Jedro

Davčna osnova za davek na promet nepremičnin je prodajna cena nepremičnine. Drugačna davčna osnova se ugotavlja le v primeru, če doseženo plačilo ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti. Pogoj za to, da se v odmernem postopku ugotavlja od prodajne cene nepremičnine drugačna davčna osnova, je torej ugotovitev, da pogodbena cena ni ustrezna oziroma da je nižja od tržne.

Izrek

Tožbi se ugodi. Odločba Davčnega urada Ljubljana št. DT 4236-324/2011-1 (08171-21) z dne 20. 1. 2011 se odpravi in zadeva vrne organu prve stopnje v ponovno odločanje.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni povrniti stroške postopka v višini 420 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka do plačila.

Obrazložitev

Prvostopni davčni organ je tožeči stranki z izpodbijano odločbo odmeril in naložil v plačilo davek na promet nepremičnin od davčne osnove 415 782,00 EUR po stopnji 2% v znesku 8 315,64 EUR.

Iz obrazložitve izpodbijane odločbe sledi, da je bila davčni upravi predložena napoved za odmero davka na promet nepremičnin in kupoprodajna pogodba, s katero je tožeča stranka prodala stanovanje na naslovu ... za kupnino v znesku 354 000,00 EUR. Obveznost plačila davka pri odplačnem prenosu lastninske pravice na nepremičnini temelji na določbah 1. in 3. člena Zakona o davku na promet nepremičnin (v nadaljevanju ZDPN-2). Zavezanec za davek na promet nepremičnin je po 5. členu ZDPN-2 prodajalec nepremičnine. Davčna osnova pa je ugotovljena v skladu z 8. členom ZDPN-2, po katerem je osnova za davek prodajna cena nepremičnine, če pa doseženo plačilo ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti, je v skladu z 21. členom ZDPN-2, do vzpostavitve podatkov o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin, davčna osnova vrednost nepremičnine, ugotovljena v odmernem postopku. V postopku je bila predložena cenitev, po kateri znaša vrednost nepremičnine 415 782,00 EUR. V odmernem postopku je bila tako ugotovljena vrednost nepremičnine in s tem davčna osnova v višini 415 782,00 EUR, od te osnove pa odmerjen in naložen v plačilo davek v znesku, ki izhaja iz izreka odločbe.

Drugostopni davčni organ je pritožbo tožeče stranke zoper izpodbijano odločbo zavrnil kot neutemeljeno. Iz razlogov sledi, da je sporna davčna osnova ter s tem povezano vprašanje, ali je davčni organ ravnal pravilno, ko pri odmeri ni upošteval prodajne vrednosti iz pogodbe, temveč vrednost, določeno s cenitvijo. V tej zvezi drugostopni organ ugotavlja, da je omenjeno cenitev naročila tožeča stranka kot prodajalec, da je izdelana z namenom ugotovitve tržne vrednosti nepremičnine zaradi prodaje ter da je tudi sestavni del prodajne pogodbe. Iz prodajne pogodbe še sledi, da se tako ugotovljena vrednost nepremičnine uporablja kot izhodišče za določitev izklicne cene nepremičnine v postopku javne dražbe, na podlagi katerega je bila sklenjena prodajna pogodba. Zato je po presoji druge stopnje prvostopni organ vrednost nepremičnine pravilno utemeljil na vrednosti, ki izhaja iz cenitve, ki je bila v odmernem postopku predložena s strani zavezanca in ki je bila priložena prodajni pogodbi. Ugovora, da cenitveno poročilo ni realno, ni mogoče upoštevati, saj gre za dokazilo, ki je bilo predloženo s strani zavezanca, ki je bil tudi naročnik omenjene cenitve. Takšni ugovori bi bili po mnenju druge stopnje smiselni samo, če bi bila cenitev opravljena po naročilu davčnega organa.

