Jedro

Obveznost tožene stranke iz Dogovora, da zagotovi, da bo nepremičnina na dan prodaje prosta vseh bremen in obveznosti, odločilnega pomena. Pri tej obveznosti tožene stranke je šlo za sočasnost z izpolnitvijo obveznosti tožeče stranke (na dan podpisa pogodbe bi tožeča stranka morala plačati kupnino, tožena stranka pa zagotoviti, da bi bile ob plačilu kupnine že izbrisane vse hipoteke). Zato je po presoji pritožbenega sodišča zelo pomembno vprašanje, kakšen je bil dogovor med strankama o tem, kako se bo ta sočasnost izpolnitve opravila. Če nobenega posebnega dogovora ni bilo, pa bi bilo potrebno ugotoviti, kakšno postopanje izhaja iz narave posla samega.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi ter vrne prvostopenjskemu sodišču v ponovno sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je prvostopenjsko sodišče tožbeni zahtevek tožeče stranke, da ji tožena stranka plača znesek v višini 33.500,00 EUR (povrne dvojni znesek are) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31.1.2012 dalje do plačila, zavrnilo in tožeči stranki naložilo, da toženi stranki v 15 dneh povrne 1.674,45 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Iz razlogov sodbe izhaja, da je sodišče ugotovilo, da je tožena stranka storila vse, za kar se je v dogovoru zavezala, in da do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo izključno iz razloga, ker tožeča stranka ni plačala kupnine.

Zoper to odločitev se je pritožila tožeča stranka in jo izpodbija iz vseh treh pritožbenih razlogov. Navedla je, da je bila nad odločitvijo presenečena, saj se je sodišče oprlo na nepodpisane listine, na protislovna pričanja in na nedopustne dokaze. Sodišče bi moralo odločitev temeljiti na Dogovoru o nakupu nepremičnine in plačilu are (v prilogi A2, v nadaljevanju: Dogovor) in ne na nepodpisanih, nepotrjenih in napačnih osnutkih pogodb in na nedopustnih informativnih dokazih, opravljenih z zaslišanjem bančnih delavcev, zaposlenih pri toženi stranki in na pričanju notarke. Zato je bila odločitev v popolnem nasprotju z nespornimi dejstvi iz 5. točke obrazložitve in s temeljnimi obligacijsko pravnimi načeli ter z listinami iz spisa. Spregledano je tudi, da tožena stranka sploh ni postavila trditev in tudi ne dokazov, da je v roku izpolnila katerokoli od obveznosti po omenjenem dogovoru. Iz priloženih zemljiškoknjižnih izpiskov je razvidno, da tožena stranka ni izpolnila izrecno dogovorjenega bistvenega pogoja. Tožena stranka tudi ni predložila nobenega osnutka pogodbe, ki bi bil vsaj v bistvenih elementih skladen z Dogovorom. Tudi ni zatrjevala in dokazovala, da bi bil Dogovor kakorkoli in na kakršenkoli način spremenjen. Zato je sodbi očitati tudi kršitev po 8. členu v zvezi z 212. členom ter prvim odstavkom 339. člena ZPP. Ni se mogoče strinjati z zaključkom iz 6. točke obrazložitve sodbe, da bi bila pritožnica z osnutki prodajne pogodbe s strani notarke seznanjena in da nanje ni imela pripomb. Pritožnica ni nikoli „izrazila volje za sklenitev omenjenih osnutkov“, kaj takšnega ni nihče v postopku niti zatrjeval. Vprašanja, povezana s pismom o nameri, oziroma z izbrisnim dovoljenjem, so za zadevo zagotovo odločilnega pomena, saj je tudi notarka povedala, da banka v primeru nepopolnega poplačila kredita ne izda izbrisnega dovoljenja. Po prvem naroku je tožeča stranka iz podatkov zemljiške knjige ugotovila, da je bila nepremičnina kasneje prodana. Glede tega dokaza pritožnica ni prekludirana, saj je za to izvedela šele po prvem naroku. To predstavlja jasen indic, zakaj je tožena stranka odstopila od omenjenega dogovora in zakaj tudi v nadaljnjem šestmesečnem roku ni tožila na sklenitev glavne pogodbe. Tožeča stranka je že v tožbi opozarjala, da tožena stranka ni predložila niti pisma o nameri zastavnega upnika o tem, da bo in pod kakšnimi pogoji izdal izbrisno pobotnico za izbris hipoteke. Predložitev takega pisma je splošno znano dejstvo in pogoj za to, da katerakoli banka kateremukoli kreditojemalcu odobri kredit za nakup nepremičnine, ki je obremenjena z hipoteko. Prav tako je splošno znano dejstvo, da nihče ne more dati vloge za kredit na podlagi osnutkov nekih listin. Pri zaslišanju bančne delavke gre za nedopusten dokaz, ne samo zaradi njene dolžnosti varovanja bančne tajnosti, pač pa tudi zato, ker gre za irelevanten dokaz in nedopusten informativni dokaz.

