Jedro

Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, načeloma preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena. Izjemoma velja, da lahko stranki odpovesta najemno pogodbo, ki je bila sklenjena za določen čas, če se že v pogodbi vnaprej dogovorita, da je mogoče tudi takšno pogodbo odpovedati. V takšnem primeru se glede odpovedi najemne pogodbe za določen čas smiselno uporabljajo pravila glede odpovedi najemne pogodbe za nedoločen čas.

Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom roka (odpovedni rok), ki ga določa najemna pogodba. Odpovedni rok začne teči od vročitve odpovedi sopogodbeniku. Z odpovednim rokom so varovani interesi tiste pogodbene stranke, kateri se najemna pogodba za poslovne prostore odpoveduje.

Odpovedni rok je pravica in se ji stranka lahko vnaprej odpove. Prav tako je dopusten dogovor strank o trajanju odpovednega roka, potem ko je odpoved že dana. Stranki se lahko dogovorita tako za njegovo podaljšanje, kot tudi skrajšanje.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka mora v petnajstih dneh od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki stroške za odgovor na pritožbo v znesku 466,65 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je toženi stranki naložilo plačilo zneska 19.042,10 EUR in zakonske zamudne obresti od zneska 6.222,00 EUR od dne 21. 12. 2019 dalje do plačila, od zneska 6.222,00 EUR od dne 21. 1. 2020 dalje do plačila, od zneska 376,10 EUR od dne 31. 1. 2020 dalje do plačila ter od zneska 6.222,00 EUR od dne 21. 2. 2020 dalje do plačila, vse v roku petnajst dni. Toženi stranki je naložilo še plačilo izvršilnih in pravdnih stroškov tožeče stranke v višini 2.324,00 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obresti.

2. Zoper navedeno sodbo je vložila tožena stranka pravočasno pritožbo. Uveljavljala je pritožbene razloge bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožeči stranki pa naloži plačilo stroškov tožene stranke. Podrejeno je pritožbenemu sodišču predlagala, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Tožeča stranka je vložila odgovor na pritožbo. Navedla je, da je pritožba tožene stranke neutemeljena. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbo zavrne, toženi stranki pa naloži v plačilo stroške tožeče stranke za odgovor na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi ugotovilo, da sta pravdni stranki dne 30. 9. 2019 sklenili najemno pogodbo za najem poslovnega prostora na naslovu ... v L. (nadalje: najemna pogodba), tožeča stranka kot najemodajalka in tožena stranka kot najemojemalka. Najemna pogodba je bila sklenjena za določen čas, in sicer za obdobje od 1. 12. 2019 do 30. 11. 2020, z možnostjo podaljšanja. Dne 13. 1. 2020 je tožena stranka kot najemojemalka posredovala tožeči stranki kot najemodajalki pisno odpoved najemne pogodbe, ki jo je le-ta prevzela 14. 1. 2020. Sodišče prve stopnje je sklenilo, da tožena stranka ni uspela dokazati, da bi se stranki dogovorili, da najemna pogodba preneha veljati pred iztekom 90-dnevnega odpovednega roka, ki izhaja iz 7. člena najemne pogodbe. Poleg tega je sklenilo, da tudi iz konkludentnih ravnanj pravdnih strank ne izhaja, da bi najemno pogodbo sporazumno razdrli dne 19. 2. 2020, s tem ko je tožena stranka v tajništvu tožeče stranke pustila ključe poslovnega prostora in daljinec. Po izvedenem dokaznem postopku je namreč ugotovilo, da (niti tedaj niti kasneje) ni bila opravljena primopredaja prostorov, saj tožena stranka prostorov ni vrnila v dogovorjenem stanju, to je v funkcionalnem stanju ter očiščene in prebeljene, kar je od nje zahtevala tožeča stranka v skladu z 8. členom najemne pogodbe. Prav tako je sklenilo, da tožena stranka ni dokazala, da je z izpraznitvijo prostorov hitela na željo tožeče stranke, ki naj bi želela prostore čimprej oddati novemu najemniku. Prav tako pa tudi ni bilo ugotovljeno, da bi bilo že tekom odpovednega roka sklenjeno novo najemno razmerje za te prostore, da bi novi najemnik prostore tedaj tudi prevzel in jih dne 19. 2. 2020 že sam prenavljal. Sodišče prve stopnje je tako presodilo, da je najemno razmerje prenehalo po poteku 90-dnevnega odpovednega roka, to je dne 13. 4. 2020, zato je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki neplačane zneske mesečne najemnine v višini po 6.222,00 EUR za december 2019 ter januar ter februar 2020, kot tudi stroške poslovnega prostora (elektrike) za mesec december 2019 v znesku 376,10 EUR.

6. Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, načeloma preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena (27. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, Ur. list SRS, št. 18/74 s spremembami, ki se v tej zadevi uporablja na podlagi 52. člena SZ-1E). Izjemoma velja, da lahko stranki odpovesta najemno pogodbo, ki je bila sklenjena za določen čas, če se že v pogodbi vnaprej dogovorita, da je mogoče tudi takšno pogodbo odpovedati. V takšnem primeru se glede odpovedi najemne pogodbe za določen čas smiselno uporabljajo pravila glede odpovedi najemne pogodbe za nedoločen čas.1 Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom roka (odpovedni rok), ki ga določa najemna pogodba (drugi odstavek 24. člena ZPSPP). Odpovedni rok začne teči od vročitve odpovedi sopogodbeniku. Z odpovednim rokom so varovani interesi tiste pogodbene stranke, kateri se najemna pogodba za poslovne prostore odpoveduje. V primeru, če pogodbo odpove najemnik, bo imel najemodajalec tako dovolj časa najti novega najemnika, v nasprotnem primeru pa bo najemnik imel dovolj časa, da najde nove ustrezne poslovne prostore.2 Odpovedni rok je pravica in se ji stranka lahko vnaprej odpove. Prav tako je dopusten dogovor strank o trajanju odpovednega roka, potem ko je odpoved že dana. Stranki se lahko dogovorita tako za njegovo podaljšanje, kot tudi skrajšanje.3

7. Kot izhaja iz obrazložitve izpodbijane sodbe sta se pravdni stranki v 7. členu najemne pogodbe dogovorili, da lahko najemojemalka pogodbo, kljub temu, da gre za najemno pogodbo za določen čas, odpove z 90-dnevni odpovednim rokom. Pritožbeno niso izpodbijane ugotovitve sodišča prve stopnje, da je najemojemalka posredovala najemodajalki pisno odpoved najemne pogodbe, ki jo je le-ta prevzela 14. 1. 2020 ter da je 90-dnevni odpovedni rok iztekel dne 13. 4. 2020. Na dogovorjeni 90-dnevni odpovedni rok se je nadalje sklicevala sama tožena stranka v pisni odpovedni najemne pogodbe z dne 13. 1. 2019, kakor tudi tožeča stranka v odgovoru na prejeto odpoved, to je v dopisu z dne 20. 1. 2020. Sodišče prve stopnje je nadalje ugotovilo, da se stranki po sklenitvi najemne pogodbe nista (niti pisno niti ustno) izrecno dogovorili za skrajšanje dogovorjenega odpovednega roka. Sodišče prve stopnje je nadalje presojalo, ali iz konkludentnih ravnanj pravdnih strank tekom odpovednega roka izhaja, da sta naknadno soglašali s predčasnim prenehanjem najemnega razmerja. Sklenilo je, da tožena stranka tega ni dokazala, kar pa tožena stranka napada v pritožbi.

