Jedro

Najemodajalca ni mogoče prisiliti k temu, da sodeluje pri izročitvi izpraznjenega poslovnega prostora. Gre namreč za njegovo sodelovalno dolžnost, ki ni iztožljiva, vendar pa zaradi nje preneha dolžnikova zamuda, saj nastopi stanje upniške zamude (301. člen OZ).

Višje sodišče ne more slediti pritožnici, da drugačno dejansko stanje izhaja iz predloženih fotografij, če pritožnica sama ni navedla, katera dejstva želi dokazovati in s katerimi fotografijami (toženka je vložila večje število fotografij z različnimi datumi). Ni naloga sodišča, sploh pa ne višjega, da s prečesavanjem predloženega dokaznega gradiva nadomešča pomanjkljive navedbe strank. To je v njihovi domeni.

Tožničino ravnanje je protislovno. V prejšnjem postopku je zahtevala odpoved najemne pogodbe in izpraznitev poslovnih prostorov, ki jih je imela toženka v najemu. Pri tem je bil tožbeni zahtevek na odpoved najemne pogodbe nepotreben, ker je po vsebini predstavljal odstop od pogodbe, za kar sodna intervencija ni potrebna. Ker je toženka tožničino zahtevo že tekom prejšnjega postopka realizirala in izpraznila poslovne prostore, toženka ne more zdaj nasprotno trditi, da najemna pogodba ni prenehala in ji toženka še dolguje plačilo najemnine.

Izrek

I.Pritožbi se zavrneta in se izpodbijana sodba potrdi.

II.Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Uvodno

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženki naložilo plačilo 2.722,80 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (I. točka izreka). V preostalem je tožbeni zahtevek zavrnilo (II. točka izreka). Tožnici je naložilo povračilo pravdnih stroškov toženke v znesku 1.714,41 EUR.

2.Zoper sodbo se pritožujeta obe pravdni stranki zoper zanju neugodni del sodbe iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP. Tožnica višjemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi. Toženka predlaga, da višje sodišče izpodbijano sodbo spremeni in tožbeni zahtevek v celoti zavrne. Podredno obe stranki predlagata razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

3.Tožnica je odgovorila na pritožbo toženke in višjemu sodišču predlaga, da jo kot neutemeljeno zavrne.

4.Pritožbi nista utemeljeni.

5.Tožnica je s tožbo zahtevala plačilo najemnin in obratovalnih stroškov za poslovni prostor na naslovu ... v obdobju december 2017 - december 2018. Sodišče prve stopnje je zahtevku delno ugodilo za obdobje od decembra 2017 do 24. 3. 2018, ko je najemno razmerju po zaključku prvostopenjskega sodišča prenehalo. V 12. členu Najemne pogodbe za poslovni prostor z dne 23. 2. 2017 sta se stranki dogovorili, da bo pričel najemodajalec najemniku obračunavati stroške najemnine, obratovalne stroške ipd. z dnem, ko bodo prostori, ki se adaptirajo specifično za najemnika, pripravljeni za njegovo vselitev. Med strankama je bilo sporno, kdaj je bila adaptacija zaključena. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila adaptacija zaključena in prostori pripravljeni za vselitev do decembra 2017. Ker pa je tožnica 31. 1. 2018 sodno zahtevala odpoved najemne pogodbe, toženka pa je nato tožnici 2. 3. 2018 podala pisni odstop od pogodbe z obvestilom, da bo prostore izpraznila in omogočila prevzem 24. 3. 2018, kar se je tudi zgodilo, je sodišče presodilo, da je prišlo do soglasja volj za prenehanje najemne pogodbe. Zato je zahtevku za plačilo najemnin in stroškov ugodilo do tega datuma, v preostalem delu pa tožbeni zahtevek zavrnilo.

Pritožba tožnice

6.Tožnica v pritožbi vztraja na stališču, da je pogodba prenehala šele s pravnomočnostjo sodbe v postopku VIII Pg ... (v zvezi s sodbo VSL I Cpg 10/2021). Takšno stališče je zmotno. V tisti zadevi je tožnica vložila tožbo z zahtevkom na odpoved najemne pogodbe in izdajo izpraznitvenega naloga, po katerem bi morala toženka prostore izprazniti in vrniti v 8 dneh. Tožbeni zahtevek je bil na prvi stopnji zavrnjen, takšno odločitev pa je potrdilo tudi višje sodišče. Že iz tega razloga ne more zdržati stališče tožnice, da bi bila pogodba razvezana šele s pravnomočnostjo odločitve v tisti zadevi, če pa je bil njen zahtevek zavrnjen. Vendar je treba poudariti, da je bil zahtevek zavrnjen iz razloga, ker je bilo nesporno, da je toženka prostore izpraznila in zapustila že 24. 3. 2018, zaradi česar sodna intervencija ni bila potrebna.

