Jedro

Objekti, ki služijo glavnemu objektu, so pomožni objekti in se praviloma postavljajo na funkcionalnem zemljišču stavbe, kateri služijo (kot je to v konkretnem primeru). Pomožni zunanji objekti oziroma prostori v njih, so lahko skupni del glavne stavbe ali pa imajo položaj individualnih pomožnih prostorov posameznih stanovanj v glavni stavbi v smislu drugega stavka drugega odstavka 105. člena SPZ in tretjega odstavka 4. člena SZ-1. Lastninska pravica na takšnih prostorih je tako vključena v lastninsko pravico na stanovanju v glavni stavbi. Takšna (dvoriščna) stavba in prostori v njej tako ne podležejo načelu superficies solo cedit v smislu njihovega prirastka zemljišču pod stavbo in tudi ne načelu solum cedit superficiei – da zemljišče pripade graditelju, saj so po samem zakonu bili in ostajajo stvarnopravne sestavine stanovanj, katerim takšni prostori pripadajo. Lastninska pravica na njih je bila in ostaja vključena v lastninsko pravico na stanovanjih v glavni stavbi.

Izrek

Pritožba se zavrne in sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo predlog za vzpostavitev etažne lastnine na stavbi brez naslova z ID znakom 0000/2120. 2. Zoper sklep je predlagateljica vložila pravočasno pritožbo "iz vseh pritožbenih razlogov" in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Ker je sodišče odreklo odločitev o zahtevku o spornem razmerju, je zagrešilo kršitev iz drugega odstavka 2. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku (ZNP). Napotilo, da bo morala predlagateljica medsebojna razmerja enkrat za vselej in celovito urediti v drugem nepravdnem postopku, je nezakonito. Sodišče ni vezano na zatrjevano pravno podlago in mora predlog obravnavati z vseh mogočih pravnih vidikov, če meni, da določbe Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1) niso uporabne. Izpodbijani sklep je za predlagateljico popolno presenečenje in pomeni tudi kršitev načela odprtega sojenja in materialnega procesnega vodstva. Predlagateljica je pričakovala vročitev izvedenskega mnenja izvedenca geodetske stroke, prejela pa je izpodbijani sklep. Odločitev je tudi v nasprotju z vsebino delne sodne poravnave z dne 5. 10. 2015, ko je bila dogovorjena tudi lastninska ureditev garažnega objekta – stavbe z ID znakom 0000-2020. Sklep je tudi v nasprotju s stališčem in razlogi sklepa VSL z dne 1. 3. 2017, II Cp 2116/2016. Sklep nezakonito odkloni vzpostavitev etažne lastnine na zgoraj navedeni stavbi. Vsa odprta dejanska in pravna vprašanja v tej zvezi bi morala sodišče razrešiti v tem nepravdnem postopku ter ugotoviti njeno izključno lastninsko pravico na sporni stavbi (garaži) in tistega dela parcele 433/1 k. o. 0000... v izmeri 44 m2, ki je zemljišče pod to stavbo in kot je to zemljišče že pravnomočno evidentirano v zemljiškem katastru. Dejstvo, da je sodni izvedenec geodetske stroke dvakrat odklonil s strani sodišča zastavljeno nalogo, da bi evidentiral le del stavbe, ne more biti razlog za zavrnitev predloga. Odločitve sodišče ni ustrezno obrazložilo. Do večine dokazov, ki jih je predlagala, se izpodbijani sklep v ničemer ne opredeli. V postopku je opozorila na več sodnih odločb vrhovnega sodišča, do njih se sodišče ne opredeli, s čemer je kršilo predlagateljičino pravico do izjave po 22. členu Ustave Republike Slovenije. Zmotno je stališče sodišča, ki daje izvedencu nalogo izdelave elaborata za katastrski vpis stavbe in za evidentiranje zemljišča pod stavbo v manjšem obsegu, kot je dejanska velikost objekta. Originarna pridobitev lastništva nad celotnim območjem zemljišča na katerem stoji celotna sporna stavba, izhaja iz naslova gradnje na zemljišču v družbeni lastnini pred 1. 1. 