Jedro

Ne oglas za nepremičnino (ki vsebuje pogoj prodajalca, da kupec prevzame plačilo 2 % posredniške provizije) in ne ogled nepremičnine, toženke ne obvezujeta k plačilu provizije. Prodajalčev pogoj, da kupec prevzame plačilo dela provizije, velja, če je potrjen v sklenjeni pogodbi o prodaji nepremičnine.

Ni utemeljeno sklicevanje, da je plačilo 2 % provizije s strani kupca nepremičnine splošen poslovni običaj. Tisto, kar je pri določenem poslu običajno ravnanje, ni avtomatično dokaz o obstoju in vsebini konkretnega posla. Naročitelj (prodajalec ali kupec) mora nepremičninski agenciji plačati provizijo za opravljeno delo le v primeru sklenjene pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki nosita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Tožeča stranka, ki se ukvarja s posredovanjem v prometu z nepremičninami, je v tem postopku zahtevala plačilo posredniške provizije v višini 2 % pogodbene vrednosti nepremičnine z DDV (t. j. 3.294 EUR), ki naj bi ji jo toženka dolgovala na podlagi ustno sklenjene pogodbe o posredovanju pri nakupu nepremičnine. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo njen tožbeni zahtevek za plačilo 3.294 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 9. 2018 dalje ter ji naložilo v plačilo 1.248,50 EUR stroškov pravdnega postopka v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Pritožbo vlaga tožeča stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Predlaga spremembo izpodbijane odločitve tako, da bo njenemu tožbenemu zahtevku v celoti ugodeno, podrejeno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Navaja, da ne razume, v čem naj bi bile njene navedbe pomanjkljive, saj je mnenja, da je celovito opisala dejansko stanje in za to predložila dokaze. Če so bile posamezne navedbe po mnenju sodišča prve stopnje pomanjkljive, bi jo moralo v skladu z določbo 285. člena ZPP v okviru načela materialnega procesnega vodstva na to opozoriti.

Napačna je presoja sodišča prve stopnje, da ni izkazano ustrezno pooblastilno razmerje med toženko in njeno mamo. Obe sta igrali aktivno vlogo pri nakupu stanovanja za toženko. To je razvidno iz elektronskih sporočil. Tudi iz izpovedbe toženkine mame izhaja, da je v številnih zadevah pomagala hčeri ter da sta skupaj usklajevali določene obveznosti in iskali rešitve v zvezi z nakupom stanovanja. Toženkina mama se je zavedala, da je pri tožeči stranki ustvarila vtis, da skupaj delujeta v tem razmerju in da se lahko glede izvedbe posla s toženko dogovarja tudi z njo. Vse kaže na dejstvo, da je toženkina mama delovala v imenu in za račun tožene stranke, čeprav za to ni imela izrecnega ustnega ali pisnega pooblastila. Gre za razmerje med mamo in hčerjo, v katerem ni običajno, da bi se pooblastila izrecno podajala, ker gre zaradi tesnih družinskih vezi za večjo stopnjo zaupanja. Upravičeno je komunicirala s toženkino mamo, saj je imela slednja s toženko konkludentno sprejet dogovor, da zanjo ureja določene zadeve v postopku nakupa nepremičnine.

Sodišče prve stopnje je po eni strani pritrdilo njenim navedbam oziroma izpovedbi njene zakonite zastopnice, po drugi strani pa grajalo ravnanje toženke in njene mame. Kljub temu se do izpovedb slednjih ni opredelilo v smislu dokazne ocene in je njuni izpovedbi očitno štelo kot potrditev njunih navedb v odgovoru na tožbo in v pripravljalni vlogi. Obrazložitev sodišča prve stopnje je nekoherentna. Iz nje izhaja kontradiktornost glede stališča sodišča v zvezi z ravnanji toženke na eni strani in glede poveritve vere toženki pri končni odločitvi glede utemeljenosti tožbenega zahtevka na drugi strani. S tem je storjena bistvena kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Izpodbijana sodba ne vsebuje celovite dokazne ocene dokaza s pričanjem priče A. A. in dokaza z zaslišanjem toženke. Dokazna ocena mora vsebovati presojo vsakega dokaza posebej, torej oceno posameznega dokaza z jasno navedbo, zakaj mu sodišče verjame/sledi.