Tožeča stranka se s takšno odločitvijo ne strinja in predlaga njeno odpravo. Toži iz razloga napačne uporabe materialnega prava in zmotne ugotovitve dejanskega stanja. V tožbi navaja, da je nepremičnino prodajala z razpisom javne dražbe skladno z 20. in 22. členom Zakona o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (v nadaljevanju ZSPDPO) ter 36. člena Uredbe o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (v nadaljevanju Uredba). Izklicno ceno je določila na podlagi cenitve A.A., ki je nepremičnino ocenil na 415 782,00 EUR. Prva javna dražba je bila opravljena, vendar neuspešno, saj na dražbo ni prišel noben kupec. Zato je tožeča stranka razpisala drugo javno dražbo ter pri tem skladno z 22. členom ZSPDPO izklicno ceno znižala za 15%, torej na 354 000,00 EUR, za kolikor je bila nepremičnina na javni dražbi kupcu B. d.o.o. tudi prodana in za kolikor je bila nato sklenjena prodajna pogodba. Glede na povedano bi se moral davek odmeriti osnove 354 000,00 EUR, to je od prodajne cene nepremičnine. Tožena stranka namreč ne trdi, da bi prodajna cena ne bila prava oziroma nižja od dejansko plačane. Zato ni podlage za določitev davčne osnove, ki presega s pogodbo določeno ceno. Razlogi, zaradi katerih tožena stranka ne verjame pogodbeni ceni, iz izpodbijane odločbe niso jasno razvidni. Jasno razvidna je le pravna podlaga (21. člen ZDPN-2), za uporabo katere pa po prepričanju tožeče stranke ni nobene podlage. Določba se lahko uporabi le v primeru, ko doseženo plačilo ne ustreza ceni, ki bi se jo dalo doseči v prostem prometu. Doseženo plačilo je seveda 354 000,00 EUR, medtem ko višja cena na trgu ni bila dosegljiva, kot se je to pokazalo v postopku javne prodaje, saj je bila dražba, razpisana za višjo ceno, neuspešna. Kupec se je pojavil šele, ko je bila postavljena nižja izklicna cena. Javna dražba pa je pot, po kateri se cena, ki jo je mogoče doseči na prostem trgu, ugotovi z najvišjo možno stopnjo zanesljivosti. Zato cena, ponujena na drugi dražbi, predstavlja najvišjo na prostem trgu dosegljivo ceno nepremičnine, saj višje cene na prostem trgu ni bilo mogoče doseči. To pa pomeni, da za uporabo citirane določbe ZDPN-2 s strani tožene stranke ni nobene podlage. Pa tudi če bi bila podlaga za uporabo določbe 21. člena ZDPN-2, se kot dosegljive cene ne bi smelo upoštevati cene iz odločbe. Za takšno ceno je namreč trg na dražbah pokazal, da je za zadevno nepremičnino previsoka. Ocena vrednosti še ne pomeni, da je ta cena na trgu tudi dejansko dosegljiva. Cenilec določi ocenjeno tržno vrednost, ki je le približek dejanske. V konkretnem primeru je ocenjena vrednost demantirana z rezultatom javnih dražb, ki so do najvišje stopnje zanesljivosti povedali, koliko je bila v relevantnem času nepremičnina na trgu zares vredna. Zato je uporaba 21. člena ZDPN-2 v konkretnem primeru nepravilna. Zgrešen pa je tudi namen zakonske določbe, ki je v tem, da se prepreči določitev pogodbene cene, ki je zaradi izogibanja plačila davka bistveno nižja od tržne cene. Bistveno tudi ni, da je cenitev v odmernem postopku predložila tožeča stranka. Tožeča stranka cenitve namreč ni predložila zaradi določitve realne prodajne cene, saj je bilo dejansko stanje v tem pogledu iz prodajne pogodbe povsem jasno razvidno. Popolnoma jasno je moralo biti zlasti dejstvo, da navedena cenitev predstavlja le oceno za prvo javno dražbo ter da je bila cena nato zaradi neuspele dražbe znižana. Zato je jasno tudi, da za prodajno ceno ne more biti šteta nerealna cenilčeva ocena, saj je to v nasprotju z določbo 21. člena ZDPN-2. Sicer pa je obravnavana prodaja nepremičnine povsem primerljiva s prodajo nepremičnine v izvršilnem postopku. Tudi v izvršilnem postopku se pogosto zgodi, da se nepremičnina ne more prodati po ocenjeni vrednosti, nakar se proda po znižani ceni. Za tak primer velja 14. člen ZDPN-2, po katerem je davčna osnova prodajna cena nepremičnine in torej cena, dosežena na javni dražbi, in ki bi jo bilo potrebno ob ustrezni analogiji uporabiti tudi v konkretnem primeru.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo vztraja pri izpodbijani odločitvi in pri razlogih. Sodišču predlaga, da tožbo kot neutemeljeno zavrne.