8. Po presoji pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje po izvedenem dokaznem postopku z vpogledom v listine v spisu ter z zaslišanjem predlaganih prič A. A. ter B. B. in zakonite zastopnice tožene stranke pravilno presodilo, da tudi iz ravnanja pravdnih strank tekom odpovednega roka ni mogoče skleniti, da bi se sporazumeli o skrajšanju odpovednega roka. Kot je namreč ugotovilo sodišče prve stopnje, sta se pravdni stranki v 8. členu najemne pogodbe dogovorili, da bo tožena strankan poslovni prostor predala tožeči stranki s primopredajnim zapisnikom, praznega oseb in stvari, v prvotnem stanju oziroma v funkcionalnem stanju. Sodišče prve stopnje je sledilo izpovedbi priče A. A., da je tožena stranka prostore spremenila iz fitnesa v trgovino, ob odpovedi pa jih je pustila razkopane, čeprav so se dogovorili, da bo toženka prazne prostore spravila nazaj v prvotno oziroma dogovorjeno stanje ter jih tožeči stranki predala očiščene in prebeljene. Takšna zahteva tožeče stranke izhaja tako iz 8. člena najemne pogodbe, kot tudi iz dopisa tožeče stranke toženi z dne 20. 1. 2020. Tožena stranka v postopku pred sodiščem prve stopnje ni dokazala, da bi tej zahtevi zadostila, ker je priča tožene stranke B. B. trdila le, da naj bi jim tega ne bilo treba storiti. Kot je bilo nadalje ugotovljeno, tožena stranka tožeče stranke tudi ni pozvala k sestavi primopredajnega zapisnika, tako da do primoredaje prostorov v skladu s pogodbo ni prišlo niti ob predaji ključev (dne 19. 2. 2020), niti kasneje do poteka odpovednega roka (dne 13. 4. 2020). Sodišče prve stopnje je nadalje tudi sklenilo, da tožena stranka ni dokazala, da bi tožeča stranka od tožene stranke zahtevala predčasno praznjenje poslovnih prostorov. Sledilo je prepričljivi izpovedbi priče A. A., ki je zanikal, da bi imeli pred potekom odpovednega roka za te prostore novega najemnika, ki naj bi jih dne 19. 2. 2020 že sam preurejal. Sodišče ni sledilo izpovedbi priče B. B. in zakonite zastopnice tožene stranke, ki sta izpovedali obratno, saj zakonita zastopnica tožene stranke ni znala pojasniti, kako bi lahko novi najemnik že dne 19. 2. 2020 preurejal prostore, če jih je imela do oddaje ključev tega dne sama v posesti.

9. Po presoji pritožbenega sodišča tožena stranka dokazne ocene sodišča prve stopnje s pritožbenim sklicevanjem na predčasno vrnitev ključev ni uspela izpodbiti. Okoliščine, da je tožena stranka tožeči stranki dne 19. 2. 2020 izročila ključe poslovnega prostora, namreč sodišče prve stopnje ni prezrlo (točka 13. in 18. obrazložitve izpodbijane sodbe), pač pa se je izrecno opredelilo, da vrnitve ključev ni mogoče šteti za primopredajo prostorov. Tudi po presoji pritožbenega sodišča s tem, ko je tožena stranka dne 19. 2. 2020 v tajništvu tožeče stranke pustila ključe poslovnega prostora, ni prišlo do primopredaje prostorov. Tožeča stranka je namreč toženo stranko hkrati pozvala, da prostor sama vrne v prejšnje oziroma funkcionalno stanje, kar bi imela tožena stranka čas storiti do konca odpovednega roka, saj ni bilo izkazano, da bi bil v tem času v poslovnem prostoru že novi najemojemalec. Po presoji pritožbenega sodišča zato tudi ni utemeljen pritožbeni očitek tožene stranke, da bi morala tožeča stranka, če je bila njena volja, da najemno razmerje traja do poteka odpovednega roka, sprejem ključev in daljinca zavrniti. Ključe bi lahko tožena stranka pridobila nazaj od tožeče stranke, saj je slednja od nje zahtevala, da prostor vrne v stanje, kot je bilo dogovorjeno. Odločitev, ali bo prostor v času odpovednega roka uporabljala ali ne je bila zato nenazadnje stvar tožene stranke, ki pa z izročitvijo ključev ne more doseči predčasnega prenehanja pogodbenega razmerja.

10. Tudi po presoji pritožbenega sodišča je tako sodišče prve stopnje pravilno sklenilo, da ni prišlo niti do s konkludentnim ravnanjem izraženega skrajšanja dogovorjenega odpovednega roka. Upoštevati je namreč treba, da je bil, glede na odpoved tožene stranke, odpovedni rok dogovorjen v korist tožeče stranke, ki je imela do poteka odpovednega roka čas, da se pripravi na prenehanje najemnega razmerja. Tudi tožena stranka pa je imela, na drugi strani, možnost prostore uporabljati do poteka odpovednega roka ter dolžnost, da jih do poteka tega roka vrne v prejšnje oziroma dogovorjeno stanje. V opisanih okoliščinah tega primera predstavlja izročitev ključev enostransko dejanje tožene stranke, ki ne izkazuje, da bi se tožeča stranka s skrajšanjem dogovorjenega odpovednega roka strinjala.

