Jedro

Najemna pogodba ustvarja pravice in obveznosti zgolj med strankama (prvi odstavek 125. člena OZ). Na temelju najemne pogodbe torej najemnica ne more od na tej pogodbi neudeležene tretje osebe zahtevati ničesar. Ker je tretja oseba v tej zadevi tožeča stranka, torej ne more zahtevati odškodnine od tožeče stranke.

Neveljavnosti pogodbe zaradi obstoja izpodbojnega razloga ni mogoče uveljavljati zgolj z ugovorom.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Pritožnica sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Spor se je vodil glede plačila stroškov upravljanja in vzdrževanja za poslovni prostor, ki ga uporablja tožena stranka, in glede v pobot uveljavljane odškodninske terjatve.

2. Tožena stranka je v teku prvostopenjskega postopka ugovarjala, da bi morala tožeča stranka upoštevati, da ima v najemu poslovni prostor v etaži A objekta B v izmeri 97,65 m2 in v kletni etaži objekta B v izmeri 75,60 m2, ki je pod etažo A, skupaj torej le 173,25 m2 in ne 176,65 m2. Poleg tega bi morala tožeča stranka pri izračunu solastniškega deleža in s tem stroškov upoštevati korekcijski faktor 0,35 za kletno etažo. Zaradi tega bi bil njen delež pri stroških nižji. Ugovarjala je tudi, da tožeča stranka neupravičeno zaračunava določene stroške.

3. Svojo odškodninsko terjatev je tožena stranka utemeljevala s tem, da naj bi imela ponavljajočo se škodo zaradi zamakanja in zalivanja poslovnih prostorov. Povzročitelj te škode naj bi bila tožeča stranka. Sama tožena stranka naj bi bila najemnik poslovnih prostorov in opreme in ne njihov lastnik.

4. Prvostopenjsko sodišče je tožbeni zahtevek zavrnilo. Odločilo je, da je solastnik poslovnega prostora v etaži A in prostora v kletni etaži objekta B P. N., najemnik pa tožena stranka. Tožeča stranka je bila upravnik prostorov na temelju Pogodbe o upravljanju etaž A, B in C v „B“ objektu X z dne 1. 10. 1997. Na temelju obvestila je tožeča stranka zaračunavala stroške upravljanja za najete prostore toženi stranki in ne lastniku. Med strankama spora ni bilo sporno, da je tožeča stranka poravnavala obveznosti do dobaviteljev.

5. Odločilno za odločitev prvostopenjskega sodišča je bilo, da je bil solastniški delež v višini 4,9817 % opredeljen v prilogi 1 Pogodbe o urejanju medsebojnih razmerij. Iz takšnega deleža je prvostopenjsko sodišče tudi sicer sklepalo, da so solastniki pri izračunu solastniškega deleža v času sklenitve navedene pogodbe upoštevali dejansko rabo prostorov in ne korekcijskega faktorja za skladiščne prostore. Pogodbo o urejanju medsebojnih razmerij, ki vključuje prilogo 1, je podpisal P. N. Prvostopenjsko sodišče je presodilo, da je s podpisom te pogodbe soglašal, da znaša površina prostorov 176,65 m2 in da se za vse prostore upošteva korekcijski faktor 1. Ker je bila takšna pogodba sklenjena, je tožeča stranka pravilno zahtevala plačilo 4,9817 % vseh stroškov upravljanja in vzdrževanja.

6. Pobotni ugovor je bil po odločitvi sodišča neutemeljen. Lastnik opreme in prostorov je P. N. Do povrnitve škode zato, ne glede na morebitne drugačne določbe v najemni pogodbi, najemnik ni upravičen.

7. Zoper sodbo je vložila pritožbo tožena stranka. V pritožbi je navedla svoje pravno mnenje, da se prvostopenjska sodba pri obrazložitvi ne bi smela sklicevati na odločbo opr. št. VSL I Cpg 449/2012, ker gre v tej zadevi za drug spor. Pritožba v nadaljevanju ponavlja dele obrazložitve prvostopenjske sodbe. Navaja različne razloge, zaradi katerih naj bi bil izračun solastniškega deleža nepravilen. Meni, da naj bi sodišče brez opore v dokaznem gradivo menilo, da so solastniki že v času sklepanja Pogodbe o urejanju medsebojnih razmerij upoštevali dejansko namembnost prostorov in ne, da gre za skladiščne prostore po projektu. Sodišče naj bi zanemarilo pomen pri tožeči stranki skritih projektov in tistih, ki jih je poslovodja tožene stranke pridobil preko tožeče stranke in upravne enote Novo mesto. Sodišče se naj ne bi smelo opreti na pričo K. R. V., da je bil faktor določen glede na namembnost. Dolžnik je zahteval pravilni izračun s pravilnimi faktorji. Sodišče naj ne bi opravilo presoje manipulativnih stroškov ter pripadajočih obresti.

8. Pritožnica navaja, da mora glede na najemno pogodbo vrniti vso opremo nepoškodovano. Vse poškodovane stvari mora obnoviti ali plačati. Zato naj bi bila upravičena zahtevati odškodnino od tožeče stranke, pobotni ugovor pa naj bi bil utemeljen iz tega razloga.

