Jedro

Nesprejemljiv je zaključek, da se šteje, da je bila pogodba sklenjena, ker se je izvrševala. Res je pogodba, ki ji manjka zahtevana pisna oblika, veljavna, če je bila v celoti ali v pretežnem delu izpolnjena (73. člen ZOR), vendar bi se sodišče lahko sklicevalo na teorijo o realizaciji le, če bi pogodbenika sklenila ustno najemno pogodbo; razlogov o tem pa izpodbijana sodba nima. Zgolj bivanje v stanovanju in plačevanje najemnine namreč ne zadošča, saj mora biti pogodba najprej sklenjena, da lahko konvalidira.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je znova razsodilo, da mora toženka v 60 dneh izprazniti stanovanje v tretjem nadstropju na ... ter ga prostega oseb in stvari izročiti v posest tožniku. Poleg tega ji je naložilo, da mora v 15 dneh plačati tožniku 1.699,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter mu povrniti 2.119,24 EUR pravdnih stroškov z obrestmi.

2. Toženka se v pritožbi sklicuje na vse zakonske pritožbene razloge. Predlaga spremembo prve sodbe in zavrnitev tožbenega zahtevka, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Toženka se je s tožnikovim očetom dogovorila, da bo za opravljeno delo v postopkih denacionalizacije namesto plačila v denarju za nedoločen čas dobila v najem sporno stanovanje, za katerega bo plačevala najemnino, ki bo nižja od tržne. Takšna opcija je bila sprejemljiva za oba, saj tožnikovemu očetu ni bilo treba plačati odvetniških storitev v denarju, toženka pa je dolgoročno rešila svoje stanovanjsko vprašanje. Dogovora o načinu poravnave stroškov pravne pomoči z dne 22. 2. 1995 sta se obe stranki držali vse do smrti dr. A. A. Sicer pa je toženka korektno pojasnila, da bi si lahko z denarjem iz honorarja kupila lastno stanovanje. V istem času so odvetniki, ki so zastopali denacionalizacijske upravičence, kot plačilo pogosto prejeli kar eno od vrnjenih nepremičnin. Tudi pokojni dr. A. A. je v pravdi II P 146/2003 izrecno izpovedal, da je bil takrat sposoben odločiti in presoditi, kaj je dobro zanj in za dr. M. A. Zdaj spornega dogovora nobeden od njiju ni sodno izpodbijal, ampak sta to storila šele njuna dediča. Pritožbeno sodišče je že ugotovilo, da je bil dogovorjeni način plačila skladen z Zakonom o odvetništvu (ZOdv). Podlaga sklenitve najemne pogodbe je bila v plačilu za opravljeno delo in zato ne more biti nedopustna oziroma nična. Namen pogodbenih strank je jasno razviden iz zapisane vsebine dogovora. Toženka soglaša, da ni bilo darilnega namena, na aleatornost pa kaže dejstvo, da je bil posel časovno vezan na trajanje toženkinega življenja. Očitno so se vsi trije pogodbeniki strinjali glede enakovrednosti dajatev, pri čemer je bila višina plačila za opravljene odvetniške storitve opredeljena z razliko med dogovorjeno in tržno najemnino. Dogovor z dne 22. 2. 1995 tako predstavlja dopustno podlago za sklenitev najemne pogodbe. Poleg tega toženka ves čas izpolnjuje svoje pogodbene obveznosti. Ker najemno razmerje še vedno obstaja, tožniku ne dolguje uporabnine. Vztraja tudi, da pravnomočna sodba v pravdi II P 146/2003 med M. J. in dr. M. A. veže tudi tožnika.