Da je bilo plačilo 2 % z DDV od vrednosti, za katero je prodana nepremičnina pogoj za posredovanje, je toženka prvič izvedela že na podlagi oglasa, v katerem se je oglaševala prodaja nepremičnine. Tudi na ogledu stanovanja je bil s toženkino mamo govor o tem, ali bi bilo mogoče provizijo plačati brez davka na dodano vrednost. Iz elektronskih sporočil izhaja, da se je toženka zavedala obveznosti plačila provizije za posredovanje ter da je to del sklenitve posla s prodajalcem nepremičnine. Sodišče prve stopnje se kljub njenemu sklicevanju na 846. člen Obligacijskega zakonika (OZ) ter na splošno znano dejstvo, da predstavlja plačilo provizije vir dohodka za nepremičninske agencije in da je kar stalna praksa, da se znesek provizije v enakih odstotkih deli med prodajalca in kupca nepremičnine, do teh navedb ni opredelilo. V zvezi s tem izpostavlja sodbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cpg 1214/2010. V konkretnem primeru je plačilo 2 % provizije pri posredovanju ob prodaji oziroma nakupu nepremičnine splošen poslovni običaj. Dejstvo, da toženka pogodbe o posredovanju ni formalno potrdila, je ne odreši plačila provizije za opravljeno delo. Pogodbeno razmerje med strankama je obstajalo že s tem, ko sta bili udeleženi na ogledu in je sama zagotavljala razne informacije, dokumente in toženki svetovala ter ji nudila pomoč. Najkasneje tedaj, ko je toženkina mama, ki je delovala v imenu in za račun toženke, jasno izrazila, da je potrebno pogodbo popraviti na nižji znesek, na določilo pogodbe, ki govori o 2 % proviziji in plačilu DDV, pa ni imela pripomb, je bilo doseženo soglasje volj za sklenitev posredniške pogodbe.

3. Toženka je na pritožbo odgovorila. Meni, da so pritožbene navedbe neutemeljene, zato predlaga zavrnitev pritožbe. Priglaša stroške odgovora.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka svoj tožbeni zahtevek temelji na ustno sklenjeni posredniški pogodbi med pravdnima strankama. Pogodba je sklenjena šele, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah (15. člen OZ). Gre za doseženo soglasje volj, ki pomeni, da morata stranki soglašati o pogodbenem tipu, izrecno se morata sporazumeti o bistvenih sestavinah tega pogodbenega tipa, o nebistvenih sestavinah pa med njima ne sme biti izraženo nesoglasje. Soglasje o bistvenih sestavinah določenega pogodbenega tipa se ne domneva, ampak mora biti izkazano.1 Kdor zatrjuje, da je prišlo do sklenitve ustne pogodbe, mora obenem tudi zatrjevati, da je prišlo do soglasja volj. V primeru, da sopogodbenik to zanika, je potrebna konkretnejša opredelitev kdaj, kje oziroma na kakšen način je do soglasja volj prišlo. Tožeča stranka tega ni storila niti po tem, ko jo je na pomanjkljivo trditveno podlago opozorila toženka.2 Materialno procesno vodstvo sodišča prve stopnje v konkretnem primeru tako ni bilo potrebno.

