Jedro

Ob sklenitvi prodajne pogodbe stavba ni imela gradbenega in uporabnega dovoljenja, ker ju po samem zakonu ni pridobila. Prav tako niso bili izpolnjeni pogoji po določbi 197. člena ZGO-1, po kateri se je pod določenimi pogoji upoštevalo, da določenih stavb, zgrajenih pred 31. 12. 1967, ni mogoče šteti za nelegalne gradnje.

Prodaja zgradbe brez gradbenega in uporabnega dovoljenja predstavlja omejitev javnopravne narave po določbi 494. člena OZ.

Skrbnost nepremičninskega posrednika pri opravljanju svojih poslov je skrbnost dobrega strokovnjaka, torej strožja skrbnost, saj gre za opravljanje njegove poklicne dejavnosti.

Sodni izvedenec je strokovni pomočnik sodišča in ima kot tak določeno strokovno avtonomijo, kar se nanaša tudi na izbiro načina oziroma metode svojega dela.

Izrek

I. Pritožbi stranske intervenientke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v III. točki izreka tako spremeni, da se razveljavi v delu, ki nalaga stranski intervenientki plačilo stroškov pravdnega postopka tožnikoma v znesku 1.071,42 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

II. V ostalem se pritožba stranske intervenientke in v celoti pritožba prve toženke zavrneta in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

III. Tožnika, prva toženka in stranski intervenient krijejo vsak svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se kupnina na podlagi kupoprodajne pogodbe z dne 26. 5. 2012 za nepremičnine parc. št. 118/4, 118/2 in 519/3, vse k. o. X, zniža za 28.500,00 EUR ter da sta toženki dolžni nerazdelno vrniti ta znesek tožnikoma. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo ter odločilo, da sta tožnika dolžna prvi toženki povrniti 934,74 EUR pravdnih stroškov, drugi toženki in stranski intervenientki pa nerazdelno 1.071,42 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo v obsodilnem delu se pritožujeta prva toženka in stranska intervenientka iz vseh pritožbenih razlogov (prvi odstavek 338. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP) ter predlagata ustrezno spremembo oziroma razveljavitev sodbe.

3. Prva toženka v pritožbi navaja, da uporabno dovoljenje za v predmetni zadevi obravnavano enostanovanjsko stavbo ni bilo niti predpisano niti med pravdnima strankama dogovorjeno, zato dejstvo, da ni opozorila tožnikov, da stavba nima uporabnega dovoljenja, ne more predstavljati protipravnega ravnanja. Neutemeljeno je sklicevanje sodišča prve stopnje na ZVKSES, saj je namen tega zakona zaščita pred tveganjem finančne nesposobnosti dokončati gradnjo s strani investitorjev, ki gradijo za trg, v konkretnem primeru pa ne gre za takšno gradnjo. Napačno je stališče sodišča prve stopnje, da pomanjkanje upravnih dovoljenj, in sicer gradbenega in uporabnega dovoljenja, pomeni omejitev javnopravne narave na prodani stvari v smislu 494. člena OZ in s tem pravno napako. Obstoj pravne napake bi bil podan zgolj, če sporne stavbe sploh ne bi bilo mogoče legalizirati, kar v tem primeru očitno ne drži. Tudi novejša sodna praksa pravno napako veže na drugačne situacije. Zahtevek tožnikov za znižanje kupnine je nesklepčen in je sodišče prekoračilo trditveno podlago strank, saj v teh trditvah ni imelo podlage za izračun znižane kupnine. Izvedenec v svojem mnenju glede stroškov legalizacije stavbe ni prikazal, kako je prišel do izračuna višine posameznih postavk stroškov pridobitve gradbenega in uporabnega dovoljenja. Izvedensko mnenje je objektivno nepreverljivo in ne ustreza določbam 251. in 252. člena ZPP. Izvedenec tudi ni navedel vzrokov za utemeljitev rizika, da kupec ne bi mogel legalizirati objektov, niti ni pojasnil, v čem je riziko, da bi kupcu nastali višji stroški v zvezi s pridobivanjem potrebnih dovoljenj.

