Jedro

Ugovori tožeče stranke, da je na parc. št. 526/1 pot do stanovanjske stavbe na parc. št. 523/4, kjer živi, in ji bo zaradi prodaje te parcele onemogočen dostop, pa niso ugovori, ki bi jih lahko uveljavljala v postopku odobritve pravnega posla. Po vsebini z njimi nasprotuje prodaji parcele kot takšni. Če naj bi bila ta parcela izvzeta iz izvršbe (177. člen ZIZ), je bil to njen ugovorni razlog zoper sklep o dovolitvi izvršbe (7. točka 55. člena ZIZ). Tak ugovor bi torej morala uveljavljati v sodnem izvršilnem postopku, v upravnem postopku odobritve pravnega posla pa z njim ne more biti uspešna.

Izrek

Tožba se zavrne.

Obrazložitev

Upravna enota Črnomelj (v nadaljevanju upravni organ) je z izpodbijano odločbo odobrila pravni posel za najboljšega ponudnika A.A., po končani javni dražbi v izvršilni zadevi pri Okrajnem sodišču v Črnomlju opr. št. In 49/03, pristop In 32/2007, med upnikoma B. in C., ter dolžnico D.D., za parc. št. 944/2 travnik in parc. št. 526/1 pašnik in pot, vl. št. 107 k.o. ... V obrazložitvi navaja, da je A.A. dne 12. 2. 2009 podal vlogo za odobritev pravnega posla kot najboljši ponudnik po končani javni dražbi dne 20. 10. 2008. Vlogi je priložil zapisnik prvega prodajnega naroka pri Okrajnem sodišču v Črnomlju z dne 20. 10. 2008, iz katerega izhaja, da sta predmet dražbe (tudi) parc. št. 944/2 in parc. št. 526/1, ki se po potrdilu o namenski rabi zemljišča in predkupni pravici Občine Črnomelj št. 3502-128/2009-02 z dne 27. 2. 2002 nahajata v poselitvenem območju. Iz sodnega zapisnika izhaja, da sta bili kupcu parceli že domaknjeni, češ da odobritev pravnega posla ni potrebna, ker ne gre za kmetijska zemljišča ali gozd. Višje sodišče v Ljubljani pa je s sklepom opr. št. I Ip 3062/2008 z dne 14. 1. 2009 sklep o domiku razveljavilo, z utemeljitvijo, da sta domaknjeni nepremičnini sestavni del zaščitene kmetije in je zato odobritev pravnega posla s strani upravne enote potrebna. Pooblaščenci upnice B. so predlagali, naj se posel ne odobri, ker niso izpolnjeni pogoji iz 18. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ). Upravni organ je ugotovil, da se kmetija v lasti dolžnice D.D. šteje po odločbi št. 32102-51/01 z dne 1. 3. 2001 za zaščiteno in da se štejeta v zaščiteno kmetijo tudi parc. št. 944/2 in 526/1. Ker gre za promet nepremičnin od zaščitene kmetije, je odobritev pravnega posla potrebna. Glede na to, da je iz potrdila o namenski rabi zemljišča in predkupni pravici občine razvidno, da se parceli nahajata v poselitvenem območju, je po določbi 3. alinee 18. člena ZKZ njuna odtujitev možna. Dejansko gre za odtujitev stavbnih zemljišč od zaščitene kmetije.

Drugostopni organ je zavrnil pritožno (pri)tožnice zoper prvostopno odločbo, ker je presodil, da je le-ta pravilna.