3. Tožnik v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev in pritrjuje razlogom izpodbijane sodbe. Poudarja, da je na podlagi sklenjenega dogovora prišlo do popolne izvotlitve njegove lastninske pravice, nadalje, da njegov oče v pravdi II P 146/2003 ni sodeloval in da je toženko večkrat brez uspeha pozval k sklenitvi nove najemne pogodbe.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev oprlo na stališče, da je sporna najemna pogodba nična. Po izvedenih dokazih je zaključilo, da sta tožnikov pravni prednik dr. A. A. in toženka 22. 2. 1995 sklenila pisno najemno pogodbo za stanovanje v tretjem nadstropju na ..., ki ga je toženka zasedla leta 2000, vendar podlage za sklenitev takšne najemne pogodbe, kot je zapisana, med strankama dejansko ni bilo. Poleg tega predmet pogodbenih obveznosti ni določen ali vsaj določljiv. Sicer pa se je pogodba ves čas izvrševala in tudi namen pogodbenih strank je bil že dosežen.

6. Po presoji pritožbenega sodišča so navedeni zaključki posledica zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava, razlogi izpodbijane sodbe pa so neprepričljivi in deloma tudi protislovni, kar vse onemogoča njen celovit pritožbeni preizkus.

7. Zaključek sodišča prve stopnje, da sta pogodbenika sklenila pisno najemno pogodbo za sporno stanovanje, nima opore v zbranem trditvenem in dokaznem gradivu. V resnici sta 22. 2. 1995 (skupaj z dr. M. A.) sklenila dogovor o načinu poravnave stroškov pravne pomoči. Ta dogovor ne po vsebini in ne po obliki ne predstavlja najemne pogodbe, čeprav sta se dr. A. A. in toženka (v IV. in V. točki) med drugim sporazumela, da se sklene najemna pogodba (najprej za stanovanje v prvem nadstropju, po izpraznitvi pa za zdaj sporno stanovanje v tretjem nadstropju hiše na ..., za nedoločen čas in za 300 DEM mesečne najemnine). V tem delu gre po presoji pritožbenega sodišča za predpogodbo po 45. členu tedaj veljavnega Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), s katero sta pogodbenika prevzela obveznost, da bo pozneje sklenjena glavna – najemna pogodba. Drugačno stališče sodišča prve stopnje ni prepričljivo. Nasprotuje mu namreč dejstvo, da sta pogodbenika pozneje sklenila najemno pogodbo za stanovanje v prvem nadstropju, v predpisani obliki in s predpisano vsebino, upoštevaje tedaj veljavni Stanovanjski zakon (SZ), medtem ko takšna pogodba za stanovanje v tretjem nadstropju nikoli ni bila sklenjena. To bi se moralo zgoditi najpozneje v šestih mesecih od toženkine vselitve v sporno stanovanje (peti odstavek 45. člena ZOR), vendar iz spisa ni razvidno, da bi toženka kadarkoli zahtevala sklenitev najemne pogodbe. Še več, čeprav jo je tožnikov pravni prednik, kot izhaja iz predloženih dopisov (prilogi A35 in B10) pozival k sklenitvi najemne pogodbe, do te ni prišlo. Razlogi za to iz sodbe niso razvidni, ker se sodišče do navedenih dejstev in dokazov ni opredelilo. Po presoji pritožbenega sodišča gre za odločilne okoliščine, saj je morala biti najemna pogodba po petem odstavku 39. člena SZ sklenjena v pisni obliki, sicer se je štelo, da je pogodba nična. Nesprejemljiv je tudi zaključek sodišča prve stopnje, da se šteje, da je bila pogodba sklenjena, ker se je izvrševala. Res je pogodba, ki ji manjka zahtevana pisna oblika, veljavna, če je bila v celoti ali v pretežnem delu izpolnjena (73. člen ZOR), vendar bi se sodišče lahko sklicevalo na teorijo o realizaciji le, če bi pogodbenika sklenila ustno najemno pogodbo; razlogov o tem pa izpodbijana sodba nima. Zgolj bivanje v stanovanju in plačevanje najemnine namreč ne zadošča, saj mora biti pogodba najprej sklenjena, da lahko konvalidira. Končno je stališče sodišča prve stopnje, da se je najemna pogodba za sporno stanovanje izvrševala, kot je bilo dogovorjeno, v popolnem nasprotju z zaključkom, da predmet pogodbenih obveznosti ni bil določen niti določljiv. Izpodbijana sodba namreč (v 7. točki obrazložitve) izrecno ugotavlja, da sta tožnikov pravni prednik kot najemodajalec in toženka kot najemnica (v dogovoru z dne 22. 2. 1995) določila predmet najema, višino najemnine in čas, za katerega se najemna pogodba sklepa. Za povrh je pogodba nična, če je predmet obveznosti nedoločen ali nedoločljiv (47. člen ZOR), kar pomeni, da v takem primeru obveznosti ni mogoče izpolniti in zato pogodba ne more konvalidirati z izpolnitvijo.

