka, če bi naknadno zahtevo po dopolnitvi še stopnjevalo. Predlagateljica drugače kot zemljiškoknjižno sodišče razlaga uporabo določbe 1. odst. 38. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1). Ta določba v primeru, ko se vloži zemljiškoknjižni predlog na podlagi pogodbe o razveljavitvi že sklenjene pogodbe, ni uporabna, saj v takem postopku zemljiškoknjižno sodišče samo povratno vknjiži lastninsko pravico nazaj na ime izročiteljice. Predlagateljica je priložila zemljiškoknjižnemu predlogu oba notarska zapisa. Tistega iz leta 2002, s katerim je na podlagi pogodbe o preužitku izročila v last in posest polovico nepremičnin in je vseboval vse potrebne priloge (tudi potrdilo o namenski rabi) in notarski zapis iz leta 2011, s katerim sta pogodbeni stranki razveljavili pogodbo o preužitku in je s strani pridobitelja izstavljeno tudi zemljiškoknjižno dovolilo o povratni vknjižbi lastninske pravice na predlagateljico. Če se sodišče že opira na potrdilo kot obvezno prilogo, je ta priloga bila priložena zemljiškoknjižnemu predlogu, saj gre za prilogo temeljni pogodbi. Predlagateljica predlaga, da pritožbeno sodišče utemeljeni pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da dovoli vpis lastninske pravice (nazaj) na ime izročiteljice-predlagateljice, podrejeno,da izpodbijani sklep razveljavi in vrne zadevo Okrajnemu sodišču v Novem mestu v novo obravnavanje.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Zemljiškoknjižna sodnica se je pri odločitvi o ugovoru oprla samo na besedilo prvega odst. 38. člena ZZK-1, po katerem mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu, ko gre za vpis pridobitve lastninske pravice, priloženo potrdilo pristojnega organa o namenu rabe nepremičnine po prostorskih aktih in o morebitnih prostorskih ukrepih, ki veljajo na območju, na katerem nepremičnina leži. Pritožba pa utemeljeno opozarja, da je podlaga predlaganemu vpisu zemljiškoknjižno dovolilo, ki je bilo izdano v posledici razveljavitve pogodbe o preužitku. Notarski zapis iz leta 2002 o sklenjeni pogodbi o preužitku in notarski zapis iz leta 2011 o razveljavitvi te iste pogodbe o preužitku sta povezana pravna posla. Pritožba ima zato prav, ko navaja, da je s priloženimi prilogami k prvemu poslu, ki je bil z drugim razveljavljen (razvezan) že izpolnila pogoj iz 38. člena ZZK-1. Potrdilo o namenski rabi nepremičnine (105. člen Zakona o prostorskem načrtovanju) mora pridobitelj nepremičnine priložiti zemljiškoknjižnemu dovolilu zato, ker je od namembnosti posamezne nepremičnine odvisno kakšna je omejitev pri prenosu lastništva. Npr. če leži nepremičnina na zavarovanem območju po Zakonu o ohranjanju narave, je treba v postopku overjanja zemljiškoknjižnega dovolila odsvojitelja priložiti soglasje upravne enote. Poseben režim je določen tudi po Zakonu o kmetijskih zemljiščih, pa po Zakonu o vodah (kjer je predpisana predkupna pravica države). Tudi Zakon o varstvu kulturne dediščine predpisuje zakonito predkupno pravico države. Teh omejitev je še veliko in so odvisne od namembnosti nepremičnine, ki jo zemljiškoknjižno sodišče ugotovi iz potrdila. Za te omejitve mora vedeti, ko se prenaša posamezna nepremičnina na novega pridobitelja. Prav zato mora notar kot obvezno prilogo zemljiškoknjižnega dovolila priložiti tudi potrdilo o namenski rabi zemljišča. Pri razveljavitvi (razvezi) pogodbe o preužitku pa nobena od omejitev, ki velja za posamezno nepremičnino, ne more biti takšna, da bi preprečevala vrnitev nepremičnine prvotnemu lastniku. Takšno potrdilo morajo zato stranke pridobiti obvezno pred sklenitvijo pravnega posla o prenosu lastninske pravice na nepremičnini (in so ga tudi, ko je bila sklenjena pogodba o preužitku), ob razveljavitvi takšnega posla in vrnitvi lastninske pravice zaradi odpadle podlage, pa ni razumno zahtevati predložitev potrdila, saj na vrnitev lastninske pravice v ničemer ne vpliva namembnost nepremičnine, ki je bila pred tem že v lasti lastnika, ki se bo samo zaradi razveljavitve pogodbe ponovno vpisal kot lastnik. Sodišče prve stopnje je zato določbo prvega odstavka 38. člena ZZK-1 v konkretni zadevi napačno razlagalo. Iz tega razloga je pritožbeno sodišče na podlagi 5. točke drugega odstavka 161. člena ZZK-1 izpodbijani sklep in sklep zemljiškoknjižne sodniške pomočnice, ki je naredila enako napako, razveljavilo in vrnilo zadevo zemljiškoknjižni sodnici v ponovno odločanje. V določbi 161. člena ZZK-1 pritožbeno sodišče namreč nima podlage, da bi samo spremenilo v takem primeru odločitev prvostopenjskega sodišča, saj mora vse pogoje za dovolitev vpisa presoditi najprej prva stopnja. Zaradi hitrejšega postopka pa je v primeru razveljavitve v zakonu predpisan po razveljavitvi samo enofazni postopek, to je odločitev zemljiškoknjižnega sodnika.