Jedro

Do sklenitve dodatnega dogovora k najemni pogodbi je prišlo zaradi spora v zvezi z vlaganji najemnikov v najeto nepremičnino brez soglasja najemodajalcev. Tožnika zmote in prevare pri sklepanju dodatnega dogovora ne moreta utemeljiti s trditvijo, da sta dogovor podpisala zaradi v najemni pogodbi dogovorjene predkupne pravice, ki pa se kasneje ni realizirala. Predkupna pravica sama po sebi ne upravičuje vlaganj v tujo nepremičnino, zato je bil tudi sklenjen dodatni dogovor.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je v drugem sojenju ponovno zavrnilo tožbeni zahtevek za razveljavitev dogovora z dne 24.1.1996, ker toženca nista dokazala zatrjevane zmote in prevare. Zavrnilo je tudi denarni tožbeni zahtevek za plačilo 3.116.175 SIT kot vrednosti investicij v nepremičnino tožencev, ker tožnika za nekatere izvedene investicije nista imela soglasja lastnikov, za druge investicije pa sta dano soglasje prekoračila.

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnikov zavrnilo in potrdilo prvostopenjsko sodbo.

Tožnika v v pravočasni reviziji proti drugostopenjski sodbi uveljavljata revizijske razloge več bistvenih kršitev pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlagata tako spremembo sodb obeh nižjih sodišč, da se njunemu tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa njuno razveljavitev in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje. Izpodbijana sodba ima pomanjkljivosti, zaradi katere je ni mogoče preizkusiti, ker gre za nejasne in nasprotujoče si razloge ter nasprotje med listinami in tem, kar se navaja o vsebini listin. Tožnika izražata razočaranje nad odločbo, ker se pritožbeno sodišče ni do vsega potrebnega opredelilo, njegove razloge ocenjujeta kot pavšalne, ker je sledilo le prvostopenjskemu sodišču, namesto da bi "izvajalo, tehtalo in vrednotilo vsak izvedeni dokaz posebej in vse skupaj", zaradi česar je pritožbeno sodišče "nepopolno in nepravilno ugotovilo dejansko stanje". Tožnika opozarjata, da sta ves čas gradila poslovno razmerje s tožencema na v najemni pogodbi dogovorjeni predkupni pravici. Zato sta obe sodišči dogovor z dne 24.1.1996 obravnavali izven konteksta poslovnega razmerja. Cilj najemne pogodbe je bil kasnejši odkup, zato sta tožnika z vednostjo in soglasjem tožencev vložila ogromna sredstva v najeto nepremičnino. Če bi šlo le za najemno razmerje, teh vlaganj ne bi bilo. Toženca sta tožnika pri sklepanju najemne pogodbe in dogovora spravila v bistveno zmoto. Tožnika ne bi sklenila ne najemne pogodbe in tudi ne dogovora, če ne bi šlo za predkupno pravico, zlasti pa ne bi toliko vlagala.

V nadaljevanju revizija očita sodiščema, da se nista opredelili do očitka in ugovora fiktivnosti pogodbenih določil 5. in 6. točke 1. člena ter 4. člena dogovora z dne 24.1.1996. Tožnika vztrajata pri pritožbeni trditvi, da obveznost iz dogovora za vzpostavitev prvotnega stanja velja samo v primeru, če tožnikoma toženca v skladu z dogovorom ponudita nepremičnino v odkup, pa tožnika te dobrote ne izkoristita, oziroma da ni potrebna odstranitev, če toženca ne ponudita nepremičnine v odkup. Tožnikoma je izpodbijana odločitev nerazumljiva, saj morata sedaj trpeti posledice onadva, čeprav gre za razloge izključno na strani tožencev. Nižji sodišči svojih odločitev nista niti ustrezno niti potrebno pojasnili in obrazložili, pri čemer pravne podlage nista navedli. Zato se tožnika nikakor ne počutita pravno varna.

Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožencema, ki nanjo nista odgovorila.

Revizija ni utemeljena.

Dejanska podlaga za odločitev obeh sodišč so bile ugotovitve, da sta pravdni stranki 2.2.1995 sklenili najemno pogodbo za dobo treh let, v kateri sta se med drugim dogovorili, da ima najemnik po izteku pogodbe in v primeru prodaje predkupno pravico za nakup hiše z dvoriščem in delavnico. Zaradi najemnikovih investicij v nepremičnino pa je prišlo do spora, ki ga sta stranki 24.1.1996 uredili s posebnim dogovorom. V njem izrecno ugotavljata, da najemodajalec ni dal soglasja za zidani objekt na prostoru med hišo in garažo, temveč samo za postavitev lesene hišice. Ugotavljata še, da je najemnik prekoračil tudi druga dovoljenja in pooblastila najemodajalca. V 4. členu dogovora se je najemnik zavezal, da bo po prenehanju najemne pogodbe na svoje stroške vzpostavil prvotno stanje glede vseh sprememb na najeti nepremičnini. Kljub takemu dogovoru je še naprej prihajalo do nesoglasij, zaradi česar sta najemodajalca vložila tožbo za odpoved najemne pogodbe, najemnik pa je nepremičnino izpraznil in vložil tožbo za razveljavitev dogovora in povrnitev investicij.