Tožba je utemeljena.

V zadevi je sporna davčna osnova. Ko gre za prodajo nepremičnine, je davčna osnova prodajna cena nepremičnine (prvi odstavek 8. člena ZDPN-2), medtem ko se po določbah ZDPN-2, na katere se pravilno sklicuje že tožena stranka, drugačna davčna osnova ugotavlja le v primeru, če doseženo plačilo ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti. Pogoj za to, da se v odmernem postopku ugotavlja davčna osnova, je torej ugotovitev, da pogodbena cena ni ustrezna oziroma da je le-ta nižja od tržne.

V konkretnem primeru takšna ugotovitev in razlogi zanjo iz obrazložitve izpodbijane odločbe niso razvidni. Zgolj sklicevanje na cenitev nepremičnine in njeno predložitev v odmernem postopku za takšen zaključek ne zadošča. Še zlasti pa takšna obrazložitev ne zadošča v primeru, kakršen je obravnavani, ko je iz spisov zadeve jasno razvidno, da ocenjene vrednosti v postopku prodaje nepremičnine (na javni dražbi) ni bilo mogoče doseči. Ocenjena vrednost torej očitno ni ustrezala ceni, ki jo je bilo mogoče doseči na trgu in torej ne predstavlja (višje tržne) cene, ki je po določbah ZDPN-2 pogoj za to, da se davčna osnova ugotavlja v odmernem postopku. Kljub temu tudi drugostopni organ navedene okoliščine ne oceni in ne upošteva pri odločitvi, temveč zgolj vztraja pri vrednosti iz cenitvenega poročila kot ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu. Pri tem kot bistveno okoliščino upošteva, da je cenilno poročilo naročila in predložila v postopku tožeča stranka, kar sicer drži. Že spet pa ne oceni in ne upošteva razlogov, iz katerih je bilo cenilno poročilo naročeno in priloženo prodajni pogodbi in na katere utemeljeno in skladno s podatki spisov opozarja tožeča stranka v tožbi. To pa pomeni, da v zadevi ni bilo popolnoma in pravilno ugotovljeno dejansko stanje glede (tržne) vrednosti nepremičnine in s tem glede višine davčne osnove, ki se upošteva pri davčni odmeri, oziroma to vsaj iz razlogov izpodbijane odločbe ni razvidno.

Sodišče je zato tožbi ugodilo in izpodbijano odločbo na podlagi 2. in 3. točke prvega odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) odpravilo ter zadevo vrnilo organu prve stopnje v ponovni postopek. Pristojni organ mora v 30 dneh od dneva, ko je dobil sodbo, ponovno odločiti v zadevi. Pri tem je vezan na pravno mnenje sodišča in na njegova stališča, ki se tičejo postopka.

O stroških postopka je sodišče odločilo na podlagi tretjega odstavka 25. člena ZUS-1 ter drugega odstavka 3. člena Pravilnika o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu.

Sodišče je odločilo brez glavne obravnave na podlagi 1. alinee drugega odstavka 59. člena ZUS-1, ker je bilo že na podlagi tožbe, izpodbijane odločbe in upravnih spisov očitno, da je treba tožbi ugoditi.