Tožeča stranka v pravočasno vloženi tožbi navaja, da je na javni dražbi prodana parc. št. 526/1 pašnik in pot. Sporna je pot. Ob parceli namreč stoji stanovanjski objekt (na parc. št. 523/4 in 526/10), zgrajen z vsemi dovoljenji. V dovoljenju je tudi zarisana pot na parc. št. 526/1. Zato ni sprejemljivo, da se ji po 35-letih bivanja v objektu pot odvzame. Na poziv sodišča, da tožbo popravi tako, kot določa 30. člen Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1), je tožeča stranka tožbo dopolnila in v njej uveljavlja kršitev 1., 2. in 3. točke prvega odstavka 25. (pravilno 27. ) člena ZUS-1. Navaja, da je iz upravnega akta in vpogleda v PISO portal razvidno, da parc. št. 944/2 in parc. št. 526/1 nista kmetijski zemljišči, ampak sta v skladu s prostorskimi akti umeščeni v poselitveno območje. Meni, da je upravni organ kršil določbe ZKZ, ker ni preverjal pogojev iz tretjega odstavka 19. člena, ki morajo biti izpolnjeni kumulativno. Iz odločbe ni razvidno, ali je bil upoštevan vrstni red kupcev po 23. členu ZKZ. Ker je odločba o določitvi zaščitene kmetije dekleratorna, je potrebno vsakič posebej ugotavljati, ali gre dejansko za zaščiteno kmetijo. Upravni organ bi moral pred izdajo odločbe ugotoviti, ali so podani pogoji za odločanje po ZKZ. Tožnica nadalje navaja, da je lastnica parc. št. 523/1 in 523/4, ki mejita na parc. št. 526/1. Iz mapne kopije, ki jo prilaga, je razvidno, da se je leta 1985 na parc. št. 523/1 nahajala stanovanjska stavba, ki je sedaj parc. št. 523/4, ter pot od stanovanjske stavbe do javne cestne povezave. Po določbah Zakona o graditvi objektov ni mogoče pridobiti gradbenega dovoljenja, če nepremičnina nima urejenega dostopa do javno-cestne povezave. Dostop ima lahko urejen po svoji nepremičnini. V obravnavanem primeru ni bilo potrebe odmeriti nujne poti, saj nepremičnina, na kateri je stavba, meji na javno cesto. Pot se sedaj nahaja na parc. št. 526/1. Zaradi parcelacije je v tem primeru prišlo do drastičnih sprememb. Parcelacije pa ni naročila tožeča stranka. Nikoli ni prejela nobene odločbe pristojne geodetske uprave, na podlagi katere bi ta po uradni dolžnosti spreminjala dejansko stanje, oblikovala nove parcele in ukinjala stare. Ker ji odločbe niso bile vročene, niso veljavne. Ker so parcelacije neveljavne, bi bilo treba razveljaviti celoten postopek dovolitve pravnega posla in ugotoviti, kaj dejansko obsega parc. št. 526/1. Na navedeno bi upravni organ moral paziti po uradni dolžnosti. Predlaga razveljavitev (odpravo) prvostopne odločbe.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo prereka tožbene navedbe kot neutemeljene iz razlogov, navedenih v obrazložitvi izpodbijane odločbe in predlaga zavrnitev tožbe.

Stranka z interesom A.A. v odgovoru na tožbo navaja, da tožeča stranka sedaj zagovarja drugačno stališče kot je v pritožbi zoper sklep o domiku, s katerim sta mu bili nepremičnini domaknjeni kot kupcu prav na osnovi dejstva, da se nahajata v poselitvenem območju. Tožeča stranka pa je temu ugovarjala in zato je prišlo do postopka odobritve pravnega posla. Tudi v tožbenih navedbah si je tožeča stranka v nasprotju. Ker prodaja na javni dražbi poteka po določilih Zakona o izvršbi in zavarovanju, je sklicevanje na 19., 23. oziroma 25. člen ZKZ nerelevantno. Zmotno tožeča stranka tudi meni, da bi bila upravna enota dolžna za vsako nepremičnino najprej ugotavljati, ali dejansko gre za zaščiteno kmetijo. Upravni organ tudi ni dolžan ugotavljati, kaj dejansko nepremičnina obsega. Uporaba poti je predmet dogovora ali posebnega postopka določitve nujne poti, nikakor ni predmet prisilne prodaje po ZIZ. Predlaga zavrnitev tožbe.

V vlogi z dne 21. 2. 2010 tožeča stranka vztraja pri trditvi, da je izpodbijana odločba nepravilna. Opozarja na neskladje med podatki o nepremičnini v letu 1962 in trenutnim stanjem. Upravna enota bi morala natančno vedeti, o katerih nepremičninah se pravni posel vodi. Če bi si pridobila podatke, bi ugotovila, da so podatki glede parc. št. 526/1 nepravilni. Ne more pa od lastnikov nepremičnin zahtevati, da pregledujejo javne evidence in opozarjajo na morebitne napake. Zaradi napake, ki je storjena na GURS, ji je nastala škoda, prišlo je do odtujitve dela nepremičnine „dovozne poti“, ki je v izključni lastni tožeče stranke in nikoli ni bila predmet izvršilnega postopka. Ker je do prometa prišlo v prisilni izvršbi, se kupec ne more sklicevati na dobrovernost. V tem primeru je treba uporabiti določbe ZKZ in ne ZIZ. Če bi bil posel dejansko odobren, bi ji nastala velika škoda. Že določitev zaščitene kmetije je hud poseg v lastninsko pravico.

Tožba ni utemeljena.

