Jedro

Z izjavo o sprejemu ponudbe se je tožnik zavezal izpolniti obveznost, kot izhaja iz ponudbe, zato ni odločilno, da je v izreku odločbe upravne enote navedeno, da se odobri pravni posel med tožnikom in tožencema za kupnino 19.500,00 EUR, v obrazložitvi odločbe pa je v celoti povzeta ponudba tožencev in sicer, da je kupnina 19.500,00 EUR, da pa se nepremičnina "prodaja skupaj z bremeni in da se kupec zaveže plačati vse stroške z davki in bremeni." Z odločbo izdano na podlagi drugega odstavka 22. člena ZKZ upravni organ zgolj odobri pravni posel z vsebino, kot je bila dana v ponudbi, ter hkrati določi vrstni red kupcev po 23. členu ZKZ in izbere ponudnika, ki ima po ZKZ prednostno pravico pri nakupu nepremičnine.

Pravdno sodišče lahko ugotovi ničnost pogodbe (86. člen OZ), pogodbo lahko razveljavi (prvi odstavek 95. člena OZ v zvezi s 94. členom OZ), glede na določbe ZKZ in zaradi načela prirejenosti postopkov pa ne sme posegati in spreminjati vsebino pravnega posla, kot ga je odobril upravni organ in kot je bila dana v ponudbi. Le na ta način se zagotavlja varstvo vseh udeležencev, ki so dali izjave o sprejemu ponudbe, kakor tistih, ki niso dali izjave o sprejemu ponudbe prav iz razlogov, ker so bili pogoji v ponudbi za njih nesprejemljivi (fiktivna in zato previsoka cena, fiktivna hipoteka, fiktivna določitev osebne služnosti, itd.), s tem, ko se v pravdnem postopku ugotovi, da je pogodba neveljavna. Logična posledica je, da v teh postopkih ni moč uporabiti instituta delne ničnosti, ker bi se na ta način zaobšle zakonske predpostavke, kot jih določa ZKZ glede sklenitve pravnega posla za prodajo kmetijska zemljišča. Tožnik se zavzema, da ostane v veljavi pogodba za kupnino 19.500,00 EUR, brez obveznosti plačila bremen in davka, kot to izhaja iz ponudbe tožencev, ki je bila vložena pri upravni enoti. Če je temu tako, potem tožnik ni izkazal pravnega interesa, da zahteva ničnost posojilne in zastavne pogodbe, ob tem, da je podal izjavo o sprejemu ponudbe, kar pomeni, da je pogodba veljavno sklenjena v obsegu odobritve pravnega posla s strani upravnega organa.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka je dolžna povrniti toženi stranki pritožbene stroške v višini 998,08 EUR, ki jih mora plačati v roku 15 dni od prejema te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

_Oris spora_

1. Prvo toženec in drugo toženec1 sta kot solastnika kmetijskega zemljišča vložila pri upravni enoti ponudbo za prodajo nepremičnine parc. št. 4962 k. o. ... (ID 0001),2 ki je bila obremenjena s hipoteko zaradi zavarovanja terjatve iz naslova posojilne pogodbe, ki je bila vpisana v korist tretje toženke3 kot posojilodajalke in upnice zoper (oba) toženca kot posojilojemalca in dolžnika. V ponudbi sta v rubriki „Cena skupaj“ navedla, da je cena 19.500,00 EUR, v rubriki „Drugi prodajni pogoji“ pa, da „se zemljišče prodaja skupaj z bremeni. Kupec se zaveže plačati vse stroške z davki in bremeni.“ Tožnik in A. A.4 sta pri upravni enoti vložila izjavi o sprejemu ponudbe. Iz izreka odločbe upravnega organa z dne 23. 4. 2018 izhaja, da „se odobri pravni posel sklenjen med prodajalcema (tožencema) in kupcem (tožnikom) za ceno 19.500,00 EUR, da se zahteva za odobritev pravnega posla A. A. zavrne, iz obrazložitve pa, da se nepremičnina prodaja skupaj z bremeni ter da se kupec zaveže plačati stroške z davki in bremeni. Tožnik trdi, da sta posojilna pogodba in zastavna pogodba, ki sta ju sklenili toženca in toženka, navidezni, da sta sklenjeni iz razloga, da bi se ga izigralo kot predkupnega upravičenca.