Na pritožbo je odgovorila tožena stranka, označila jo je za neutemeljeno in predlagala njeno zavrnitev.

Pritožba je utemeljena.

Tožeča stranka je tožbo temeljila na drugem odstavku 65. člena Obligacijskega zakonika (OZ), saj je zatrjevala, da je bila za neizpolnitev Dogovora odgovorna tožena stranka, ki je prejela aro, zaradi česar je zahtevala vrnitev (plačilo) dvojne are. Ara ima funkcijo utrditve izpolnitve obveznosti, ki so jih stranke dogovorile s sklenitvijo pogodbe (prvi odstavek 64. člena OZ). V primeru, ko do realizacije pogodbe ne pride, je zato potrebno ugotavljati, katera od strank je za to odgovorna, to je katera ni pravočasno in pravilno izpolnila dogovorjenih obveznosti.

Pritožba zato pravilno opozarja, da je v konkretnem primeru bilo za ugotavljanje odgovornosti pogodbenih strank potrebno izhajati iz Dogovora, v katerem sta se stranki dogovorili, kakšne so obveznosti vsake izmed njiju za to, da bi se lahko sklenila pogodba o nakupu nepremičnine. Tako sta se pravdni stranki v Dogovoru dogovorili, da bo do sklenitve prodajne pogodbe kupec (tožeča stranka) plačal aro, da bo zgradil manjkajoče ločilne stene v pritličju in nadstropju objekta, prodajalec (tožena stranka) pa da bo naročil in kril stroške za delitev stavbe, naročil parcelacijo ter vknjižbo novih parcel v zemljiško knjigo, ter jamčil, da bo na dan prodaje in prenosa posesti nepremičnine le-ta prosta vseh bremen in obveznosti do tretjih. V zvezi z vprašanjem glede plačila dvojne are je torej potrebno presojati, ali sta pravdni stranki svoje, zgoraj povzete obveznosti izpolnili, in to glede na Dogovor, ne pa glede na nadaljnje dogovore (ali enostranske zapise), ki so bili kasneje vnešeni v osnutek prodajne pogodbe. To je še toliko bolj pomembno, ker (kot opozarja tudi pritožba) so se obveznosti spreminjale(1), nobena od strank pa tudi ni zatrjevala, da je za besedila osnutkov pogodbe bilo doseženo soglasje obeh pogodbenic.

Ni sicer mogoče pritrditi pritožbi, da tožena stranka sploh ni zatrjevala, kaj od dogovorjenih obveznosti je izpolnila v roku, saj je zatrjevala, da je opravila razdelitev nepremičnine, kar za pritožbo tudi ni bilo sporno. Prav tako ni mogoče slediti pritožnici, da ni prekludirana z navedbami o kasnejših zemljiškoknjižnih vpisih pri sporni nepremičnini. Glede na načelo javnosti vseh podatkov glede pravic in pravnih dejstev, ki so vpisana v zemljiški knjigi, tožeča stranka ni izkazala, da teh dejstev ni mogla navesti že do konca glavne obravnave v prvostopenjskem postopku, zato jih tudi pritožbeno sodišče ni moglo upoštevati (prvi odstavek 337. člena ZPP).