2003, saj je takrat zemljišče, na katerem je bila zgrajena stavba in ji je funkcionalno pripadalo, delilo premoženjskopravno usodo zgradbe (prim. VSRS II Ips 322/2013). Objekt in zemljišče, na katerem objekt stoji oziroma je namenjen za njegovo redno rabo, sta pravna celota, pri čemer zemljišče deli usodo objekta, kar v celoti velja za objekte, zgrajene pred 1. 1. 2003 (30. člen ZVEtL). Ker je bila celotna stavba zgrajena pred tem datumom, na zemljišču v družbeni lastnini, je lastninsko pravico nad celotnim območjem zemljišča na katerem stoji stavba v njeni lastnini, pridobila z Zakonom o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL). Izpolnjuje tudi pogoje za priposestvovanje. Nikoli ni bilo nasprotovanja celotnemu njenemu objektu ter njeni izključni lastnini, uporabi in posesti. Sodišče se je tudi napačno sklicevalo na sodbi Vrhovnega sodišča SRS U 233/84 in U 173/89, saj sta za odločitev v tem postopku nerelevantni. Napačno se sodišče sklicuje tudi na načrt geodetskega podjetja Dobrovita z dne 25. 4. 2014 v delu, da naj bi leta 1980 zgrajeni zahodni del garaže v širino meril 3,31 m, kar naj bi bilo za 0,81 m več, kot je bilo dogovorjeno v sodni poravnavi. Temu podjetju namreč ni bilo naloženo, da v načrtu označi do kam je v času gradnje zahodnega dela garaže segala zidana garaža s svojim napuščem. Ta je segel vsaj 80 cm bolj zahodno, kot je to vidno danes. To mora biti izhodiščna točka od kje proti zahodu je 2,5 m. Nikoli ni bilo mišljeno, da bi garaža dr. A. P. stala ob garaži predlagateljice, morebitna postavitev garaže bi bila mogoča le na kakšnem drugem delu zemljišča. Sicer pa v zapisu poravnave nihče ni vedel, kje bi lahko ta garaža sploh bila, če bi kdaj bila postavljena. Tudi je napačen zapis v izpodbijanem sklepu, da dr. P. ni mogel zgraditi garaže, ker je bil nadstrešek predlagateljice preširok. Zahodni, leseni del garaže, je bil zgrajen v času veljavnosti Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR). V 25. členu je določena izjema, kot celo nedobroverni graditelj ex lege pridobi lastninsko pravico na zemljišču. Ureditev po tem členu sicer ureja gradnjo na zemljišču v zasebni lastnini, vendar je z zakonsko analogijo in ob uporabi sklepanja od manjšega na večje, moč zaključiti, da je pravna posledica iz petega odstavka tega člena še toliko bolj utemeljena za zemljišče v družbeni lastnini. Objekt in zemljišče, na katerem objekt stoji oziroma je namenjeno za njegovo redno rabo, sta pravna celota, pri čemer ni pomembno, ali je bil objekt zgrajen na tujem zemljišču, na podlagi predpisanih dovoljenj in tudi ne, kot kaj je zemljišče opredeljeno v prostorskih planskih oziroma izvedbenih aktih. Pritožba se pri tem sklicuje tudi na uzakonjeni domnevi iz prvega in drugega odstavka 44. člena ZVEtL-1 v zvezi z 42. členom ZVEtL-1. Tudi je napačno razlogovanje, da naj bi obstoječa zidana garaža v času delitve pripadla predlagateljici. Garaža ni bila predmet delitve, kar je v sodni poravnavi iz leta 1979 izrecno napisana in to zato, ker je izključna lastnina predlagateljice, kar izhaja tudi iz darilne pogodbe iz leta 1962, ki je izpodbijani sklep ne upošteva. Sodišče bi moralo nalogo izvedencu geodetske stroke uskladiti z geodetsko zakonodajo in geodetsko stroko ter v zadevi vsebinsko odločiti. Garažni objekt tudi ni pomožni objekt zunanje ureditve. Oba dela (leseni in zidani) tvorita celoto, celotna stavba pa je samostojna stavba, in ima svoj namen, neodvisno od stanovanjske stavbe in ni v funkciji njene redne rabe. Njen predlog torej je, da sodišče ugotovi njeno izključno lastninsko pravico na celotni stavbi št. 2120 in na zemljišču pod stavbo v izmeri 44 m2, da evidentira celotno zemljišče pod to stavbo, z