_**Odločitev sodišča prve stopnje**_

2. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, da se ugotovi, da je posojilna in zastavna pogodba sklenjena 6. 12. 2017 v notarskem zapisu SV 474/17 med tretje toženko kot posojilodajalko in upnico ter tožencema kot solidarnima posojilojemalcema in zastaviteljema, pravno neveljavna - nična, zaradi česar se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje in se izbriše zemljiškoknjižno stanje, ki je nastalo na podlagi notarskega zapisa SV 474/17 z dne 6. 12. 2017, pod ID pravice/zaznambe 0002, vrsta pravice/zaznambe: vknjižena hipoteka in zaznamba neposredne izvršljivosti (ID 0003) na nepremičnini k. o. ..., parc. št. 4962 (I/1.a), da se ugotovi, da je na podlagi ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča tožencev in izjave o sprejemu ponudbe, ki jo je 2. 3. 2018 dal tožnik, sklenjena prodajna pogodba sledeče vsebine:5 Pogodbene stranke ugotavljajo, da je bila izdana odločba Upravne enote ... z dne 23. 4. 2018 št. 000-640/2018-7 in 000-667/2018-8, s katero je bil odobren pravni posel, sklenjen med prodajalcema (prvo tožencem in drugo tožencem) ter kupcem (tožnikom), katerega predmet je kmetijsko zemljišče v solasti prodajalcev - vsakega v deležu do ½ - parc. št. 4962 za kupnino 19.500,00 EUR, da prodajalca prodajata vsak svoj solastni delež, kupec pa kupi nepremičnino za kupnino 19.500,00 EUR, da sta prodajalca dolžna plačati davek na promet nepremičnine oziroma podredno, da je kupec dolžan plačati davek na promet nepremičnine (I/1.b), da sta toženca dolžna izstaviti tožniku zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo lahko tožnik vknjižil v zemljiški knjigi kot lastnik bremen prostih nepremičnin (I/1.c). Sodišče prve stopnje je še odločilo, da je tožnik dolžan plačati tožencem pravdne stroške v višini 3.686,70 EUR v roku petnajstih dni od prejema sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva zamude dalje do plačila (II).

_**Povzetek pritožbenih navedb**_

3. Tožnik zoper sodbo sodišča prve stopnje vlaga pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga pritožbenemu sodišču, da pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Tožnik zahteva tudi povrnitev pritožbenih stroškov.

4. Tožnik je v postopku „izkazal“, da je bila hipoteka na nepremičnini vpisana fiktivno in z namenom odvrniti ter izigrati „predkupne upravičence“ pri nakupu nepremičnine.

5. Posojilna in zastavna pogodba ter sklenitev notarskega zapisa sporazuma o zavarovanju denarne terjatve in objava ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, se je zgodila v izjemno kratkem časovnem razmaku, kar dodatno potrjuje fiktivnost zatrjevanih pravnih poslov.

6. Sodišče ugotavlja, da se med prijatelji ne sklepajo pisne posojilne pogodbe, ker gre za zaupanje, ne pojasni pa razlogov, zaradi katerih je bila pisna posojilna pogodba sklenjena v notarskem zapisu, kar je višja stopnja obličnosti. Če ni bilo potrebe, da se sklene pisna posojilna pogodba ob prvem izročanju denarja za avto in nato ob drugem, po isti logiki ni potrebe, da se sklepa notarski zapis posojilne pogodbe v roku vračila enega meseca. V postopku niso bili pojasnjeni razlogi, zaradi katerih je bilo treba naenkrat sklepati pogodbo z najvišjo stopnjo obličnosti. To dejstvo potrjuje, da gre za indic za izigravanje „predkupnih upravičencev“, ker se je vedelo, da ima tožnik namen kupiti nepremičnino, saj se je že prvič, ko sta nepremičnino kupila toženca, prijavil na ponudbo, njegov posel pa ni bil odobren, ker sta imela toženca prednost kot solastnika.

