Jedro

Toženka se odpovedi najemne pogodbe ter posledični izpraznitvi in izročitvi stanovanja tožniku ne more uspešno upirati na podlagi 104. člena SZ-1, saj ni poleg uveljavljanja subvencionirane najemnine uveljavljala tudi izredne pomoči pri uporabi stanovanja.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se odpovesta najemna pogodba št. 1715/2010, ki sta jo pravdni stranki sklenili 25. 10. 2010, in aneks številka 1 k tej pogodbi z dne 7. 11. 2011. Hkrati je toženki naložilo, da mora v 90 dneh izprazniti dvosobno stanovanje številka 704 v drugem nadstropju na R. 4 v Ljubljani (s pripadajočo kletjo in garažo) ter ga praznega izročiti tožniku. Poleg tega je toženki naložilo, da mora plačati tožniku zapadlo najemnino v skupnem znesku 2.852,67 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih dolgovanih zneskov ter mu povrniti njegove pravdne stroške v znesku 1.105,75 EUR z obrestmi za primer zamude s plačilom.

2. Toženka se je pritožila zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga spremembo, podrejeno razveljavitev prve sodbe. Sodišče prve stopnje je napačno določilo vrednost spornega predmeta in zato tudi napačno odmerilo stroške postopka. Vrednost bi moralo določiti v skladu z 29. členom Zakona o odvetniški tarifi (ZOdvT) v višini zgolj treh najemnin, saj se kot sporno obdobje lahko šteje šele čas po poteku dodatnega roka za odpravo krivdnega razloga. Toženka ponavlja, da se je pred časom znašla v hudi socialni in materialni stiski. Njena minimalna plača zaradi hude hčerine bolezni ni zadoščala za poplačilo osnovnih mesečnih obveznosti. Po telefonskem pogovoru s tožnikovo referentko je bila prepričana, da ji je tožnik omogočil obročno poravnavo zapadlih obveznosti. Za subvencijo najemnine je zaprosila takoj, ko so nastali izredni izdatki za hčerino zdravljenje. Želela je uveljavljati tudi pravico do izredne socialne pomoči, vendar je bila prepričana, da do nje ni upravičena. Toženka ni vedela, da lahko tožnika obvesti o nastanku izjemnih okoliščin tudi kasneje, če tega ni mogla storiti že prej, saj je tožnik s to njeno pravico v poslanih dopisih ni seznanil. 3. Tožnik v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev. Poudarja, da ga nobena zakonska določba ne zavezuje, da bi moral svoje najemnike poučevati o njihovih pravicah.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je pravilno zavrnilo toženkin ugovor glede vrednosti spornega predmeta. Tožnik je v tej pravdi uveljavljal dva nedenarna zahtevka (odpoved najemne pogodbe ter izpraznitev in izročitev stanovanja) in denarni zahtevek (plačilo najemnine). Merila za ugotavljanje vrednosti spornega predmeta so v tem primeru objektivna in vnaprej določena v Zakonu o pravdnem postopku (ZPP), in sicer za denarni zahtevek v absolutnem znesku (prvi odstavek 39. člena ZPP), za nedenarna zahtevka pa v višini enoletne najemnine (42. člen ZPP). Način, na katerega se ugotavlja vrednost predmeta odvetniške storitve po ZOdvT oziroma vrednost predmeta postopka po Zakonu o sodnih taksah (ZST-1), bi lahko bil pomemben le za odmero stroškov postopka, vendar je pritožbeno sklicevanje na ta dva zakona odveč. Tudi po drugem odstavku 19. člena ZST-1, na katerega napotuje prvi odstavek 21. člena ZOdvT, se namreč za ugotavljanje vrednosti predmeta smiselno uporabljajo določbe zakona, ki ureja pravdni postopek, če ni v tem zakonu določeno drugače. Nesprejemljivo je pritožbeno stališče, da bi morala biti vrednost spornega predmeta določena glede na „sporno obdobje“. Po prvem odstavku 22. člena ZST-1 je v sporih o obstoju ali trajanju najemnega razmerja ter v sporih za izpraznitev in izročitev nepremičnine vrednost spornega predmeta enaka znesku nadomestila, ki ga je treba plačati za sporni čas, pri čemer ta vrednost ne sme presegati enoletnega nadomestila. V obravnavanem primeru je toženka ob vložitvi tožbe zamujala s plačilom najemnine že za 14 mesecev. Za znižanje vrednosti spornega predmeta torej ni dejanske in pravne podlage.

6. Sodišče prve stopnje tudi pri odločanju o glavni stvari ni spregledalo nobenega odločilnega ali pravno pomembnega dejstva. Kot je pravilno pojasnilo v izpodbijani sodbi, bi morala toženka najkasneje v 30 dneh po nastanku okoliščin, ki naj bi ji onemogočale plačilo dolgovane najemnine in drugih stroškov, sprožiti postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja ter v istem roku o tem obvestiti tožnika kot lastnika stanovanja. Samo takrat, ko so vsi našteti pogoji, ki jih predpisuje prvi odstavek 104. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1), izpolnjeni kumulativno, lahko izjemne okoliščine, v katerih se je znašla najemnica neprofitnega stanovanja, preprečijo odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine. Toženka ni dokazala, da je zaprosila za izredno pomoč pri uporabi stanovanja in o tem obvestila tožnika, zato sodišče njenih trditev o hudi socialni in materialni stiski ni smelo upoštevati. Ob tem dejstvo, da toženka kot prava neuka stranka ni vedela, da lahko v skladu z drugim odstavkom 104. člena SZ-1 tožnika obvesti o nastanku posebnih okoliščin, zaradi katerih ni zmogla poravnati najemnine, tudi pozneje, ni pomembno. Kot že navedeno, bi poleg uveljavljanja subvencionirane najemnine morala uveljavljati tudi izredno pomoč pri uporabi stanovanja, česar pa ni storila, kar še v pritožbi sama priznava. Potemtakem se odpovedi najemne pogodbe ter posledični izpraznitvi in izročitvi stanovanja tožniku ne more uspešno upirati. Zapadle najemnine namreč do vložitve tožbe ni plačala, medtem ko (ponovnega) dogovora s tožnikom o obročnem plačilu oziroma odlogu plačila ni dokazala.

7. V postopku na prvi stopnji je bilo torej pravilno ugotovljeno dejansko stanje in pravilno uporabljeno materialno pravo. Uradoma upoštevnih procesnih kršitev ni bilo, drugih pa toženka ne uveljavlja. Ker pritožbeni razlogi niso podani, je sodišče druge stopnje pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP potrdilo prvo sodbo.

8. Pravdni stranki nista upravičeni do povračila svojih pritožbenih stroškov (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 155. členom istega zakona). Toženka je s pritožbo propadla, tožnik pa z odgovorom ni bistveno prispeval k odločitvi o pritožbi, zato morata pravdni stranki nastale stroške kriti sami.