Jedro

Dogovor o delitvi solastnine je pravni posel, s katerim se solastniki nepremičnine dogovorijo, katere parcele ali njihove dele pridobi v izključno last vsak ali nekateri od tedanjih solastnikov. Namen dogovora je pridobitev (izključne) lastninske pravice na določenem premoženju, kar dosedanjemu solastniku omogoča izključno posest, uporabo in uživanje stvari, pa tudi samostojno razpolaganje z njo.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta kot neutemeljeni in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razdelilo v točki 1 izreka dve parceli, opisani v izreku tako, da v celoti prevzame obe parceli I. K. S. in izplača nasprotne udeleženke. Pod točko 2 je parcelo 538/3 k.o. Ž. razdelilo tako, da jo dobi v celoti I. K. S., obema nasprotnima udeleženkama izplača vrednost njunih solastninskih deležev in sicer vsaki 1.358,00 EUR, predlagateljici L. T. pa njen solastniški delež 2.716,00 EUR.

2. Pritožbo vlagata nasprotni udeleženki. Izvedenka E. G. je ugotovila, da je razdelitev stanovanjske hiše na dve ločeni enoti možna z relativno majhnimi stroški in sicer z izdelavo stopnic do balkona v prvem nadstropju, za ločitev vseh inštalacij in zazidavo vratne odprtine. Sodišče pa ugotavlja, da to ne more naložiti, če se udeleženci ne strinjajo in se pri tem sklicujejo na sodno prakso VSL I Cp 3559/2008. Sodna praksa ni formalni pravni vir. Sodna praksa je obratno izrekla in sicer celo, da bi bila fizična delitev mogoča le pod pogojem, da eden od solastnikov prostovoljno prevzame tako tisti del stavbe, v katerem so potrebna vlaganja kot vse stroške v zvezi s tem. To pa je materialni udeleženec ves čas trdil in pripravljen zgraditi. SPZ ne prepoveduje takšnega načina delitve. Tudi sodna praksa ne. Sodišče je premočno poseglo v lastninsko pravico in s tako razlago kršilo ustavo. Temeljno vodilo SPZ je delitev v naravi. Nasprotni udeleženki sta morali prodati solastnino zaradi dolgoletnega šikaniranja predlagateljic. Lastnik podjetja M. D. je povedal, da se je na Bled nameraval preseliti z družino in zato je želel odkup. Ponudil jima je znesek 130.000,00 EUR oziroma 43.333,00 EUR za 1/5. Ker je fizična delitev mogoča in je bilo ugotovljeno, je zato sodišče zagrešilo nasprotje med sklepi in listinami v spisu, kar je absolutna bistvena kršitev določb ZPP. Napačno je sklepalo, da ima druga predlagateljica večji interes, da se ji hiša dodeli v celoti kot pa nasprotni udeleženki. Oprlo se je le na deleži in da sta nasprotni udeleženki prodali deleža tretji osebi, ki ima tam delavce. V resnici pa druga predlagateljica ne živi na Bledu, živi v Mojstrani in le občasno prihaja, da nadzoruje delavce. Predlagateljica bo hišo prodala, saj bo težko zmogla izplačila. Predlagateljici sta tekom postopka zatrjevali, da nimata finančnih sredstev. Tudi druga predlagateljica ne potrebuje hiše za bivanje, ker živi v Mojstrani. To pa potrebuje D.. Argument sodišča, da nasprotni udeleženki do hiše nimata dostopa, ne vzdrži. Vsaka nepremičnina mora imeti povezavo z javno cesto. Argument sodišča, da bosta nasprotni udeleženki prišli do denarja, če ne drugače, v izvršbi, je neutemeljen. Potem bi nepremičnino kupil kdo tretji in njun interes bi ostal neuresničen. V izvršilnih postopkih se nepremičnine prodajajo pod ceno. Materialnopravna odločitev sodišča glede višine izplačila, je napačna. Vrednost nepremičnine je D. K. leta 2006 ocenil na 350.693,86 EUR. Tudi nasprotni udeleženki sta trdili, da tudi predlagateljici zatrjujeta, da je vrednost višja. Nasprotni udeleženki sta prodali solastninska deleža za 146.053,00 EUR, predlagateljici pa sta zavrnili ponudbo za 130.000,00 EUR. Že to kaže, da ocenitev ni bila pravilna. Ne E. G. ne J. D. nista pravilno ocenila nepremičnin, saj nista upoštevala pravnega posla med nasprotnima udeleženkama in kupcem. Tako gre za razlastitev. Z izvedenskim mnenjem E. G. se predlagateljici nista strinjali, sodišče pa je odločilo v korist predlagateljic. Razlika med mnenjem D. K., ki je prav tako zapriseženi cenilec, je tako velika, da je to nezakonito in neustavno. Sodišče bi moralo ugotoviti, da je predmetna hiša že razdružena in sicer na podlagi darilne pogodbe in razdružitvenega dogovora iz leta 1995, kar se je tudi uporabljalo.

