Jedro

Sodna praksa priznava pravico do uporabnine solastniku, ki se zaradi nasilja drugega solastnika izseli iz nepremičnine in zato opusti rabo nepremičnine.

Višino uporabnine je prvostopenjsko sodišče ustrezno določilo s pomočjo sodnega cenilca na podlagi povprečne vrednosti mesečne najemnine, izračunane z metodo tržnih primerjav in metodo donosa, pri čemer je upoštevalo tudi rast cen.

Na višino uporabnine ne vpliva dejstvo, da je tožnik v obnovo nepremičnine vložil določena sredstva, tožnica pa za to ni ničesar prispevala. Res je sicer, da ima (so)lastnik v zvezi z nepremičnino ne samo pravice, temveč tudi obveznosti. Kolikor je šlo za nujna ali koristna dela, ima zato toženec proti tožnici na voljo zahtevek iz naslova poslovodstva brez naročila. Vendar v tej pravdi ni postavil (ustreznega) pobotnega zahtevka ali nasprotne tožbe, zato se sodišče prve stopnje s tem vprašanjem ni ukvarjalo.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Tožnica je od toženca zahtevala plačilo uporabnine iz naslova uporabe solastne nepremičnine. Sodišče prve stopnje mu je z izpodbijano sodbo naložilo, da tožnici plača 94.747,10 EUR in zakonske zamudne obresti od mesečnih zneskov uporabnine (I. točka izreka). Za plačilo glavnice 17.368,40 EUR in pripadajoče zakonske zamudne obresti je tožbeni zahtevek zavrnilo (II. točka izreka). Tožencu je naložilo, da tožnici povrne stroške postopka v višini 4.101,42 EUR (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo se laično pritožuje toženec iz vseh pritožbenih razlogov. Predlaga, da višje sodišče tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v ponovno odločanje pred drugim sodnikom. V prvem delu pritožbe predstavlja dejstva, ki naj jih prvostopenjsko sodišče ne bi upoštevalo, v drugem delu pa odgovarja na posamezne točke obrazložitve sodbe. S tožnico sta se pred nakupom nepremičnine glede na finančni vložek dogovorila, da bo nepremičnina do ¾ deleža pripadla njemu, ¼ pa tožnici. Po podpisu pogodbe je spoznal, da ga je tožnica prevarala, saj je bilo v pogodbi navedeno, da se lastninski delež deli po polovicah. Tožnica je maja 2013 nasilno vstopila v njegovo nepremičnino in odtujila različne premičnine in dokumentacijo. Toženec se že od nakupa nepremičnine ukvarja s sanacijami po poplavah, ki že presegajo vrednost hiše. Izvedenec si črpalk in posledic stvarnih napak na nepremičnini ni ogledal. Objekta z več stvarnimi napakami ni možno oddajati oziroma zaračunavati najemnine. Cenitev je nerealna, tožnica ni upravičena do plačila. Le če bi prispevala polovico stroškov za nujne sanacije in obnovo hiše po poplavah ter polovico investicij za ureditev komunalnih priključkov odvajanja meteorne vode in kanalizacije, bi bila delno upravičena do plačila. Ni mogoče le enemu solastniku naložiti dolžnosti vzdrževanja hiše, drugemu solastniku pa samo pravice. Cenilec, ki je izdelal izvedensko mnenje, ni kredibilni strokovnjak, ki bi sodišču podal realne in nepristranske odgovore. Toženec ni tožnici nikoli onemogočal dostopa do predmetne nepremičnine oziroma ji kakorkoli preprečeval uporabo hiše, zapustila jo je samovoljno. Nikoli ni zahtevala, da se ji omogoči souporaba njenega dela nepremičnine. Celo obratno, sam jo je večkrat pozval, naj se vrne. Razpolagala je s ključem in daljincem za garažo. Trditve o nasilju so neresnične, nikoli ni in ne bo izvajal nasilja. Predlaga poligraf in zaslišanje tožničinega sina in njune hčerke. Prvostopenjsko sodišče ni upoštevalo dokazila o plačilu komunalnega prispevka, kar je tudi pomembno za izračun vrednosti nepremičnine in uporabnine. Pritožbi prilaga dopis Policijski postaji, njen odgovor, dopis občine, potrdili o plačilu komunalnega prispevka, dopis odvetnika z dne 22. 3. 2022 in več slik objekta.

3. Toženec je dne 3. 8. 2022 vložil dopolnitev pritožbe, ki pa je prepozna in je zato sodišče druge stopnje ni upoštevalo.

4. Tožnica na vročeno pritožbo ni odgovorila.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Pritožbeno sodišče uvodoma ugotavlja, da je sodišče prve stopnje popolno in pravilno ugotovilo dejansko stanje, na tako ugotovljeno dejansko stanje je pravilno uporabilo materialno pravo in ob tem ni zagrešilo nobenih bistvenih kršitev določb postopka.