7. V tovrstnih zadevah lahko sodišče dejstvo ugotovi na podlagi indične sodbe, to je zaključkov kroga indicev, ker toženci fiktivnosti posla ne bodo priznali, objektivnih dokazov pa ni. O posojilu ne obstoji listina. A. A. – partner toženke je plačal kupnino za nepremičnino, kar dokazuje listina z dne 13. 3. 2017, ki tudi dokazuje, da sta toženca prodala njemu nepremičnino, ko jima je že tedaj nakazal kupnino, s tem, da je že prej dal tožencema 7.000,00 EUR, kasneje pa naj bi posodil 12.530,00 EUR. Čeprav je posojila dal partner od toženke, nastopa kot upnica toženka. Upnika tudi nista terjala oziroma poskusila izterjati dolga. Nelogično je, da nekdo v letih 2016 in 2017 posodi veliko denarja, pa kljub zapadlosti dolga, ki ni plačan, več kot pet let od posojila ne gre v izterjavo.

8. Enak manever nakupa nepremičnine je tožnik opisal tudi s parcelo 2961 k. o. ... Do teh trditev se sodišče ni opredelilo.

9. Če so bili toženci in A. A. v tako dobrih odnosih, A. A. je tudi najemnik nepremičnine že deset let, so toženci vedeli, da bo tudi on sprejel ponudbo za nakup nepremičnine. Tudi sodišče ugotavlja, da je imel A. A. interes za nakup nepremičnine, kar pomeni, da je bilo tožencema ob sklepanju posojilne zastavne pogodbe to dejstvo poznano. Toženca sta vedela, da bo A. A. podal sprejem ponudbe, da bodo pogoji za nakup nepremičnine zanj bistveno drugačni od pogojev nakupa za vse „ostale potencialne zainteresirane ponudnike“, ker bo A. A. plačal zgolj kupnino v višini 19.500,00 EUR. Toženca sta posojilno-zastavno pogodbo sklenila s toženko, ki je zunajzakonska partnerka A. A., v njeno korist je ustanovljena hipoteka, medtem ko je denar prišel z računa A. A., to pa le zato, da se ustvari navidezna nepovezanost med dolžnikoma in posojilom s strani bodočega kupca nepremičnine.

10. Neutemeljene so navedbe tožencev, da sta na trgu želela iztržiti za nepremičnino 39.500,00 EUR, navedeni znesek je pretiran, zato je tožnik predlagal postavitev izvedenca kmetijske stroke, ki ga sodišče neutemeljeno ni postavilo. Ceno določa prodajalec in cena je odvisna od pogodbe in povpraševanja, vendar če nekdo prodaja po dvojni ceni, je to indic, da se želi izogniti prisilnim predpisom in da je v ozadju fiktiven dogovor, kar je dodatni indic o nedopustnem ravnanju tožencev. V notarskem zapisu je določen znesek v višini 20.000,00 EUR, kar je seštevek cene 19.500,00 EUR, povečan za 2 %, kar je 390,00 EUR, temu pa je treba dodati še strošek overitve podpisa prodajalca na pogodbi, kar je skupaj 20.000,00 EUR. A. A. na zaslišanju ni znal pojasniti, kakšno ponudbo je sprejel. Vsak povprečen in skrben kupec preveri ceno in ostale pogoje. Iz teh razlogov je pogodba navidezna in sklenjena zgolj kot način izigravanja tožnikove predkupne pravice. A. A. je vedel, da nameravata toženca prodati nepremičnino, zato je bil sklenjen notarski zapis posojilne in zastavne pogodbe.