4. Stranska intervenientka v pritožbi navaja, da tožnika od druge toženke neutemeljeno zahtevata, da se v kupoprodajni pogodbi višina kupnine zniža, kot tudi vračilo zatrjevano neutemeljeno plačanega zneska kupnine. Pogodbena stranka kupoprodaje je bila le prva toženka, druga toženka je le posredovala pri nakupu nepremičnine in ni bila stranka pogodbe kot tudi ne prejemnica kupnine. Zato je ni dolžna vrniti. Če pa je podredni tožbeni zahtevek do druge toženke razumeti kot zahtevek za plačilo odškodnine, tožnikoma škoda ni nastala, temveč imata zahtevek za povračilo le te do prodajalke iz naslova jamčevanja za stvarne napake predmeta kupoprodaje. Tožnika v tožbi višjega zneska kupnine niti ne uveljavljata kot škodo, zato je sodišče v tem delu odločilo mimo tožbenih zahtev tožnikov. Že iz tega razloga je treba zavrniti tožbeni zahtevek za plačilo odškodnine do druge toženke. Podredno pa za uveljavljeno škodo niso podani osnovni elementi civilnega delikta. Sodba je glede tega pavšalna in neobrazložena. Stranska intervenientka vztraja, da je druga toženka v nepremičninskem posredovanju ravnala v skladu z vsemi zahtevami ZNPosr kot tudi z vso dolžno skrbnostjo dobrega strokovnjaka. Hkrati poudarja, da je sporna nepremičnina zgrajena 1965 in je imela gradbeno in uporabno dovoljenje na podlagi zakona samega. Tožnika sta izgubila pravico za uveljavljanje pravnih napak zaradi poteka vseh rokov že pred vložitvijo tožbe. Za uveljavljanje odškodnine od druge toženke zaradi pravne ali stvarne napake prodane nepremičnine veljajo zastaralni roki, kot za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov samih. Sodišče je odločitev sprejelo na podlagi nestrokovnega in nepreverljivega mnenja izvedenca. Zato bi moralo tožbeni zahtevek zavrniti tudi zaradi neizkazane višine uveljavljane škode.

5. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo stranske intervenientke predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe ter povrnitev pritožbenih stroškov.

6. Pritožba stranske intervenientke je delno utemeljena (glede odločitve o stroških postopka), v ostalem pa pritožba stranske intervenientke in v celoti pritožba prve toženke nista utemeljeni.

7. Tožnika sta s prodajno pogodbo z dne 26. 5. 2012 od prve toženke kot prodajalke kupila nepremičnine parc. št. 118/4, 118/2 in 519/3, k. o. X, ki v naravi predstavljajo stanovanjsko stavbo z garažo in dvoriščem. Pravna prednica druge toženke je pri nakupu nepremičnine posredovala kot nepremičninski agent, stranska intervenientka je zavarovalnica, pri kateri ima zavarovano odgovornost za škodo zaradi kršitve pogodb o posredovanju. Od toženk, prodajalke in nepremičninske agencije, sta tožnika primarno zahtevala solidarno plačilo škode 41.000,00 EUR, ki jima bo nastala zaradi bodočih postopkov pridobivanja gradbenega in uporabnega dovoljenja. Podredno pa zahtevata znižanje kupnine za enak znesek ter plačilo tega zneska nerazdelno od obeh toženk. Da hiša nima gradbenega dovoljenja, sta tožnika izvedela v maju 2014, ko sta pri pristojni upravni enoti sprožila postopek za legalizacijo nadgradnje hiše. Prvi toženki očitata, da jima je zamolčala, da hiša nima vseh potrebnih dovoljenj, drugi toženki pa neskrbnost pri nepremičninskem posredovanju.

8. Sodišče prve stopnje je v ponovljenem postopku odločalo le še o utemeljenosti podrednega tožbenega zahtevka. Odločitev o zavrnitvi primarnega tožbenega zahtevka je pravnomočna (sodba in sklep Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 2928/2017 z dne 8. 8. 2018 v zvezi s sodbo prvostopenjskega sodišča P 850/2015-III z dne 19. 6. 2017).

