Jedro

Razlika med odstopanjem je očitno nesorazmerna, če presega meje pričakovanega odstopanja in to odstopanje ni opravičljivo. Razlika med tržno ceno in dogovorjeno ceno v obsegu 1/3 ni v mejah pričakovanega odstopanja in ker ni okoliščin, ki bi tako odstopanje opravičile, je to pravno opredeliti kot očitno nesorazmerje.

Lahko se izkoristi pogodbeno stranko tudi s pasivnim ravnanjem, če se zavestno pristane na že ustvarjeno stanje z namenom, da se zase pridobi nesorazmerna premoženjska korist.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v 15 dneh od prejema te sodbe povrniti 779,49 EUR pritožbenih stroškov in 926,99 EUR revizijskih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po preteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku in ugotovilo, da je prodajna pogodba, sklenjena med pravdnima strankama dne 20. 12. 2000, za enoinpolsobno stanovanje št. 4, …, v izmeri 35,29 m2 nična (v nadaljevanju stanovanje). Toženi stranki je naloženo, da je dolžna tožeči stranki povrniti 5.750,80 EUR pravdnih stroškov.

2. Pritožbeno sodišče je pritožbo prvič obravnavalo na glavni obravnavi dne 11. 5. 2011 in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo, tožeči stranki pa naložilo, da je dolžna toženi stranki povrniti stroške postopka nastale pred pritožbenim sodiščem in sodiščem prve stopnje.

3. Vrhovno sodišče Republike Slovenije je reviziji tožeče stranke ugodilo in sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo ter zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje. Sodbo pritožbenega sodišča je razveljavilo, ker je to sodišče zagrešilo bistveno kršitev postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku, saj iz ugotovljenih dejstev ne izhaja zaključek, da je tožnica tista, ki je zavajala kupce z originali pogodb in je zato neutemeljen sklep, da je tožnica tista, ki je ravnala nepošteno.

4. Pritožbeno sodišče je v ponovnem postopku pritožbo obravnavalo pred spremenjenim senatom, ker je višji sodnik M. M. odsoten.

5. Zoper sodbo sodišča prve stopnje je vložil pritožbo toženec iz vseh pritožbenih razlogov, navedenih v prvem odstavku 338. člena ZPP, v kateri predlaga spremembo sodbe, tako da se tožbeni zahtevek zavrne, tožnici pa naloži povrnitev pravdnih stroškov. Bistvo pritožbenih navedb je: sodba nima razlogov, da je toženec zavestno izkoristil tožničino domnevno stisko; toženec si ni v ničemer izgovoril višine kupnine, kupnina je bila določena s strani tožnice, na tožnico ni vršil nikakršnih pritiskov glede višine kupnine, sprejel je pogoje, ponujene s strani tožnice, ker je kupnino štel za primerno. S tem, da je sprejel prodajno pogodbo tožnice, njenega položaja ni prav v ničemer izkoristil. Toženec ni sodeloval pri sestavi prodajne pogodbe in ni postavljal nobenih pogojev za njeno sklenitev. Le-te je postavila izključno tožnica; da mu je K. povedala, da ima tožnica kredit in da je pred izvršbo, ne omogoča zaključka, da bi toženec vedel, da je tožnica v stiski; sodni izvedenec je ugotovil, da je vrednost stanovanja na dan 20. 12. 2000 za 1/3 večja, kot je bila dogovorjena kupnina. Ni jasno, kje je meja, kdaj je dajatev enakovredna, kdaj ni, kdaj med njima obstaja občutno nesorazmerje. To je pravni standard, ki se napolnjuje v vsakem primeru posebej.

6. V odgovoru na pritožbo tožnica navaja, da je sodišče objektivni element, da je kupnina za 1/3 nižja od vrednosti prodanega stanovanja, ugotovilo na podlagi izvedeniškega mnenja. Glede cene za stanovanje je toženec sam povedal, s kom se je pogovarjal glede sklenitve pogodbe in da je sam povedal ceno, ki jo je pripravljen plačati. Da je bila ta ugodna, je povedal na obravnavi. Toženec je vedel, da je tožnica v stiski, da je stvar tik pred izvršbo in da tožnica ne bo dobila niti toliko, če bo O. stanovanje prodal. Vse v zvezi s sporno pogodbo je urejala M. K..

7. Prodajana pogodba je sklenjena 20. 12. 2000. Za pravno presojo je zato uporabiti določilo 141. člena Zakona o obligacijskih razmerjih, v katerem je določeno, da če kdo izkoristi stisko ali težko gmotno stanje drugega, njegova nezadostna izkušenost, lahkomiselnost ali odvisnost in si izgovori zase ali za koga tretjega korist, ki je v očitnem nesorazmerju s tistim, kar je sam dal ali storil ali se zavezal dati ali storiti drugemu, je takšna pogodba nična.

8. Pravdni stranki sta dne 20. 12. 2000 sklenili kupno pogodbo za enoinpolsobno stanovanje ..., za kupnino 6,680.000,00 SIT. Posebni pogoji prodaje so bili še, da kupec prevzame stanovanje šele 5. 1. 2002, da kupec plača prometni davek in da stanovanje ni vknjiženo v zemljiški knjigi.