11. A. A. bi s sprejemom ponudbe, če bi upravna enota zanj odobrila pravni posel, postal lastnik nepremičnine, hkrati pa upnik prodajalcev, hipoteka bi torej po zakonu prenehala in „tudi kupec bi plačal le 19.500,00 EUR, kar dokazuje, da to nično določilo glede bremen ni bilo ne pogodbeni pogoj ne odločilen nagib, zaradi katerega je bila sklenjena pogodba s kupcem A. A.“

12. Po Obligacijskem zakoniku (v nadaljevanju OZ) lahko ostane pogodba v veljavi celo takrat, ko je bilo nično določilo zanj pogoj ali odločilni nagib, če je namen ugotovitve ničnosti prav v tem, da bi se pogodba znebila tega določila in bi veljala brez njega. Tožnik toži na ničnost pogodbe o hipoteki in na vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja in če bi uspel, bi kupil hipoteko prosto nepremičnino. „Namen ugotovitve ničnosti v tej zadevi je prav v tem, da se pogodba znebi določila in bi veljala brez njega. Z vidika prodajalcev je torej bistveno, da prenehajo bremena pri nepremičnini. Prenehala bi bremena tudi, če bi bila pogodba, ki je podlaga za nastanek obveznosti nična.“

13. Sodišče zmotno ugotavlja, da ni bilo pristne volje tožnika za sklenitev posla, kot je bila dana v ponudbi. Upravna enota v odločbi ugotovila predmet pravnega posla in ceno, odobrila je pravni posel glede prodaje nepremičnine za kupnino v višini 19.500,00 EUR. Na pravnomočni izrek upravne odločbe je sodišče vezano tako glede predmeta kot cene prodaje. Tožnik je sprejel pogoje objavljene ponudbe in obstajalo je soglasje med tožnikom in tožencema.

_**Odgovor na pritožbo**_

14. Toženci v odgovoru na pritožbo predlagajo njeno zavrnitev, priglasili so tudi pritožbene stroške.

_**Odločitev o utemeljenosti pritožbe**_

15. Pritožba ni utemeljena.

_**Presoja pritožbenega sodišča**_

16. Sodišče prve stopnje v sodbi ugotavlja, da „je stvar prodajalca, kakšno ceno in pogoje bo postavil ob ponudbi za prodajo nepremičnine in na strani kupca je, da take pogoje sprejme ali ne, pomembno pa je, da so pogoji enaki za vse potencialne kupce. Četudi bi prodajalec postavil izredno visoko kupnino in bi kupci sprejeli tako kupnino, je treba skleniti pravni posel po postavljenih pogojih, čeprav se kupcu zdi kupnina previsoka.“ Tudi Vrhovno sodišče v sklepu II Ips 103/2016 pojasnjuje, da „odločitev o tem, ali in kdaj ter pod kakšnimi pogoji (torej tudi za kakšno ceno) bo prodal nepremičnino, je v lastnikovi domeni.“ Na načelni ravni tem stališčem ni moč oporekati vse do trenutka, ko ta pravica prodajalca ni več v skladu z vlogo prava in nedopustno poseže v pravico, ki pripada drugemu, kar je moč opredeliti kot zlorabo pravice.6 Zgolj takrat se nosilcu te pravice nalaga pravna dolžnost, da ostane v dosegu pravno zavarovanega upravičenja, kar pa ne pomeni, da mora pravico izvrševati, gre le za to, da v primeru, če z izvrševanjem pravice nedopustno poseže v pravice drugega, je v tem primeru treba njegovo pravico uskladiti s pravico drugega (oziroma pravicami drugih).7