9. Sodba ima jasne in zadostne razloge o odločilnih dejstvih, ki si med seboj ne nasprotujejo. To velja tudi za razloge sodbe, ki se tičejo obstoja predpostavk odškodninske odgovornosti druge toženke ter višine prisojenega zneska. Obe pritožbi zato neutemeljeno očitata sodbi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Prav tako je neutemeljen pritožbeni očitek o nesklepčnosti podrednega tožbenega zahtevka na znižanje kupnine. Tožnika sta v tožbi in kasnejših vlogah v zadostni meri navedla dejstva, na katere se uporabijo pravne norme, ki utemeljujejo zahtevek. Prav tako neutemeljen je pritožbeni očitek prve toženke o prekoračitvi trditvene podlage in o odločanju v nasprotju z določili 7. in 212. člena ZPP.

10. Dejstva, na katera je prvostopenjsko sodišče oprlo odločitev, so sledeča: prva toženka je v letu 1975 od prodajalca D. D. kupila staro dotrajano stavbo na zemljišču parc. št. 118/2, k. o. X, s pripadajočim zemljiščem (zgrajeno leta 1965), nato pa v naslednjih letih z lastnimi sredstvi stavbo povsem obnovila in dozidala, da je od prejšnje stavbe ostal le temelj; pri spornem objektu gre za nelegalno gradnjo, ker stavba nima gradbenega dovoljenja, čeprav bi prva toženka gradbeno dovoljenje morala pridobiti ob izvedbi prenove; predmet prodajne pogodbe je bila že zgrajena stanovanjska hiša brez gradbenega dovoljenja; prva toženka je ob prodaji nepremičnine tožnikoma vedela, da zgradba v času sklenitve prodajne pogodbe ni imela veljavnega gradbenega dovoljenja, ter da je omejitve javnopravne narave mogoče pričakovati, saj sta že v letu 2011 kupca K. prav iz tega razloga zoper prvo toženko vložila tožbo ter odstopila od pogodbe; stavba tudi nima uporabnega dovoljenja; tožnikoma sta obe toženki zagotavljali, da stavba uporabnega (in s tem tudi gradbenega dovoljenja) ne potrebuje, ker je bila zgrajena pred letom 1967, ko se po samem zakonu šteje, da stavbe imajo uporabno in s tem tudi gradbeno dovoljenje; druga toženka je prav tako napačno sklepala, da za nepremičnino ni potrebno gradbeno dovoljenje; tožnikoma ni razumljivo in celovito predstavila dejanskega in pravnega stanja sporne nepremičnine ter ju ni seznanila z morebitnimi tveganji, saj sama ni bila dovolj skrbna pri preverjanju potrebnosti gradbenega dovoljenja.

11. Povzete dejanske ugotovitve v izpodbijani sodbi so pravilne. Obe pritožnici neutemeljeno vztrajata, da sporna nepremičnina ima gradbeno in uporabno dovoljenje na podlagi zakona samega oziroma da uporabnega dovoljenja ne potrebuje. Prva toženka se v zvezi s tem drugače kot prej, v pritožbi sklicuje na določbo 5. člena prej veljavnega Zakona o graditvi objektov (ZGO-1)1. Vendar prva toženka prezre, da je določba drugega odstavka 5. člena ZGO-12, v veljavi šele od 28. 7. 2012 po noveli ZGO-1D, kar pomeni, da ob sklenitvi pogodbe 26. 5. 2012 v tej zadevi določba še ni veljala. Prvostopenjsko sodišče je po izvedbi dokazov (15. do 21. točka obrazložitve) zavzelo pravilno stališče, da ob sklenitvi prodajne pogodbe stavba ni imela gradbenega in uporabnega dovoljenja, ker ju po samem zakonu ni pridobila. Prepričljivo je obrazloženo, zakaj takrat niso bili izpolnjeni pogoji po določbi 197. člena ZGO-1, po kateri se je pod določenimi pogoji upoštevalo, da določenih stavb, zgrajenih pred 31. 12. 1967, ni mogoče šteti za nelegalne gradnje. Teh pogojev pa sporna stavba ne izpolnjuje, saj je prišlo do nadaljnjih gradbenih posegov na objektu, kar izhaja jasno tudi iz prodajne pogodbe, sklenjene med prvo toženko in D. D. v letu 1984, ti pa so terjali izdajo gradbenega dovoljenja. Da naj bi tekst te pogodbe izražal zgolj namen pogodbenikov za plačilo nižjih možnih dajatev, je povsem nesprejemljiv pritožbeni argument stranske intervenientke, enako tudi ta, da upravni postopek (po umiku zahteve za izdajo uporabnega dovoljenja) o tem še ni odločal. 12. Sodišče prve stopnje je kot pravno podlago pravilno navedlo določbe Obligacijskega zakonika (OZ), ki urejajo odgovornost za pravne napake (488 do 495. člen) ter Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) v delu, ki vsebuje pravila za varno in skrbno poslovanje pri nepremičninskem posredovanju (določbe 13. do 24. člena). Drži, da je v opombi 4 na 8. strani obrazložitve omenjen tudi Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), a zgolj v okviru podajanja stališč sodne prakse. Pritožbeni očitek prve toženke o neutemeljenem sklicevanju na določbe tega zakona, ki sicer kot specialni zakon ureja zaščito kupcev pred tveganjem zaradi finančne nesposobnosti investitorjev dokončati gradnjo, je treba zavrniti.

13. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek prve toženke, da niso podane predpostavke za odgovornost prodajalke za pravne napake, ker bo gradbeno in uporabno dovoljenje za predmetno stavbo mogoče pridobiti. Upoštevajoč sodno prakso v podobnih primerih, ki jo je že sodišče prve stopnje navedlo v obrazložitvi3, pritožbeno sodišče pritrjuje njeni oceni, da je bila stavba, ki sta jo tožnika kupila od prve toženke, obremenjena s pravno napako. Tožnika kot kupca sta utemeljeno pričakovala, da ima stavba gradbeno in uporabno dovoljenje oz. da je ta dovoljenja pridobila po samem zakonu, kot sta jima zagotavljali toženki. Da potrebnih upravnih dovoljenj stavba ni imela, sta ugotovila šele kasneje. Nedvomno gre v tem za specifično pravno napako, za omejitev javnopravne narave. Po določbi 494. člena OZ prodajalec odgovarja tudi za posebne omejitve javnopravne narave, ki kupcu niso bile znane, če je on vedel zanje ali če je vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil. Po tej določbi je javnopravne omejitve treba obravnavati prav tako kakor pravne napake, ker imajo podobne posledice. V konkretni zadevi so izpolnjeni tudi nadaljnji pogoji, da tožnikoma te okoliščine niso bile znane, prva toženka pa je zanje vedela, pa jih tožnikoma ni sporočila.

14. Po stališču sodne prakse je odgovor na vprašanje, ali pomanjkanje upravnih dovoljenj pomeni javnopravno omejitev na prodani stvari v smislu 494. člena OZ, potrebno iskati upoštevaje okoliščine vsakega konkretnega primera. Prvostopenjsko sodišče je temu sledilo in odločitev razumno ter prepričljivo obrazložilo. Stališče pritožbe prve toženke, da bi šlo za omejitev javnopravne narave in pravno napako zgolj v primeru, če sporne stavbe sploh ne bi bilo mogoče (nikoli) legalizirati, je preozko. Izhodišče je v sodni praksi ustaljeno in splošno sprejeto stališče, da prodaja zgradbe brez gradbenega in uporabnega dovoljenja predstavlja omejitev javnopravne narave po določbi 494. člena OZ4. Posledice dejstva, da objekt nima gradbenega dovoljenja niti uporabnega dovoljenja in s tem omejitve kupčeve lastninske pravice, so lahko različne, a so tudi po presoji pritožbenega sodišča v konkretnem primeru ugotovljene v takšnem obsegu, da prodajalka odgovarja za pravne napake prodane nepremičnine.

