Jedro

Vrednost nepremičnine je potrebno ugotoviti za vsako nepremičnino posebej, pri tem pa ni mogoče upoštevati le nedoločen „del nepremičnine“ oziroma posamezne parcelne številke. Identifikacijski znak posamezne zemljiške parcele je oznaka katastrske občine, v kateri se nahaja in parcelna številka, kot je vpisana v zemljiški knjigi oziroma, ki je vpisana v katastru stavb. Predmet pravnega prometa pa tudi prisilne izvršbe je lahko le nepremičnina kot celota ali posamezno točno opredeljen solastninski del posamezne nepremičnine.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in se sklep sodišča prve stopnje v 2. in 3. alineji točke 1 ter v ugotovitvi, da znaša skupna tržna vrednost navedenih nepremičnin 60.341,00 EUR, razveljavi ter v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

V ostalem delu se pritožba zavrne in se v nerazveljavljenem delu glede ugotovitve tržne vrednosti za polovico nepremičnin A in A, vpisanih v vl. št. A k.o. A., v znesku 56.500,00 EUR, potrdi.

O stroških pritožbenega postopka bo odločeno s končno odločbo o ugotovitvi vrednosti nepremičnine.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tržna vrednost: ½ nepremičnin A, vpisanih v vl. št. A, k.o. A., 56.500,00 EUR, nepremičnine parc. št. B ter del nepremičnine parc. št. B, vpisanih v vl. št. B, do celote, obe k.o. B., 2.600,00 EUR ter nepremičnin parc. št. C in parc. št. C ter del nepremičnine parc. št. C, vpisanih v vl. št. C do celote, vse k.o. C, 1.241,00 EUR.

Skupna tržna vrednost navedenih nepremičnin je 60.341,00 EUR.

Zoper navedeni sklep vlaga upnik T. C. T. L., Ljubljana po svojem pooblaščencu pravočasno pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov ter predlaga višjemu sodišču, da pritožbi ugodi in sklep spremeni tako, da določi bistveno višjo vrednost nepremičnin oziroma sklep razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Sodišče je sledilo mnenjem izvedencev gradbene in kmetijske stroke, čeprav se nihče izmed upnikov z ugotovljeno vrednostjo ni strinjal. Ocenjena vrednost nepremičnine je bistveno prenizka in sicer tako glede nepremičnin k.o. B kakor glede nepremičnin v k.o. A pri čemer tudi ni razvidno, zakaj je bila pri cenitvi upoštevana pri k.o. B. manjša površina kot pa izhaja iz podatkov zemljiške knjige. Nerealno je ocenjena vrednost trisobnega stanovanja v A, saj je to stanovanje gotovo vredno bistveno več, kot izhaja iz mnenja, pri čemer je iz obrazložitve sodišča razvidno, da sploh ni mogoče najti primernega stanovanja, ki bi se ga lahko primerjalo glede vrednosti. Izvedenec pa je za primerjavo uporabljal bistveno manjša stanovanja. Sodišče bi moralo pri ocenjevanju vrednosti upoštevati vse pomembne okoliščine in bi se tudi moralo ustrezno opredeliti do samih pripomb izvedencev. Priglaša pritožbene stroške.

Pritožba je delno utemeljena.