17. V sodni praksi ni sporno, da ima kupec ali prodajalec ter tretja oseba, ki izkaže pravni interes pravico zahtevati presojo zakonitosti (upravne) odločbe o odobritvi oziroma zavrnitvi odobritve pravnega posla prodaje kmetijskih zemljišč. Obseg te presoje je omejen le na pravilnost in zakonitost postopka prodaje po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), kot ga določajo 20., 21. in 22. člen ZKZ in na določitve predkupnega upravičenca, v skladu z vrstnim redom in merili, določenimi v 23. in 24. členu ZKZ. Tudi v upravnem sporu izvedena sodna presoja zakonitosti odločb, izvedenih v postopku odobritve prodaje kmetijskih zemljišč, je zato omejena na presojo pravilne uporabe določb ZKZ, ne pa tudi na presojo eventualnih civilnopravnih elementov same pogodbe. V postopku prodaje kmetijskih zemljišč je pogodba z odložnim pogojem odobritve sklenjena že v trenutku, ko kupec pisno sprejeme prodajalčevo ponudbo. Razveljavitev oziroma ničnost tako sklenjene pogodbe pa lahko kupec uveljavlja po pravilih obligacijskega prava le pred sodiščem splošne pristojnosti.8 VSRS v sklepu II Ips 103/2016 pojasnjuje, da „odločitev o tem, ali in kdaj ter pod kakšnimi pogoji (torej tudi za kakšno ceno) bo prodal nepremičnino, je v lastnikovi domeni. Tudi v primeru prodaje kmetijskega zemljišča. ZKZ pa ga omejuje pri izbiri pogodbenega partnerja ter tudi v samem postopku prodaje. Slednji je posebej predpisan, kar že po naravi stvari izključi nekatere institute pogodbenega prava. Po 20. členu ZKZ mora namreč lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo – predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, izročiti pristojni upravni enoti. Upravna enota mora ponudbo objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem spletnem portalu. Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano zemljišče, mora v 30 dneh od objave ponudbe prodajalcu in upravni enoti poslati pisno izjavo o sprejemu ponudbe (21. člen ZKZ), nato pa pri pristojni enoti vložiti zahtevo za odobritev sklenjenega pravnega posla. O njej po 22. členu ZKZ odloča upravna enota, upoštevajoč zakonske predpostavke, v okviru katerih zakon določa predkupne upravičence in njihov vrstni red, če predkupno pravico uveljavi več oseb (23. člen ZKZ). Kadar nihče od predkupnih upravičencev svoje pravice ne uveljavi, lahko prodajalec proda zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na predpisan način, če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota.“9

18. Pravna pravila ZKS torej kogentno določajo, na kakšen način lahko pride do veljavnega pravnega prenosa nepremičnine, ki je kmetijsko zemljišče, zato ni dopustno vnašati vsebin, ki presegajo okvir teh pravnih pravil. Postopek prodaje kmetijskega zemljišča je predpisan in znotraj tega postopka se določi cena in drugi pogoji oziroma bistvene sestavine prodajne pogodbe, ki veljajo, če jih odobri upravni organ, ki opravi tudi izbiro, komu se nepremičnina proda.10 Pritožbeno sodišče zato pritrjuje sodišču prve stopnje v delu, da je pomembno, da so pogoji prodaje enaki za vse (tudi potencialne - op. pritožbenega sodišča) kupce, kar pomeni, da ceno in pogojev prodaje, za katere je dala soglasje upravna enota, tudi iz tega razloga ni dopustno spreminjati.