Sporna parc. št. 526/1 k.o. ... je bila prodana v postopku na javni dražbi. Prodaja nepremičnine je eno izmed izvršilnih dejanj, ki jih v tem postopku opravi pristojno sodišče po določbah Zakona o izvršbi in zavarovanju (Uradni list RS, št. 51/98 in nadalj., v nadaljevanju ZIZ). V izvršbi prodana nepremičnina se domakne ponudniku, ki je ponudil najvišjo ceno (tretji odstavek 189. člena ZIZ), če pa je za sklenitev prodajne pogodbe potrebna odobritev po zakonu, sodišče po končani dražbi (pred domikom) takega ponudnika napoti, da v določenem roku vloži ustrezno vlogo za pridobitev odobritve (sedmi odstavek 189. člena ZIZ). V obravnavanem primeru je po podatkih upravnega spisa sodišče (v pritožbenem postopku zoper sklep o domiku) odločilo, da domik ni možen brez odobritve, ker je parcela sestavni del zaščitene kmetije.

Tudi to sodišče meni, da je v obravnavanem primeru treba izvesti upravni postopek odobritve pravnega posla. Namen zaščite kmetij po Zakonu o dedovanju kmetijskih gospodarstev je v preprečevanju drobitve kmetij kot kmetijskih oziroma kmetijsko-gozdarskih enot. Zato za zaščiteno kmetijo velja posebna ureditev tudi glede pravnih poslov (18. člen ZKZ, Uradni list RS, št. 55/03-UPB).

Sodišče se ne strinja s tožečo stranko, da bi upravni organ pred odločitvijo o odobri pravnega posla moral še posebej preveriti, ali je kmetija, katere sestavni del je sporna parcela, zaščitena kmetija. Upravni organ je to ugotovil iz registra zaščitenih kmetij, ta podatek izhaja tudi iz zemljiškoknjižnega izpiska in v postopku ni bil sporen. Tudi tožnica naj bi se v pritožbi zoper sklep o domiku sklicevala na zaščitenost kmetije. Zato je po mnenju sodišča upravni organ lahko izhajal iz dejstva, da gre za promet s parcelo, ki je del zaščitene kmetije.

Po 3. alinei 18. člena ZKZ se zaščitena kmetija sme deliti, če se odtujijo stavbna zemljišča. Ugotovitvi upravnega organa, da parc. št. 526/1 leži v poselitvenem območju, torej je po namenski rabi stavbno zemljišče, tožeča stranka ne ugovarja. Če je stavbno zemljišče, pa je odtujitev dopustna. Na pravilno ugotovljeno dejansko stanje je torej upravni organ pravilno uporabil materialno pravo.

Neutemeljeno tožeča stranka ugovarja, da iz izpodbijane odločbe ni razvidno, ali je upravni organ upošteval določbo ZKZ o vrstnem redu kupcev. Ugotavljanje prednostnega vrstnega reda po 23. členu ZKZ namreč v primeru prodaje kmetijskega zemljišča na javni dražbi ni predmet upravnega postopku odobritve pravnega posla. Kupec na javni dražbi je ponudnik, ki je ponudil najvišjo ceno, pravica zakonitega ali pogodbenega predkupnega upravičenca je varovana v izvršilnem postopku po 182. členu ZIZ. Sicer pa tovrsten ugovor ni v pravni sferi tožeče stranke, ki v obravnavanem postopku ni bila v položaju predkupne upravičenke.

Ugovori tožeče stranke, da je na parc. št. 526/1 pot do stanovanjske stavbe na parc. št. 523/4, kjer živi, in ji bo zaradi prodaje te parcele onemogočen dostop, pa niso ugovori, ki bi jih lahko uveljavljala v postopku odobritve pravnega posla. Po vsebini z njimi nasprotuje prodaji parcele kot takšni. Če naj bi bila ta parcela izvzeta iz izvršbe (177. člen ZIZ), je bil to njen ugovorni razlog zoper sklep o dovolitvi izvršbe (7. točka 55. člena ZIZ). Tak ugovor bi torej morala uveljavljati v sodnem izvršilnem postopku, v upravnem postopku odobritve pravnega posla pa z njim ne more biti uspešna.

Neutemeljeni so tudi vsi nadaljnji tožbeni ugovori, da upravni organ ni ugotavljal, kakšno je dejansko stanje parcele, glede katere so bile izvršene parcelacije, ki jih tožeča stranka ni naročila in se o njih ni mogla izjasniti, ki se po vsebini nanašajo na druge postopke. Sodišče ugotavlja, da je upravni organ pridobil vse, za v obravnavanem postopku relevantne podatke, in na njihovi podlagi pravilno odločil. Sodišče je tožbo kot neutemeljeno zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1, ker je presodilo, da je izpodbijana odločba pravilna in na zakonu utemeljena ter da je bil postopek pred njeno izdajo pravilen.

Pravni pouk temelji na določbi prvega odstavka 73. člena ZUS-1.