3. Materialni nasprotni udeleženec je podal pravočasno pritožbo na strani nasprotnih udeleženk. Ne razume, kako sta lahko dva izvedenca in sodišče pregledali pravo tržno vrednost, za katero je sam plačal za 2/5 146.000,00 EUR, sedaj pa naj bi prejel 68.000,00 EUR. To je tržna vrednost, kar je plačal, ko je kupoval. Meni, da je krivo, ker ni Slovenec in da pred zakonom ni enak. Njegova družina bi se rada preselila iz Bohinja na Bled. Meni, da se kaj takega ne zgodi v afriški državi in da bo tožil oba izvedenca, sodnico, sodišče, DURS in državo. Če je bila cena previsoka, bi DURS moral zavrniti pogodbo. Izvedenka je ugotovila, da se hiša lahko razdeli. Oškodovani sta tudi nasprotni udeleženki, ki bosta morala vrniti del kupnine.

4. Na vročeno pritožbo sta predlagateljici odgovorili in predlagata zavrnitev pritožbe in priglašata stroške. Opozarjata, da ne bi soglašali, da se posega v njuno nepremičnino. Zato fizična delitev ni možna.

5. Pritožbi nista utemeljeni.

6. Ker pritožbi grajata odločitev sodišča, da je odločilo na podlagi 2., 3. in 5. odstavka 70. člena SPZ. Sporna je tudi višina izplačila.

7. Osnovna delitev med solastniki je, da se dogovorijo. Kadar do sporazuma med solastniki ne pride, lahko eden izmed njih predlaga sodno delitev po pravilih nepravdnega postopka. Tudi pri sodni delitvi si mora sodišče prizadevati, da se čim bolj približa volji solastnikov in šele, če ni mogoče upoštevati vseh nasprotujočih si interesov, izvrši delitev po lastni oceni, glede na okoliščine primera in na mnenje ter cenitev izvedenca ustrezne stroke (primerjaj Rijavec V., Stvarnopravni zakonik s komentarjem, stran 356). Pritožbi imata prav, da se v bistvu sodišče odloča o lastninski pravici. Vendar spregledata, da gre za solastnino in torej za lastninsko pravico obeh solastnikov. Dogovor očitno ni bil možen in iz postopka, ki se je pričel 5. 12. 2007 celo izhaja, da so odnosi izjemno slabi. Zato je jasno, da dogovora ni.

8. Sodišče odloča na podlagi 70. člena SPZ po stanju, ki je bilo v času vložitve predloga, vendar upošteva tudi stanje med postopkom. V tem primeru zato, ker sta nasprotni udeleženki s pogodbo z dne 22. 8. 2008 (to je po vložitvi predloga) odsvojili deleže družbi D. d.o.o. in ta družba je imela v hiši nastanjene svoje delavce. Gre za gradbeno podjetje.

