Jedro

V četrtem odstavku 533. člena ZOR določena smiselna uporaba pravil o prodaji s predkupno pravico tudi za zakonito predkupno pravico pomeni samo to, torej le smiselno uporabo, ne pa direktne uporabe ZOR. V poštev pride samo takrat, kadar določeno vprašanje v specialnem zakonu ni urejeno, in še takrat samo smiselno, torej skladno z razlago pomena specialne ureditve.

SZ za uveljavljanje zakonite predkupne pravice določa bolj formalne pogoje in tudi krajši rok v primerjavi z zakonsko ureditvijo pogodbene predkupne pravice v ZOR. Ker je omejitev lastninske pravice uvedena z zakonom, je tudi njena ureditev usmerjena v čim manjše omejevanje. SZ ne zahteva, da bi morale biti predkupnemu upravičencu znane vse bistvene sestavine sporne pogodbe in da zato rok za vložitev tožbe teče tudi, če mu ni znana kupnina. To predkupnemu upravičencu ne more škodovati v tem smislu, da ne bi smel kasneje tožbe in sodnega pologa kupnine prilagoditi podatkom, ki jih brez svoje krivde ni mogel uporabiti ob vložitvi tožbe.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrglo tožbo, s katero je tožnica zaradi kršitve svoje predkupne pravice zahtevala delno razveljavitev kupne pogodbe (ki sta jo 14.3.2002 sklenila toženca za podstrešne prostore hiše v Ljubljani in sicer v delu, ki se nanaša na enosobno stanovanje v izmeri 43,34 m2) in naložitev prvemu tožencu, da za to stanovanje sklene kupno pogodbo s tožnico za kupnino 1,500.000 SIT (6.259,39 EUR). Sodišče druge stopnje je zavrnilo tožničino pritožbo in potrdilo prvostopenjski sklep. Razlog za zavrženje tožbe je po presoji obeh sodišč zamuda prekluzivnega roka za njeno vložitev, pa tudi neustreznost položene garancije.

Tožnica v pravočasni reviziji proti drugostopenjskemu sklepu uveljavlja revizijske razloge bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga tako spremembo izpodbijanega sklepa, da se pritožbi ugodi, prvostopenjski sklep razveljavi in zadeva vrne prvemu sodišču v novo odločanje. Podrejeno predlaga razveljavitev izpodbijanega sklepa in vrnitev zadeve pritožbenemu sodišču v novo odločanje. Materialnopravno zmotno je stališče obeh sodišč, da začne rok za vložitev tožbe teči ne glede na to, ali so predkupnemu upravičencu znani tudi pogoji prodaje oziroma višina kupnine kot bistvena sestavina pogodbe. Svoje stališče tožnica utemeljuje z razlago, kaj je vsebina predkupne pravice, kaj je vsebina kupoprodajne pogodbe, opozarja na zahtevo o soglasju volj pogodbenikov ter se sklicuje na določbe Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR v zvezi s 1060. členom Obligacijskega zakonika) o pogodbeni predkupni pravici, ki se smiselno uporabljajo tudi za zakonito predkupno pravico. Temu mora biti prilagojeno varstvo predkupne pravice, da se odpravi njena kršitev in da se v korist upravičenca pod določenimi pogoji izvede prodaja. Tudi s praktičnega vidika je izpodbijana razlaga neustrezna, saj ni mogoče od predkupnega upravičenca zahtevati vložitve tožbe, če ta ne ve za pogoje prodaje. Upravičen je zahtevati sklenitev kupne pogodbe pod enakimi pogoji, jasno in določno mora oblikovati tožbeni zahtevek, za višino kupnine pa ne ve. V tej zadevi je bila namreč določena skupna cena za dve podstrešni stanovanji. Zato je mogoče šele v sodnem postopku s pomočjo izvedenca gradbene stroke ugotoviti kupnino in tožnica še danes ni v zamudi s plačilom kupnine. Tožba je vsekakor pravočasna. Neutemeljeno je sklicevanje na sodno prakso, saj je ta v nasprotju z zakonom. Od nje je treba odstopiti, ker to terja ustavna pravica do poštenega in neodvisnega sojenja.

V nadaljevanju tožnica vztraja, da je za nezakonito prodajo in kupno pogodbo zvedela šele 5.5.2004, tožbo pa je vložila 21.6.2004, torej v okviru 60-dnevnega roka. Razloge prvostopenjskega sodišča, da naj bi zvedela za pogodbo najkasneje v decembru 2002, je tožnica v pritožbi grajala tudi z uveljavljanjem procesnih kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), vendar je pritožbeno sodišče glede razlogov o pismu odvetnika K. molčalo in zato samo zagrešilo enako kršitev. Obe sodišči sta zagrešili procesno kršitev še v zvezi z drugim dogodkom ob plačevanju elektrike drugi toženki v decembru 2002. Sporni zaključek prvega sodišča temelji na presoji o verodostojni izpovedi druge toženke in njenega (materialno zainteresiranega) partnerja ter "vztrajnem zanikanju" tožnice, da naj bi ji ob tej priliki pokazali pogodbo. Ti razlogi so sami s seboj v nasprotju in nelogični, kljub temu pa je pritožbeno sodišče navedlo, da so argumenti nazorno prikazani in da je ocena izvedena v okviru 8. člena ZPP. Ker gre za besedo enega proti besedi drugega, sodišče ne bi smelo slepo verjeti eni stranki, ampak bi moralo odločiti na podlagi pravila o dokaznem bremenu. Tudi tu je prišlo do kršitve ustavno varovane pravice do poštenega in neodvisnega sojenja. Pritožbeno sodišče kljub uveljavljani procesni kršitvi ni navedlo nobene razumne in logične utemeljitve.

