Jedro

Tožnik zato pravico do izterjave najemnine v obdobju od prenosa lastninske pravice na tretjega, ni imel.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka je dolžna v roku 15 dni od prejema te sodbe plačati toženi stranki 615,97 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po izteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek na plačilo najemnine in odškodnine v zneskih, specificiranih v točkah 1, 2 in 3 zavrnjenega tožbenega zahtevka ter, da se terjatev v višini 3.000,00 EUR pobota z nasprotno terjatvijo tožene stranke v enaki višini iz naslova varščine na podlagi 4. člena Najemne pogodbe med strankama z dne 30. 6. 2011 ter na povrnitev pravdnih stroškov (točka 1 izreka izpodbijane sodbe) in odločilo, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti 2.776,07 EUR pravdnih stroškov v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka II izreka izpodbijane sodbe).

2. Zoper to sodbo se pravočasno pritožuje tožeča stranka (v nadaljevanju tožnik) iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP)1, s predlogom na njeno razveljavitev in vrnitev v novo sojenje. Sodišče je glede aktivne legitimacije zmotno uporabilo materialno pravo, pri čemer se pritožba sklicuje na prvi odstavek 567. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) in prvi odstavek 14. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP). Najemodajalec je dolžan izročiti poslovni prostor v rabo in poskrbeti za neposredno posest, kar je tožnik storil, zato za nastanek veljavne najemne pogodbe ni potrebno niti, da bi bil najemodajalec lastnik predmeta najema, niti da bi bil uporabnik, pri čemer je tožnik ob prenosu lastninske pravice na tej nepremičnini pridobil soglasje nove lastnice, na podlagi katerega je obdržal položaj najemodajalca ter je za odločitev o tožbenem zahtevku odločilnega pomena veljavnost najemne pogodbe med tožnikom in tožencem. Pri tem se sklicuje na zamudno sodbo Okrajnega sodišča v Mariboru II P 44/2018 z dne 5. 4. 2018 ter na sodbe Vrhovnega sodišča.2 Nadalje graja odločitev glede plačila premalo plačanih najemnin, sklicujoč se, da je res, da sta se stranki tekom trajanja najemnega razmerja dogovorili, da znaša mesečna najemnina 900,00 EUR (in ne 1.000,00 EUR, kot je dogovorjena v najemni pogodbi). Ta dogovor sta v svojih vlogah priznali obe stranki, vendar je bil vezan na pogoj rednega plačevanja najemnine, čemur sodišče sodišče prve stopnje neutemeljeno ni sledilo. Po sklenitvi najemne pogodbe je prišlo do ustnega dogovora o spremembi mesečne najemnine, tako se je tožnik strinjal, da lahko tožena stranka plačuje 100,00 EUR manj, kot je določeno v pogodbi, vendar ob pogoju spoštovanja določb najemne pogodbe, kar tožena stranka ni spoštovala, saj je redno zaostajala s plačili in se ni obnašala kot dober gospodar. Zato je imel tožnik vso pravico odstopiti od dogovora in vztrajati pri določilih najemne pogodbe. V tožnikovi diskreciji pa je, do kakšne mere oziroma koliko časa je pripravljen "trpeti" toženčevo nespoštovanje ustnega dogovora oziroma kdaj bo zahteval (ob upoštevanju zakonsko določenih zastaralnih rokov) svoje pravno priznane pravice, ki izhajajo iz 2. člena najemne pogodbe. Dogovor znižane najemnine je bil v smislu spoštovanja pogodbenih določil, predvsem rednega plačevanja najemnine in ne zaradi stanja poslovnega prostora. V kolikor bi bil odločilen pogoj za takšno odločitev slednji, bi stranki (najbrž obe) vztrajali, da se v najemni pogodbi spremeni vrednost najemnine oziroma sklene aneks. Tožena stranka svojih obveznosti ni spoštovala, temu so in še sledijo sodni postopki in ima tožnik vso pravno podlago za izterjavo najemnine, dogovorjene v najemni pogodbi. Tožnik prilaga k pritožbi uporabno dovoljenje, najemno pogodbo ter se sklicuje na vse dokaze, predložene v postopku. Stroškov ne priglaša. 3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo obrazloženo nasprotuje vsem pritožbenim trditvam in priglaša stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je v celoti zavrnilo tožnikov zahtevek za plačilo najemnine oziroma doplačilo premalo plačalih najemnin, hkrati pa zavrnilo zahtevek iz naslova plačila odškodnine zaradi nastale škode tožniku v zvezi s popravilom viličarja, ki ga je imel v uporabi toženec oziroma iz naslova neupravičene obogatitve zaradi toženčeve brezplačne uporabe viličarja.