7.Prav tako je višje sodišče s sodbo I Cpg 10/2021 tožnici pojasnilo, da je izbrala neustrezno oz. nepotrebno metodo sodnega varstva. Svoj zahtevek je utemeljevala na neplačilu najemnine, kar se prilega zakonskemu dejanskemu stanu odstopa od pogodbe po 28. členu Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - ZPSPP. Za odstop od najemne pogodbe pa ni potrebna sodna intervencija, ampak zadostuje enostranska odstopna izjava (prim. tudi sklep VSRS III Ips 21/2021 in tam citirana sodna praksa). Tudi v primeru odstopa od pogodbe se sicer še vedno lahko zahteva od sodišča, da izda izpraznitveni nalog, če najemnik ne zapusti prostorov prostovoljno, vendar je toženka prostore zapustila že 24. 3. 2018.

8.Zato višje sodišče kot protislovno ocenjuje zdajšnje ravnanje tožnice, ki je v postopku VIII Pg 352/2018 zahtevala odpoved najemne pogodbe in izpraznitev poslovnih prostorov. Njeno zahtevo je toženka izpolnila (nalog je prejela najkasneje 2. 2. 2018, prostore pa izpraznila 24. 3. 2018), zdaj pa tožnica trdi, da najemna pogodba ni prenehala. Tožničina želja oz. zahteva po prenehanje najemne pogodbe in izpraznitvi poslovnega prostora je bila izpolnjena, zato je nerazumljivo zdajšnje vztrajanje pri nasprotnem. Tožnica se tudi ne more sklicevati na to, da pri primopredaji 24. 3. 2018 ni sodelovala, saj je bila to njena lastna odločitev. Kot je višje sodišče tožnici pojasnilo že v zadevi I Cpg 10/2021, najemodajalca ni mogoče prisiliti k temu, da sodeluje pri izročitvi izpraznjenega poslovnega prostora. Gre namreč za njegovo sodelovalno dolžnost, ki ni iztožljiva, vendar pa zaradi nje preneha dolžnikova zamuda, saj nastopi stanje upniške zamude (301. člen Obligacijskega zakonika - OZ).

9.Tožnica morda utemeljeno opozarja, da nobena stranka ni trdila, da je med strankama z vzajemnima odstopnima izjavama prišlo do soglasja volj za prenehanje najemne pogodbe. Vendar lahko to v okoliščinah tega primera predstavlja le relativno bistveno kršitev postopka 212. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 339. člena ZPP, ki pa ne vpliva na pravilnost in zakonitost sodbe. Odločitev sodišča prve stopnje je pravilna iz drugih razlogov. Ob nespornih dejstvih, da je toženka najkasneje 2. 2. 2018 prejela odstopno izjavo tožnice in izpraznitveni nalog za poslovne prostore, ki jih je dejansko tudi izpraznila 24. 3. 2018, je najemno razmerje med strankama takrat nedvomno prenehalo. Nasprotna odstopna izjava toženke po presoji višjega sodišča niti ne predstavlja bistvene okoliščine in je najemno razmerje prenehalo že na podlagi odstopne izjave tožnice in kasnejše izpraznitve poslovnega prostora.

10.Pritožba tožnice se s tem izkaže za neutemeljeno.

Pritožba toženke

11.Toženka v pritožbi pretežno izpodbija dejansko stanje v zvezi z vprašanjem, kdaj je bila adaptacija v smislu 12. člena najemne pogodbe zaključena. Vendar so toženkine navedbe v pritožbi ostale tako nekonkretizirane in pavšalne, da v zvezi s tem ne more uspeti. Na pritožbeni razlog zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (340. člen ZPP) višje sodišče ne pazi po uradni dolžnosti. To pomeni, da ga mora stranka konkretno utemeljiti. Povedati mora, v čem bi naj sodišče prve stopnje dejansko stanje zmotno ali nepopolno ugotovilo, kakšno bi naj bilo pravilno dejansko stanje in iz katerih dokazov to izhaja. Toženka temu ni zadostila.

12.Toženka v pritožbi zgolj na splošno oporeka dokazni oceni sodišča prve stopnje glede izpovedbe priče B. B., s čimer pa ne more uspeti. V skladu z načelom neposrednosti si je predstavo o verodostojnosti izpovedbe priče ustvarilo prvostopenjsko sodišče samo, ki je pričo dejansko zaslišalo. V dokazni oceni sodišča prve stopnje pa višje sodišče ni zaznalo kakšnih nelogičnosti ali nedoslednosti, zato toženki v pritožbi v tem delu ni mogoče slediti.