9. Pritožnik je v pritožbi priložil odločbo GURS, ki naj bi podprla njegovo stališče o uporabi kletne etaže. 10. Pritožba ni utemeljena. Pritožbeno sodišče jo je zavrnilo, prvostopenjsko sodbo pa potrdilo na temelju 353. člena ZPP.

I. ODLOČITEV PRITOŽBI ZOPER ODLOČITEV O TERJATVI TOŽEČE STRANKE

11. Bistvenega dejanskega stanja tožena stranka ne izpodbija. To pa je, da je lastnik poslovnih prostorov P. N., sama pa je njihova najemnica. Prav tako ne navaja nobenega razloga, ki bi kazal na to, da bi Pogodba o urejanju medsebojnih razmerij ne bila sklenjena. Ne nasprotuje ugotovitvi prvostopenjskega sodišča, da je to Pogodbo sklenil P. N. Prav tako ne izpodbija ugotovitve prvostopenjske sodbe, da je tožeča stranka upravnik prostorov na temelju 1. 10. 1997 sklenjene Pogodbe o upravljanju etaž A, B in C v „B“ objektu X. Z ničemer ne nasprotuje temu, da bi plačevala stroške upravljanja in vzdrževanja na temelju obvestila (tožene stranke) z dne 23. 4. 2002, ki mu očitno obe stranki tega postopka pripisujeta pravni pomen pristopa k dolgu (432. člen OZ).

12. Tožena stranka v pritožbi predvsem navaja razloge, ki naj bi kazali na to, da je v prilogi 1 Pogodbe o urejanju medsebojnih razmerij določeni solastniški delež 4,9817 % določen previsoko.

13. Ko je pogodba sklenjena, začne veljati in daje pravne učinke. Eden od učinkov pogodbe je, da jo morajo pogodbene stranke izpolnjevati (1. odstavek 9. člena in 1. odstavek 125. člena OZ). Obveznost ugasne le s soglasno voljo vseh udeležencev ali pa na temelju zakona (2. odstavek 9. člena OZ).

14. Pogodba ne ustvarja obveznosti le, če ni veljavna. Veljavna ni, če je nična ali pa če jo stranka naknadno uspe izpodbit. Glede tega glej naslov 4. odseka pred 86. členom OZ: „Neveljavnost pogodb“; 1. odstavek 87. in 96. člen OZ; enako je določal že naslov 4. odseka ZOR (pred 103. členom ZOR „Neveljavnost pogodb“), 1. odstavek 104. člena in 1. odstavek 113. člena ZOR.

15. Tožena stranka ni trdila ničesar, kar bi kazalo na to, da bi bila pogodba nična. V pritožbi je navajala različne razloge, zaradi katerih bi bila lahko pogodba izpodbojna in zato neveljavna. V pritožbi posebej navaja le še upoštevanje nepravilnega faktorja za kletne prostore. Vsi navedeni razlogi so kazali na to, da naj bi bi bil pri sklenitvi pogodbe solastniški delež P. N. določen previsoko. Posledično naj bi morala tožena stranka plačevati previsok delež stroškov upravljanja in vzdrževanja.

16. Pogodba o urejanju medsebojnih razmerij je predvidevala, da se dejansko površino glede na obdelavo in mesto poslovnega prostora pomnoži s faktorjem. Predvideni faktor je znašal za skladiščne prostore „po projektu“ 0,35 (priloga 2, pod 2 = priloga spisa A35). Vendar je takšen faktor znašal za skladiščne prostore „po projektu“, pri čemer ni jasno niti, po katerem projektu, niti ni določeno, da gre za skladiščne prostore v kleti. Prav tako ni na nobenem mestu jasno določeno, kakšen faktor se naj bi torej upošteval za kletne prostore, če se uporabljajo kot poslovni in ne kot skladiščni prostori.

17. Ne glede na te nejasnosti, zaradi katerih tožena stranka že sami po sebi ne more uspeti s svojimi pritožbenimi navedbami, pa je za pritožbeno sodišče odločilno to, da je P. N. sam sklenil Pogodbo o urejanju medsebojnih razmerij. V njej pa je bil njegov poslovni delež sam po sebi jasno določen, in sicer v višini 4,9817 %. Njegove pritožbene navedbe kažejo na to, da je Pogodbo o urejanju medsebojnih razmerij nemara sklenil v zmoti. Takšne pogodbe njen sklenitelj, P. N., ni nikoli izpodbijal. Ta pogodba zato velja.