6. Uradni preizkus zadeve pokaže, da sodišče prve stopnje ni storilo postopkovnih kršitev, na katere pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti v okviru drugega odstavka 350. člena ZPP v zvezi z drugim odstavkom 339. člena istega zakona, hkrati pa je pravilno uporabilo materialno pravo. Sodišče druge stopnje se v celoti sklicuje na razloge, ki jih je obrazloženo s tehtnimi razlogi navedlo sodišče prve stopnje in na tej podlagi sprejelo materialnopravno pravilne zaključke. V zvezi s pritožbenimi trditvami je povedati zgolj naslednje:

7. Pritožba graja odločitev sodišča prve stopnje, da tožnik ni aktivno legitimiran, ker za nastanek veljavne najemne pogodbe ni potrebno, da bi bil najemodajalec lastnik oziroma uporabnik predmeta najema, pri čemer je tožnik ob prenosu lastninske pravice na v najem dani nepremičnini pridobil soglasje nove lastnice ter na tej podlagi obdržal položaj najemodajalca. Navedene pritožbene graje niso utemeljene, nanje je v celoti odgovorilo že sodišče prve stopnje3. Upoštevaje materialne določbe prvega odstavka 610. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ)4 v zvezi z 31. členom ZPSPP ter 611. člena OZ pridobi pridobitelj lastninske pravice na stvari, ki je v najemu, v trenutku prenosa lastninske pravice po samem zakonu položaj pogodbene stranke v obstoječem najemnem razmerju in v celoti vstopi na mesto najemodajalca, pri čemer učinki prenosa najemne pogodbe zoper najemnika nastopijo, ko je najemnik obveščen o prenosu lastninske pravice.5 Pravilna je zato odločitev sodišča prve stopnje, da od spremembe lastništva, to je od 24. 3. 2017, tožnik (kot bivši najemodajalec in lastnik) ni bil več aktivno legitimiran za izterjavo najemnine, hkrati pa ga zanjo nova lastnica ni pooblastila, saj slednje, kljub trditvam v pritožbi, ne izhaja iz sicer s strani tožnika predloženega pooblastila6. Iz navedene listine izhaja zgolj, kot je ugotovilo že sodišče prve stopnje, da je bil tožnik pooblaščen zaključiti pogodbeno razmerje, ne pa tudi, da bi bil pooblaščen za kakršnakoli druga upravičenja, izhajajoča iz takrat obstoječega najemnega razmerja (pooblastilo dano 1. 7. 2018). Tožnik zato pravico do izterjave najemnine v obdobju od prenosa lastninske pravice na tretjega, ni imel. Res pa je, kot pravilno zatrjuje tožnik, da se v času od spremembe lastništva pa do prenehanja najema, najemno razmerje sklenjeno med njim in tožencem (najemna pogodba z dne 30. 6. 2011), nadaljevalo, vendar je stopila nova lastnica na mesto najemodajalca (prvi odstavek 610. člena OZ ter 31. člen ZPSPP).