Uvodoma višje sodišče ugotavlja, da pritožbene navedbe, da je ocenjena vrednost ½ nepremičnin A in A, vl. št. A k.o. A bistveno prenizka, niso utemeljene. Sodišče prve stopnje je pravilno ocenilo vrednost ½ nepremičnine parc. A in A, vpisanih pod vložni št. A k.o. A, na podlagi izvedeniškega mnenja izvedenca M. O. Pri ocenitvi tržne vrednosti stanovanja je izvedenec upošteval vse tiste okoliščine, na katere sedaj pritožnik v pritožbi opozarja, to je lokacijo stanovanja, prostornost, pa tudi velikost stanovanja. Prvostopenjsko sodišče je tudi odgovorilo na pripombo tožnika, ki jo sedaj ponavlja v pritožbi, da je cenilec stanovanje, ki obsega 98,72 m2, primerjal z veliko manjšimi stanovanji pod 70 m2 ter pravilno zaključilo, da je cenilec pri ocenjevanju vrednosti stanovanja upošteval pristop primerjalne prodaje, ki vključuje primerjavo predmetne nepremičnine s podobnimi nepremičninami, ki so že prodane ali so naprodaj (stran 7 do 9 cenilnega poročila), ter da je izvedenec podrobno opisal cenovne trende tako v Sloveniji kot v Posavju ter upošteval tudi podatke o primerljivih stanovanjih iz lastne baze kot tudi dostopne baze podatkov na spletni strani, kakor tudi podatke o ponujenih nepremičninah na oglaševalnih straneh; ter da je izvedenec sicer pojasnil, da je tožničino stanovanje večje od tipičnega, vendar dosega na območju Posavja nižjo cenovno vrednost kot v Ljubljani. Pri tem je prvo sodišče zapisalo, s čimer se strinja tudi višje sodišče, da je seveda idealna primerjava z enako velikim stanovanjem na isti lokaciji, katero bi bilo prodano točno na dan ocene, kjer kupec in prodajalec delujeta neodvisno, vendar pa če take idealne primerjave ni, so ustrezne tudi take, kot so uporabljene v oceni s korekcijami, kot je to storil cenilec. Pritožnik bi moral v pritožbi ne zgolj pavšalno navajati, da tak izračun tržne cene ni mogoč, ampak bi moral s konkretnimi navedbami in dokazi navesti, zakaj meni, da je izvedenec navedel prenizko tržno ceno stanovanja. Le pavšalnih navedb pa ob korektni obrazložitvi sklepa sodišče prve stopnje ni mogoče upoštevati.

Pritožnik še trdi, da bi se morali izvedenci ustrezno opredeliti do samih pripomb in šele nato bi se lahko določila korektna in ustrezna vrednost samih nepremičnin. Iz spisa sodišča prve stopnje, pa tudi iz obrazložitve izpodbijanega sklepa, izhaja, da so se tako izvedenci kot tudi sodišče opredelili do pripomb pritožnika, zato bi moral pritožnik ne zgolj s pavšalno navedbo ampak s konkretnimi navedbami pojasniti, do katerih pripomb se izvedenec oziroma sodišče ni opredelilo. Tega pa pritožnik ni storil. Tudi v pritožbenem postopku velja namreč povezanost trditvenega in dokaznega bremena. Zato v tem delu pritožba ni utemeljena in jo je višje sodišče zavrnilo (2. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP, v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju, ZIZ).

Je pa višje sodišče okviru preizkusa izpodbijanega sklepa glede pravilne uporabe materialnega prava po uradni dolžnosti ugotovilo, da je sodišče prve stopnje nepravilno ugotavljajo vrednost nepremičnin pod 2. in 3. alinejo izpodbijanega sklepa. Vrednost nepremičnine je namreč potrebno ugotoviti za vsako nepremičnino posebej, pri tem pa ni mogoče upoštevati le nedoločen „del nepremičnine“ oziroma posamezne parcelne številke. Identifikacijski znak posamezne zemljiške parcele je oznaka katastrske občine, v kateri se nahaja in parcelna številka, kot je vpisana v zemljiški knjigi oziroma, ki je vpisana v katastru stavb. Predmet pravnega prometa pa tudi prisilne izvršbe je lahko le nepremičnina kot celota ali posamezno točno opredeljen solastninski del posamezne nepremičnine (primerjaj 18. člen Stvarnopravnega zakonika in 3. člen Zakona o zemljiški knjigi).

Glede na navedeno je višje sodišče pritožbi delno ugodilo ter izpodbijani sklep v 2. in 3. alinei in posledično v ugotovitvi skupne vrednosti razveljavilo ter zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopku v zvezi s 15. členom ZIZ).

Glede na to, da je višje sodišče delno razveljavilo sklep, je odločitev o stroških pritožbenega postopka pridržalo za končno odločitev o ugotovitvi vrednosti nepremičnine.