15. Neutemeljen je pritožbeni očitek stranske intervenientke, da druga toženka tožnikoma ni odškodninsko odgovorna solidarno s prvo toženko, ker imata tožnika zahtevek iz naslova jamčevanja za napake le do prodajalke, prve toženke. Že sodišče prve stopnje je na te ugovore stranske intervenientke pravilno odgovorilo, da druga toženka odškodninsko odgovarja tožnikoma zaradi njene premajhne skrbnosti pri opravljanju svojega poklica in ne gre za njeno poslovno odškodninsko odgovornost zaradi pravne napake v smislu jamčevanja zanje. Skrbnost nepremičninskega posrednika pri opravljanju svojih poslov je skrbnost dobrega strokovnjaka, torej strožja skrbnost, saj gre za opravljanje njegove poklicne dejavnosti5. Tožnika sta podala zadostno trditveno in dokazno podlago o tem, kaj je druga toženka v postopku nepremičninskega posredovanja opustila, zaradi česar jima je zmotno zagotovila, da hiša nima niti pravnih niti stvarnih napak. Tudi razlogi sodbe o tem zadostujejo za zaključek, da druga toženka pred sklenitvijo posla tožnikoma ni jasno, razumljivo in celovito predstavila dejanskega in pravnega stanja nepremičnine ter ju ni seznanila z morebitnimi tveganji. Dokazna ocena je dovolj skrbno obrazložena, prepričljiva in jasna ter temelji na izpovedbah neposredno udeleženih pri nepremičninskem poslu (tožnikov in priča J. J.) ter listinah (prodajna pogodba iz leta 1984). Posebej je sodišče izpostavilo, česa nepremičninska posrednica ni dovolj skrbno preverila pri preverjanju potrebnosti gradbenega dovoljenja. Zato ni dvoma o protipravnosti njenega ravnanja in o tem, da je tožnikoma z nakupom nepremičnine nastala premoženjska škoda, saj sta plačala višjo kupnino, kot bi jo, če bi kupila enako nepremičnino s potrebnimi upravnimi dovoljenji. S tem je vzpostavljena vzročna zveza med ravnanjem druge toženke in nastalo premoženjsko škodo, kot je pojasnjeno v 51. in 52. točki obrazložitve sodbe. Glede na zgoraj pojasnjeno materialno pravno podlago je potrebno zavrniti tudi v pritožbi stranske intervenientke podan ugovor zastaranja odškodninske terjatve do druge toženke, pri katerem se zmotno sklicuje na zastaralne roke za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov.

16. Obe pritožbi ugotovljeno višino škode izpodbijata z očitki o odločitvi, sprejeti na podlagi mnenja izvedenca, ki je nestrokovno in ga ni mogoče preveriti. S tem naj bi sodišče prve stopnje prekršilo določbe 251. in 252. člena ZPP, kar naj bi vplivalo na pravilnost sodbe. Izvedenec gradbene stroke A. A. je po nalogu sodišča izdelal pisno izvedensko mnenje, nato pa v dopolnitvi izvedenskega mnenja odgovoril na vsa zastavljena vprašanja in pripombe toženk. Dodatno je bil izvedenec zaslišan na naroku za glavno obravnavo, kjer je, kot ugotavlja prvostopenjsko sodišče, v celoti pojasnil način izračuna hipotetične vrednosti nepremičnine na dan sklenitve pogodbe ter način oziroma metodo razdelitve potrebnih stroškov za legalizacijo objekta. Pritožbenim očitkom, da je izvedensko mnenje objektivno nepreverljivo in zato neustrezno, ker delno temelji na telefonskih poizvedbah (pri projektantih, geodetskih podjetjih) ter na podatkih na spletnih straneh GURS, pritožbeno sodišče ne more slediti. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, je sodni izvedenec strokovni pomočnik sodišča in ima kot tak določeno strokovno avtonomijo, kar se nanaša tudi na izbiro načina oziroma metode svojega dela. Izvedenec je podal svojo strokovno oceno ter jo tudi po presoji pritožbenega sodišča dovolj prepričljivo utemeljil. Da njegove ugotovitve glede posameznih stroškov legalizacije stavbe ne držijo, pa pritožbi izpodbijata zgolj s tem, da očitata mnenju objektivno nepreverljivost, ne pa s konkretnimi drugačnimi ocenami in drugačnimi metodami izračuna. Sodišče prve stopnje je zato utemeljeno zavrnilo pripombe prve toženke in stranske intervenientke, ki jih ponavljata v pritožbi, da bi moral izvedenec oceno opredelitve vrednosti nepremičnine brez napake in z napako utemeljiti drugače. 17. Utemeljena pa je pritožba stranske intervenientke proti odločitvi o stroških postopka, ki ji nalaga, da skupaj z drugo toženko povrne tožnikoma 1.071,42 EUR pravdnih stroškov. Pravilno in skladno s pravno teorijo ter sodno prakso je stališče pritožbe, da stranska intervenientka ne more nositi pravdnih stroškov tožnikov. Stranski intervenient je lahko le upravičenec, ne pa tudi zavezanec za povračilo pravdnih stroškov (prvi odstavek 154. člena ZPP). V medsebojni zavezi glede povrnitve stroškov sta le pravdni stranki. Če stranski intervenient povzroči stroške nasprotni stranki, jih mora plačati stranka, ki se ji je stranski intervenient pridružil in je pravdo izgubila6. 18. Pritožbeno sodišče je zato delno ugodilo pritožbi stranske intervenientke tako, da je odločitev o stroških postopka razveljavilo v delu, ki ji nalaga plačilo pravdnih stroškov tožnikoma (3. točka 365. člena ZPP). Ker niso podani pritožbeni razlogi, niti tisti, na katere mora paziti po uradni dolžnosti, je v preostalem delu pritožbo stranske intervenientke ter v celoti pritožbo prve toženke potrebno zavrniti in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