8. Nadalje ni utemeljena pritožbena graja o tem, da je bila med pravdnima strankama ustno dogovorjena znižana mesečna najemnina (ko je najemnik plačeval 900,00 namesto 1.000,00 EUR mesečne najemnine), pogojena z rednimi plačili najemnine. Kot je ugotovilo že sodišče prve stopnje, med pravdnima strankama ni bilo sporno, da je ustni dogovor o nižji mesečni najemnini obstajal, prav tako pa toženec ni zanikal, da najemnine ni plačeval v z najemno pogodbo določenem roku oziroma je zamujal s plačili mesečnih najemnin. Tožnik zatrjuje, da je bil sklenjen ustni dogovor znižane najemnine v smislu spoštovanja pogodbenih določil, to je rednega plačevanja najemnine, kar je toženec v postopku zanikal s trditvijo, da je bil dogovor sklenjen zaradi z njegove strani izvedenih del na objektu najema. Sodišče prve stopnje se je do slednjega z dokazno oceno izpovedb pravdnih strank v povezavi z njunimi trditvami ter upoštevaje listinske dokaze, opredelilo ter na podlagi dokazne ocene sprejelo zaključek, da ustni dogovor ni bil vezan na pogoj rednega plačevanja najemnine (točka 15 obrazložitve izpodbijane sodbe). Sodišče druge stopnje v dokazno oceno sodišča prve stopnje ne dvomi, dvom vanjo tudi ne morejo vzpostaviti gola pritožbena zatrjevanja, da je bilo v tožnikovi diskreciji, do kakšne mere oziroma koliko časa je pripravljen "trpeti" toženčevo nespoštovanje dogovora oziroma kdaj bo zahteval svoje pravice iz najemne pogodbe ter ima vso pravno podlago za izterjavo najemnine kot je bila dogovorjena v najemni pogodbi. Ugotovitvam sodišča prve stopnje, da je toženec skoraj polna štiri leta7 plačeval nižjo najemnino od v najemni pogodbi določene ter je v tem času tožnik toleriral redne zamude pri plačevanju najemnine ter da je toženec izvedel določena dela na objektu, pritožba ne nasprotuje. Zato je sodišče prve stopnje tudi po oceni sodišča druge stopnje utemeljeno sledilo trditvam toženca, da je bil ustni dogovor pogojen z izvajanimi deli na objektu najema, ne pa z rednim plačevanjem najemnine, kar je toženec potrdil s svojo izpovedbo, kateri je sodišče prve stopnje ob obstoju vseh navedenih okoliščin utemeljeno poklonilo vero.

9. V posledici navedenega se izkaže pritožba za neutemeljeno, sodišče druge stopnje jo je zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo. Odločitev temelji na določbi 353. člena ZPP.

10. Tožnik je s pritožbo v celoti propadel, zato je dolžan tožencu, ki je obrazloženo odgovoril na njegovo pritožbo, povrniti stroške: za odgovor na pritožbo 750 točk po tar. št. 21/1 Odvetniške tarife (v nadaljevanju OT), dodatek za drugo stranko 10% oziroma 75 točk po členu 7/1 OT, materialne stroške v višini 2% od skupne vrednosti storitev 16,5 točk ter 22% DDV 175,13 točk, skupno 1.026,63 točk oziroma, upoštevaje, da znaša vrednost OT 0,6 EUR, 615,97 EUR. Te stroške pritožbenega postopka je tožnik dolžan povrniti tožencu v 15. dneh, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

1 Razen v delu, ki se nanaša na plačilo najemnine 100,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi do 11. 10. 2015 (do 25. alineje točke 1 pod I izreka) ter 5. in 6. alineja točke 3 pod I izreka. 2 VSRS III Ips 51/2001, III Ips 50/2003 in II Ips 428/2005. 3 Glej točke 7 do 12 obrazložitve izpodbijane sodbe. 4 OZ je veljal v času sklenitve pogodbe 30. 6. 2011 (in ne ZOR, slednji je veljal vse do dne 1. 1. 2002, ko je stopil v veljavo OZ). 5 VSRS sodba III Ips 2/2021 z dne 19. 4. 2021. 6 Dokazna listina A20 spisa - pooblastilo A. A. z dne 1. 7. 2018, ki glasi: "Spodaj podpisana A. A., stanujoča v B., L. 4K, pooblaščam svojega očeta C. C., da zaključi pogodbeno razmerje med D. D., s.p., kot najemojemalcu in C. C. iz E., P. 71, kot najemodajalcu." 7 Od oktobra 2013 do avgusta 2017, ko je tožencu prenehalo najemno razmerje.