19. Pravdno sodišče lahko ugotovi ničnost pogodbe (86. člen OZ), pogodbo lahko razveljavi (prvi odstavek 95. člena OZ v zvezi s 94. členom OZ), glede na določbe ZKZ in zaradi načela prirejenosti postopkov pa ne sme posegati in spreminjati vsebine pravnega posla, kot ga je odobril upravni organ in kot je bila dana v ponudbi. Le na ta način se zagotavlja varstvo vseh udeležencev, ki so dali izjave o sprejemu ponudbe, kakor tistih, ki niso dali izjave o sprejemu ponudbe prav iz razlogov, ker so bili pogoji v ponudbi za njih nesprejemljivi (fiktivna in zato previsoka cena, fiktivna hipoteka, fiktivna določitev osebne služnosti, itd.),11 s tem, ko se v pravdnem postopku ugotovi, da je pogodba neveljavna. Logična posledica je, da v teh postopkih ni moč uporabiti instituta delne ničnosti,12 ker bi se na ta način zaobšle zakonske predpostavke, kot jih določa ZKZ glede sklenitve pravnega posla za prodajo kmetijska zemljišča. VSRS v sklepu II Ips 103/2016 pojasnjuje, da „določbe ZKZ narekujejo strogo obličen način prodaje prodajalčeve ponudbe in kupčevega sprejema le te. Ko se njuni izjavi srečata, ko torej prodajalec – ponudnik prejme kupčevo izjavo o sprejemu ponudbe, je po načelnem pravnem mnenju Vrhovnega sodišču z dne 6. 4. 2012 pogodba za prodajo kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojnega upravnega organa. Tedaj namreč nastopi soglasje volj pogodbenih strank o bistvenih sestavinah pogodbe (15. člen OZ).“ Pritožbeno sodišče sledi (spremenjenemu) stališču Vrhovnega sodišča iz te odločbe,13 da „s strogo oblično doseženim soglasjem volj še ni izključena uporaba ostalih določb obligacijskega prava, tudi ne pravil o neveljavnosti pogodb, torej o ničnosti in izpodbijanju pogodb“, s tem, da pri teh pravnih poslih velja le tisto, kar je v predpisani obliki izraženo, ker pri prodaji kmetijskih zemljišč po ZKZ gre za strogo obličen postopek ponudbe in sprejema ponudbe brez predhodnih pogajanj, s tem, da veljavnost pravnega posla (glede bistvenih sestavin prodajne pogodbe in glede izbire kupca) odobri ali zavrne upravna enota.14

20. Po ustaljeni presoji Vrhovnega sodišča pravica do zasebne lastnine oziroma varstva ne obsega le obstoječe lastnine, ampak tudi zahtevek v zvezi s tako imenovanimi pričakovanimi pravicami (glej na primer odločbi Up-591/10 in II Ips 78/2010).15 Tožnik (tudi v pritožbi) zatrjuje, da je hipoteka na nepremičnini ustvarjena fiktivno in z namenom odvrniti ter izigrati „predkupne upravičence“ pri nakupu nepremičnine. Že iz teh tožnikovih navedb izhajata dve odločilni okoliščini in obe sta bistveni. Prva je njegovo trditev, da je bila že ponudba, ki sta jo toženca vložila pri upravni enoti pravno neveljavna, druga pa, da je bil namen prodajnih pogojev izigrati ne le tožnika, marveč tudi druge (potencialne) predkupne upravičence, da ne bi dali izjave o sprejemu ponudbe. Če je bil namen tožencev s pogoji iz ponudbe izigrati predkupne upravičence in druge osebe, ki so imele namen kupiti nepremičnino, potem ponudba in posledično pogodba nasprotuje prisilnim predpisom, njuno ravnanje pa predstavlja zlorabo pravice (7. člen OZ), kar pomeni, da je pogodba nična (86. člen OZ), čeprav je upravna enota odobrila pravni posel. 21. Srž problema je v tem, da tožnik ne zahteva, da se ugotovi ničnost prodajne pogodbe ali da se ta pravni posel razveljavi. Tožnik tudi ne zatrjuje, da zahteva, da se ugotovi ničnost posojilne in zastavne pogodbe iz razloga, da bi lahko uveljavil pravovarstveni zahtevek na ničnost prodajne pogodbe. Prav nasprotno. Tožnik se zavzema, kar potrjuje ugotovitveni zahtevek ter navedbe pred sodiščem prve stopnje in druge stopnje,16 da ostane v veljavi pogodba za kupnino 19.500,00 EUR, brez obveznosti plačila bremen in davka,17 kot to izhaja iz ponudbe tožencev, ki je bila vložena pri upravni enoti. Če pa je temu tako, potem tožnik ni izkazal pravnega interesa, da zahteva ničnost posojilne in zastavne pogodbe, ob tem, da je podal izjavo o sprejemu ponudbe, kar pomeni, da je pogodba veljavno sklenjena v obsegu odobritve pravnega posla s strani upravnega organa. Ali povedano drugače. Tožnik je z navedbami opredelil pravovarstvene predpostavke, s tožbenimi zahtevki pa tožbeno pravico in na ta način določil (zamejil) obseg pravnega varstva, ki ga pričakuje v tem postopku - (pritožbeno) sodišče pa je dolžno odločati v mejah postavljenih pravovarstvenih zahtevkov.

