Jedro

Zmotno je stališče pritožbe, da je prodajna pogodba nična iz razloga, ker je na podani nepremičnini stalo gospodarsko poslopje, zgrajeno brez predpisanega gradbenega dovoljenja. Prodaja takega zemljišča načelno ni prepovedana.

Neizvedba dokaza je kršitev iz 8. točke 2. odst. 339. čl. ZPP. Takšne kršitve pritožba ne morejo uveljavljati, ker je ni uveljavljala v postopku pred sodiščem prve stopnje (1. odst. 286.b člena ZPP). Tožnica je bila seznanjena z zavrnitvijo dokaza in bi zato to kršitev lahko in tudi morala uveljavljati takoj po zavrnitvi dokazov, torej do konca glavne obravnave, na kateri so bili ti dokazi zavrnjeni.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožnika sta dolžna toženki povrniti 381,19 EUR pritožbenih stroškov, v 15 dneh, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči 16 dan po vročitvi te sodbe.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, s katerim tožnika zahtevata ugotovitev, da je izjava tožnice I. G., dana na zapisnik o mejni obravnavi z dne 9.10.2006, pravno neveljavna, da se ugotovi, da del nepremičnin, parc. št. 2226/2 in 2226/6, k.o. S., ni predmet kupoprodajne pogodbe z dne 24.2.2004 in na izstavitev zemljiškoknjižne listine, na podlagi katere bosta tožnika lahko vknjižila svojo lastninsko pravico na delu tega zemljišča. Zavrnilo je tudi podredni tožbeni zahtevek, da se ugotovi, da je kupoprodajna pogodba z dne 24.2.2004 nična. Tožnikoma je naložilo, da sta dolžna toženki povrniti pravdne stroške v višini 1.142,79 EUR.

2. Zoper sodbo sodišča prve stopnje sta vložila pritožbo tožnika iz vseh pritožbenih razlogov, navedenih v 1. odst. 338. čl. ZPP, v kateri predlagata razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Bistvo pritožbenih navedb je: zmotno je ugotovljeno, da sta se pravdni stranki šele po sklenitvi prodajne pogodbe začele dogovarjati, da bo toženka tožnikoma nazaj prodala tisti del zemljišča, na katerem stoji gospodarsko poslopje. Da sta bili pravdni stranki ob sklenitvi prodajne pogodbe dogovorjeni, da zemljišče z gospodarskim poslopjem ni predmet prodajne pogodbe, izhaja iz lastnoročno podpisane izjave toženke z dne 9.10.2006, pisnega poziva toženkine odvetnice z dne 13.3.2007, skice bodoče ureditve po prodaji zemljišča iz februarja 2004, ugovora tožnice v zadevi Dn. št. 1556/2004, v katerem je tožnica navedla, da del zemljišča ni bil prodan, pritožbe tožnikov zoper odločbo o GU z dne 20.11.2006, izpovedi tožnice na glavni obravnavi, da je bila prva izmera poskušena v letu 2004; sodišče prve stopnje ni povedalo, zakaj ni izvedlo dokaze z zaslišanjem prič M. K. in I. G; dogovor v prodajni pogodbi ni bil zaveden, ker sta tožnika toženki brezpogojna zaupala. Volja vseh pogodbenih strank je bila, da zemljišče najmanj v obsegu sedanje parcele št. 2226/7 ostane v lasti tožnikov. Prodajna pogodba je bila glede tega dela zemljišča navidezna; ob določitvi meje je toženka z grožnjami, da bo tožnico spravila ob invalidsko pokojnino, ob brezplačno pravno pomoč in da jo bo prijavila, da dela na črno, dosegla, da je tožnica zapisnik o mejni obravnavi podpisala; nelogično je, da bi tožnica objekt, ki je bil v izvršilnem postopku ocenjen na 7,000.000,00 SIT, s prodajno pogodbo prodala za 2,750.000,00 SIT; ni ovir, da se uveljavlja delna ničnost pogodbe. Očitki o nesklepčnosti tožbe niso utemeljeni; tožnica svoje izpovedbe ni spreminjala, le sodnikovih vprašanj ni vedno povsem razumela. Toženka je s svojim odločilnim vtisom in komunikativnostjo zavedla sodišče, da ji je verjelo. Toženka in geometer M.B. sta prijatelja. Toženka je za upokojitev tožnice vedela; prodaja stavbe, zgrajene brez gradbenega dovoljenja, je nična. Podredni zahtevek je zato utemeljen. Drugačno stališče v izpodbijani sodbi je napačno.