6. Neutemeljene so pritožbene navedbe o obstoju pooblastilnega razmerja med toženko in njeno mamo. Da je toženkina mama pooblaščena za sklepanje pogodb v imenu in za račun toženke, tožeča stranka med postopkom niti ni zatrjevala. Dejstvo, da gre med toženko in njeno mamo za sorodstveno razmerje, da je mama toženki pomagala in pri tožeči stranki ustvarila vtis, da skupaj delujeta v tem razmerju, ne pomeni, da je toženka mamo pooblastila za sklepanje pogodb. Sodišče prve stopnje je zato pravilno pojasnilo, da tudi če bi toženkina mama izrecno obljubila, da bo toženka plačala točno določen znesek provizije, bi bilo to izjavo v skladu s prvim odstavkom 130. člena OZ mogoče šteti le kot obljubo dejanja tretjega. Taka obljuba toženke ne bi zavezovala, tudi če bi jo njena mama podala tožeči stranki. Dogovori in pogovori, ki jih je tožeča stranka vodila s toženkino mamo, toženke neposredno ne morejo zavezovati. Tudi sicer gre pritrditi stališču sodišča prve stopnje, da elektronsko sporočilo z dne 21. 6. 2018,3 ki ga je tožeča stranka prejela od toženkine mame in v katerem je omenjena provizija, ne predstavlja potrditve posredniške pogodbe oziroma dogovora o plačilu provizije, temveč le napoved odgovora, sporočila o proviziji. Šlo je kvečjemu za fazo pogajanj glede plačila provizije, ki na koncu niso bila uspešna.

7. V nadaljevanju pritožbe tožeča stranka napada ugotovljeno dejansko stanje in dokazno oceno sodišča prve stopnje, ki mu očita neupoštevanje metodološkega napotka iz 8. člena ZPP. Uveljavlja tudi absolutno bistveno kršitev pravil postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

8. Uveljavljenih procesnih kršitev ni. Izpodbijana odločitev je pojasnjena s tehtnimi in argumentiranimi razlogi, med katerimi ni nasprotij in je sodbo mogoče preizkusiti. Sodišče prve stopnje se je v obrazložitvi opredelilo do vseh relevantnih trditev in ugovorov pravdnih strank. Strankino nestrinjanje z dokazno oceno, ki jo sprejme sodišče, pa samo po sebi ne predstavlja absolutne bistvene kršitve pravil postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Prav tako sodišče prve stopnje ni kršilo metodološkega napotka iz 8. člena ZPP. O obstoju ustne posredniške pogodbe med pravdnima strankama je napravilo argumentirano, celovito in skrbno dokazno oceno. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe jasno izhaja, na podlagi katerih dokazov je sodišče prve stopnje ugotovilo pravno odločilna dejstva in kaj je pri tem upoštevalo. Sodišče se v sodbi ni dolžno opredeliti do vseh trditev in dokazov stranke, temveč le do tistih, ki so za odločitev v konkretnem primeru pravno odločilni.4 Izpoved priče A. A. (toženkine mame) v konkretnem primeru ni bila pravno odločilna, saj kot že pojasnjeno, slednja ni razpolagala s toženkinim pooblastilom za sklepanje kakršnihkoli dogovorov. Tako je pravilno postopanje sodišča prve stopnje, ki se do tega dokaza ni izrecno opredeljevalo, niti na njem ne temelji izpodbijane sodbe.

9. Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da ne oglas za nepremičnino (ki vsebuje pogoj prodajalca, da kupec prevzame plačilo 2 % posredniške provizije) ne ogled nepremičnine, toženke ne obvezujeta k plačilu provizije. Oglas predstavlja zgolj vabilo k dajanju ponudb pod objavljenimi pogoji (tretji odstavek 24. člena OZ). Prodajalčev pogoj, da kupec prevzame plačilo dela provizije, velja, če je potrjen v sklenjeni pogodbi o prodaji nepremičnine. Kupoprodajna pogodba, ki jo je toženka sklenila s prodajalcem nepremičnine,5 takega dogovora o delitvi provizije ne vsebuje. Toženka bi se lahko k plačilu dela provizije zavezala tudi s sklenitvijo posredniške pogodbe neposredno s tožečo stranko (kar je predmet te pravde), vendar je izvedeni dokazni postopek pokazal, da do tega ni prišlo. Kot izhaja iz izpodbijane sodbe, med pravdnima strankama na ogledu ni bilo govora o sklepanju posredniške pogodbe. Niti na dan ogleda niti do zadnjega fizičnega stika med zakonito zastopnico tožeče stranke in toženko o vsebini pogodbe o nepremičninskem posredovanju ni bilo govora. Nadaljnja komunikacija preko elektronskih sporočil, ki je razvidna iz listin v spisu,6 pa je potekala le med zakonito zastopnico tožeče stranke in toženkino mamo.

