Jedro

Kdo je lastnik objekta, ni odločilno dejstvo za presojo, ali gre za objekt po drugem odstavku 23. člena ZVEtL-1. Objekti so lahko v redni rabi stavbe tudi, če služijo le posameznim delom stavbe. Odločilno je za kakšen namen je bil objekt postavljen. Če je bil postavljen z namenom, da bo funkcioniral za potrebe stavbe kot celote ali enega ali več njenih delov in je zgrajen manj kakovostno, gre za pomožen objekt, ki služi glavni stavbi in je zemljišče pod njim pripadajoče zemljišče glavne stavbe. Če pa gre za objekt, ki je po objektivnih značilnostih sicer enak pomožnim objektom, a je bil že v osnovi postavljen in je funkcioniral neodvisno od glavne stavbe in ne za potrebe njene redne rabe, ga je treba obravnavati kot samostojno stavbo.

Izrek

I. Pritožbi zoper sklep z dne 24. 3. 2022 se delno, pritožbi zoper dopolnilni sklep pa v celoti ugodi in se III. točka sklepa z dne 24. 3. 2022 in dopolnilni sklep razveljavita ter zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. V ostalem se pritožba zoper sklep z dne 24. 3. 2022 zavrne in v nerazveljavljenem delu (to je točkah I in II izreka) sklep potrdi.

III. Izrek o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

**Dosedanji potek postopka**

1. V sklepu z dne 24. 3. 2022 je sodišče prve stopnje: - ugotovilo, da so parcele št. 2164/13, 2165/1, 2165/8, 2165/9, 2165/5, 2165/6 in 2165/7, vse k. o. X, individualno pripadajoče zemljišče k stavbi ID znak 000-3391, na naslovu ... stoječa na parc. št. 2164/12 in 2164/14, obe k. o. X, in so v solastnini vsakokratnih lastnikov posameznih delov te stavbe (točka I izreka); - odredilo, da se navedene parcele po uradni dolžnosti vpišejo v zemljiški knjigi kot splošni skupni del stavbe ID znak 000-3391 (točka II izreka); - ugotovilo, da na parc. št. 2165/8, 2165/5, 2165/6 in 2165/7, vse k. o. X, ki v naravi predstavljajo dovozno pot tudi do garaž, obstoji priposestvovana stvarna služnost za potrebe dovoza z vsemi osebnimi vozili v korist vsakokratnega lastnika garaž, ki stojijo na parc. št. 2165/2, 2165/3 in 2165/4, vse k. o. X,1 kar se po uradni dolžnosti vpiše v zemljiško knjigo (točka III izreka).

2. Zoper sklep sta se pritožila prva predlagateljica in drugi predlagatelj (v nadaljevanju: pritožnika), uveljavljata vse pritožbene razloge iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in predlagata, naj pritožbeno sodišče sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Menita, da je sklep nepravilen, ker ni ugotovljeno, da tudi parcele št. 2165/2, 2165/3 in 2165/4 predstavljajo individualno pripadajoče zemljišče k stavbi ID znak 000-3391. Nesporno je, da na teh treh parcelah stojijo garaže, sporno pa je, ali so te garaže lastniške, oziroma da navedene parcele ne predstavljajo individualno pripadajoče zemljišče k stavbi. Zakaj teh parcel ni upoštevalo pri določanju individualno pripadajočega zemljišča, sodišče ni navedlo. Ni se opredelilo do navedb in dokazov, da so bile tudi te tri parcele določene kot funkcionalno zemljišče k večstanovanjski stavbi in da ne obstoji pravni naslov za izločitev teh zemljišč od pripadajočega zemljišča. Investitorji zemljišč, na katerih stojijo garaže, niso odkupili, dobili so samo začasno pravico uporabe. Sodišče bi bilo dolžno obrazložiti, katera merila je uporabilo pri določanju obsega pripadajočega zemljišča, pa ni. Nihče od udeležencev ni dokazal meril iz prvega odstavka 43. člena ZVEtL-12 in da odločba UE Ljubljana z dne 21. 11. 1997 ne predstavlja dejanskega (in pravnega) stanja v zvezi s parcelami št. 2165/2 do 4. Te parcele predstavljajo objekte zunanje ureditve stavbe ID znak 000-3391, saj izpolnjujejo vse pogoje iz drugega odstavka 23. člena ZVEtL-1. Z izločitvijo teh parcel je sodišče odstopilo od določbe drugega odstavka 105. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) in sodne prakse - sklepa VSL II Cp 1675/2018. Prišlo je do stanja, ko sta pritožnika obravnavana neenakopravno z etažnimi lastniki, ki imajo garažo. Sodišče je zmanjšalo pripadajoče zemljišče stavbe ter s tem njun idealni delež na pripadajočem zemljišču po površini.