9. Iz mnenja izvedenca Ž. izhaja, da je bila tržna vrednost prodanega stanovanja na dan 20. 12. 2000 9,794.598,40 SIT oziroma 9,568.577,90 SIT, odvisno ali se v vrednost vračuna tudi parkirišče ali ne. Na podlagi mnenja izvedenca je sodišče prve stopnje zato pravilno zaključilo, da je bila dogovorjena kupnina za prodano stanovanje med pravdnima strankama v vsakem primeru za 1/3 nižja od tržne vrednosti prodanega stanovanja. Na podlagi tega je pravilno ugotovljeno, da je izkazano očitno nesorazmerje med dajatvama pravdnih strank. Objektivni element oderuške pogodbe je podan.

10. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila tožnica v stiski, ker je morala vrniti kredit, da je toženec za njeno stisko vedel, in da kupnina za stanovanje ni sorazmerna vrednosti stanovanja, kar kaže na to, da je izrecno izkoristil tožničin težak položaj in stisko in na podlagi tega je sodišče prve stopnje zaključilo, da je podan tudi subjektivni element iz 141. člena Zakona o obligacijskih razmerjih. Prodajna pogodba je, zaradi oderuškosti, nična. Tožbenemu zahtevku je zato ugodilo.

11. Pritožbeno sodišče sprejema takšen zaključek sodišča prve stopnje kot pravilen, glede na stališče Vrhovnega sodišča Republike Slovenije, da dejstvo, da je tožnica imela štiri originale pogodb za stanovanje, ki jih je vse uporabljala za dokazovanje svoje kreditne sposobnosti pri najemanju posojil, ne dopušča sklepa o njenem nepoštenem ravnanju pri sklepanju prodajne pogodbe za sporno stanovanje in da o prikrajšanju pogodbene stranke govorimo tudi v primeru, ko nasprotna stranka pristane na že ustvarjeno stanje z namenom pridobiti zase ali koga tretjega premoženjsko korist. Sodišče prve stopnje je tako pravilno ugotovilo, da je tožnik izkoristil težko gmotno stanje tožnice in si s sklenitvijo kupne pogodbe z dne 20. 12. 2000 izgovoril korist, ki je v očitnem nesorazmerju s tistim kar je sam dal (dobil je stanovanje za kupnino, ki je bila za 1/3 nižja od tržne vrednosti). Pravilno je zato zaključilo, da je prodajna pogodba z dne 20. 12. 2000 oderuška in zato nična (141. člen Zakona o obligacijskih razmerjih).

12. Na pritožbene navedbe je odgovoriti: Na pritožbeno navedbo, da toženec ni zavestno izkoristil tožničino domnevno stisko, da ni postavljal pogojev prodaje, da ni določil kupnine in da ni izvršil nobenih pritiskov na tožnico in da ni vedel za njeno stisko, je odgovorjeno v razveljavljenem sklepu Vrhovnega sodišča Republike Slovenije, da se lahko izkoristi pogodbeno stranko tudi s pasivnim ravnanjem, če se zavestno pristane na že ustvarjeno stanje z namenom, da se zase pridobi nesorazmerna premoženjska korist. Ravno takšna situacija je podana v tem primeru, ko je toženca poklicala M. K. in mu rekla, da ima stanovanje za prodati po ugodni ceni, toženec pa se je za nakup odločil, ker se mu je zdel nakup stanovanja ugoden. Sodišče prve stopnje je to ugotovilo na 7. strani obrazložitve izpodbijane sodbe. Neutemeljena je zato pritožbena navedba, da toženec ni zavestno izkoristil tožničino domnevno stisko in da ni prav v ničemer izkoristil tožničinega težkega gmotnega stanja.

Zmotna je pritožbena navedba, da se iz vedenja, da je imela tožnica kredit in da je bila tik pred izvršbo, ni možno sklepati, da je stanovanje prodajala iz teh razlogov oziroma, da je bila iz tega razloga v stiski.

Na pritožbeno navedbo, da ni jasno, kje je meja, kdaj je dajatev enakovredna, kdaj ni, kdaj med njima obstaja občutno nesorazmerje, je odgovoriti, da je okvir presojanja določen v 141. členu Zakona o obligacijskih razmerjih s pojmom očitno nesorazmerna korist. Za civilne pogodbe velja načelo enakovrednosti dajatev, samo v primeru, če se ugotovi, da je podano očitno nesorazmerje med dajatvama je to lahko razlog za ničnost pogodbe. Razlika med dajatvama je očitno nesorazmerna, če presega meje pričakovanega odstopanja in to odstopanje ni opravičljivo. Razlika med tržno in dogovorjeno ceno v obsegu 1/3 ni v mejah pričakovanega odstopanja in ker ni okoliščin, ki bi tako odstopanje opravičilo, je to pravno opredeliti kot očitno nesorazmerje.

13. V pritožbi uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani. Pritožbo je bilo zato zavrniti in potrditi sodbo sodišča prve stopnje.

Toženec s pritožbo ni uspel, zato mora tožnici povrniti pritožbene stroške in tudi revizijske stroške, ker je tožnica z revizijo uspela. Pritožbeni stroški tožnice so odmerjeni v skladu s prijavljenimi pritožbenimi stroški in veljavno odvetniško tarifo, v znesku 779,49 EUR, revizijski stroški tožnice pa v znesku 926,99 EUR.