Utemeljeno pa pritožba opozarja, da je bila obveznost tožene stranke iz Dogovora, da zagotovi, da bo nepremičnina na dan prodaje prosta vseh bremen in obveznosti, odločilnega pomena. Pri tej obveznosti tožene stranke je šlo za sočasnost z izpolnitvijo obveznosti tožeče stranke (na dan podpisa pogodbe bi tožeča stranka morala plačati kupnino, tožena stranka pa zagotoviti, da bi bile ob plačilu kupnine že izbrisane vse hipoteke). Zato je po presoji pritožbenega sodišča zelo pomembno vprašanje, kakšen je bil dogovor med strankama o tem, kako se bo ta sočasnost izpolnitve opravila. Nobena izmed strank namreč ni dolžna izpolniti svoje obveznosti, če je tudi druga stranka ne izpolni (ali je ni pripravljena istočasno izpolniti), razen, če bi bilo dogovorjeno ali z zakonom določeno kaj drugega, ali če bi kaj drugega izhajalo iz narave posla (prvi odstavek 101. člena OZ).

Zahteve tožeče stranke o predložitvi listine, s katero bi tožena stranka zagotovila, da bo banka podala izjavo o izdaji izbrisne pobotnice, zato v konkretnem primeru ni mogoče šteti le kot „navržen očitek“ (kot je napačno presodilo prvostopenjsko sodišče), ampak bi bilo potrebno za odločitev o tem, kdo je odgovoren, da do podpisa kupoprodajne pogodbe ni prišlo, ugotoviti, kakšen je bil dogovor med strankama v zvezi s sočasno izpolnitvijo teh obveznosti. O tem, na kakšen način naj bi to svojo obveznost tožena stranka izvedla, pravdni stranki v postopku nista podali nobenih navedb. Natančneje to tudi v Dogovoru ni urejeno. Če nobenega posebnega dogovora ni bilo, pa bi bilo potrebno ugotoviti, kakšno postopanje izhaja iz narave posla samega(2).

Četudi je tožeča stranka vedela, da so nepremičnine, za katere se je dogovarjala za nakup, obremenjene s hipoteko, in četudi je bila v nadaljnjih razgovorih obveščena, da bo šel del kupnine banki za plačilo kredita (kot ugotavlja prvostopenjsko sodišče in pritožba tega ne izpodbija), bi torej sodišče moralo ugotavljati, katera od strank ni izpolnila svojo pogodbene zaveze, upoštevajoč pri tem tudi specifičnost narave posla samega, saj načelo sočasnosti ne more biti spoštovano v celoti v takšnem pravnem položaju, ko mora biti plačana kupnina(3), iz te kupnine pa se bo šele lahko opravilo poplačilo hipotekarnemu upniku in nato izvedel izbris hipoteke.

Ker prvostopenjsko sodišče zaradi napačne uporabe materialnega prava, ni popolno ugotovilo dejanskega stanja glede tega, na kakšen način naj bi pravdni stranki opravili izpolnitev svojih obveznosti, je pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo, razveljavilo odločitev prvostopenjskega sodišča in mu vrnilo zadevo v ponovno sojenje. Napotki o tem, katera dejstva mora sodišče še ugotoviti (morebiti tudi z izvedbo materialnega procesnega vodstva v smislu 286.a člena ZPP) so podani v gornji obrazložitvi. K temu je dodati še, da bo v primeru, če se bo po dopolnjenem ugotavljanju dejanskega stanja ugotovilo, da sta bili obe pravdni stranki odgovorni za neizpolnitev zavez iz Dogovora, za odločitev potrebno uporabiti drugačno pravno podlago.

Odločitev o pritožbenih stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

op. št. 1: tako je npr. v Dogovoru bil zapis, da prodajalec jamči, da bo na dan prodaje nepremičnina prosta vseh bremen, v osnutkih pa je bilo zapisano, da naj bi bil kupec zavezan pridobiti izbrisno dovoljenje op. št. 2: saj ni mogoče slediti pritožbi, da je predložitev „pisma o nameri“ splošno znano dejstvo.

op. št. 3: najverjetneje ob ustreznih zagotovilih hipotekarnega upnika