22. Tožnik z ugotovitvenim zahtevkom zahteva, da se ugotovi, da je pogodba sklenjena z vsebino, kot je opredeljena s tožbenim zahtevkom, v kateri je kupnina določena v višini 19.500,00 EUR. Tožnik je v postopku (tudi) zatrjeval, da se upravna odločba glasi na „ceno 19.500,00 EUR in ne na ceno 39.500,00 EUR, kolikor toženca sedaj zahtevata, da tožnik plača.“18 Tako sklepanje tožnika je zmotno. Iz ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča19 je pod rubriko „Cena skupaj“ vpisan znesek 19.500,00 EUR, pod oznako „Drugi pogoji...“ pa je zapisano naslednje besedilo: „Zemljišče se prodaja skupaj z bremeni. Kupec se zaveže plačati vse stroške z davki in bremeni.“ Z izjavo o sprejemu ponudbe se je tožnik zavezal izpolniti obveznost, kot izhaja iz ponudbe, zato ni odločilno, da je v izreku odločbe upravne enote navedeno, da se odobri pravni posel med tožnikom in tožencema za kupnino 19.500,00 EUR, v obrazložitvi odločbe pa je v celoti povzeta ponudba tožencev in sicer, da je kupnina 19.500,00 EUR, da pa se nepremičnina „prodaja skupaj z bremeni in da se kupec zaveže plačati vse stroške z davki in bremeni.“ Z odločbo izdano na podlagi drugega odstavka 22. člena ZKZ upravni organ zgolj odobri pravni posel z vsebino, kot je bila dana v ponudbi ter hkrati določi vrstni red kupcev po 23. členu ZKZ in izbere ponudnika, ki ima po ZKZ prednostno pravico pri nakupu nepremičnine. Upravni organ z odločbo lahko le odobri ali zavrne ponudbo, nima pa pooblastil, da bi posegal – spreminjal vsebino in pogoje prodaje, kot so določeni v ponudbi.20 Z izjavo o sprejemu ponudbe, je bil med tožnikom in tožencema že sklenjen zavezovalni pravni posel z vsebino, kot izhaja iz ponudbe, le veljavnost pogodbe z vsebino iz ponudbe je bila odložena do odobritve upravne enote.

23. Posledično je bil utemeljeno zavrnjen zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, ker tožnik zahteva od tožencev sklenitev pogodbe v nasprotju s pogoji, kot so bili določeni v ponudbi.