9. Nasprotni udeleženki sta trdili, da je bila solastnina razdružena s pogodbo iz 1995. leta (priloga B14). Ob tem spregledata, da sta sami prodali materialnemu udeležencu solastninski del in ne etažne lastnine. Tudi sodišče prve stopnje je pravilno ocenilo to pogodbo in ugotovilo, da pravni predniki strank niso razdružili solastnine tako, da bi bil možen vpis dveh enot v zemljiško knjigo. Pač pa je možno to pogodbo presoditi, kot jo je presodilo sodišče prve stopnje, da gre za dogovor o ureditvi razmerij med solastniki, s katerim so solastniki dogovorili (so)posest, souporabo in upravljanje solastne stvari, stvar pa je ostala pravno nerazdeljena. Dogovor o delitvi solastnine je pravni posel, s katerim se solastniki nepremičnine dogovorijo, katere parcele ali njihove dele pridobi v izključno last vsak ali nekateri od tedanjih solastnikov. Namen dogovora je torej pridobitev (izključne) lastninske pravice na določenem premoženju, kar dosedanjemu solastniku omogoča izključno posest, uporabo in uživanje stvari, pa tudi samostojno razpolaganje z njo. To pomeni, da mora biti tudi ustrezno zemljiškoknjižno dovolilo, da se vpiše razdeljena stvar (primerjaj razloge sodbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 836/2009).

10. Pritožbi menita, da delitev po 5. odstavku 70. člena SPZ, ni pravilna, ker je materialni udeleženec želel odkupiti solastninski delež predlagateljic. Nasprotni udeleženki pa trdita, da je s tem bila odvzeta lastninska pravica.

11. Uvodoma je treba povedati, da način delitve po SPZ-ju (70. člen) ne predvideva samo delitve, da morata dobiti oba solastnika stvar v naravi in s tem obdržati lastninsko pravico. To je res po 2. odstavku možno, vendar mora najprej izkazati upravičen interes. Če vsi izkazujejo interes, sodišče lahko odloži za največ tri leta (postopek v tem sporu je trajal tri leta) in nato sledi delitev upoštevanja drugih kriterijev iz 70. člena SPZ. To pomeni, da ob uporabi drugih odstavkov 70. člena SPZ in ne fizične delitve, sodišče ni kršilo temeljnih pravic iz ustave.

12. Treba pa je presoditi, ali je sodišče prve stopnje na ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo. Pravno odločilna dejstva v tem sporu so: delež predlagateljic je večji od deležev nasprotnih udeleženk, nasprotni udeleženki sta prodali solastninska deleža gradbenemu podjetju, druga nasprotna udeleženka občasno prihaja v hišo, ki je njena rojstna hiša, pravdne stranke so v izjemno slabih medsebojnih odnosih in v hiši ima gradbeno podjetje nastanjene svoje delavce. Med pravdnima strankama je bil tudi spor o vrednosti hiše glede izplačila in v zvezi s tem je sodišče postavilo izvedenko E. G..

13. Res je izvedenka ugotovila, da stroški predelave obstoječe hiše v dve ločeni enoti, niso zelo visoki. Vendar to ni edini pogoj, ki mora biti izpolnjen, da bi sodišče uporabilo kot način delitve delitev v naravi. Sodišče je pravilno ugotovilo, da ob ugotovljenih pravnorelevantnih dejstvih v času vložitve predloga in tudi v trenutku, ko sta nasprotni udeleženki prodali svoj delež gradbenemu podjetju, imata večji interes predlagateljici, zlasti druga predlagateljica. Med njimi so tudi slabi odnosi in solastninski delež predlagateljic je večji kot je solastninski delež nasprotnih udeleženk. Sodišče je tudi pravilno štelo, da nasprotni udeleženki očitno nista rabili hiše, če sta jo prodali. Sodišče pravilno ugotavlja, da gradbeno podjetje uporablja prostore, katere ima v posesti, za gradbene delavce. Najetje prostorov za bivanje delavcev, pa ni močnejši upravičen interes v primerjavi s predlagateljicama in zlasti z drugo predlagateljico, kateri je to rojstna hiša. Zmotno meni pritožnik D. d.o.o., da je pravno relevantna njegova želja, da bi v bodoče tam bival s svojo družino. To ni bilo v trenutku vložitve predloga in tudi ne ob nakupu solastninskega deleža. Zato te navedbe ne morejo biti pravno odločilna dejstva.

