Jedro

SPZ kot zavezanca za plačilo stroškov uporabe, upravljanja in drugih bremen, ki se nanašajo na celo stvar, določa solastnike v sorazmerju z velikostjo idealnih deležev (primerjaj 68. in 115. člen SPZ) oziroma v konkretnem primeru lastnika in ne najemnika. Nesporno je, da toženec ni lastnik poslovnega prostora, pač pa le najemnik oziroma dejanski uporabnik prostora. V postopku na prvi stopnji je bilo sicer ugotovljeno, da sta se najemnik, tj. toženec in lastnik sporne nepremičnine v Pogodbi o najemu poslovnih prostorov z dne 11. 2. 2016 (Najemna pogodba) dogovorila, da stroški obratovanja bremenijo najemnika (9. in 10. Najemne pogodbe). Vendar navedena pogodba ureja le razmerje med najemnikom in lastnikom, določa njune medsebojne pravice in obveznosti (inter partes), ne ureja pa razmerja oz. obveznosti najemnika do upravnika oz. tretjih oseb.

Posledično tudi ne drži stališče tožeče stranke, da naj bi šlo pri sklepanju Najemne pogodbe za pogodbo v korist tretjega (126. člen OZ). Korist tretjega se namreč kaže v pridobitvi lastne in neposredne pravice tretjega zahtevati od dolžnika izpolnitev pogodbe, za kar pa v konkretnem primeru ne gre, saj sta najemnik in najemodajalec zgolj dogovorila, da je obveznost plačati stroške obratovanja na najemniku ter določila način plačevanja le-teh.

Določilo 19. člena ZPSPP ureja le relativno razmerje med najemodajalcem in najemnikom. Ne nanaša pa se na razmerje med upravnikom (kadar ni najemodajalec) in najemnikom. Zato ne predstavlja pravne podlage, na kateri bi upravnik smel vtoževati stroške upravljanja, obratovanja in vzdrževanja neposredno od najemnika poslovnega prostora.

Pri neupravičeni pridobitvi na podlagi 190. člena OZ se zahteva, da je stranka, ki je plačala dolg, menila, da izpolnjuje svoj dolg oziroma, če je vedela, da ni dolžna plačati, bi si za uspešno uveljavljanje vračila morala pridržati pravico zahtevati nazaj (191. člen OZ). Iz okoliščin v predmetnem gospodarskem sporu pa izhaja, da je tožeča stranka plačala dolg, za katerega je vedela, da ni njen. Za uspešno uveljavljanje verzijskega zahtevka na podlagi 197. člen OZ (izdatek za drugega) pa bi morala izkazati, da je bila tožena stranka, za katero je tožeča stranka potrošila svoja sredstva, to obveznost dolžna izpolniti na podlagi zakona.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka sama nosi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 107855/2016 z dne 21. 10. 2016 v prvem in tretjem odstavku izreka razveljavilo ter tožbeni zahtevek zavrnilo (I. odstavek izreka). Tožeči stranki je naložilo, da je dolžna toženi stranki v roku 8 dni povrniti 500,94 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila (II. odstavek izreka).

2. Zoper sodbo sodišča prve stopnje se je pravočasno pritožila tožeča stranka. Uveljavljala je pritožbena razloga bistvenih kršitev določb postopka in zmotne uporabe materialnega prava iz 1. in 3. točke prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi oziroma podrejeno, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Ker se tožbeni zahtevek tožeče stranke nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR, obravnavani gospodarsko pravni spor teče po določbah postopka v sporih majhne vrednosti (495. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP). O pritožbi zoper sodbo je zato na podlagi petega odstavka 458. člena ZPP odločal sodnik posameznik.

6. Tožeča stranka je trdila, da kot upravnik od tožene stranke kot najemnice poslovnega prostora vtožuje stroške obratovanja, vzdrževanja in upravljanja, ki odpadejo na poslovne prostore v izmeri 100 m2 na naslovu K. 7. Tožeča stranka je svojo aktivno legitimacijo utemeljevala na trditvi, da je upravnica poslovne stavbe na naslovu K. Pritožbeno sodišče pritrjuje zaključku sodišča prve stopnje, da tudi, če bi držalo, da je bila (ustna) pogodba o upravljanju sklenjena, bi bila tožeča stranka kot upravnik le zakoniti zastopnik lastnikov in s pogodbo o upravljanju ne bi pridobila stvarnopravne legitimacije nastopati v razmerju do tretjih v lastnem imenu. Posledično se pritožbeno sodišče do ostalih pritožbenih navedb v zvezi z veljavnostjo pogodbe o upravljanju ni opredeljevalo, ker niso bistvene za odločitev v konkretni zadevi.