vpisom te celotne stavbe v kataster stavb, da evidentira celotno zemljišče pod stavbo kot novo parcelo ter da odredi tudi ustrezen zemljiškoknjižni vpis lastninske pravice v njeno korist na novo nastali parceli. Druga, ločena faza pa bo določitev pripadajočega zemljišča. To je bilo upoštevano tudi pri garaži pripadajoči nasprotni udeleženki, ki je postala, skupaj z zemljiščem pod njo, izključna lastnina nasprotne udeleženke kot lastnina posameznega dela, ne pa morda pripadajoče zemljišče ali pomožni objekt zunanje ureditve. Da se je upravni postopek v zvezi z lesenim delom garaže končal v korist predlagateljice izhaja iz potrdila Komiteja za urbanizem, komunalo in gradbene zadeve Občine Ljubljana ... z dne 15. 3. 1982. Sodišču je predlagala, da v dokaz pribavi vse te upravne spise, o čemer pa izpodbijani sklep nima nobenih razlogov. Napačen pa je njegov zaključek, da je bila gradnja nadstreška ustavljena že z odločbo z dne 18. 12. 1981. Tega dela zgradbe ne bi bilo, če bi bila njena gradnja ustavljena že takrat. Nasprotna udeleženka in ali njen pravni prednik tudi nista nikoli uveljavljala nobenih premoženjskih ali stvarnopravnih pravic v zvezi s sporno stavbo. Ker je bil objekt postavljen pred 1. 1. 2003, zemljišče pod njim deli premoženjskopravno usodo zgradbe, zato tudi ni točno, da površina pod sporno garažo avtomatično zmanjša površino pripadajočega zemljišča k stanovanjski stavbi. Zaključek sodišča prve stopnje, ki je po ponovni proučitvi novih zakonskih podlag predlog v tem obsegu zavrnilo, ni obrazložen, manjkajo razlogi o odločilnih dejstvih, odločitve ni mogoče preizkusiti. Po vsem napačno je sodišče izhajalo iz ugotovitve, da gre za objekt pomožne narave, kar ne drži, ne gre za pritiklino k nobeni stanovanjski hiši ali stanovanju, pač pa za samostojno stavbo. Zapis v sodni poravnavi iz leta 1979, da stranki ostalih zemljišč za zdaj ne bosta delili, se ne nanaša na parcelo na kateri je zgrajena stavba št. 2120 in tega nihče v tem postopku ni trdil. 3. Nasprotna udeleženka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Predlagateljica je vložila predlog za vzpostavitev etažne lastnine na stanovanjski stavbi z naslovom K., L., ID znak 0000-818, na podlagi določb ZVEtL. Stanovanjska stavba stoji na zemljišču pod stavbo, kateremu je bila v tem postopku določena parcelna številka 433/2 k. o. 0000 ... Naknadno je predlagateljica predlog razširila tudi na vzpostavitev etažne lastnine na dveh prosto stoječih garažah na sedanji parc. št. 433/1 iste k. o., nato pa še predlog za določitev pripadajočega zemljišča k tema garažama, z dopolnjenim predlogom določitve skupnega pripadajočega zemljišča tako k stanovanjski stavbi kot tudi h garažama. Priložila je tudi elaborat za katastrski vpis garaž, iz katerega izhaja, da sta obe skupaj opredeljeni kot ena stavba z identifikacijsko številko 2120 iste k. o., ki ima en sam posamezni del ter sklep Geodetske uprave RS, Območne geodetske uprave Ljubljana, s katerim je upravni organ združil postopek evidentiranja zemljišča pod stavbo (v tem delu je predlogu ugodil in je zemljišče pod stavbo že pravnomočno evidentirano v zemljiškem katastru) in postopek za katastrski vpis stavbe (v tem delu je bil predlog z odločbo zavrnjen). Na naroku dne 5. 10. 2015 sta udeleženki sklenili delno sodno poravnavo, katere predmet je bila vzpostavitev etažne lastnine na stanovanjski stavbi. Med drugim sta se še dogovorili, da s poravnavo ne posegata v vprašanje določitve pripadajočega zemljišča k stavbi ali vprašanje etažiranja samostoječe garaže z nadstreškom in določitve pripadajočega zemljišča k tej garaži oziroma nadstrešku, kar je bil predmet nadaljevanja tega sodnega postopka.