3. Na pritožbo so odgovorili drugi, šesti in sedmi udeleženec. Zavzemajo se za potrditev izpodbijanega sklepa, kar utemeljujejo z navedbami, da garaže niso last vseh stanovalcev stavbe, pač pa le tistih, ki so jih plačali. Gradnjo garaž je dovolil občinski odbor X, njihovi pravni predniki so postavitev garaž sami financirali, garaže so vse od postavitve nemoteno in dobroverno uporabljali, plačevali so NUSZ.

4. Po ugotovitvi, da v izpodbijanem sklepu ni v celoti odločeno o predlogu predlagateljev, saj v izreku sklepa odločitve o parcelah 2165/2, 2165/3 in 2165/4 ni, in ker je bila pritožba vložena v petnajstdnevnem roku, je pritožbeno sodišče vrnilo zadevo sodišču prve stopnje, da izda dopolnilni sklep (325. člen ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom Zakona o nepravdnem postopku - ZNP-1).

5. Z dopolnilnim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo predlog predlagateljev za ugotovitev pripadajočega zemljišča po parc. št. 2165/2, 2165/3 in 2165/4 (v nadaljevanju: sporne parcele).

6. Pritožnika sta zoper dopolnilni sklep vložila pritožbo z identično vsebino kot v pritožbi zoper sklep z dne 24. 3. 2022. 7. Na to pritožbo je odgovorila le druga udeleženka. Navaja enako kot v odgovoru na pritožbo zoper sklep z dne 24. 3. 2022. **Presoja višjega sodišča**

8. Pritožba zoper dopolnilni sklep je v celoti, pritožba zoper sklep z dne 24. 3. 2022 pa delno utemeljena.

9. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sporne parcele v naravi predstavljajo stavbišča treh garaž, ki so v lasti zgolj nekaterih etažnih lastnikov stavbe, h kateri se določa pripadajoče zemljišče (bile so namreč zgrajene ob soglasju vseh tedanjih stanovalcev stavbe, gradnjo so financirali pravni predniki sedanjih lastnikov garaž, sedanji lastniki so garaže kupili poleg stanovanja). To po presoji prvostopenjskega sodišča pomeni, da garaže niso objekti zunanje ureditve iz drugega odstavka 23. člena ZVEtL-1. Zaključek prvostopenjskega sodišče je (najmanj) preuranjen.