7. Tožnica je dokazala, da se je iz skupnega bivališča izselila, da bi se umaknila pred psihofizičnim nasiljem toženca, bivšega partnerja. Dokazala je tudi, da je zahtevala, da ji toženi dopusti vstop v hišo oziroma njeno uporabo. To izhaja tako iz njenega lastnega zaslišanja in zaslišanja sina A. A.,1 kot tudi iz priloženih pozivov, ki jih je njen pooblaščenec poslal tožencu. Izpoved tožnice o nasilnem ravnanju toženca, ko jo je poškodoval z lesenim kegljem, je prepričljiva, medtem ko je toženčeva izpoved v tem delu neživljenjska in neskladna. Kot je izpostavilo že sodišče prve stopnje, je toženec o tem dogodku pred dvema sodiščema izpovedal različno, sicer pa tudi sodišče druge stopnje ne verjame, da je tožnica z namenom samopoškodbe sama vrgla predmet nase. Razlog za tožničino nemožnost uporabe nepremičnine, katere solastnica je, je tako toženčevo ravnanje, zato je bila proti svoji volji izključena iz njene (so)uporabe. Sodna praksa priznava pravico do uporabnine solastniku, ki se zaradi nasilja drugega solastnika izseli iz nepremičnine in zato opusti rabo nepremičnine.2 Toženec je bil na račun tožničinega prikrajšanja obogaten (zaradi uporabe celotne nepremičnine), zato je tožnica na podlagi 190. in 198. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) upravičena do uporabnine. Iz 198. člena OZ namreč sledi, da če nekdo uporablja tujo stvar v svojo korist, lahko imetnik ne glede na pravico do odškodnine zahteva, naj mu nadomesti korist, ki jo je ta imel od uporabe.

8. Višino uporabnine je prvostopenjsko sodišče ustrezno določilo s pomočjo sodnega cenilca na podlagi povprečne vrednosti mesečne najemnine, izračunane z metodo tržnih primerjav in metodo donosa, pri čemer je sodišče upoštevalo tudi rast cen. Toženec trdi, da cenitev ni realna, ker sodni izvedenec ni upošteval, da hiša ni ustrezno komunalno opremljena, poleg tega je toženec v sanacijo nepremičnine vložil veliko sredstev. V zvezi s tem pritožbeno sodišče ugotavlja, da je v izvedenskem mnenju navedeno, da je objekt še potrebno priključiti na kanalizacijo (list. št. 194), medtem ko je trenutno kanalizacija speljana v greznico z dovoljenjem za priklop na javno kanalizacijsko omrežje (list. št. 193). Iz tega izhaja, da je sodni izvedenec to dejstvo zaznal in ustrezno upošteval. Na toženčeve pripombe je odgovoril v zaslišanju na naroku 30. 3. 2022. Pojasnil je, da je bistveno, da ima hiša vse komunalne priključke in da jo je mogoče normalno uporabljati (greznica deluje), o čemer se je lahko prepričal na ogledu. Tudi pritožbeno sodišče izvedenčevo mnenje sprejema kot strokovno in pravilno, saj je jasno in popolno, izvedenec pa je v zaslišanju določno in obrazloženo odgovoril na vsa zastavljena vprašanja.

9. Na višino uporabnine ne vpliva dejstvo, da je tožnik v obnovo nepremičnine vložil določena sredstva, tožnica pa za to ni ničesar prispevala. Res je sicer, da ima (so)lastnik v zvezi z nepremičnino ne samo pravice, temveč tudi obveznosti. Kolikor je šlo za nujna ali koristna dela, ima zato toženec proti tožnici na voljo zahtevek iz naslova poslovodstva brez naročila. Vendar v tej pravdi ni postavil (ustreznega) pobotnega zahtevka ali nasprotne tožbe, zato se sodišče prve stopnje s tem vprašanjem ni ukvarjalo.

10. V zvezi s pritožbenimi navedbami o nepravilnih solastniških deležih pritožbeno sodišče izpostavlja, da je tožnica v zemljiški knjigi vpisana kot solastnica do ½ deleža nepremičnine. Če toženec meni, da je do takšnega vpisa prišlo na podlagi nepravilno (neveljavno) sklenjene pogodbe, bi moral to uveljavljati v ustreznih postopkih. Dokler je glede tega pasiven, se vpisani podatki v zemljiški knjigi štejejo za resnične.

11. Glede na navedeno je izpodbijana odločitev sodišča prve stopnje pravilna. Ostale pritožbene navedbe skupaj s predlaganimi dokazi za odločitev v zadevi niso pomembne, zato se pritožbeno sodišče do njih ne bo opredeljevalo (prvi odstavek 360. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Ker sodišče druge stopnje ob preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni ugotovilo kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

1 Dokazni predlog v pritožbi za zaslišanje s poligrafom je tako nepotreben, pa tudi prepozen (prvi odstavek 337. člena Zakona o pravdnem postopku). 2 VSL Sodba I Cp 1447/2017, VSL Sodba I Cp 1999/2018.