6. Sodišče prve stopnje je predlog za vzpostavitev etažne lastnine na stavbi brez naslova z ID znakom 0000-2120 z izpodbijanim sklepom zavrnilo. Odločitev je materialnopravno pravilna, sodišče pa tudi ni zagrešilo očitanih bistvenih kršitev določb postopka, saj sklep vsebuje dovolj razlogov o odločilnih dejstvih, da ga pritožbeno sodišče lahko preizkusi, niti ostalih tovrstnih kršitev na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP).

7. Sporni objekt, postavljen izven stanovanjske hiše, v naravi predstavlja zidano garažo s podaljšanim lesenim nadstreškom. ZVEtL-1, ki ga je sodišče prve stopnje v tem postopku uporabilo po njegovi uveljavitvi 19. 7. 20171, v prvem odstavku 23. člena določa: "Šteje se, da je pripadajoče zemljišče stavbe zemljiška parcela, na kateri stavba stoji, če na zemljiški parceli stoji več stavb, pa ne gre le za objekte zunanje ureditve, ali če je med udeleženci postopka spor o obsegu pripadajočega zemljišča, pa zemljišče, na katerem stavba stoji (zemljišče pod stavbo)", v drugem odstavku pa: "Za objekte zunanje ureditve iz prejšnjega odstavka se štejejo tiste stavbe in drugi objekti, ki so v funkciji redne rabe stavbe, na kateri se vzpostavlja etažna lastnina, ali njenih posameznih delov (npr. zunanje kolesarnice, zaklonišča, garaže, drvarnice)."

8. Na tej podlagi je sodišče prve stopnje oba objekta štelo kot objekta zunanje ureditve. Takšen zaključek pritožbeno sodišče sprejema. Nedvomno gre za pomožni objekt (v nadaljevanju ga bo pritožbeno sodišče obravnavalo kot celoto – garažo), ki je v funkciji redne rabe glavne stanovanjske stavbe. Objekti, ki služijo glavnemu objektu, so pomožni objekti in se praviloma postavljajo na funkcionalnem zemljišču stavbe, kateri služijo (kot je to v konkretnem primeru). Pomožni zunanji objekti oziroma prostori v njih, so lahko skupni del glavne stavbe ali pa imajo položaj individualnih pomožnih prostorov posameznih stanovanj v glavni stavbi v smislu drugega stavka drugega odstavka 105. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ)2 in tretjega odstavka 4. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1).3 Tudi v okviru Stanovanjskega zakona (SZ/91), ki je olastninil nekdanja družbena stanovanja in uveljavil tranzicijski sistem etažne lastnine, so se pomožni prostori stanovanj (kot npr. kleti, drvarnice, garaže...), četudi so bili zunaj stanovanjske stavbe, šteli za sestavine stanovanja (drugi odstavek 2. člena SZ/91).4 Lastninska pravica na takšnih prostorih je tako vključena v lastninsko pravico na stanovanju v glavni stavbi. Takšna (dvoriščna) stavba in prostori v njej tako ne podležejo načelu super ficies solo cedit v smislu njihovega prirastka zemljišču pod stavbo in tudi ne načelu solum cedit superficiei – da zemljišče pripade graditelju, saj so po samem zakonu bili in ostajajo stvarnopravne sestavine stanovanj, katerim takšni prostori pripadajo. Lastninska pravica na njih je bila in ostaja vključena v lastninsko pravico na stanovanjih v glavni stavbi. Povedano velja tudi za sporni objekt. Predlagateljica lastninske pravice na delu parcele št. 433/1 zato ne more izvajati iz lastninske pravice na garaži.5 Tako tudi ni moglo priti do priposestvovanja zemljišča pod stavbo oziroma do pridobitve lastninske pravice na njem z graditvijo na tujem svetu. Prav tako predlagateljica ni mogla pridobiti izključne lastninske pravice na tem delu zemljišča na podlagi ZLNDL, saj ta razmerij med solastniki na funkcionalnem zemljišču ni urejal. Okoliščina da je garaža samostojen predmet lastninske pravice, po povedanem ne vpliva na obseg pripadajočega zemljišča h glavnemu objektu.

9. Pridobitev lastninske pravice na zemljišču tudi ne izhaja iz sodne poravnave z dne 22. 10. 1979. Udeleženca sta se tam dogovorila "da bosta zaenkrat ostala souporabnika zemljišč, katere bosta razdelila kasneje in sicer na predlog nasprotne stranke." S sodno poravnavo torej v funkcionalno zemljišče nista posegla in so drugačne pritožbene navedbe neutemeljene. Tudi sicer je imelo po tedaj veljavnem prvem odstavku 2. člena Zakona o razpolaganju z nezazidanim stavbnim zemljiščem (Uradni list SRS, št. 27/72), status nezazidanega stavbnega zemljišča tudi zemljišče, na katerem je bil zgrajen pomožni objekt. 10. Iz povedanega je razvidno, da dejstvo, da je bil objekt zgrajen na pripadajočem zemljišču, ne pomeni, da je takšno zemljišče prenehalo biti pripadajoče zemljišče glavne stavbe. Gre le za (izboljšano) izrabo funkcionalnega zemljišča obstoječe stavbe, ne pa za spreminjanje njegove osnovne namembnosti, da se uporablja za potrebe redne rabe stavbe.6 Napačno je tako stališče predlagateljice, da bi moralo sodišče ugotoviti njeno izključno lastninsko pravico na celotni stavbi št. 2120 in na zemljišču pod to stavbo, vpisati celotno stavbo v kataster stavb in evidentirati zemljišče pod stavbo kot novo parcelo, z ustreznimi zemljiškoknjižnimi vpisi.