18. Če bi jo katera od pogodbenih strank izpodbijala zaradi bistvene zmote (1. odstavek 61. člena ZOR), bi jo morala izpodbijati s tožbo (112. člen ZOR) in v roku (117. člen ZOR). Neveljavnosti pogodbe zaradi obstoja izpodbojnega razloga pač ni mogoče uveljavljati zgolj z ugovorom, kot je to poskušala tožena stranka v tej pravdi. Zato je tudi nepomembno, kakšne načrte je tožena stranka še domnevno naknadno našla in jih sodišče ni hotelo upoštevati. Kolikor sploh bi lahko uveljavljala svojo domnevno pravico le s tožbo, česar pa ni storila. Prav tako nepomembno je, ali je sodišče imelo za svoje sklepanje, da so solastniki že v letih med 1995 in 1997 upoštevali dejansko namembnost, oporo v listinah. Sklepanje prvostopenjskega sodišča, da je bilo tako, je nedvomno logično, in temelji na izračunu, ki je sam po sebi vsaj matematično pravilen. Sklepanje sodišča tudi kaže na to, da pri sklepanju pogodbe ni bilo nobene zmote. Vendar pa je, kot je že bilo obrazloženo, stvar tožene stranke, da uveljavlja zmoto. Zato je pravzaprav nepomembno, ali ima sklepanje sodišča oporo v listinah ali ne. Tožena stranka zato tudi ne more zahtevati od sodišča, da bo samo opravilo še enkrat drugačen izračun solastniških deležev, tokrat z domnevno pravimi faktorji.

19. Dokler pogodba velja, se mora izpolnjevati. Ker se je tožena stranka zavezala, da bo poravnavala obveznosti iz te pogodbe, mora poravnavati te obveznosti sedaj tožena stranka.

20. Pritožba ni utemeljena v delu, v katerem se nanaša na sklicevanje na sodbo Okrožnega sodišča v Ljubljani, opr. št. Pg 182/2011. Seveda sodišče lahko, v podkrepitev svoji presoji, navaja tudi materialnopravno presojo iz druge sodbe. V tem oziru je prvostopenjsko sodišče navedeno sodbo tudi uporabilo.

21. Kolikor je pritožnica v pritožbi predložila odločbo GURS z dne 6. 5. 2015, je bilo njeno ravnanje nedopustno, in je v vsakem primeru brez pomena za odločitev v tej zadevi. Sodišče odloča glede na dejansko stanje ob koncu zadnjega naroka za glavno obravnavo. Ta je bil 16. 4. 2015, torej že prej. Novonastali dokazi niso dopustni. Poleg tega pa takšen dokaz tudi ne more vplivati na izid tega postopka zato, ker je za nadomestitev stroškov vzdrževanja in upravljanja odločilna Pogodba o urejanju medsebojnih razmerij. Razlogi pa so že bili podani.

22. Ne drži niti očitek, da se prvostopenjsko sodišče ni ukvarjalo z manipulativnimi stroški, ter pripadajočimi obrestmi. To je storilo v r. št. 13. Pravni temelj za zaračunavanje teh stroškov je našlo v XIII. členu Pogodbe o upravljanju. S takšno razlago se pritožbeno sodišče strinja.

II. ODLOČITEV O POBOTNEM UGOVORU

23. Ker tožena stranka nima nikakršnega nasprotnega odškodninskega zahtevka, je torej neutemeljen tudi pobotni ugovor, odločitev prvostopenjskega sodišča pa pravilna. Prvostopenjsko sodišče je pravilno odločilo, da tožena stranka za odškodninski zahtevek nima materialnopravnega temelja.

24. Odškodnino lahko zahteva le oseba, katere premoženje je bilo zmanjšano zaradi ravnanja nekoga drugega (1. odstavek 131. člena OZ). K premoženju spadajo premoženjske pravice, to je tiste, ki se lahko izrazijo v denarju. K njim nedvomno spada lastninska pravica. Odškodnino torej lahko zahteva le lastnik, katerega vrednost lastnine je bila zmanjšana zaradi ravnanja povzročitelja škode.

25. Tožena stranka je zgolj trdila, da so poškodbe nastale na prostorih in opremi v lasti P. N. Vse te stvari so bile dane v najem (prvostopenjska sodba, r. št. 15). Teh ugotovitev pritožba ne izpodbija. Očitno je torej, da ni tožena stranka tista, ki bi lahko zahtevala povrnitev škode od tožeče stranke, saj se je zaradi domnevnega ravnanja tožeče stranke zmanjšalo premoženje P. N. in ne premoženje tožene stranke.

26. Prvostopenjsko sodišče se je tudi izčrpno ukvarjalo z utemeljitvijo, zakaj tožena stranka ne more zahtevati odškodnine na temelju najemne pogodbe z najemodajalcem P. N. (prvostopenjska sodba, r. št. 15). Ponovno poskuša pritožba utemeljiti, da je lahko tožena stranka upravičena do zahtevka na temelju najemne pogodbe (z dne 1. 7. 2012). Najemna pogodba ustvarja pravice in obveznosti zgolj med strankama (1. odstavek 125. člena OZ). Na temelju najemne pogodbe torej najemnica ne more od na tej pogodbi neudeležene tretje osebe zahtevati ničesar. Ker je tretja oseba v tej zadevi tožeča stranka, torej ne more zahtevati odškodnine od tožeče stranke.

III. ODLOČITEV O STROŠKIH POSTOPKA

27. Pritožbeno sodišče je moralo odločiti še o stroških pritožbe (1. odstavek 165. člena ZPP). Ker pritožba ni bila uspešna, pritožnica ni upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov (1. odstavek 154. člena ZPP).