Glede vprašanja ustreznosti garancije se revizija sklicuje na pritožbene navedbe, dodatne razloge pritožbenega sodišča pa obrazloženo graja.

Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in nasprotni stranki, ki ni vložila revizijskega odgovora.

Revizija ni utemeljena.

Tožnica je kot prejšnja imetnica stanovanjske pravice in nato najemnica spornega stanovanja uveljavljala sodno varstvo zaradi kršitve svoje zakonite predkupne pravice iz 18. člena Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 18/91-I in naslednji; SZ), ker sta prvi toženec kot lastnik in druga toženka kot kupec 14.3.2002 sklenila kupno pogodbo, ki je zajemala tudi sporno stanovanje. V pravdi je bilo sporno vprašanje, ali je tožba vložena v okviru zakonskega prekluzivnega roka, ki je začel teči takrat, ko je tožnica zvedela za pogodbo (tretji odstavek 20. člena SZ). Dejanska ugotovitev prvega sodišča je bila, da je tožnica zvedela za pogodbo (upoštevaje dopis odvetnika iz oktobra 2002 in dogodek v decembru 2002) najpozneje decembra 2002. Tako dokazno oceno je pritožbeno sodišče potrdilo. Zato sta obe sodišči presodili, da je tožba, ki je bila vložena 21.6.2004, prepozna.

Revizijsko sodišče pritrjuje taki materialnopravni presoji. Najprej pojasnjuje, da je treba glede na datum sklenitve pogodbe in dogodka konec leta 2002 uporabiti 30-dnevni rok iz tretjega odstavka 20. člena SZ. Zato ne pride v poštev 60-dnevni rok iz četrtega odstavka 178. člena novega Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 69/2003; SZ-1), kot meni tožnica, saj novi zakon takrat še ni veljal. Materialnopravno zmotno pa je tudi stališče revizije, da rok sploh ni mogel začeti teči, ker tožnica zaradi navedbe skupne kupnine za dve stanovanji ni vedela za višino kupnine za sporno stanovanje. Niti uveljavljani materialnopravni niti tako imenovani praktični razlogi ne morejo pripeljati do drugačne pravne presoje. Praktični zato ne, ker je tožnica v obravnavani tožbi postavila jasen in določen tožbeni zahtevek tako, da je navedla višino kupnine za sporno stanovanje v opredeljenem znesku in pojasnila razloge za tako oceno. Tak zahtevek z enakimi razlogi bi brez težav lahko postavila tudi v pravočasno vloženi tožbi.

Tožnica se neutemeljeno sklicuje na določbe ZOR o pogodbeni predkupni pravici. To pravico ima prejšnji lastnik, če je tako določeno v pogodbi, v primeru, da se kupec kasneje odloči za nadaljnjo prodajo kupljene stvari. Pri zakoniti predkupni pravici po SZ pa gre za drugačno situacijo, saj prejšnji imetnik stanovanjske pravice oziroma predkupni upravičenec nikoli ni bil lastnik stanovanja. Različne vrste zakonite predkupne pravice urejajo posamezni področni zakoni v skladu z različnimi razlogi za njihovo ustanovitev in z različnimi poudarki za varstvo pravic in obveznosti prizadetih. Prednost ima torej specialna ureditev v posameznem zakonu. V četrtem odstavku 533. člena ZOR določena smiselna uporaba pravil o prodaji s predkupno pravico tudi za zakonito predkupno pravico pomeni samo to, torej le smiselno uporabo, ne pa direktne uporabe ZOR. V poštev pride samo takrat, kadar določeno vprašanje v specialnem zakonu ni urejeno, in še takrat samo smiselno, torej skladno z razlago pomena specialne ureditve. Za tak primer pa v obravnavani zadevi ne gre. Zato je zmotna trditev, da je grajano stališče obeh sodišč nepravilno, ker je v nasprotju z ZOR (ta trditev je v reviziji tudi sicer premalo oziroma nejasno konkretizirana).