11. Ni sporno, da garaža leži zunaj gabaritov stavbe. Po veljavnih predpisih (tretji odstavek 71. člena, prvi in drugi odstavek 77. člena Zakona o evidentiranju nepremičnin – ZEN) tako zaenkrat ni pravne podlage za določitev objektov zunanje ureditve kot sestavino posameznega dela stavbe in s tem za njihovo vključitev v elaborat (13. člen ZVEtL-1)7 Sodišče prve stopnje je tako pravilno in zakonito predlog v tem obsegu zavrnilo.

12. Povedano pa ne pomeni neveljavnosti stvarnopravnih učinkov sodne poravnave z dne 22. 10. 1979. Predlagateljica je lastnica objekta – garaže v obsegu dogovorjenem s sodno poravnavo, objekt pa sicer predstavlja sestavino stanovanja. Glede na povedano je tudi pravilno razlogovanje sodišča prve stopnje, da se celotni parceli št. 433/1 določi pravni položaj skupnega dela stanovanjske stavbe (z ID znakom 0000-818), morebitna nesoglasja v zvezi z uporabo zemljišča, pa bosta udeleženki lahko reševali po določbah Dvanajstega poglavja ZNP.

13. Pritožbeno sodišče še ugotavlja, da v konkretnem primeru ne gre za sklep presenečenja. ZVEtL-1 je vstopil v veljavo z dnem 19. 7. 2017, v skladu s prehodno določbo se je od tega dne uporabljal tudi v še nedokončanih postopkih. Da bo sodišče prve stopnje uporabilo določbe ZVEtL-1, tudi v obsegu določbe 23. člena o pomožnih objektih zunanje ureditve, med katere uvršča tudi garaže, je jasno izpostavilo že v sklepu z dne 11. 1. 2018 (list. št. 106). Da obstaja možnost, da bo sodišče odločilo na navedeni pravni podlagi, bi zato predlagateljica (ki po vlogah sodeč, ni pravni laik), lahko predvidela. Tako ni moč govoriti o tem, da bi bila prikrajšana pri svoji pravici do izjave. Svoje stališče glede uporabljene pravne podlage je tudi sicer lahko pojasnila v pritožbi, pritožbeno sodišče pa se je do njega tudi opredelilo.

14. Glede na povedano je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP).

15. Glede na pravno stališče, ki ga je v tej zadevi zavzelo, pritožbeno sodišče na ostale pritožbene navedbe ni odgovarjalo (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP).

1 Prehodna določba prvega odstavka 57. člena ZVEtL-1. 2 "K posameznemu delu v etažni lastnini lahko spadajo tudi drugi individualno odmerjeni prostori, če so del nepremičnine v solastnini etažnih lastnikov." 3 "Individualni prostori, ki pripadajo določenim posameznim delom, so lahko atriji, kleti, drvarnice kot tudi garaže, balkoni, terase, lože, če niso sestavni del posameznega dela." 4 "Pomožni stanovanjski prostori so prostori, ki sodijo k stanovanju in so njegov sestavni del, ne glede na to, ali so v stanovanjski hiši ali zunaj nje, kot npr.: kleti, drvarnice, garaže, balkoni, terase, lože (če niso sestavni del stanovanja) in drugi pomožni prostori." 5 Glede katere je bilo v sodni poravnavi z dne 22. 10. 1979 (priloga A19 ugotovljeno "da stoji na parc. št. 433 prostostoječega garaža, katero je postavila nasprotna stranka in ki torej ne spada v to delitev." 6 Fajs, Debevec, Reševanje nekaterih odprtih vprašanj glede pripadajočih zemljišč po ZVEtL-1, Odvetnik št. 4/2017. 7 V pripravi je Novela SPZ-B, po kateri bo možno tudi v zemljiški knjigi vezati lastništvo (pripadnost) ene nepremičnine na drugo nepremičnino, če bosta funkcionalno povezani, kar bo (tudi) predlagateljici omogočilo evidentiranje sporne garaže.