3. Toženka v odgovoru na pritožbo navaja, da je v pritožbi predložena cenitev iz zadeve I 30/1997 novota, ki ni dopustna. Ostale kršitve postopka bi tožnica morala uveljavljati na prvi stopnji, ker jih ni, jih pritožbeno sodišče ne more upoštevati. Izjave z dne 9.10.2006 toženka ni podpisala. Dopis odvetnice T. V. je ocenjevati kot celoto, ne le izsek iz tega dopisa. Skica predvidene bodoče ureditve potrjuje, da je toženka hotela kupiti nepremičnino skupaj s S. J.. Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da pogodba ne more biti navidezna le v posameznem delu. Tožeča stranka se na svojo preprostost ne more sklicevati, ker ta ni takšna, kot to poskuša prikazati. Tožnika sta z različnimi postopki preprečevala toženki, da razpolaga s svojo nepremičnino.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da se pravdni stranki ob sklenitvi prodajne pogodbe z dne 24.2.2004 nista dogovorili, da predmet prodajne pogodbe ni gospodarsko poslopje, stoječe na parc. št. 2226/2 in 2226/6, k.o. S., in zemljišče pod tem gospodarskim poslopjem. Da pa sta se po sklenitvi prodajne pogodbe dogovorili, da tožnika lahko nazaj odkupita gospodarsko poslopje z zemljiščem, na katerem ta stoji, za kupnino 500.000,00 SIT, če bo gradnja upravno legalizirana, ob tem, da odstranita izzidek k temu objektu.

Na podlagi teh ugotovitev je zaključilo, da prodajna pogodba z dne 24.2.2004 ni navidezna in je tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo.

Pritožbeno sodišče sledi ugotovitvi sodišča prve stopnje, da med pogodbenima strankama ob sklenitvi prodajne pogodbe ni bilo dogovorjeno, da gospodarsko poslopje z zemljiščem ni predmet prodaje. Gre torej za vprašanje predmeta pogodbe, ne pa navideznost sklenjene prodajne pogodbe. Sodišče prve stopnje pri tem pravilno opozarja, da je predmet prodajne pogodbe celo zemljišče, parc. št. 2226/2 in 2226/6, v nadaljevanju sporno zemljišče, opredeljeno v pisni prodajni pogodbi in da bi stranki, če bi se dogovorili, da predmet prodajne pogodbe ni gospodarsko poslopje z zemljiščem, to v pogodbi morali zapisati. Tožnica ni dala razumnega odgovora na to, zakaj v prodajni pogodbi tega nista zapisali. V 1. odst. 56. člena Obligacijskega zakonika je določeno, da če je pogodba sklenjena v posebni obliki (pisna oblika je posebna oblika), velja samo tisto, kar je v tej obliki izraženo. Veljavni so sicer sočasni ustni dogovori o stranskih točkah, o katerih v oblični pogodbi ni nič rečeno (2. odst. 56. čl. OZ). Dogovor, da del zemljišča parc. št. 2226/2 in 2226/6 ni predmet prodajne pogodbe, ne more biti dogovor o stranskih točkah.

Tožnica v svoji izpovedbi ni dala prepričljive razlage, zakaj v pisni prodajni pogodbi niso določili, da gospodarsko poslopje z zemljiščem ni predmet prodajne pogodbe. Izpoved, da se je toženki mudilo in da bi bilo treba čakati geometra in da je toženka rekla, da bo napisala še en list, iz katerega bo razvidno, da gre meja, kot sta se dogovorili, ni prepričljiv, ker bi tak zapis meje lahko takoj vpisali v prodajno pogodbo. Nikakršne potrebe ni bilo, da bi se to zapisovalo v posebnem listu.

Sodišče prve stopnje je verodostojnost izpovedi tožnice odklonilo tudi iz razloga, ker je ob prihodu geometra v letu 2004, ko naj bi se odmerila „majhna špica“, pokazala drugačno mejo, kot sta se predhodno dogovarjali s toženko (dogovarjali, ne dogovorili), in iz razloga, ker je bila parcelacija opravljena šele 9.10.2006. Pritožba opozarja na izjavo z dne 9.10.2006 in dopis z dne 13.3.2007. Iz teh dopisov ni moč s stopnjo prepričanja zaključiti, da je ob sklenitvi prodajne pogodbe z dne 24.2.2004 že obstajal dogovor, da gospodarsko poslopje z zemljiščem ni predmet prodajne pogodbe. Iz izjave z dne 9.10.2006 izhaja, da toženka tožnikoma dovoljuje, da na gospodarskem objektu izvajata vsa vzdrževalna dela, pod pogojem, da odstranita prizidek k temu gospodarskemu poslopju.

Takšno toženkino dovoljenje ne bi bilo potrebno, če bi ob sklenitvi prodajne pogodbe obstajal dogovor, da si tožnika zadržita lastninsko pravico na gospodarskem poslopju.