10. Kdo je lastnik objekta, ni odločilno dejstvo za presojo, ali gre za objekt po drugem odstavku 23. člena ZVEtL-1. Po navedenem določilu so objekti zunanje ureditve objekti, ki so v funkciji redne rabe stavbe (med drugim npr. garaže). Objekti so lahko v redni rabi stavbe tudi, če služijo le posameznim delom stavbe. Odločilno je za kakšen namen je bil objekt postavljen. Če je bil postavljen z namenom, da bo funkcioniral za potrebe stavbe kot celote ali enega ali več njenih delov in je zgrajen manj kakovostno (manjših dimenzij, slabše finalne izdelave, brez ali slabše instalacijske opremljenosti, iz lažjih materialov), gre za pomožen objekt, ki služi glavni stavbi in je zemljišče pod njim pripadajoče zemljišče glavne stavbe. Če gre za pomožni objekt, ki služi le enemu etažnemu lastniku glavne stavbe, gre za individualni pomožni prostor posameznega dela stavbe. V takem primeru predstavlja objekt le izboljšano ureditev (izrabo) pripadajočega zemljišča glavne stavbe. Če pa gre za objekt, ki je po objektivnih značilnostih (kakovost gradnje, namenska raba) sicer enak pomožnim objektom, a je bil že v osnovi postavljen in je funkcioniral neodvisno od glavne stavbe in ne za potrebe njene redne rabe, ga je treba obravnavati kot samostojno stavbo (lahko ima tudi svoje pripadajoče zemljišče).3 Ali gre za objekt zunanje ureditve ali samostojno stavbo, je praviloma mogoče razbrati iz dokumentacije o izgradnji objekta, listin o preteklem pravnem prometu in pretekle redne rabe.

11. Sodišče prve stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava ni ugotavljalo okoliščin, ki so odločilne za opredelitev določenega objekta kot pomožnega ali kot glavnega objekta. Za pravilno uporabo materialnega prava bo treba ugotoviti kakovost gradnje garaž in če so bile postavljene neodvisno od stavbe na naslovu ... ali za njeno funkcioniranje. Na podlagi teh ugotovitev bo sodišče lahko odgovorilo na vprašanje, ali predstavljajo garaže pomožne ali samostojne objekte. Ugotoviti bo treba cele sklope pravno relevantnih dejstev, o katerih se do sedaj ni razpravljalo. Zato je višje sodišče ocenilo, da brez škode za pravici udeležencev postopka do izjave in do dvostopenjskega sojenja ne more samo dopolniti postopka. Glede na to je pritožbi zoper dopolnilni sklep ugodilo in ga razveljavilo (355. člen ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1). Z vrnitvijo zadeve na prvo stopnjo se postopek ne bo podaljšal, niti ne bistveno podražil. Dokazni postopek bo sodišče prve stopnje dopolnilo najmanj tako hitro, kot bi ga pritožbeno sodišče in z enakimi stroški.

12. Odločitev iz III. točke izreka sklepa z dne 24. 3. 2022 o stvarni služnosti dovoza do garaž je odvisna od odločitve, ali sporne parcele predstavljajo pripadajoče zemljišče k stavbi na naslovu ... Če gre za pripadajoče zemljišče, stvarna služnost dovoza pojmovno ne more obstajati. Zato je pritožbeno sodišče pritožbi zoper sklep z dne 24. 3. 2023 delno ugodilo in razveljavilo III. točko izreka sklepa (355. člen ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1). Pritožnika sta se pritožila zoper celoten sklep z dne 24. 3. 2022, a razlogov, ki bi se nanašali na ugotovitev, da so parcele 2164/13, 2165/1, 2165/8, 2165/9, 2165/5, 2165/6 in 2165/7 individualno pripadajoče zemljišče stavbe na ... in se po uradni dolžnosti vpišejo v zemljiško knjigo kot splošni skupni del, to je glede točk I in II izreka, nista navedla oziroma sta v tem delu izpodbijanemu sklepu pritrjevala. Zato je višje sodišče v tem delu sklep preizkusilo le v okviru uradoma upoštevnih pritožbenih razlogov iz drugega odstavka 350. člena ZPP in po ugotovitvi, da teh kršitev ni, sklep sodišča prve stopnje v navedenem delu potrdilo (353. člen ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1).

13. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1. 1 Vse parcele so v k. o. X, zato sodišče v nadaljevanju parcel ne bo več označevalo s k. o. 2 Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča, Ur. list RS, št. 34/2017. 3 Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1) s komentarjem (urednica M. T. Fajs), Lexpera, GV Založba, Ljubljana 2023, stran 285; prim. tudi sklep VSL II Cp 1675/2018.