Zakonita predkupna pravica pomeni omejitev lastninske pravice, ki jo določi zakon. Pogodbena predkupna pravica je tudi omejitev lastninske pravice, vendar nanjo v skladu z načelom avtonomije pogodbene volje strank privoli lastnik sam. Zato SZ za uveljavljanje zakonite predkupne pravice določa bolj formalne pogoje in tudi krajši rok v primerjavi z zakonsko ureditvijo pogodbene predkupne pravice v ZOR. Ker je omejitev lastninske pravice uvedena z zakonom, je tudi njena ureditev usmerjena v čim manjše omejevanje. Uveljavljeno in že več let ustaljeno stališče sodne prakse, ki ga revizija graja, je v skladu s tem izhodiščem. Tako je revizijsko sodišče že večkrat (II Ips 575/98, II Ips 596/2001, II Ips 169/2002, II Ips 509/2005...) poudarilo, da SZ ne zahteva, da bi morale biti predkupnemu upravičencu znane vse bistvene sestavine sporne pogodbe in da zato rok za vložitev tožbe teče tudi, če mu ni znana kupnina. Hkrati pa je poudarilo še, da to predkupnemu upravičencu ne more škodovati v smislu, da ne bi smel kasneje tožbe in sodnega pologa kupnine prilagoditi podatkom, ki jih brez svoje krivde ni mogel uporabiti ob vložitvi tožbe. Pravkar navedeno stališče primerno upošteva poseben položaj lastnika, ki ga je ustvaril zakon z določitvijo zakonite predkupne pravice in tako omejil njegovo lastninsko pravico. Omejitev in pravna negotovost zaradi možnega uveljavljanja zakonite predkupne pravice naj traja le kratek čas, ki je opredeljen s 30-dnevnim prekluzivnim rokom za vložitev tožbe, in se ne more raztezati na leto ali celo dve, kot skuša s svojo razlago in sklicevanjem na ZOR uveljaviti revizija. Stališče revizijskega sodišča pa tudi primerno upošteva položaj predkupnega upravičenca, ki lahko v primeru, da ne ve za pravo višino kupnine, tudi po vložitvi tožbe prilagodi tožbeni zahtevek kasneje ugotovljenim okoliščinam.

Po povedanem je materialnopravno pravilna presoja obeh sodišč, da je prekluzivni rok za vložitev tožbe v tej zadevi začel teči najpozneje v decembru 2002, zaradi česar je 21.6.2004 vložena tožba prepozna.

V postopku ni prišlo do revizijsko uveljavljanih procesnih kršitev. Revizijsko sodišče je že pojasnilo, da je vprašanje, kdaj je tožnica zvedela za pogodbo, dejanske narave. Po izrecni določbi tretjega odstavka 370. člena ZPP z revizijo ni mogoče uveljavljati zmotno ali nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja. Zato so praviloma neupoštevne tudi tiste revizijske trditve, ki v preobleki procesnih kršitev prikrito izpodbijajo dejansko stanje. Tudi v tej pravdni zadevi tožnica počne prav to. Zato revizijsko sodišče le na kratko pojasnjuje, da tožnica pri pritožbenem izpodbijanju ugotovitev v zvezi s pismom odvetnika iz oktobra 2002 ni uveljavljala nobene procesne kršitve, pritožbenemu sodišču pa se o tožničini presoji pomena prejetega pisma ni bilo treba izrecno izjasniti, ker so za potrditev dokazne ocene, kdaj je tožnica zvedela za pogodbo, zadostovale že ugotovitve o dogajanju v decembru 2002. V zvezi z oceno dogodka iz decembra 2002 bi sicer tožničine pritožbene trditve o medsebojnem nasprotju in nelogičnosti razlogov prvostopenjskega sodišča bilo mogoče opredeliti kot uveljavljanje procesne kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, vendar je pritožbeno sodišče pravilno ocenilo, da gre za logične razloge in da je dokazna ocena sprejeta v skladu z metodološkimi napotki iz 8. člena ZPP. Tudi po presoji revizijskega sodišča je tožnica skušala prikazati nasprotje razlogov o skladni izpovedi druge toženke in njenega partnerja na eni strani ter "vztrajnem zanikanju" tožnice na drugi strani tako, da je te razloge iztrgala iz celote razlogov o dokazni oceni, saj je prvostopenjsko sodišče navedlo še druge razloge, zakaj ne verjame tožnici (primerjaj razloge na četrti strani prvostopenjske sodbe). Sodišče pravilo o dokaznem bremenu uporabi le takrat, ko na podlagi izvedenih dokazov ne more zanesljivo ugotoviti kakega dejstva. Ob sprejeti dokazni oceni ni bilo podlage za uporabo navedenega pravila. V postopku na prvi in drugi stopnji torej ni prišlo do revizijsko uveljavljanih procesnih kršitev. Z njimi tožnica utemeljuje tudi zatrjevano kršitev ustavne pravice do poštenega in neodvisnega sojenja, do česar po vsem obrazloženem ni prišlo.

Ker je tožba vložena prepozno, revizijska graja dodatnih razlogov za njeno zavrženje (ustreznost položene garancije) ne terja posebnega odgovora.

Revizijsko sodišče je na podlagi 378. člena ZPP tožničino neutemeljeno revizijo zavrnilo in z njo tudi priglašene revizijske stroške.