14. Za obe pritožbi je tudi sporno, kako je sodišče prišlo do višine izplačila. Zlasti materialni udeleženec meni, da je vse stvar zarote, ker je on kupil od nasprotnih udeleženk solastninski delež za bistveno višjo ceno, kot je sedaj to ocenila izvedenka. Izvedenka je pojasnila, kako je prišla do tržne vrednosti in podala dve dopolnitvi k poročilu. Tem ugotovitvam, razen ceni, pritožnika nista ugovarjala. Ves čas pa ponavljata, da je bila vrednost po cenitvi J. D. na dan 14. 6. 2007 bistveno višja in tudi, da je materialni udeleženec kupil od nasprotnih udeleženk nepremičnino po bistveno višji ceni. Pritožbeno sodišče se strinja s sodiščem prve stopnje, da to ne more biti dejstvo, ki bi ovrglo vrednost, katero je izračunala in obrazložita izvedenka v tem postopku. Cenitve izvedenca D. K. stranki nista sprejeli, ker je bila pred pravdo oziroma 2006. leta. Cena, ki je bila plačana med nasprotnimi udeleženci, pa je na podlagi njihovega dogovora in ni ugotovljena v tej pravdi. Pritožbeno sodišče pa le odgovarja na pritožbene navedbe, da so cene nepremičnin spremenile, zlasti po 2008. Zato bi bile lahko prodaje primerljive le v istem času. Predvsem pa izvedeniško mnenje D. K. iz leta 2006 ni dokaz, ki je bil sprejet v tem postopku.

15. Sodišče prve stopnje je tudi ugotovilo druge pomembne okoliščine, ki jih pritožbe prezrejo. Tako je ugotovilo, da se pride do hiše po nepremičnini, ki je v lasti predlagateljic in ne v solasti z nasprotnimi udeleženkami. Res se da vedno zahtevati nujno pot. Vendar je to okoliščina, ki ni v prid zahtevi pritožnic, da se deli solastnine v naravi. Pritožnici še menita, da predlagateljica, ki ji je naloženo plačilo, ne bo tega zmogla. Predlagateljica je želela odkupiti solastninski del in bo moralo svojo obveznost izpolniti. Ko bo hiša njena last, tudi ne morejo pritožniki špekulirati o tem, ali bo lahko prenovila hišo ali ne. Nekatere izjave predlagateljic so bile v zvezi s sredstvi takrat, ko je bilo govora o predelavi hiše v dve enoti. Na koncu je treba še odgovoriti materialnemu udeležencu, da v postopku niso bile kršene pravice do enakega obravnavanja pred sodiščem. Smiselno trdi, da je bilo odločilno, da lastnik podjetja ni Slovenec. Tudi če bi nasprotni udeleženki prodali solastninske deleže podjetju, katerega je lastnik Slovenec, pa bi šlo za gradbeno firmo, ki bi uporabljala prostore za nastanitev gradbenih delavcev ob drugih pravno relevantnih dejstvih, bi bil rezultat enak. Ne more pa pritožbeno sodišče odgovoriti na navedbe, da je plačal bistveno več, kot je sedaj nepremičnina po ocenitvi vredna. To je odnos med prodajalcem in kupcem in ni pravno relevantno dejstvo v tem postopku. Zato smiselno očitane neenakosti pred sodiščem ni bilo.

16. Ker je sodišče prve stopnje na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo določbe SPZ, pri tem pa ni zagrešilo absolutnih bistvenih kršitev določb ZPP, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti, je bilo treba pritožbi zavrniti in potrditi sklep sodišča prve stopnje. Uveljavljana bistvena kršitev določb ZPP, da ima sklep razloge, katerih ni mogoče preizkusit, ne drži. Sklep razloge ima, skladni so z izvedenimi dokazi in tudi listinami, ki so v spisu, zato očitana bistvena kršitev določb ZPP, ni podana.

17. Odločitev o stroških temelji na določbi 165. in 154. člena ZPP.