Iz dopisa z dne 13.3.2007 pa jasno izhaja, da se ima toženka za lastnico vsega kupljenega zemljišča. Dopisa, na katere se pritožba sklicuje, torej s stopnjo prepričanja ne dokazujeta, da gospodarsko poslopje z zemljiščem ni bilo predmet prodajne pogodbe z dne 24.2.2004. Sklicevanje pritožbe na navedbe tožnice v postopku Dn. št. 1556/2004 in na njej navedbe v pritožbi z dne 20.11.2006 zoper odločbo o GU, nimajo takšne teže, da bi prevagale v korist verodostojnosti tožničine izjave, da gospodarsko poslopje z zemljiščem ni bilo predmet kupoprodajne pogodbe.

6. Tehtnost pritožbenih navedb, da tožnica ni izobražena, da je preprosta oseba in da si določene okoliščine po svoje razlaga in opisuje na poseben način, izgubi na pomenu, če se prebere in ovrednoti tožničin dopis V. I. (B11), iz katerega izhaja njeno dobro razumevanje nekaterih pravnih razmerij.

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da tožnica zapisnika o mejni obravnavi z dne 9.10.2006 ni podpisala pod prisilo. V obrazložitvi izpodbijane sodbe je prepričljivo pojasnjeno, zakaj tožnici v tem delu ni možno verjeti. Pritožbeno sodišče se v tem delu v celoti sklicuje na razloge navedene v obrazložitvi izpodbijane sodbe.

Tožnica v pritožbi navaja, da svoje izjave glede grožnje ni spreminjala, da pa vedno ni razumela sodnikovih vprašanj in se pri tem sklicevala na neizobraženost in preprostost. Da tožnica zna uveljavljati in ščititi svoje interese, izhaja iz že prej omenjenega dopisa B11. Na pritožbene navedbe, da je toženka vplivna gospa in da je brez težav dosegla izdajo gradbenega dovoljenja, je odgovoriti, da iz priloženega spisa (B3) to ne izhaja. Upravni organ je postopek izdaje gradbenega dovoljenja prekinil, dokler ne bo urejeno vprašanje lastništva in mej.

Pritrditi je tudi pravnemu stališču sodišča prve stopnje, da je tožničin tožbeni zahtevek v tem delu (v 1. točki izreka primarnega zahtevka) zavrniti že iz razloga, ker materialnopravno ni utemeljen. Tožnica bi morala postaviti oblikovalni zahtevek na razveljavitev, kot to izhaja iz določila 45. čl. Obligacijskega zakonika.

7. Zmotno je stališče pritožbe, da je prodajna pogodba nična iz razloga, ker je na podani nepremičnini stalo gospodarsko poslopje zgrajeno brez predpisanega gradbenega dovoljenja. Prodaja takega zemljišča načelno ni prepovedana, konkretne prepovedi s strani državnih organov pa ni bilo. Predmet prodajne pogodbe je bil zato dopusten.

8. Sodišče prve stopnje je zavrnilo izvedbo dokazov z zaslišanjem prič M. K. in I. G., kot nepotreben, ker je štelo, da je dejansko stanje dovolj razjasnjeno (2. odst. na strani 4. obrazložitve izpodbijane sodbe). Pritožba uveljavlja, da sodišče njuno zaslišanje neutemeljeno ni izvedlo.

Neizvedba dokaza je kršitev iz 8. točke 2. odst. 339. čl. ZPP. Takšne kršitve pritožba ne morejo uveljavljati, ker je ni uveljavljala v postopku pred sodiščem prve stopnje (1. odst. 286.b člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP). Pritožba ne trdi, da neizvedbe zaslišanja navedenih prič ni mogla grajati že v postopku pred sodiščem prve stopnje. Iz zapisnika o glavni obravnavi izhaja, da je sodišče prve stopnje na obravnavi ostale dokaze zavrnilo kot nepotrebne. Tožnica je bila torej seznanjena z zavrnitvijo dokaza in bi zato to kršitev lahko in tudi morala uveljavljati takoj po zavrnitvi dokazov, torej do konca glavne obravnave, na kateri so bili ti dokazi zavrnjeni.

9. V pritožbi uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani. Pritožbo je bilo zato zavrniti in potrditi sodbo sodišča prve stopnje.

Pritožnika v pritožbi nista uspela, zato morata toženi stranki povrniti njene pritožbene stroške (165. čl. ZPP v zvezi s 154. čl. ZPP), ki so odmerjeni v skupnem znesku 381,19 EUR (344,25 EUR za sestavo odgovora na pritožbo z 20 % davkom na dodano vrednost in 36,94 EUR takse za odgovor na pritožbo).