13.Napačna in v nasprotju z zaključki prvostopenjskega sodišča je tudi pritožbena navedba, da bi naj sodišče prve stopnje ugotovilo, da je dne 28. 9. 2017 bila adaptacija zaključena, kar bi naj izhajalo iz zapisnika iz tega dne. Takšnega zaključka sodišče prve stopnje ni napravilo. Iz 21. točke obrazložitve namreč izhaja, da so bili prostori pripravljeni na vselitev že pred decembrom 2017, ne pa, da je bila adaptacija zaključena že 28. 9. 2017.

14.Višje sodišče tudi ne more slediti pritožnici, da drugačno dejansko stanje izhaja iz predloženih fotografij, če pritožnica sama ni navedla, katera dejstva želi dokazovati in s katerimi fotografijami (toženka je vložila večje število fotografij z različnimi datumi). Ni naloga sodišča, sploh pa ne višjega, da s prečesavanjem predloženega dokaznega gradiva nadomešča pomanjkljive navedbe strank. To je v njihovi domeni.

15.Pritožnica nadalje smiselno zatrjuje bistveno kršitev določb postopka, ker sodišče ni preklicalo in preložilo naroka za glavno obravnavo, ker se ga direktor toženke ni mogel udeležiti. Pooblaščenec toženke je sicer res mesec pred razpisanim narokom zaprosil za preložitev naroka z navedbo, da je toženkin direktor takrat v tujini. V zvezi s tem pa ni predložil nobenega dokazila. V skladu z ustaljeno sodno prakso mora biti razlog za opravičilo izostanka konkretiziran in podprt s konkretnimi, prepričljivimi in razpoložljivimi dokazi. Sodišče stranke ni dolžno obvestiti o tem, da narok ne bo preložen oziroma da ni ugodilo njenemu predlogu za preložitev naroka. Če stranka ne prejme obvestila sodišča, to pomeni, da bo narok opravljen (tako npr. VSL Sklep I Cpg 612/2018, VSL Sodba II Cpg 544/2022 in VSL Sodba II Cp 1957/2020). Kršitev postopka v tej zvezi zato ni podana.

16.Neutemeljene so tudi skromne pritožbene navedbe, da sodišče ni zaslišalo preostalih prič, predlaganih s strani toženke. Sodišče prve stopnje je namreč obrazložilo, da so bile preostale priče predlagane v zvezi z dokazovanjem domnevnega šikaniranja tožnice in razlogov za odstop, kar pa ni predstavljalo pravno pomembnega dejstva za odločitev v tej zadevi. S tem soglaša tudi višje sodišče, toženka pa v pritožbi tega razloga za zavrnitev dokaznih predlogov ne naslovi in mu ne nasprotuje.

17.Nazadnje pa se kot neutemeljene izkažejo tudi pavšalne pritožbene navedbe o kršitvah postopka po 14. točki in 15. točki drugega dostavka 339. člena ZPP. Kršitev po 14. točki je podana, če ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti, zlasti pa, če je izrek sodbe nerazumljiv, če nasprotuje samemu sebi ali razlogom sodbe ali če sodba sploh nima razlogov ali v njej niso navedeni razlogi o odločilnih dejstvih ali so ti razlogi nejasni ali med seboj v nasprotju. Takšnih napak v izpodbijani sodbi višje sodišče ne vidi, saj je prvostopenjska sodba ustrezno obrazložena, z jasnimi razlogi, ki omogočajo njen preizkus. Kršitev po 15. točki pa je podana (le) v primeru tehničnih napak pri prenosu vsebine listin ali zapisnikov o izvedbi dokazov v razloge sodbe; ko se sodišče torej še ni vrednostno opredelilo do povzetega dokaza. Ker toženka niti ne konkretizira, katere listine sodišče naj ne bi pravilno povzelo, tudi s tem pritožnica ne more uspeti.

Sklepno

18.S tem je višje sodišče odgovorilo na vse pomembne pritožbene navedbe (prvi odstavek 360. člena ZPP). Pritožbene navedbe so neutemeljene, drugih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, pa ni zaznalo (drugi odstavek 350. člena ZPP). Zato je pritožbi zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

19.Ker nobena stranka v pritožbenem postopku ni uspela, je višje sodišče odločilo, da vsaka strank krije svoje stroške pritožbenega postopka (154. člen ZPP v zvezi s 165. členom ZPP).