19. O stroških postopka je odločeno na podlagi prvega in drugega odstavka 165. člena v zvezi s 154. in 155. členom ZPP. Kljub delnemu uspehu s pritožbo stranska intervenientka do povrnitve dela pritožbenih stroškov ni upravičena, ker se njen uspeh nanaša zgolj na stroškovno odločitev. Prva toženka zaradi neuspele pritožbe sama krije svoje pritožbene stroške. Enako pa tudi tožnika, ki sta uveljavljala povrnitev pritožbenih stroškov za odgovor na pritožbo stranske intervenientke, ki ne more postati zavezanka za povračilo pravdnih stroškov nasprotni stranki.

1 Ur. l. RS, št. 110/02 s kasnejšimi spremembami in dopolnitvami, ki je bil v uporabi od 1. 1. 2003 do 31. 5. 2018. 2 Ta je glasila: „ Ne glede na določbe prejšnjega odstavka uporabno dovoljenje ni potrebno za začetek uporabe enostavnega in nezahtevnega objekta ter enostanovanjskih stavb. Na zahtevo investitorja se lahko izda uporabno dovoljenje tudi za enostanovanjsko stavbo.“ 3 Predvsem VSRS II Ips 161/2015, pa tudi III Ips 20/31/1997, II Ips 770/2009, II Ips 563/2004, VSL I Cp 1623/2016, II Cp 1501/2018, VSK Cp 452/2011. 4 VSRS je v sodbi in sklepu II Ips 161/2015 ugotovilo odgovornost prodajalcev za pravno napako zaradi prodaje stanovanja brez uporabnega dovoljenja, ki ga niti tedaj niti pozneje ni bilo mogoče pridobiti, ker bi bilo treba dopolniti oziroma pridobiti novo gradbeno dovoljenje, kar bo mogoče šele po spremembi prostorskega akta, ki je v domeni lokalne skupnosti. Dotedanja sodna praksa, ki jo povzema navedena odločba, je kot pravno napako v smislu 494. člena OZ prepoznala npr. pri prodaji garaže brez gradbene dokumentacije, ki stoji na območju, kjer je po ureditvenem planu predvidena obvozna cesta in pri prodaji hiše, glede katere je upravni organ zavrnil prodajalčevo zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja za njeno nadzidavo, pravne napake pa ni ugotovilo v primeru prodaje stanovanja brez uporabnega dovoljenja, ki še ni bilo dokončano. Tudi v sodni praksi pritožbenega sodišča je v podobnih primerih prodaj stanovanj brez gradbenega oziroma uporabnega dovoljenja sprejeto stališče o pravni napaki (VSL II Cp 1501/2018, VSL II Cp 1433/2018). 5 To izhaja že iz temeljnih načel obligacijskega prava (drugi odstavek 6. člena OZ), posebej pa je za opravljanje poslov nepremičninskega posrednika določena tudi v prvem odstavku 14. člena ZNPosr. 6 Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 2. knjiga, Komentar k 154. členu ter Tadeja Zima Jenull, Stroški postopka v gospodarskih sporih, Pravosodni bilten 2019/2, stran 146.