8. Neutemeljen je tudi zaključek sodišča prve stopnje, da ni bilo podlage za sklenitev sporne najemne pogodbe. Kot upravičeno izpostavlja pritožba, je bil namen, ki sta ga želela doseči pogodbenika, prav tak, kot je jasno zapisan v dogovoru z dne 22. 2. 1995. To potrjujeta tudi izpovedi toženke v tej pravdi in dr. A. A. v pravdi II P 146/2003. Če je sodišče prve stopnje že podvomilo o obstoju podlage za sklenitev najemne pogodbe, bi moralo ugotavljati skupen namen obeh pogodbenikov in ne zgolj, kako je pogodbeni odnos pojmoval tožnikov pravni prednik. Prav tako ni jasno, zakaj je tožnikov pravni prednik toženki dovolil vselitev v sporno stanovanje, ki ga je zasedla šele leta 2000, če sta pogodbenika res dosegla svoj namen že leta 1997, kot izhaja iz izpodbijane sodbe (24. točka obrazložitve). Tudi ni mogoče mimo dejstva, da dr. A. A. nikdar ni terjal toženkine izselitve, kljub zdaj zatrjevani izvotljenosti svoje lastninske pravice. Doslej izvedeni dokazi kažejo, da je nanjo vendarle pristal. Sicer pa ima kršitev načela ekvivalentnosti oziroma enake vrednosti dajatev (15. člen ZOR) lahko pravne posledice le v tistih primerih, kadar zakon to posebej določa. Poleg tega mora biti ekvivalentnost podana ob sklenitvi pogodbe. Če se je naknadno izkazalo, da so bile storitve, ki jih je za tožnikovega pravnega prednika opravila toženka, vredne bistveno manj od koristi, ki jo je toženka pridobila z najemom spornega stanovanja in nesorazmerno nizko najemnino, bi bilo mogoče zahtevati razveljavitev pogodbe zaradi čezmernega prikrajšanja (139. člen ZOR), medtem ko bi se na ničnost zaradi domnevnega oderuštva (141. člen ZOR) tožnik oziroma njegov pravni prednik lahko uspešno sklicevala le ob izpolnjenih predpisanih objektivnih in subjektivnih elementih oderuštva. Teh sodišče prve stopnje doslej zaradi drugačnega materialnopravnega izhodišča ni ugotavljalo.

9. Sodišče druge stopnje je po navedenem ugodilo pritožbi in izpodbijano sodbo na podlagi 355. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) razveljavilo. Zadevo je vrnilo v novo sojenje sodišču prve stopnje, ki bo glede na že izvedene dokaze ugotovljene pomanjkljivosti lahko odpravilo lažje, hitreje in nekvarno za pravico pravdnih strank do pritožbe. Odgovor na preostale pritožbene trditve ni potreben, medtem ko je na ponovljeno pritožbeno stališče, da tožnika veže pravnomočna sodba Okrožnega sodišča v Ljubljani II P 146/2003 z dne 27. 9. 2005, sodišče druge stopnje toženki izčrpno odgovorilo že v prejšnjem sklepu (I Cp 3304/2014 z dne 11. 3. 2015).

10. Izrek o stroških pritožbenega postopka je posledica razveljavitve sodbe (tretji odstavek 165. člena ZPP). Pravica do njihovega povračila je odvisna od končnega izida pravde, zato bo o vseh stroških postopka odločalo sodišče prve stopnje.