Med dejanske ugotovitve sodi tudi dokazna ocena tožnikove izpovedi, na podlagi katere prvostopenjsko sodišče ob upoštevanju vseh drugih izvedenih dokazov ne verjame tožniku niti, da je sodelovanje pri investicijah v nepremičnino tožencev potekalo v popolnem soglasju z njima, pa tudi ne, da je dogovor z dne 24.1.1996 podpisal v prepričanju, da bo nepremičnino kasneje kupil. Pritožbeno sodišče je tako dokazno oceno potrdilo in dodalo materialnopravno presojo, da ne bi šlo za opravičljivo zmoto glede odločilnih okoliščin in tudi ne za prevaro niti v primeru, če bi najemnik ob sklepanju dogovora (in najemne pogodbe, ki pa je tožnika ne izpodbijata) vedel, da ne bo upoštevan dogovor o predkupni pravici.

V postopku z revizijo zaradi prepovedi iz tretjega odstavka 370. člena ZPP ni dovoljeno izpodbijati pravilnosti in popolnosti ugotovljenega dejanskega stanja. Zato je neupoštevno revizijsko vztrajanje tožnikov, da je najemnik imel vsa soglasja za izvedene spremembe ter kaj je mislil, ko je podpisal dogovor. Sodišče prve stopnje mu ni verjelo, sodišče druge stopnje pa je tako ugotovitev potrdilo.

Zaradi revizijskega vztrajanja, da tožnika spornega dogovora (in najemne pogodbe, ki pa je kot omenjeno ne izpodbijata) ne bi sklenila, zlasti pa ne bi toliko vlagala, če ne bi šlo za predkupno pravico, revizijsko sodišče pojasnjuje, da predkupna pravica sama po sebi ne upravičuje vlaganj v tujo nepremičnino. Potrebno je imeti še soglasje druge pogodbene stranke, prav tega pa tožnika za nekatera dela sploh nista imela, glede drugih pa sta ga prekoračila. To je bil tudi razlog za sklenitev dodatnega dogovora z dne 24.1.1996. Zato zahtevka za razveljavitev tega dogovora zaradi opravičljive zmote v smislu 61. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR; v zvezi s 1060. členom Obligacijskega zakonika) oziroma prevare v smislu 65. člena ZOR ne moreta utemeljiti s sklicevanjem na v najemni pogodbi dogovorjeno predkupno pravico. Ker soglasja za izvedene investicije dokazano ni bilo, pravdni stranki pa sta v dogovoru to vprašanje pogodbeno uredili tako, da mora najemnik v primeru prenehanja najemne pogodbe nepremičnino vzpostaviti v prvotno stanje, ni podlage niti za ugoditev denarnemu zahtevku za vrnitev investicij. Tak dogovor je sklenjen v skladu s splošnim načelom o svobodi urejanja obligacijskih razmerij iz 10. člena ZOR, zato druge pravne podlage za ta del tožbenega zahtevka (na primer stvarnopravne ali odškodninske) ni treba iskati. Pogodba sama vsebuje med strankami dogovorjeno materialno pravo. Do prenehanja najemne pogodbe je prišlo, zaradi dogovorjene obveznosti o vzpostavitvi nepremičnine v prvotno stanje pa tožnika nista upravičena zahtevati povrnitve vloženih sredstev.

Revizijski poskus uveljaviti drugačno razlago 4. člena dogovora je neutemeljen že iz razloga, ker je vsebina tega člena jasna in zato ne terja dodatne razlage (prvi odstavek 99. člena ZOR). Na vsebinsko enak pritožbeni ugovor je materialnopravno pravilno odgovorilo že pritožbeno sodišče hkrati z zavrnitvijo pritožbenega očitka, da naj bi prvostopenjsko sodišče dogovor presojalo izven celotnega poslovnega razmerja pogodbenikov.

Revizijsko sodišče ni obravnavalo zatrjevane procesne kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ker jo revizija uveljavlja le s prepisom (abstraktne) vsebine navedene zakonske določbe. Revizijsko sodišče nima pooblastila po uradni dolžnosti preverjati, ali in do katere od več možnih procesnih kršitev navedene zakonske določbe naj bi prišlo. Tudi revizijska trditev, da se pritožbeno sodišče do vsega potrebnega ni opredelilo, je ostala na ravni pavšalnosti. Revizijske trditve, ki so pri povzemanju vsebine revizije povzete v narekovaju, pa očitno prezrejo, da izvajanje dokazov ne sodi v pristojnost pritožbenega sodišča. Neutemeljen je revizijski očitek, da naj se sodišči ne bi opredelili do ugovora fiktivnosti posameznih določb dogovora z dne 24.1.1996. Ta ugovor tožnikov v pritožbi ni bil opredeljen, saj s trditvijo o neresničnosti posameznih pogodbenih določb ni mogoče utemeljevati navideznosti teh določb v smislu 66. člena ZOR. Za navideznost gre, kadar sta pogodbenika soglasna, da zapisana vsebina pogodbe ne odraža njune prave volje in zato pogodba med njima nima učinka.

Končno je neutemeljen očitek o izostali navedbi pravne podlage v sodbah obeh sodišč. Sodišči sta pri zavrnitvi tožbenega zahtevka za razveljavitev dogovora navedli pravilne določbe ZOR, pri zahtevku za povrnitev vlaganj pa sta navedli več možnih pravnih podlag, med njimi tudi odločilno, torej vsebino dogovorjenega materialnega prava, kaj so določene in dogovorjene obveznosti, z njimi pa tudi pravice ene in druge strani v primeru prenehanja najemne pogodbe.

Ker uveljavljani revizijski razlogi niso utemeljeni, je revizijsko sodišče na podlagi 378. člena ZPP odločilo kot v izreku te odločbe, ki zajema tudi odločitev o priglašenih revizijskih stroških (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).