_**Odločitev pritožbenega sodišča**_

24. Sodišče prve stopnje ni storilo formalnih kršitev postopka, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju ZPP), glede na materialnopravna stališča pritožbenega sodišča pa se izkaže, da tudi niso relevantni pritožbeni razlogi glede procesnih kršitev sodišča prve stopnje iz 8. in 14. tč. drugega odstavka 339. člena ZPP in glede zmotne ugotovitve dejanskega stanja, zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

_**Odločitev o pritožbenih stroških**_

25. Tožnik mora sam kriti svoje stroške postopka, ker s pritožbo ni uspel (prvi odstavek 154. člena ZPP).

26. Pritožbeno sodišče je tožencem priznalo vse priglašene stroške, ker so v skladu z Odvetniško tarifo in sicer za odgovor na pritožbo 1125 tč., za zastopanje treh strank 225 tč. in za materialne stroške 13,50 tč. (kar je ob upoštevanju vrednosti točke - o,60 EUR - 818,10 EUR), za DDV 179,98 EUR, kar je skupaj 998,08 EUR.

27. Tožnik je dolžan plačati tožencem pritožbene stroške v roku petnajstih dni od prejema te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka izpolnitvenega roka, da plačila obveznosti.

1 V nadaljevanju toženca. 2 V nadaljevanju nepremičnina. 3 V nadaljevanju toženka. 4 Iz trditev tožnika in ugotovitev sodišča prve stopnje gre za „ zunajzakonskega partnerja“ toženke (glej št. 2 in 118). 5 Ki jo pritožbeno sodišče v nadaljevanju le deloma povzema iz tožbenega zahtevka oziroma iz izreka sodbe sodišča prve stopnje. 6 Tudi Vrhovno sodišče v sklepu II Ips 103/2016 v nadaljevanju namreč pojasni: „Kljub siceršnjemu izpolnjevanju pogojev, ki bi narekovali v predpisani strogi obliki doseženo soglasje volj za prodajo kmetijskega zemljišča, je tožniku treba odreči sodno varstvo, ki temelji na sklenjeni pogodbi, če je bilo njegovo ravnanje ob sklepanju pogodbe takšne narave, da bi bilo po splošnih obče sprejetih pravilih nepošteno, da bi prejel celotno nepremičnino za v ponudbi zapisano ceno.“ 7 Marijan Pavčnik: Argumentacija v pravu, VIII. Dodatek - Civilnopravni primer: zloraba pravice, Cankarjeva založba, Ljubljana 1991, str. 195- 227. 8 VSRS I Up 76/2019. 9 Glej tudi Načelno pravno mnenje z dne 6. 4. 2012, ki ga je tožnik povzel v prvi pripravljalni vlogi - l. št. 18-19. 10 Razen ob predpostavkah iz četrtega odstavka 23. člena ZKZ. 11 Kar izpostavlja tudi tožnik v pritožbi (glej povzete pritožbene trditve v 4. in 6. tč. te obrazložitve). 12 Glej prvi in drugi odstavek 88. člena OZ. 13 Primerjaj s sodbo VSRS II Ips 7/2014. 14 II Ips 57/2003 in II Ips 7/2014. 15 dr. Mateja Končina Peternel: Način uveljavljanja kršitve predkupne pravice – Pravni letopis 2021-2, str. 34-35. 16 Glej str. 10 pritožbe. 17 Glede plačila davka je postavljen tudi podredni zahtevek. 18 Tožnikove navedbe so v tem delu v medsebojnem nasprotju. Tožnik namreč zahteva, da se ugotovi ničnost posojilne in zastavne pogodbe, hkrati pa trdi, da je upravni organ odobril prodajo za ceno 19.500,00 EUR in da zato toženca neutemeljeno pogojujeta podpis pogodbe in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, s tem, da tožnik plača 19.500,00 EUR in vse obveznosti, ki so povezane s hipoteko (glej npr. tožbo l. št. 3 in 2. op.). 19 A4. 20 Tudi iz razloga, kot je bilo že pojasnjeno, ker je treba enake pogoje prodaje zagotoviti vsem, ki so podali izjave o sprejemu ponudbe, kakor tudi drugim potencialnim kupcem, ki te izjave niso dali zaradi nesprejemljivih pogojev v ponudbi (ker je nepremičnina obremenjena s hipoteko, služnostno pravico, itd.).