Jedro

Napačno je stališče, da toženec, ki je dejanski etažni lastnik stanovanja, zaradi nevpisa v zemljiško knjigo ni zavezan do plačila prispevkov v rezervni sklad.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo izdani sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 47489/2011 z dne 12. 4. 2011 v 1. in 3. točki izreka ter tožbeni zahtevek zavrnilo. Tožnikom je naložilo, da so dolžni tožencu plačati 40,00 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Takšno odločitev je sodišče sprejelo, ker je ocenilo, da pasivna legitimacija toženca ni podana.

2. Zoper sodbo vlagajo pritožbo tožniki, pri čemer predvsem opozarjajo na nepravilno uporabo materialnega prava. Obrazložitev sodišča je v nasprotju s tretjim odstavkom 30. člena SZ-1 in 17. členom citiranega zakona. Ker je bil upravnik obveščen o prenosu lastninske pravice po pogodbi 9764000056 z dne 8. 12. 1997, je obveznost iz naslova upravljanja in obratovanja stavbe od tega trenutka prenesel na novega lastnika, to je na toženo stranko. Določbe SZ-1 so specialnejše od določb SPZ-ja, zato je napačna utemeljitev sodišča, da je za stroške upravljanja in obratovanja stavbe lahko odgovoren edino lastnik, katerega lastništvo je vknjiženo v zemljiški knjigi. Po stališču sodišča se lahko dejanski lastniki nepremičnine izogibajo svojim obveznostim iz naslova upravljanja in obratovanja stavbe, tako da ne poskrbijo za vpis lastninske pravice na njihovo ime. Ker je pravni prednik toženca upravnika veljavno obvestil o prenosu lastninske pravice, se je s tem razbremenil svojih obveznosti glede upravljanja in obratovanja.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Sodišče prve stopnje je kot nesporno dejstvo med strankama ugotovilo, da je toženec nepremičnini (stanovanje št. 9 in parkirno mesto št. 36 v garaži pod stavbo na naslovu G.) kupil od I., d.d., na podlagi pogodbe št. 9764000056 z dne 8. 12. 1997, vendar pa svoje etažne lastnine v zemljiški knjigi še ni vknjižil. Toženec je torej dejanski etažni lastnik stanovanja, ne pa njegov zemljiškoknjižni lastnik. Stališče sodišča, da zaradi nevpisa v zemljiško knjigo toženec ni zavezan do plačila prispevkov v rezervni sklad, je napačno. SZ-1 v tretjem odstavku 9. člena določa, da se določbe glede upravljanja večstanovanjskih zgradb uporabljajo tudi za večstanovanjske stavbe, v katerih je vzpostavljena dejanska etažna lastnina, posamezni deli pa še niso vpisani v zemljiški knjigi. To konkretizira 30. člen citiranega zakona, ki določa, da etažni lastniki ne odgovarjajo za stroške upravljanja ter druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, ki nastanejo po tem, ko so obvestili upravnika o spremembi lastninske pravice v skladu s prej citiranim 17. členom SZ-1. Takšna ureditev je tudi razumljiva, saj bi sicer lahko prihajalo do situacij, ko se novi lastnik stanovanja kljub ustreznemu pravnemu naslovu in zemljiškoknjižnemu dovolilu ne bi hotel vknjižiti v zemljiški knjigi, da bi se razbremenil plačila stroškov upravljanja.

5. Ker je sodišče prve stopnje torej napačno uporabilo določilo 30. v zvezi s 17. členom SZ-1 in tožbeni zahtevek zavrnilo že zaradi pomanjkanja pasivne legitimacije, je ostalo neraziskano dejansko stanje v zvezi z drugimi ugovornimi navedbami toženca. Zato je pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo in izpodbijano sodbo razveljavilo na podlagi drugega odstavka 458. člena ZPP. V ponovnem postopku naj se sodišče prve stopnje opredeli tudi do ostalih spornih dejstev v zvezi s plačilom prispevka za rezervni sklad.