10. Pritožbeno sklicevanje, da je plačilo 2 % provizije s strani kupca nepremičnine splošen poslovni običaj, ni utemeljeno. Tisto, kar je pri določenem poslu običajno ravnanje, ni avtomatično dokaz o obstoju in vsebini konkretnega posla. Naročitelj (prodajalec ali kupec) mora nepremičninski agenciji plačati provizijo za opravljeno delo le v primeru sklenjene pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami (tretji odstavek 5. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju – ZNPosr). Tako je neutemeljeno tudi sklicevanje tožeče stranke na 846. člen OZ in odločbo I Cpg 1214/2010. Prvi odstavek 846. člena OZ določa, da ima posrednik pravico do plačila, tudi če ni bilo dogovorjeno. Navedena določba se nanaša na situacijo, ko nepremičninska agencija in naročitelj skleneta posredniško pogodbo, vendar v njej ne določita višine plačila. To izhaja tudi iz odločbe I Cpg 1214/2010, v kateri je sodišče ugotovilo, da je bila med pravdnima strankama sklenjena ustna pogodba o posredovanju pri nakupu nepremičnine, v skladu s katero so bile opravljene tudi določene storitve, nista pa pravdni stranki dogovorili višine plačila. V obravnavanem primeru do sklenitve ustne posredniške pogodbe med pravdnima strankama ni prišlo. Vse aktivnosti, s katerimi tožeča stranka uveljavlja obstoj pogodbenega razmerja s toženko (ogled nepremičnine, priprava osnutka prodajne pogodbe, zagotavljanje informacij in dokumentov), predstavljajo realizacijo posredniške pogodbe, ki jo je tožeča stranka sklenila z investitorjem oziroma prodajalcem nepremičnine. Toženka v razmerju do tožeče stranke ni naročitelj (to je prodajalec), temveč tretja oseba v smislu 5. točke 2. člena ZNPosr.

11. Izpodbijana odločitev je v dejanskem in pravnem pogledu pravilna. Pritožbeni razlogi torej niso utemeljeni, pritožbeno sodišče pa tudi ni ugotovilo kršitev, na katere po drugem odstavku 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti. Pritožbo tožeče stranke je zato kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

12. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, ni upravičena do pritožbenih stroškov (prvi odstavek 154. člena ZPP). Toženka z odgovorom na pritožbo ni prispevala k odločanju na pritožbeni ravni in zato po načelu potrebnosti sama trpi stroške v zvezi z njim (prvi odstavek 155. člena ZPP). Odločitev o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP.

1 Prim. V. Kranjc, Obligacijski zakonik (OZ) s komentarjem, 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 209. 2 Glej 1. pripravljalno vlogo toženke z dne 6. 4. 2020 (list. št. 66 in 67 spisa). 3 Toženkina mama v njem navaja: „Pogovorili smo se z lastnikom, bomo jutri dokončali, ne vem ali ste kdaj iskali kredit za hipoteko, žal gre tako počasi, da ne moremo verjet, ara bo dana po dogovoru, vse ostalo bo takoj, ko dobimo odgovor od bank, hodimo vsak dan in se dogovarjamo, smo zelo pod pritiskom, ne gre za malo denarja, banke pa hočejo, da se 5 krat oglasimo in da ne navajam vsega, ko dobimo, sporočimo, enako velja tudi za vašo provizijo, ko bodo rezultati iz banke, boste tudi to prejeli. Če ne bo jutri, v torek bo vse znano.“ (priloga A10 spisa). 4 Prim. odločbe VSRS III Ips 53/2009, VSL II Cp 1270/2007, VSL II Cpg 613/2019. 5 Glej prilogo A3 spisa. 6 Glej priloge A4, A10, A11 in A13 spisa.