Jedro

Terjatev upravnika poslovne stavbe ne zastara v enoletnem zastaralnem roku.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 205258/2012 z dne 24. 12. 2012 razveljavi v 1. in 3. odstavku izreka in se tožbeni zahtevek v celoti zavrne (I. točka izreka), ter da je tožeča stranka dolžna toženi stranki v roku osmih dni od vročitve sodbe sodišča prve stopnje plačati pravdne stroške v višini 102,22 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti, do plačila (II. točka izreka).

2. Tožeča stranka je zoper sodbo pravočasno vložila pritožbo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, oziroma podrejeno, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena.

5. V tem gospodarskem sporu gre za spor majhne vrednosti, saj se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR (prvi odstavek 495. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP). Sodba, s katero je končan spor v postopkih v sporu majhne vrednosti, se sme izpodbijati samo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP).

6. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje (7. točka obrazložitve) izhaja, da je bilo med pravdnima strankama nesporno, da je tožeča stranka na podlagi Pogodbe o upravljanju poslovne stavbe z dne 16. 6. 2006 (Pogodba) upravnik poslovne stavbe na naslovu X, tožena stranka pa lastnica poslovnega prostora št. VI/54, ki se nahaja v tej poslovni stavbi. Tožeča stranka zahteva plačilo stroškov upravljanja in vračilo obratovalnih stroškov za obdobje od vključno maja 2007 do vključno junija 2010 (list. št. 35 spisa, točka I).

7. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke ker je presodilo, da je ugovor zastaranja tožene stranke utemeljen, ker je ob vložitvi predloga za izvršbo (tožbe) dne 24. 12. 2012 že potekel enoletni zastaralni rok iz 6. točke prvega odstavka 355. člena Obligacijskega zakonika – OZ (ki začne teči po poteku leta, v katerem je terjatev dospela v plačilo – drugi odstavek 355. člena OZ). Smiselno je presodilo, da je ta določba lex specialis v razmerju do splošnega zastaralnega roka iz 346. člena OZ (oz. zastaralnega roka za terjatve iz gospodarskih pogodb iz prvega odstavka 349. člena OZ, do katerega se sodišče prve stopnje ni opredelilo).

8. Tožeča stranka v pritožbi pravilno opozarja, da je sodišče prve stopnje pri odločanju o utemeljenosti ugovora zastaranja zmotno uporabilo materialno pravo (na kar višje sodišče pazi tudi po uradni dolžnosti – drugi odstavek 350. člena ZPP). Tožeča stranka smiselno pravilno opozarja, da se sodišče prve stopnje v konkretnem primeru ne bi smelo sklicevati na določbo 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ (1), ker se ta zakonska določba nanaša zgolj na terjatve upravnika večstanovanjske hiše (stavbe), saj iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je tožeča stranka upravnik poslovne stavbe.

OZ v predhodno navedenem členu ne definira, kaj je večstanovanjska stavba, temveč je ta pravni pojem definiran v drugem odstavku 2. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1), in sicer, da so dvo in več stanovanjske stavbe samostojno stoječe stavbe z dvema ali več stanovanji. Jezikovna razlaga te zakonske določbe narekuje, da se ta člen ne uporablja za poslovne stavbe. Zato določba 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ ni lex specialis glede na določbo 346. člena OZ, kot je smiselno štelo sodišče prve stopnje v obrazložitvi izpodbijane sodbe.

9. Da je to materialnopravno stališče pravilno, potrjuje tudi namenska razlaga določbe 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ. Namen te določbe je bil namreč v izenačitvi pravnega položaja etažnih lastnikov, ki dolgujejo plačilo upravniku, s tistimi etažnimi lastniki, ki za enako storitev dolgujejo neposredno dobavitelju, ter njihove obveznosti po določbi 1. točke prvega odstavka 355. člena OZ zastarajo v enem letu (torej dobave, izvršene za potrebe gospodinjstva) (2). Namen je torej v izenačitvi položajev. Uporaba določbe 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ (enoletnega roka) v situacijah, kot je obravnavana, pa bi v slabši položaj postavila tiste etažne lastnike v poslovnih stavbah, ki za enake storitve dolgujejo plačilo neposredno dobaviteljem. Za te terjatve bi namreč še vedno veljal triletni zastaralni rok, ker gre za terjatve iz gospodarskih pogodb (349. člena OZ). Za takšno razlikovanje pa po prepričanju višjega sodišča ni nobenega utemeljenega razloga.

10. Nenazadnje je treba poudariti, da enoletnega zastaralnega roka ni mogoče po analogiji širiti na druge, četudi primerljive terjatve, saj je institut zastaranja tako pomemben, da morajo biti pravila o zastaranju kar se da določna, da lahko pravni subjekti vnaprej predvidijo, kdaj (po preteku koliko časa) preneha njihova pravica zahtevati izpolnitev obveznosti. Pravice in dolžnosti pravnih subjektov morajo biti zanesljive, predvidljive in določno opredeljene (3). Poleg tega je institut zastaranja izjema od temeljnega načela dolžnosti izpolnitve obveznosti (9. člen OZ), zato ga je treba razlagati zožujoče. 11. Ob povedanem se izkaže, da je sodišče prve stopnje ob presoji, ali je ugovor zastaranja utemeljen, zmotno uporabilo določbo 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ, zaradi česar je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Ker je sodišče prve stopnje štelo, da tako za terjatve iz naslova stroškov upravljanja, kot za terjatve za povračilo obratovalnih stroškov, velja (enak) enoletni zastaralni rok, so izostale dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje v zvezi s pravnim temeljem posameznih postavk v vtoževanih računih (npr. elektrika, obratovalni stroški 2, varovanje, vzdrževanje 3, upravljanje). Če imajo ti stroški pogodbeno podlago in če je obe pravdni stranki mogoče opredeliti kot gospodarska subjekta, terjatve iz tega naslova zastarajo v triletnem zastaralnem roku (349. člen OZ). Če temeljijo na neupravičeni obogatitvi (oz. ni ustreznih trditev, zakaj naj bi veljal krajši zastaralni rok), pa zastarajo v splošnem petletnem zastaralnem roku (346. člen OZ). Sodišče prve stopnje se zaradi zmotne uporabe materialnega prava tudi ni opredeljevalo do ostalih ugovornih navedb tožene stranke. Zato je višje sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo in izpodbijano sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP). Napotki sodišču prve stopnje izhajajo iz gornje obrazložitve.

12. Na ostale pritožbene navedbe, ki niso odločilnega pomena za odločitev v tej zadevi, višje sodišče ni odgovarjalo (prvi odstavek 360. člena ZPP).

13. Glede na to, da je višje sodišče razveljavilo izpodbijano sodbo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje, se odločitev o pritožbenih stroških pridrži za končno odločbo (prvi odstavek 165. člen ZPP).

(1) V 6. točki prvega odstavka 355. člena OZ je določeno, da v enem letu zastarajo terjatve upravnikov večstanovanjskih hiš za storitve upravljanja ter druge njihove terjatve, ki se plačujejo v trimesečnih ali krajših rokih.

(2) Kranjc, V,: Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 2. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 488 in sodba Vrhovnega sodišča RS III Ips 23/2014 z dne 2. 9. 2014. (3) prim. sodba VS RS II Ips 608/2006 z dne 15.1.2009, VSM sodba I Cpg 330/2013 z dne 16. 1. 2014, VSM sklep I Cp 420/2014 z dne 2.7.2014.