8. Ker gre za izključno poslovno stavbo, je sodišče prve stopnje uporabilo pravilno materialnopravno podlago, ko se je v izpodbijani sodbi oprlo na 19. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) in na Stvarnopravni zakonik (SPZ). Slednji kot zavezanca za plačilo stroškov uporabe, upravljanja in drugih bremen, ki se nanašajo na celo stvar, določa solastnike v sorazmerju z velikostjo idealnih deležev (primerjaj 68. in 115. člen SPZ) oziroma v konkretnem primeru lastnika in ne najemnika. Nesporno je, da toženec ni lastnik poslovnega prostora, pač pa le najemnik oziroma dejanski uporabnik prostora. V postopku na prvi stopnji je bilo sicer ugotovljeno, da sta se najemnik, tj. toženec in lastnik sporne nepremičnine v Pogodbi o najemu poslovnih prostorov z dne 11. 2. 2016 (Najemna pogodba) dogovorila, da stroški obratovanja bremenijo najemnika (9. in 10. Najemne pogodbe). Vendar navedena pogodba ureja le razmerje med najemnikom in lastnikom, določa njune medsebojne pravice in obveznosti (inter partes), ne ureja pa razmerja oz. obveznosti najemnika do upravnika oz. tretjih oseb. Na navedeno ne vpliva dejstvo, da je tožena stranka en račun tožeči stranki plačala. Posledično tudi ne drži stališče tožeče stranke, da naj bi šlo pri sklepanju Najemne pogodbe za pogodbo v korist tretjega (126. člen OZ). Korist tretjega se namreč kaže v pridobitvi lastne in neposredne pravice tretjega zahtevati od dolžnika izpolnitev pogodbe, za kar pa v konkretnem primeru ne gre, saj sta najemnik in najemodajalec zgolj dogovorila, da je obveznost plačati stroške obratovanja na najemniku ter določila način plačevanja le-teh. Upravnik torej lahko stroške upravljanja, vzdrževanja in obratovanja zahteva neposredno le od lastnika poslovnega prostora, ta pa jih - odvisno od najemne pogodbe, lahko nato terja od najemnika.

9. 19. člen ZPSPP določa, da če v pogodbi ni drugače določeno, mora najemnik plačevati najemnino mesečno vnaprej, in sicer najkasneje do petega dne v mesecu, ter povračilo za stroške uporabe skupnih naprav in za skupne storitve v stavbi. Določilo 19. člena ZPSPP ureja le relativno razmerje med najemodajalcem in najemnikom. Ne nanaša pa se na razmerje med upravnikom (kadar ni najemodajalec) in najemnikom. Zato ne predstavlja pravne podlage, na kateri bi upravnik smel vtoževati stroške upravljanja, obratovanja in vzdrževanja neposredno od najemnika poslovnega prostora.

10. Sodišče prve stopnje je štelo trditve tožeče stranke, da tožbeni zahtevek utemeljuje tudi na podlagi neupravičene obogatitve za prepozne. Ne glede na to, ali so bile te trditve prepozne ali ne, pritožbeno sodišče ocenjuje, da niso utemeljene. Tožeča stranka namreč ni pridobila materialnopravnega upravičenja terjati od tožene stranke stroškov obratovanja, vzdrževanja in upravljanja niti na podlagi 190. člena Obligacijskega zakonika (OZ) niti na podlagi 197. člena OZ. Pri neupravičeni pridobitvi na podlagi 190. člena OZ se zahteva, da je stranka, ki je plačala dolg, menila, da izpolnjuje svoj dolg oziroma, če je vedela, da ni dolžna plačati, bi si za uspešno uveljavljanje vračila morala pridržati pravico zahtevati nazaj (191. člen OZ). Iz okoliščin v predmetnem gospodarskem sporu pa izhaja, da je tožeča stranka plačala dolg, za katerega je vedela, da ni njen. Za uspešno uveljavljanje verzijskega zahtevka na podlagi 197. člen OZ (izdatek za drugega) pa bi morala izkazati, da je bila tožena stranka, za katero je tožeča stranka potrošila svoja sredstva, to obveznost dolžna izpolniti na podlagi zakona. Kot že povedano, pa takšna zakonska obveznost najemnika oz. uporabnika prostora ne obstoji, temveč je to predmet svobodnega pogodbenega urejanja.

11. S tem je pritožbeno sodišče odgovorilo na vse pritožbene navedbe toženih strank, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

12. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje pravilno tožbeni zahtevek zaradi pomanjkanja aktivne in pasivne stvarne legitimacije zavrnilo ter uveljavljani pritožbeni razlogi niso utemeljeni, kot tudi ne tisti, na katere pazi pritožbeno sodišče ob reševanju pritožbe po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Zato je bilo treba pritožbo tožeče stranke zavrniti in izpodbijano sodbo v skladu s 353. členom ZPP potrditi.

13. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).