11. Tožena stranka v pritožbi nadalje navaja, da bi moralo sodišče prve stopnje na naroku vpogledati v slikovni material tožene stranke, to je v fotografije na mobilnem telefonu tožene stranke, iz katerih naj bi izhajalo, da je dne 19. 2. 2020 prostore že preurejal novi najemnik. Po presoji pritožbenega sodišča tudi ta pritožbeni očitek ni utemeljen, saj tožena stranka dokaznega predloga z vpogledom v slikovno gradivo v postopku pred sodiščem prve stopnje ni podala. Zgolj iz izpovedbe zakonite zastopnice tožene stranke izhaja, da naj bi take fotografije sploh obstajale. V dokazni ponudbi bi morala tožena stranka označiti oziroma opisati ogledni predmet in navesti, kje se nahaja, saj so ti podatki nujni, da bi se dokaz lahko izvedel.4 Kot je bilo že navedeno, tožena stranka takega dokaznega predloga ni podala, slikovnega materiala pa tudi ni vložila v spis (fotografije), čeprav bi to lahko storila. Sodišče prve stopnje zato toženi stranki ni kršilo pravice do izjave, tako da tudi očitana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana.

12. ZPP nalaga strankam, da z aktivnim ravnanjem ter s pravočasno podanimi navedbami in predlaganimi dokazi pripomorejo k uresničevanju pravice do sodnega varstva v razumnem roku, sankcija za nepravočasno predlaganje dokazov pa je prekluzija (286. člen ZPP). Dolžnost strank je, da z aktivnim sodelovanjem v postopku prispevajo k uresničevanju svojih procesnih pravic in s tem k učinkovitemu sodnemu postopku.5 Tožena stranka v pritožbi ne navaja razlogov, zakaj izvedbe tega dokaza ni mogla pravočasno predlagati v postopku pred sodiščem prve stopnje, zaradi česar je njen dokazni predlog, ki ga smisleno podaja šele v pritožbi, prepozen (prvi odstavek 337. člena ZPP).

13. Po presoji pritožbenega sodišča je tako sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je najemno razmerje prenehalo s potekom odpovednega roka dne 13. 4. 2020. Kot je bilo ugotovljeno, so s tem dnem prenehale splošne posledice najemnega razmerja, razen prej nastalih pa neizpolnjenih obveznosti (plačila najemnine za čas najemnega razmerja, stroškov ter morebitne odškodnine). Kot je bilo že navedeno je imela tožena stranka, ne glede na predhodno vrnjene ključe, še vse do poteka odpovednega roka možnost, da prostor uporablja in dolžnost, da ga vrne v prejšnje stanje. Tožena stranka zato tudi ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da sodišče prve stopnje ni ugotovilo, kdaj je bil predmet najema vrnjen tožeči stranki oziroma kdaj ga je ta prevzela, od kdaj je bila toženi stranki posest na njem onemogočena oziroma od kdaj na njem ni imela več dejanske oblasti.

14. Pritožbene navedbe so torej neutemeljene. Izpodbijana sodba je prestala tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je zato pritožbo tožene stranke zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

15. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje pritožbene stroške in je dolžna tožeči stranki povrniti njene stroške za odgovor na pritožbo (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je stroške tožeče stranke odmerilo na podlagi specificiranega stroškovnika in v skladu z Odvetniško tarifo. Tožeči stranki je priznalo 625 točk za odgovor na pritožbo (1. točka tar. št. 21 OT), 2 % materialnih stroškov (11. člen OT) ter 22 % DDV, kar znaša ob upoštevanju vrednosti točke 0,6 EUR po OT, skupaj 466,65 EUR. Priznani znesek je dolžna tožena stranka plačati tožeči stranki v roku petnajst dni, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

1 Mag. Andrej Ekart: Odpoved najemne pogodbe, Pravna praksa 2006, št. 44, stran 20. 2 Primerjaj III Ips 40/2014, tako tudi M. Juhart, Obligacijski zakonik s komentarjem, Splošni del, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 717. 3 M. Juhart, Obligacijski zakonik s komentarjem, Splošni del, 2. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 443. 4 J. Zobec, Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 2. knjiga, GV založb, Ljubljana 2006, str. 412. 5 Primerjaj Up-216/99, Up-108/04.